Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-645/2015 (2-6908/2014;) ~ М-6175/2014 от 12.11.2014

Дело № 2-645/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 апреля 2015 года г. Щёлково Московской области

Щёлковский городской суд в составе председательствующего судьи Торбика А.В., при секретаре судебного заседания Афанасьевой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании зарегистрировать переход права собственности на земельный участок и часть жилой дачи, исполнить обязанность по передаче земельного участка и части жилой дачи, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка, части жилой дачи, акта приема-передачи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Щелковский городской суд с иском к ФИО2 об обязании зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество. В обоснование исковых требований указал, что 08.11.2014 года заключил с истцом договор купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> а также части жилой дачи, находящейся по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи был исполнен сторонами в этот же день 08.11.2014 года, однако ФИО2 вопреки условиям договора не явилась 11.11.2014 года к 9:00 часам в г. Щелково, ул. Парковая 12А на регистрацию перехода права собственности, просит суд зарегистрировать такой переход в принудительном порядке.

Впоследствии ФИО1 уточнил основания иска, указав, что деньги передал ФИО13 28.10.2014 года, договор и акт приема-передачи подписал также 28.10.2014 года, 08.11.2014 года ФИО2 подписала договор купли-продажи и акт приема-передачи в его отсутствие, но в присутствии ФИО13, 11.11.2014 года от ФИО12 ему стало известно об отказе ФИО2 продать земельный участок и часть дачи по оговоренной цене, дополнил исковые требования, просил обязать ФИО2 исполнить обязанность по передаче ФИО1 земельного участка и части жилой дачи, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегисрировать переход права собственности от ФИО2 к ФИО1 на спорный земельный участок и часть жилой дачи.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признала, представила письменные возражения на иск, заявила встречный иск о признании договора купли-продажи не заключенным.

В обоснование встречного иска ФИО2 указала, что стороны не договорились по существенным условиям, что повлекло неопределенность в правоотношениях сторон, имущество покупателю не передавалось и до сих пор не передано, деньги ей не передавались, против ФИО13 возбуждено уголовное дело, где она является потерпевшей, не решена судьба жилого дома Б, где она проживает с семьей, в договоре не указан перечень лиц, имеющих право проживать в домовладении после перехода права собственности.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, представил в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца ФИО6 в судебное заседание явилась, на удовлетворении основного иска настаивала, против удовлетворения встречного иска возражала.

В судебное заседание ответчик ФИО2 и ее представители Скобелева И.А., Комлева Е., явились. Исковые требования не признали, поддержали доводы встречного иска.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, ответчика, его представителей, свидетелей, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в совокупности, находит первоначальный иск подлежащим отклонению, а встречные исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что сторонами подписан договор купли-продажи квартиры от 08.11.2014 года, по условиям которого ФИО2 продала, а ФИО1 купил земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, а также часть жилой дачи, находящейся по адресу <адрес>. Стоимость земельного участка составила 15 000 000 руб., а стоимость части жилой дачи составила 5 000 000 руб. (п.6 договора).(л.д.6)

Согласно п.7 договора, указанная в п.6 сумма получена Продавцом от Покупателя в полном объеме в момент подписания договора купли-продажи земельного участка и части жилой дачи, а также Акта приема-передачи, расчет осуществляется наличными денежными средствами в рублях.

Сторонами подписан акт приема-передачи от 08.11.2014 года, из которого следует, что ФИО2 получила от ФИО1 20 000 000 руб., и передала ФИО1 вышеуказанные земельный участок и часть жилой дачи. (л.д.7)

Указанная часть жилой дачи согласно свидетельству о праве собственности имеет площадь 37, 60 кв.м., состоит из лит. А, а1,а1, расположена по адресу: <адрес>. Земельный участок согласно свидетельству о праве собственности имеет площадь 1861 кв.м., расположен по адресу: <адрес>.(л.д.9)

Согласно выписке из домовой книги <адрес>, по состоянию на 14.03.2015 года в указанной даче зарегистрированы и проживают ФИО2, ее сын ФИО8 Из домовой книги также следует, что с ними проживал ФИО9, который 14.03.2015 года был снят с регистрационного учета в связи со смертью ДД.ММ.ГГГГ года.(л.д.188,189-190)

ФИО9 08 ноября 2014 г. оформил нотариально удостоверенное согласие супруге ФИО2 на продажу приобретенных в период брака указанной части жилой дачи и земельного участка.(л.д.32)

Согласно пункту 5 договора купли-продажи стороны должны были явиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с целью регистрации перехода права собственности не позднее 11.11.2014 года.

12.11.2014 года иск ФИО1 зарегистрирован в Щелковском городском суде.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

В силу ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Статьей 131 ГК РФ предусмотрена регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи.

