Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-718/2017 ~ М-762/2017 от 04.05.2017

Дело № 2-718/2017 г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июня 2017 года                    г. Спасск-Дальний

Спасский районный суд Приморского края в составе председательствующего федерального судьи Миначёвой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Каракиян О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Саревой Н.И. к администрации городского округа Спасск-Дальний о расторжении договора аренды и возмещении убытков, причиненных его неисполнением,

У С Т А Н О В И Л:

Сарева Н.И. обратилась в суд с настоящим иском, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила договор аренды земельного участка с администрацией ГО Спасск-Дальний.

В соответствии с пунктами 1.1 и 4.2 договора аренды ответчик обязался передать по передаточному акту из земель населенных пунктов в аренду земельный участок площадью № кв.м., разрешенное использование: административные, офисные объекты.

Актом выбора земельного участка для строительства, утвержденным постановлением администрации ГО Спасск-Дальний №-па от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что испрашиваемый земельный участок пригоден для строительства административного здания.

ДД.ММ.ГГГГ администрация ГО Спасск-Дальний в выдаче градостроительного плана испрашиваемого земельного участка для строительства административного здания ей отказала в связи с тем, что земельный участок не относится к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участком.

Таким образом, ответчик передал имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Кодекса и пунктом 1.1 договора.

Она фактически не использовала и не могла использовать арендованное имущество ввиду наличия неустранимых препятствий, не позволяющих ей, как арендатору пользоваться арендованной недвижимостью, но до настоящего времени оплачивает арендную плату, понесла расходы на составление межевого плана.

Сумма оплаченной арендной платы составляет <сумма 1>, затраты на составление межевого плана составили <сумма 2>

Со ссылкой на п. 2 ст. 328 ГК РФ, ст.15 ГК РФ, просит расторгнуть договор аренды земельного участка, и взыскать с ответчика причинённые ей убытки в виде суммы оплаченной арендной платы в размере <сумма 1> и затраты на составление межевого плана в размере <сумма 2>.

В судебном заседании представитель истца Петренко И.В. исковые требования поддержал в полном объеме, дополнил суду, что договор аренды земельного участка заключен сроком на 3 года, в течение которых Сарева Н.И. должна осуществить строительство объекта недвижимости. С момента заключения договора она изготовила межевой план, обращалась для согласования к владельцам сетей и полиции. В ДД.ММ.ГГГГ года, когда документы были готовы, Сарева Н.И. обратилась в администрацию городского округа с заявлением о выдаче градостроительного плана, однако ДД.ММ.ГГГГ в его выдаче ей было отказано, т.к. предоставленный ей по договору аренды земельный участок не предназначен для строительства. В то время как со стороны истца обязанности по оплате аренды были выполнены. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в лице представителя администрации городского округа Спасск-Дальний по доверенности Сапунов Е.В. в представленном суду письменном отзыве указал, что администрация с исковыми требованиями не согласна, считает их не подлежащими удовлетворению. В соответствии с актом выбора земельного участка, утвержденного постановлением №-па «О предварительном согласовании места размещения административного здания» было предварительно согласовано место размещения административного здания, на земельном участке ориентировочно № кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ решением Управления градостроительства Администрации городского округа Спасск-Дальний № была утверждена схема расположения земельного участка площадью № кв.м. Указанная схема, утвержденная решением управления градостроительства, является основанием для постановки земельного участка на кадастровый учет в том виде и в том размере, которая ей установлена. Однако в дальнейшем на кадастровый учет был поставлен участок другой конфигурации и другого размера, не утвержденный решением управления градостроительства.

После постановки на кадастровый учет между администрацией городского округа Спасск-Дальний и Саревой Н.И. был заключен договор аренды земельного участка, на несогласованный решением градостроительства земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ Саревой Н.И. было отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка для строительства административного здания в связи с тем, что земельный участок не относится к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам. На основании вышеизложенного, просит отказать в удовлетворении искового заявления и рассмотреть дело без его участия.

Суд, изучив мнения сторон, установив юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, считает, что исковые требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Согласно ст. 309 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В ст. 310 ГК РФ указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пункты 1 и 2 ст. 328 ГК РФ устанавливают, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с п. 1 пп. 1 и абз. 1 пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с заявлением Саревой Н.И., комиссией администрации городского округа Спасск-Дальний произведено обследование земельного участка для строительства административного здания, находящегося примерно в 18 метрах по направлению на юго-восток от ориентира – здание магазина, расположенного за пределами участка по адресу: <адрес>, в ходе которого установлено: категория земель – земли населенных пунктов, площадь испрашиваемого земельного участка ориентировочно № кв.м. Перспективное целевое (функциональное назначение земельного участка) аптечный пункт.

