Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-898/2014 ~ М-903/2014 от 15.08.2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п.Безенчук                             11 ноября 2014 года

Безенчукский районный суд Самарской области в составе:

Председательствующего судьи Каткасовой И.В.

При секретаре Ивченко Т.Н.

Рассмотрев гражданское дело №2-898/14 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального района Безенчукский Самарской области к Кувшинникову ФИО8 о признании торгов в форме аукциона по продаже имущества, протокола и договора купли-продажи недействительными в силу ничтожности, применении последствий недействительности сделки и встречные исковые требования Кувшинникова ФИО9 о признании права собственности на земельный участок

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального района Безенчукский Самарской области обратился в суд с иском к Кувшинникову В.Ю. о признании проведенных ДД.ММ.ГГГГ торгов в форме аукциона по продаже имущества нежилого здания - баня <данные изъяты>, протокола аукциона от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи указанного имущества от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу ничтожными, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В судебном заедании представитель КУМИ м.р. Безенчуккий Самарской области, действующая на основании доверенности Варламова А.О. поддержала заявленные исковые требования

В обоснование заявленных требований указала, что нежилое здание - баня <данные изъяты> было незаконно без земельного участка продано посредством открытого аукциона Кувшинникову В.Ю.

Земельный участок, занимаемый зданием бани необходимый для его использования в план приватизации муниципального имущества Безенчукского района на 2012-2013год. не был включен.

Оценка земельного участка, занимаемого этим объектами недвижимости, не производилась.

Считает, что оспариваемая сделка по отчуждению из муниципальной собственности зданий без одновременного отчуждения занятого ими земельного участка не соответствует действующему законодательству и просила, признать указанную сделку ничтожной в силу статьи 166, 168 ГК РФ а также применить последствия ничтожной сделки возвратив стороны в первоначальное положение, путем возврата в муниципальную собственность спорного объекта, и возвращения Кувшинникову В.Ю. полученных денежных средств.

Встречные исковые требования Кувшинникова В.Ю. о признании права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты>. не признала, указывая, что требования не основаны на законе.

Ответчик Кувшинников В.Ю. исковые требования не признал, заявил встречные исковые требования о признании права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> с кадастровым номерном № расположенный по адресу: <адрес> ссылаясь на то, что вместе с нежилым зданием ему одновременно переданы права на земельный участок, занятой недвижимостью.

Считает, что торги проведены в соответствии с законодательством. Заявил о пропуске срока исковой давности, предусмотренный ст.181 ГК РФ для оспоримых сделок в один год полагая, что спор должен быть рассмотрен по правилам установленным для признания недействительными оспоримых сделок, что является основанием для вынесения решения об отказе в иске.

Представитель администрации сельского поселения Екатериновка м.р. Безенчукский в судебное заседание не явился направив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Заслушав стороны, свидетеля, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

В силу ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено, что Собранием представителей м.р. Безенчукский Самарской области от 31.05.2012г № внесены изменения в решение Собрания представителей м.р. Безенчукский № от 21.12.2011г. "Об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества муниципального района Безенчукский Самарской области на 2012год». В перечень объектов, подлежащих приватизации 2012 году было включено нежилое здание(баня), расположенное по адресу: <адрес> (т.1 л.д.109-111).

Администрацией м.р. Безенчукский Самарской области 16.08.2012г. был принято постановление № о реализации на торгах посредством открытого аукциона спорного недвижимого имущества с начальной ценой <данные изъяты> о чем 21.11.2012г. в районной газете «Сельский труженик» № опубликовано сообщение, в котором указана начальная цена, шаг аукциона, последний день принятия заявок 21.12.2012г. (т.1 л.д.42).

Согласно протоколу по результатам проведения открытого аукцион от ДД.ММ.ГГГГ конкурсной комиссии по продаже с торгов посредством открытого аукциона муниципального имущества - здания бани, победителем аукциона признан Кувшинников В.Ю., предложивший наибольшую <данные изъяты>

На основании протокола по результатам проведения открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ. Администрация м.р. Безенчукский Самарской области, в лице руководителя КУМИ администрации м.р. Безенчукский Самарской области заключила ДД.ММ.ГГГГ договор купли – продажи № с Кувшинниковым В.Ю. (т.1 л.д.10-11), по условиям которого последний приобрел находящееся в муниципальной собственности Безенчукского района Самарской области нежилое здание - баня <данные изъяты> перечислив указанные денежные средства на счет КУМИ м.р. Безенчукский (л.д.152).

Согласно акту приема-передачи здания бани Кувшинников В.Ю. принял указанное здание (л.д.12).

Право собственности Кувшинникова В.Ю. на данный объект недвижимости не зарегистрировано.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области отказано Кувшинникову В.Ю. в государственной регистрации права, в связи отсутствием в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ сведений об одновременном переходе права собственности на земельный участок, расположенный под вышеуказанным объектом недвижимого имущества – зданием бани (т.1 л.д.32-34).

Статьей 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Статьей 7 того же Закона предусмотрено, что в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Согласно ст. 3 Закона N 135-ФЗ, для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ч. 1 ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственности или аренду.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п.1ст.36 ЗК РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено гражданам и юридическим лицам, имеющим и собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках

Пунктом 7 ст.3 Федерального закона от 25.10.2011г. №137ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» также предусмотрено, что со дня введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков на которых они расположены не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Согласно кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером №, номер внесен в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ., земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта коммунального хозяйства (под баней), площадь <данные изъяты> кадастровая стоимость <данные изъяты>

Судом установлено, что указанный земельный участок, занимаемый зданием бани в прогнозный план приватизации муниципального имущества м.р. Безенчукский Самарской области на 2012 год включен не был.

