Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-132/2015 (2-8887/2014;) ~ М-8987/2014 от 04.08.2014

Дело № 2-132/15

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

23 марта 2015 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Дружинина О.В.,

при секретаре Медянкине С.А.,

с участием: представителя истца Администрации г. Благовещенска – Представитель1, представителя ответчика Х. – Представитель2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Благовещенска к Х. о сносе самовольной постройки, встречному иску Х. к Администрации г. Благовещенска о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Администрации г. Благовещенска обратилась в Благовещенский городской суд с настоящим исковым заявлением. Как следует из изложенных в иске обстоятельств, устных пояснений представителя истца в судебном заседании, в собственности ответчика находится земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***. По результатам проведенной специалистами администрации г. Благовещенска проверки установлено, что ответчиком на данном земельном участке возведен объект капитального строительства, который изначально ответчиком позиционировался как индивидуальный жилой дом, при этом конфигурация и назначение внутренних помещений подтверждает указанное функциональное назначение строения. В ходе судебного разбирательства по настоящему делу ответчик изменил его назначение на выставочный зал, однако убедительных доказательств такому назначению здания не представил. Составленный по заказу ответчика технический паспорт на строение под наименованием «***» и основанные на содержании данного технического паспорта выводы судебной строительно-технической экспертизы о таком функциональном назначении объекта таковыми доказательствами являться не могут. Кроме того, определенная судебной экспертизой этажность строения (*** этажа) и нежилое назначение здания предусматривает необходимость не только наличия проектной документации на него, но и проведение государственной экспертизы проекта, что ответчиком сделано также не было. Помимо этого, судебной строительно-технической экспертизой установлено нарушение застройщиком противопожарных и санитарных норм при возведении объекта.

На основании изложенного, истец просит обязать Х. снести самовольную постройку, расположенную по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером ***.

Сторона ответчика с предъявленным иском не согласилась, предъявив встречный иск к Администрации г. Благовещенска о признании права собственности на объект незавершенного строительства – выставочный зал, расположенный по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером ***. В обоснование указала, что возводимый объект будет использоваться под выставочный зал, размещение которого соответствует виду разрешенного использования земельного участк. За разрешением на строительство выставочного зала ответчик не обращался, проектная документация на возводимый объект не разрабатывалась, поскольку ответчик выбрал иной – судебный - способ защиты права. Проведенная по делу судебная строительно-техническая экспертиза установила, что спорный объект возведен в соответствии с требованиями градостроительных, противопожарных и санитарных норм, права и интересы иных лиц не нарушает. Выявленные по результатам проведения экспертизы недостатки не являются существенными, указанные недочеты ответчик устранит. При данных обстоятельствах только отсутствие разрешения на строительство, без других признаков самовольной постройки, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, позволяет признать за истцом право на возведенный объект.

Помимо представителей истца и ответчика, иные участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания лица в суд не явились. С учетом правил ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения участвующих в процессе лиц, исследовав предоставленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В силу пункта 3 той же статьи, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от *** года ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью *** кв. метров, с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***.

В соответствии с кадастровым паспортом данного земельного участка от *** года, разрешенное использование участка – индивидуальное жилье

По результатам осмотра указанного земельного участка, проведенного *** года специалистами управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Благовещенска, был составлен акт, согласно которому на данном земельном участке ведутся работы по строительству капитального объекта недвижимости (возведен каркас из красного керамического кирпича, ведутся работы по благоустройству территории); строительство ведется без оформленных в установленном порядке разрешительных документов.

Судом установлено, подтверждается материалами дела, что в настоящее время строительство указанного объекта не завершено, за разрешением на его строительство ответчик в орган местного самоуправления не обращался.

