Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-576/2014 (2-5702/2013;) ~ М-5270/2013 от 12.11.2013

Решение

Именем Российской Федерации

20 июня 2014г. Щелковский городской суд Московской области

в составе:

председательствующего судьи Тверитиной Г.В.,

при секретаре судебного заседания Шершневой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебно заседании гражданское дело по иску

Сельскохозяйственного производственного кооператива «Новое Литвиново» к Григорянцу ФИО9 о признании хозяйственной постройки самовольной и сносе и иску Григорьянца ФИО9 к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Новое Литвиново» о признании договора аренды земельного участка действительным,

установил:

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Новое Литвиново» обратился в суд с иском к Григорьянцу А.Х о признании хозяйственной постройки самовольной и ее сносе.

Иск предъявил Григорьянц А.Х. к СПК «Новое Литвиново» о признании договора аренды земельного участка действительным.

Представитель СПК»Новое Литвиново» указал, что Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Новое Литвиново» принадлежит на праве собственности земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № категории: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: под производственным центром, местоположение: <адрес>.

На земельном участке с кадастровым номером № расположен жилой дом, инв. № №, литер <данные изъяты>, <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, находящийся в общей долевой собственности Григорьянца ФИО9 и ФИО4. Указанный дом был приобретен ФИО9 по договору купли-продажи, заключенному 03.04.2000г. с СПК «Литвиново» и зарегистрированному МОРП 10.05.2000г., регистрационная запись №.1. В соответствии с п. 2.2. данного договора одновременно с передачей жилого дома Григорьянцу А.Х. был передан в аренду сроком на 10 лет земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м. Десятого мая 2010 г. срок аренды земельного участка истек. Другой договор аренды земельного участка между Григорьянцу А.Х. и собственником земельного участка с кадастровым номером № – СПК «Новое Литвиново» не заключался.

Григорьянц А.Х. осуществил самовольное занятие части принадлежащего истцу участка с кадастровым номером № и создал на нем хозяйственные строения.

Самовольными постройками нарушены права СПК «Новое Литвиново» как собственника земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 76. Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

В соответствии с п. 1 ст. 206. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

На основании вышеизложенного и в соответствии со ст. HYPERLINK consultantplus://offline/ref=145DC6CAE9590EABA94BCE3FDC7D34C6DB09B4E0D3BB6A23566C832673A64AB76493515B74CE31F1xF20D 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 76 Земельного кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 131, 132, 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просит признать хозяйственные постройки (гараж и баню), расположенные по адресу: <адрес>, самовольными постройками. Обязать ответчика снести хозяйственные постройки, расположенные по адресу: <адрес>.

В случае неисполнения решения суда ответчиком добровольно в течение месяца с момента его вступления в силу предоставить истцу право снести спорное строение за счет ответчика.

Григорьянц А.Х. поддержал свой иск и возражал против удовлетворения иска СПК»Новое Литвиново», мотивируя тем, что между ним и сельскохозяйственным производственным кооперативом «Литвиново», в лице Председателя ФИО7, действующего на основании устава и решения общего собрания членов СПК «Литвиново», 3 апреля 2000 года был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в виде одноэтажного дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.2. данного договора, одновременно с передачей объекта недвижимости ему был передан земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. в аренду сроком на 10 лет с выплатой арендной платы. Данный пункт имел силу предварительного договора.

Согласно п. 2.3 договора купли-продажи недвижимого имущества СПК «Литвиново» и Покупатели обязуются в течении 30 дней после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, заключить договор аренды земельного участка на условиях, изложенных в п. 2.2. договора и провести его государственную регистрацию.

    Указанный договор был подписан обеими сторонами сделки и зарегистрирован в Щелковском филиале Московской областной регистрационной палаты 10 мая 2000 года.

    26 мая 2000 года, как и оговаривалось в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 3 апреля 2000 года, между ним и СПК «Литвиново» был дополнительно заключен договор аренды земельного участка к дому, который был передан ему в собственность. В целях уточнения площади передаваемого ему в аренду земельного участка, работником СПК «Литвиново» был произведен замер по существующим границам, с учетом того, что участок с домом, задолго до отчуждения, были обнесены забором.