При определении начальной цены спорного объекта недвижимости, подлежащего приватизации, стоимость указанного земельного участка не учитывалась, что следует из отчета об оценке №№ от ДД.ММ.ГГГГ о проведенной оценки, здания бани, по адресу: <адрес> (т.1л.д.47-88). Стоимость объекта оценки - здания бани установлена в <данные изъяты>

При получения результатов оценки применялись различные подходы к оценке в т.ч. сравнительным подходом и затратным подходом.

В рамках оценки стоимости объекта недвижимости затратным подходом в стоимость бани включалась стоимость прав на земельный участок площадью <данные изъяты>. в сумме <данные изъяты>. При этом затратный подход в отчете реализован не полностью, т.к. расчет стоимости земельного участка не производился.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода стоимость земельного участка не определялась.

Из отчета оценки следует, что в условиях развитого рынка недвижимости, наибольшее приближение к рыночной стоимости дает расчет сравнительным подходом, т.к. отражает реальные цены предложения на текущую дату.

Указанные обстоятельства подтвердила в судебном заседании оценщик Жуплатова А.П., производившая, оценку спорного объекта.

Тем самым, изложенное свидетельствует о несоответствии действительной рыночной стоимости как начальной цены подлежащего приватизации имущества, которое в силу приведенных норм права должно состоять из здания бани и земельного участок, на котором она расположена, так и, соответственно, определенной по результатам оценки предложения цены реализуемого здания бани с земельным участком.

При изложенных обстоятельствах доводы Кувшинникова В.Ю. том, что стоимость земельного участка включена в рыночную стоимость здания бани не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Судом установлено, что в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ здания бани отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположена приобретаемая недвижимость.

В связи с изложенным, учитывая реализацию в порядке приватизации здания бани без земельного участка, на котором таковое расположено по цене предложения, не соответствующей рыночной стоимости всего имущества судом бесспорно, установлено несоответствие указанной сделки вышеприведенным требованиям Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ст. 135 ГК РФ, Федерального закона от 02.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса РФ», Земельного Кодекса РФ.

Исходя и изложенного суд пришел к выводу о недействительности в силу ничтожности оспариваемых результатов продажи здания бани посредством открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ этого объекта недвижимости, заключенного по результатам указанного открытого аукциона, как противоречащие названным требованиям закона и следовательно не порождающие прав и обязанностей, связанных с заключением соответствующего договора купли-продажи.

Кроме того, суд также исходит из того, что истец не зарегистрировал свое право собственности на приобретенный объект недвижимости, в связи с чем в настоящем случае отсутствует предусмотренное пунктом 2 статьи 552 ГК РФ основание для перехода к нему права собственности на спорный земельный участок.

Суд полагает, что нарушения, допущенные при приватизации здания бани, расположенного по адресу: <адрес>, являются существенными и повлияли на результат продажи указанного имущества, в связи с чем, были нарушены права на получение в бюджет м.р. Безенчукский Самарской области реальной стоимости реализуемого имущества.

Доводы о применении срока исковой давности в один год не могут быть приняты во внимание, поскольку сделка, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без нахождения на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Статьей 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Статьей 36 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в ред. Федерального закона от 11.07.2011 N 201-ФЗ) предусмотрено, что возврат денежных средств по недействительным сделкам купли-продажи государственного или муниципального имущества осуществляется в соответствии с Бюджетным кодексом Российской Федерации за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов на основании вступившего в силу решения суда после передачи такого имущества в федеральную собственность, собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность.

Статьей 167 ГК РФ также определено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании изложенного суд считает, необходимым применить последствия ничтожной сделки, в виде возврата:

- Кувшинникову В.Ю. денежных средств в сумме <данные изъяты>, уплаченных за приобретенный объект недвижимости - нежилое здания (баня), общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, за счет средств м.р. Безенчукский;

- администрации муниципального района Безенчукский Самарской области, нежилого здания (баня), общей площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>.

Встречные исковые требования Кувшинникова В.Ю. о признании права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> не подлежат удовлетворению по изложенным выше основаниям.

Кроме того, учитывая, что заявленные Кувшинниковым В.Ю. по настоящему делу требования о признании права собственности на земельный участок являются требованиями материального характера, суд, руководствуясь ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и ст.98 ГПК РФ взыскивает с Кувшинникова В.Ю. государственную пошлину в сумме <данные изъяты> исходя из кадастровой стоимости земельного участка <данные изъяты>

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Признать недействительными в силу ничтожности торги в форме аукциона и протокол от ДД.ММ.ГГГГ по продаже имущества муниципального района Безенчукский Самарской области – нежилого здания (баня), общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между администрацией муниципального района Безенчукский Самарской области, в лице руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации м.р. Безенчукский Самарской области ФИО6 и Кувшинниковым ФИО10 о продаже объекта недвижимости - нежилого здания, баня, общей площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>.

Применить последствия ничтожной сделки, в виде возврата:

- Кувшинникову ФИО12 денежных средств в сумме <данные изъяты> уплаченных за приобретенный объект недвижимости - нежилое здания (баня), общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> за счет средств бюджета м.р. Безенчукский Самарской области;

- администрации муниципального района <адрес>, нежилого здания (баня), общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>.

Встречные исковые требования Кувшинникова ФИО11 о признании права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес> оставить без удовлетворения.

Взыскать с Кувшинникова ФИО13 в доход бюджета государственную пошлину в сумме <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Безенчукский районный     суд в течение месяца.

Председательствующий И.В. Каткасова

Полный текст решения изготовлен 17 октября 2014г.