На основании исходных данных комиссия в составе, в том числе представителей администрации ГО Спасск-Дальний, пришла к выводу, что испрашиваемый земельный участок пригоден для строительства административного здания.

Постановлением администрации городского округа Спасск-Дальний от ДД.ММ.ГГГГ №-па согласовано предварительно место размещения административного здания, находящегося примерно в 18 метрах по направлению на юго-восток от ориентира – здание магазина, расположенного за пределами участка по адресу: <адрес>, а также утвержден акт выбора земельного участка для строительства административного здания.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией городского округа Спасск-Дальний (арендодатель) и Саревой Н.И. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял по передаточному акту из земель населенных пунктов в аренду земельный участок (разрешенное использование: административные, офисные объекты) площадью № кв.м., с кадастровым номером №, для строительства административного здания. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – здание магазина. Участок находится примерно в № метрах от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Договор аренды на земельный участок заключен сроком на 3 года, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Спасском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>

В соответствии с п. 3.2 Договора, арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование участком в размере <сумма 3>

Пунктом 3.3 Договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчетным, равными частями от указанной суммы в размере <сумма 4>.

Согласно п. 4.2 пп. «а» Договора, арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в границах, в сроки и для целей установленных настоящим Договором; а арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления (п. 5.2 пп. «а» Договора), своевременно в соответствии с Договором вносить арендную плату (пп. «г»).

Передача ответчиком истцу земельного участка, подтверждается передаточным актом, являющимся приложением № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ, на заявление Саревой Н.И. о выдаче градостроительного плана земельного участка, администрация городского округа Спасск-Дальний в его выдаче отказала в связи с тем, что земельный участок не относится к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.

В подтверждение обоснованности отказа в выдаче градостроительного плана, представителем администрации городского округа Спасск-Дальний представлено решение начальника Управления градостроительства от ДД.ММ.ГГГГ №, об утверждении на территории, входящей в состав квартала № кадастровой карты, схемы расположения земельного участка площадью № кв.м., находящегося примерно в № метрах по направлению на юго-восток от ориентира – здание магазина, расположенного за пределами границ земельного участка, адрес ориентира: <адрес> из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «административные, офисные объекты», т.е. меньшей по размеру площадью, чем предусмотрено Договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ (№ кв.м.).

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 ст. 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Поскольку арендованный истцом у ответчика земельный участок невозможно использовать по его целевому назначению (под строительство административного здания), в связи с тем, что земельный участок не относится к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам, с момента заключения договора аренды, принимая во внимание, что указанный недостаток не был оговорен в договоре аренды и не мог быть обнаружен арендатором во время осмотра имущества, суд приходит к выводу об ответственности арендодателя - ответчика по делу - за недостаток арендованного нежилого помещения, и как следствие к верному выводу о расторжении заключенного договора аренды.

Абз. 1 п. 4 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абзац 2 пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что предоставленный ответчиком по договору аренды земельный участок не использовался и не мог использоваться истцом в соответствии с его целевым назначением и условиями его предоставления по независящим от него причинам, суд приходит к выводу, что переданные истцом ответчику денежные средства в счет арендных платежей, являются неосновательным обогащением ответчика, которые в силу положений ст. 1102 ГК РФ подлежат взысканию с последнего в полном объеме. При этом суд принимает во внимание подтвержденность заявленной истцом суммы представленной справкой администрации ГО Спасск-Дальний от ДД.ММ.ГГГГ № и Актом сверки взаимных расчетов.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В подтверждение причинения убытков, истцом представлена квитанция об уплате ДД.ММ.ГГГГ за изготовление межевого плана спорного земельного участка <сумма 2>., которые подлежат взысканию с ответчика.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Саревой Н.И. – удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией городского округа Спасск-Дальний и Саревой Н.И..

Взыскать с администрации городского округа Спасск-Дальний в пользу Саревой Н.И. убытки в виде суммы оплаченной арендной платы в размере <сумма 1>. и затрат на составление межевого плана в размере <сумма 2>., а всего <сумма 5>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение месяца через Спасский районный суд.

Судья        Миначёва Т.В.