Из технического паспорта, изготовленного МУП «Белогорсктехинвентаризация» по состоянию на *** года, видно, что спорный объект является объектом незавершенного строительства (***), состоящим из *** этажей (в том числе, цокольного), основного строения, площадью *** кв. метров (***), и гаража, площадью *** кв. метров (***), степенью готовности *** %. В состав основного строения входит один *** зал, площадью *** кв. метров, на первом этаже здания; *** кабинетов (общей площадью *** кв. метров) и *** санузла на *** и *** этаже здания.

Судом установлено, не оспаривается ответчиком, что проектная документация на такой объект недвижимости, как ***, у него отсутствует.

Ответчиком не оспаривалось, что внешний облик и внутренняя конфигурация возведенного строения соответствует представленному самим ответчиком эскизному проекту индивидуального жилого дома, изготовленному архитектором ТретьеЛицо1; строительство здания велось в соответствии с представленной ответчиком проектной документацией на индивидуальный жилой дом, изготовленной ООО «МП ***».

*** года Администрацией г. Благовещенска ответчику по его заявлению выдан градостроительный план № *** земельного участка в квартале *** ***) для расположенного на данном участке объекта – индивидуального жилого дома (с указанием на то, что данный вид разрешенного использования не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны ***).

По заданию ответчика, ООО «*** мастерская» в *** году была изготовлена схема планировочной организации земельного участка в квартале *** ***) для расположенного на данном участке объекта – индивидуальный жилой дом.

На заявление ответчика о выдаче ему разрешения не строительство индивидуального жилого дома последовал отказ Администрации г. Благовещенска от *** года в связи с тем, что строительство такого объекта не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны ***.

Из материалов дела, в том числе – отраженных в протоколах судебных заседаний пояснений стороны ответчика, усматривается, что изменение функционального назначения здания с индивидуального жилого дома на *** зал было произведено ответчиком в ходе рассмотрения настоящего спора.

Помимо изготовления указанного выше технического паспорта на объект незавершенного строительства (*** зал), *** года органом местного самоуправления по заявлению ответчика ему выдан градостроительный план № *** данного земельного участка для размещения выставочного зала.

С целью установления соответствия возводимого объекта градостроительным, пожарным и санитарным нормам и требованиям, определения его (объекта) функционального назначения, определением Благовещенского городского суда от *** года назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО «Центр независимой экспертизы «Амур-Зея».

Экспертным заключением № *** от *** года, установлено следующее:

1) При существующей на день проведения экспертизы средней планировочной отметке земли на исследованном земельном участке, спорный объект является трехэтажным. Согласно техническому паспорту, изготовленному по состоянию на *** года, функциональное назначение спорного объекта – объект незавершенного строительства (выставочный зал). Поскольку в перечне помещений технического паспорта на спорный объект не значатся такие помещения, как кухня, жилая комната, гостиная, но указано наличие помещений выставочного зала, подсобных, бытовых, то данное обстоятельство не позволяет отнести исследуемое строение к индивидуальному жилому дому. Кроме того, исследуемое строение не соответствует требованиям раздела II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции», поскольку жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в соответствии с функциональным зонированием; жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

2) Особых требований градостроительных, пожарных и санитарных норм к выставочным залам действующим законодательством не предъявляется. Несоответствие пожарным нормам выявлено в части минимального противопожарного расстояния до деревянного жилого дома, летней кухни и уличного туалета, расположенного на соседнем земельном участке с кадастровым номером ***. Так, фактическое расстояние до деревянного жилого дома, расположенного по адресу: ***, от исследуемого основного здания (***) составляет *** метра, до деревянной одноэтажной летней кухни – *** метра, а до уличного деревянного туалета – *** метра. Несоответствие санитарным нормам выражается в отсутствии систем теплоснабжения, водоснабжения, канализации и мест накопления отходов. Возведенный объект соответствует всем характеристикам, содержащимся в проектной документации.