    Земельный участок, передаваемый ему в аренду СПК «Литвиново», принадлежал СПК «Литвиново» на праве собственности, на основании Постановления Администрации Щелковского района Московской области № от 24 декабря 1993 года, Свидетельство на право собственности на землю бессрочного (постоянного) пользования землей от 28 января 1994 года за № рег. №, выданного Администрацией Щелковского района.

    Согласно договору аренды СПК «Литвиново» передало ему во временное владение и пользование земельный участок, на котором было расположено здание жилого дома и земельный участок, прилегающий к зданию, общая площадь которого, по результатам обмера составила <данные изъяты> (одну тысячу) кв.м. Срок действия договора аренды заканчивался в 2050 году. Размер арендной платы является по договору размером налога на указанный земельный участок. Арендодатель в соответствии с п. 2..1. договора аренды земельного участка передал ему, как Арендатору права на земельный участок, размером <данные изъяты> кв.м. с правом субаренды.

Данная площадь земельного участка в размере <данные изъяты> кв.м., переданного ему в аренду на 49 лет была согласована Сторонами и никаких разногласий при подписании договора аренды не возникло. Учитывая так же п. 4.8. Договора купли-продажи недвижимого имущества «Изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, ели они совершены в письменной форме, подписаны сторонами и зарегистрированы в органе государственной регистрации, осуществившего регистрацию настоящего договора».

    В связи с организационными проблемами в СПК «Литвиново», вышеуказанный договор аренды земельного участка от 26 мая 2000 года не прошел государственную регистрацию в регистрирующем органе, хотя он неоднократно просил и настаивал на его регистрации должным образом.

В июле 2000 года он осуществил продажу 36/100 доли жилого дома, принадлежащего ему на праве собственности ФИО4, которая оформила право общей долевой собственности на дом.

    В 2001 года правопреемник СПК «Литвиново» - СПК «Новое Литвиново» вызвало его для подписания нового договора аренды, в котором сократили площадь земельного участка до 640 кв.м. и срок аренды до 10 лет, и он, не обладая специальными познаниями в области юриспруденции, подписал данный договор, не понимая правовых последствий и не подозревая, что новый договор аренды значительно ущемляет его как арендатора.

В соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка… имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка, если договором аренды не предусмотрено иное.

Право собственности на земельный участок возникло у СПК «Новое Литвиново» после многочисленных судебных решений только в 2010 году, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 3 июня 2010 года, зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в связи с чем СПК не имело законного права распоряжаться используемым им по договору аренды земельным участком по своему усмотрению, в том числе и изменять условия договора аренды и заключать договор аренды части арендуемого им земельного участка с гр. ФИО4

Согласно п. 1. ст. 617 ГК РФ Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущества к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Сокращение площади арендуемого им земельного участка СПК «Новое Литвиново» обосновано тем, что новому собственнику 36/1000 доли жилого дома должно также перейти право аренды на 36/100 земельного участка.

Соответственно, СПК «Новое Литвиново» приняло решение перезаключить договора аренды земельного участка с ним и гр. ФИО4 и как юридически неосведомленный, подписал новый договор аренды, не понимая последствий своего действия, в результате чего срок аренды им земельного участка закончился не в 2050 году, а в 2010 году. В целях продления договора аренды заблаговременно обратился с заявлением в СПК «новое Литвиново»,являясь собственником строения, он имеет преимущественное право на продление договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Согласно п. 2. ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Считает, что вышеуказанный договор аренды был перезаключен с ним СПК «Новое Литвиново» вследствие введения его в заблуждение и обмана со стороны нового арендодателя в отношении обязанности его заключения, а также в сокращении арендуемой им площади земельного участка и значительного для него сокращения срока аренды с 49 до 10 лет.

Считает, что первоначальный договор был заключен с соблюдением норм действующего законодательства, поэтому изменять существенные условия не имело никакого смысла. К тому же повторный договор аренды 2001 года был заключен тем же числом, что и первый договор аренды 2000 года – «задним числом» т.е. незаконно.