3) Устранение выявленных недостатков при сохранении уже фактически возведенного объекта возможно. Несоответствие построенного объекта – основного здания (***) пожарным нормам в части не соблюдения противопожарных разрывов до соседних деревянных построек, расположенных на земельном участке с кадастровым номером ***, возможно путем заполнения оконных проемов первого и второго этажей рольставнями, либо противопожарными окнами с пределом огнестойкости ***, либо заполнением оконных проемов противопожарной стены кирпичной кладкой толщиной *** мм. Для отделки стен и потолков на путях эвакуации в лестничных клетках и коридорах необходимо применить отделочные материалы класса пожарной опасности – ***, для покрытия пола – ***, стропильную систему крыши довести до предела огнестойкости *** путем обработки огнезащитным составом. Дополнительно в основном здании необходимо разместить круглосуточный пост охраны, оборудовать спорное строение автоматической пожарной сигнализацией и предусмотреть установку системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Для доступа не выше первого этажа здания маломобильных групп населения на придомовой территории обустроить центральных вход с навесом и пандусом, либо подъемником, предусмотреть тротуар с твердым покрытием. Под гостевую автостоянку и стоянку для автомобилей работников на *** машиномест возможно применение объекта вспомогательного использования - гаража (***). Несоответствие санитарным нормам в части отсутствия систем теплоснабжения, водоснабжения и канализации возможно решить путем установки электрокотла, оборудования скважины и размещения на придомовой территории подземного септика, либо подключения к общегородской системе теплоснабжения, водоснабжения и канализации. Несоответствие санитарным нормам в части отсутствия систем вентиляции возможно устранить путем устройства приточно-вытяжной вентиляции с механическим и естественным побуждением с обеспечением нормированных воздухообменов для подсобных и бытовых помещений, кабинетов, выставочного зала и санузлов. Воздухоотводы систем общеобменной вентиляции необходимо выполнить из негорючих материалов. Отсутствие мест накопления отходов решается путем заключения договора по вывозу мусора, его обезвреживания и размещения со специализированной организацией, по мере накопления отходов или формирования транспортной партии. Ртутьсодержащие отходы накапливаются в герметичных ящиках весом не более *** кг, исключающих их разгерметизацию при транспортировке. Вывоз ламп на обезвреживание предусмотреть специализированной организацией имеющей лицензию на деятельность по обезвреживанию и размещению отходов I и IV классов опасности. С целью соблюдения норм по охране вод и рациональному использованию земельных ресурсов и почвенного покрова в период эксплуатации спорного объекта в целях снижения негативного воздействия на подземные воды и земельные ресурсы требуется устройство газонов, асфальтобетонного проезда, тротуара, отмостки здания с организацией поверхностного водоотвода на проезжую часть ул. *** и далее – в существующую ливневую канализацию.

4) При возведении спорного объекта недвижимого имущества – основного здания (***) соблюдены минимальные отступы, не менее одного метра, от границ всех соседних земельных участков и до красной линии. Согласно градостроительному плану от *** года № ***, расстояние от границы исследуемого земельного участка со стороны ул. *** до спорного здания не должно быть меньше *** метров, фактически оно составляет *** метров. Общая площадь застройки исследуемого участка с учетом проезжей части и тротуара составляет *** кв. метра, где *** кв. метров – площадь застройки основного здания (***); *** кв. метров – площадь застройки объекта вспомогательного использования (гаража ***); *** кв. метров – проезд и *** кв. метров – тротуар. При общей площади исследуемого земельного участка, равной *** кв. метров, не обустроенной остается часть земельного участка, равная *** кв. метра. С учетом требований «Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Благовещенска» минимальные размеры озелененной территории должны составлять не менее *** %, то есть *** кв. метров, что вполне выполнимо с обустройством зон отдыха. В ходе благоустройства исследуемого земельного участка требуемая площадь озеленения может быть значительно увеличена за счет устройства газонов с применением метода озеленения поверхности отмостки, расположенной по периметру основного здания, либо с применением способа вертикального озеленения по внутренней поверхности, ограждающего участок кирпичного забора.

5) Площади земельного участка, на котором расположен спорный объект, достаточно для размещения на нем общественного здания, а также необходимых элементов озеленения и благоустройства.

6) К сетям инженерной инфраструктуры г. Благовещенска спорный объект не подключен.

7) Поскольку возведенный объект может использоваться как выставочный зал, то он попадает в перечень основных видов разрешенного использования в зоне среднеэтажной жилой застройки до *** этажей (***), в соответствии с требованиями градостроительного плана от *** года.

Оснований не доверять указанным выводам эксперта у суда не имеется. При этом выводы эксперта не содержат противоречий, аргументированы, подтверждены фотоматериалами. Допустимых и относимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком суду, в порядке ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, а не представлено, а потому заключение эксперта АНО «Центр независимой потребительской экспертизы Амур-Зея» кладется судом в основу принимаемого решения.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 года № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения, либо обратилось за получением разрешения на строительство, но к заявлению не была приложена документация, необходимая в соответствии градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство. Указано, что данное разъяснение основано на положениях статьи 2 ГрК РФ, статьи 51 ГрК РФ, а также статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», в силу которой градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия особо охраняемых природных территорий.

При этом судом отмечается, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты нарушенного права. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо обратившиеся в суд с таким иском, по независящим от него причинам было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на возведенный объект. Сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского Кодекса РФ не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. Иначе при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ имеет место легализация самовольного строения в упрощенном порядке, применение которой ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (п. 4 ст. 51 ГрК РФ). К заявлению о выдаче разрешения на строительство должны бать приложенные указанный в ст. 51 ГК РФ документов, в том числе материалы, содержащиеся в проектной документации.

В соответствии с ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (ч. 3 ст. 48).

Таким образом, наличие проектной документации на выставочный зал является обязательным условием его строительства.

В соответствии со ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, и утверждается при наличии положительного заключения.

Как указано выше, проектная документация на выставочный зал у ответчика отсутствует, за разрешением на строительство выставочного зала ответчик в орган местного самоуправления не обращался.

В то же время, из материалов дела следует, что изменение функционального назначения объекта было произведено ответчиком в ходе рассмотрения настоящего спора – как с целью соблюдения градостроительных норм в части разрешенного вида использования участка, соответствующего территориальной зоне ***, так и с целью сохранения вложенных в строительство объекта средств.

По мнению суда, именно эти обстоятельства не позволили ответчику своевременно изготовить проект выставочного зала, провести его экспертизу и обратиться в орган местного самоуправления за разрешением на его строительство.

При этом суд не видит препятствий в дальнейшем использовании возведенного объекта в качестве выставочного зала с учетом конфигурации, площади и назначения его внутренних помещений.

Кроме того, судом установлено и подтверждается проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизой, что спорный объект возведен без существенных нарушений строительных и пожарных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Устранение выявленных экспертизой недостатков в части не соблюдения противопожарных разрывов, возможно при сохранении уже фактически возведенного объекта (без его сноса) путем выполнения указанных в экспертном заключении противопожарных мер.

В связи с этим, оснований для сноса данной постройки суд не усматривает, а потому в удовлетворении иска Администрации г. Благовещенска следует отказать.

Между тем, отсутствие прошедшего экспертизу проекта строительства выставочного зала (с учетом фактического отсутствия на момент разрешения спора необходимых для его эксплуатации каких-либо инженерных сетей) не дает суду оснований и для признания за ответчиком права собственности на указанный объект незавершенного строительства с заявленным функциональным назначением.

Таким образом, встречный иск также не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Администрации г. Благовещенска к Х. о сносе самовольной постройки, расположенной по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером *** – отказать.

В удовлетворении иска Х. к Администрации г. Благовещенска о признании права собственности на объект незавершенного строительства – выставочный зал, расположенной по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером *** – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья                     О.В. Дружинин

Решение в окончательной форме составлено *** года