Данный земельный участок с расположенными на нем жилым домом является единственным местом жительства для него и его семьи и в целях комфортного проживания на долгосрочной основе они улучшали и совершенствовали условия проживания. Когда произошел пожар по вине ФИО4 и дом полностью сгорел, ему пришлось заново его отстраивать, для чего он возвел на участке постройки (гараж, баня, и др.). Считает, что данными постройками права и интересы третьих лиц нарушены не были, так как при заключении договора аренды земельного участка каких-либо обременений или прав третьих лиц на указанный земельный участок зарегистрировано не было.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Как собственник жилого дома имеет право на пользование и владение земельным участком площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> на праве аренды

Просит признать действительным договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между мной, Григорянц ФИО9 и сельскохозяйственным производственным кооперативом «Литвиново» 26 мая 2000 года и считать его действующим до 25 мая 2050 года.

СПК «Новое Литвиново» иск Григорьянца А.Х. не признал, ссылаясь, что п. 2 ст. 434 ГК РФ предусматривает письменную форму заключения договора, подписанного сторонами. В представленном суду документ ( договор аренды) не подписан Григорьянцем А.Х., что указывает на отсутствие его волеизъявления.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации.

В соответствии с требованиями ст.ст. 131, 164, 165, 433 ГК РФ, ст. договор аренды земельного участка подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован в установленном порядке, поэтому считается ничтожным. Недействительность и последствия сделки вследствие несоблюдения установленной для нее формы определяется в ст. ст. 162, 165 ГК РФ. В случае несоблюдения нотариальной для нее формы, а также государственной регистрации сделка согласно ст. 165 ГК РФ является ничтожной. В отношении государственной регистрации прав это правило действует, если такая регистрация установлена законом.

Согласно п.1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда.

Григорьянц А.Х. не приводит никаких доказательств в подтверждение заявленного им довода об уклонении СПК «Литвиново» от государственной регистрации указанного договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Григорьянцем А.Х. также не представлено каких- либо доказательств своих действий, направленных на осуществление государственной регистрации договора аренды земельного участка от 26 мая 2000 года.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор аренды считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В п. 3 ст. 607 ГК РФ указано, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор аренды не считается заключенным.

В договоре аренды земельного участка, с требованием о признании которого заключенным обратился Григорьянц А.Х., не указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору аренды является кадастровая карта (план) земельного участка. В указанном договоре отсутствуют какие бы то ни было ссылки на приложения в виде планов (схем) границ земельного участка. Не представлены и сами документы, подписанные сторонами, о согласовании границ предоставляемого в аренду земельного участка.

В представленных им документах в обоснование своих требований отсутствует документы, подтверждающие факт передачи земельного участка истцу в аренду.

В соответствии со ст. 614 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Согласно данным бухгалтерского учета ответчика платежи в счет выполнения обязательств по договору от 26 мая 2000 года истцом не осуществлялись. Доказательств исполнения обязательств по указанному договору истцом не представлены. Просит в удовлетворении иска отказать.

Выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд находит иск СПК «Новое Литвиново» подлежащим удовлетворению, а иск Григорьянца А.Х.- отклонению по следующим основаниям.

     Так, признать действительным договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между Григорянц ФИО9 и сельскохозяйственным производственным кооперативом «Литвиново» 26 мая 2000 года, и считать его действующим до 25 мая 2050 года, у суда нет оснований, поскольку судом установлено, что Сельскохозяйственному производственному кооперативу «Новое Литвиново» принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 15871 кв.м. с кадастровым номером № категории: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: под производственным центром, местоположение: <адрес>.

На земельном участке с кадастровым номером № расположен жилой дом, инв. № №, литер <данные изъяты>, <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, находящийся в общей долевой собственности Григорьянца ФИО9 и ФИО4. Указанный дом был приобретен Григорьянцем А.Х. по договору купли-продажи, заключенному 03.04.2000г. с СПК «Литвиново», и зарегистрированному МОРП 10.05.2000г., регистрационная запись №.1. В соответствии с п. 2.2. данного договора одновременно с передачей жилого дома Григорьянцу А.Х. был передан в аренду сроком на 10 лет земельный участок, площадью <данные изъяты> кв. м.

Согласно ст. 56 ГПК РФ суд пришел к выводу, что Григорьянц А.Х свои исковые требования не доказал.

Так, п. 2 ст. 434 ГК РФ предусматривает письменную форму заключения договора, подписанного сторонами. Григорьянц А.Х. представил в суд не подписанный им договор аренды.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации.

В соответствии с требованиями ст.ст. 131, 164, 165, 433 ГК РФ, ст. договор аренды земельного участка подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому считается ничтожным.

Недействительность и последствия сделки вследствие несоблюдения установленной для нее формы указаны в ст. ст. 162, 165 ГК РФ. В случае несоблюдения нотариальной для нее формы, а также государственной регистрации сделка согласно ст. 165 ГК РФ является ничтожной. В отношении государственной регистрации прав это правило действует, если такая регистрация установлена законом.

Согласно п.1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда.

Григорьянц А.Х.не привел никаких доказательств об уклонении СПК «Литвиново» от государственной регистрации указанного договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Григорьянцем А.Х. также не представлено каких- либо доказательств своих действий, направленных на осуществление государственной регистрации договора аренды земельного участка от 26 мая 2000 года.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор аренды считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В п. 3 ст. 607 ГК РФ указано, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор аренды не считается заключенным.

В договоре аренды земельного участка, с требованием о признании которого заключенным обратился Григорьянц А.Х., не указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору аренды является кадастровая карта (план) земельного участка. В указанном договоре отсутствуют какие бы то ни было ссылки на приложения в виде планов (схем) границ земельного участка. Не представлены и сами документы, подписанные сторонами, о согласовании границ предоставляемого в аренду земельного участка.

В представленных им документах в обоснование своих требований отсутствует документы, подтверждающие факт передачи земельного участка истцу в аренду.

В соответствии со ст. 614 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как указал представитель СПК «Новое Литвиново», что согласно данным бухгалтерского учета платежи в счет выполнения обязательств по договору от 26 мая 2000 года Григорьянцем А.Х. не осуществлялись. Доказательств исполнения обязательств по указанному договору им не представлено.

Ссылка Григорьянца А.Х на то, что он был введен в заблуждение новым арендодателем, и что в силу юридической неосведомленности подписал перезаключенный договор аренды, не имеет правового значения для разрешения возникшего спора.

Таким образом, законных оснований для удовлетворения иска Григорьянца А.Х. не имеется.

Григорьянц А.Х. осуществил самовольное занятие части принадлежащего истцу участка с кадастровым номером № и создал на нем хозяйственные строения, что установлено проведенной по делу землеустроительной экспертизой.

Самовольными постройками нарушены права СПК «Новое Литвиново» как собственника земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 76. Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

Из технического заключения эксперта по делу, который также был допрошен в судебном заседании, следует, что Григорьянц А.Х возвел за пределами земельного участка площадью <данные изъяты>.м. хозяйственные постройки (гараж размером <данные изъяты>, баню размером <данные изъяты> и пристройку к бане размером <данные изъяты>).

Таким образом, Григорьянц А.Х. без согласия собственника земельного участка использует незаконно земельный участок площадью <данные изъяты>.м, поэтому он обязан снести данные пристройки в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с п. 1 ст. 206. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск СПК «Новое Литвиново» удовлетворить.

Признать хозяйственные постройки (гараж размером <данные изъяты>, баню размером <данные изъяты> и пристройку к бане размером <данные изъяты>), возведенные Григорьянцем А.Х., расположенные по адресу: <адрес>, самовольными постройками.

Обязать Григорьянца ФИО9 снести указанные строения в срок- в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Предоставить СПК «Новое Литвиново» осуществить снос самовольных построек в случае неисполнения решения суда Григорьянцем А.Х. с возложением понесенных расходов на Григорьянца А.Х.

Григорьянцу ФИО9 в иске к СПК «Новое Литвиново» о признании действительным договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между Григорьянцем ФИО9 и сельскохозяйственным производственным кооперативом «Литвиново» 26 мая 2000 года, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца через Щелковский городской суд.

Судья Г.В.Тверитина