Согласно положениям статьи 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Статьями 2, 16, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как установлено из представленных доказательств, документы на регистрацию перехода права собственности сторонами не подавались.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в п. 61 предусмотрено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В силу п. 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В силу п. 1 ст. 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Как пояснила в судебном заседании ФИО2, денежных средств она не получала, недвижимое имущество не передавала.

ФИО1 в уточненном иске указал, что фактической передачи объектов недвижимого имущества не произошло.

Свидетель ФИО10 показала, что проживает в <адрес> по соседству от ФИО2, в настоящее время земельным участком № по <адрес> продолжают пользоваться ФИО2 и члены ее семьи.

Свидетель ФИО11 пояснила, что <адрес> находился у нее в совместном владении со ФИО2 Дом этот очень старый и ветхий, им никто не пользуется, она свою часть снесла. Все совладельцы, включая и ФИО2 выстроили рядом другие дома, в которых и проживают. В настоящее время участком № по <адрес> продолжают пользоваться ФИО2 и члены ее семьи.

Согласно квитанциям об уплате коммунальных платежей, газ, вода и электричество, исходя из показаний счетчиков, за период с сентября 2014 по март 2015 года были оплачены ФИО2(л.д.185-187)

Таким образом, суд считает установленным, что часть жилой дачи и земельный участок не были переданы ФИО1, в них проживает до настоящего времени семья ФИО2

В акте о приеме-передаче указано, что денежные средства передавались ФИО1 ФИО2 в <адрес>, там же ФИО1 ФИО2 передала недвижимое имущество.В то время как в уточненном иске ФИО1 указал, что 08.11.2014 года он в <адрес> не был, лично денег ФИО2 не передавал. Фактически в указанный день ему имущество не вручалось.

Иных документов о расчетах сторон, составлении иного акта приема-передачи недвижимого имущества стороны суду не представили.

То обстоятельство, что в уточненном иске ФИО1 указал, что он передал 28.10.2014 года денежные средства ФИО13, который в свою очередь 08.11.2014 года встречался со ФИО2, получил от нее оригиналы документов и передал ей денежные средства, не является основанием для удовлетворения иска, с учетом отсутствия каких-либо полномочий у ФИО13 по совершению действий приема-передачи денежных средств и недвижимого имущества, а также доказательств такой передачи (расписка, ключи и тому подобное).

Суд отклоняет ссылку истца на п.2 ст.182 ГК РФ, согласно которому не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. По смыслу данной нормы закона, лица, указанные в ней, не обладают полномочиями на передачу денежных средств по сделке от имени другого лица и на принятие исполнение по сделке от имени другого лица. Сам ФИО1 согласно его письменным пояснениям 8 ноября 2014 года со ФИО16 не встречался, никаких действий по исполнению сделки не совершал.

При этом суд учитывает, что передача третьему лицу каких-либо документов не является по правилам ст. 556, 433, 224 ГК РФ передачей недвижимого имущества.

Также судом не добыто, а истцом не представлено доказательств уклонения ответчицы от государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно первоначальной редакции иска ФИО1 утверждал, что вопреки достигнутым договоренностям, ФИО2 или ее представитель ФИО12 не явились 11.11.2014 года к 9 утра в регистрирующий орган, находящийся по адресу: г. Щелково, ул. Парковая, 12А, где он ожидал их вместе с ФИО1,

Судом по ходатайству ответчика были запрошены у операторов телефонной связи Билайн и МТС биллинги телефонных соединений соответственно ФИО2 (+79037361787), ФИО1 (79104780769) и ФИО13 (+79672985566). (л.д.194-225)

Согласно представленной телефонными компаниями информации 11.11.2014 года утром в г. Щелково находилась только ФИО2, ФИО1 весь этот день с утра находился в г. Балашихе, а ФИО13 – в г. Москве.

Не подтверждена имеющимися доказательствами и измененная в уточненном иске версия ФИО1 о том, что перед выездом на государственную регистрацию 11.11.2014 года он связался с ФИО12, который сообщил о том, что ему звонила ФИО2 и потребовала доплату, иначе она не разрешит осуществить государственную регистрацию. В то время как согласно данным телефонных соединений за 11.11.2014 год первый звонок ФИО1 совершил в 09:26 уже в г. Балашиха, то есть, когда он согласно его же пояснениям, должен был быть в регистрирующем органе. При этом сведений, что это был телефонный звонок именно ФИО12, суду вопреки ст. 56 ГПК РФ не было представлено.

Также суд учитывает, что телефонные соединения ФИО2 и ФИО1 имеют только одного совпадающего абонента – ФИО13

Кроме того данные соединений показывают, что весь день 11.11.2014 года стороны перезванивались.

В то же время 12.11.2014 года ФИО1 предъявил иск в суд.

При таких данных суд не может признать доказанным факт уклонения ФИО2 от государственной регистрации, которая в свою очередь указала, что она готова была заключить сделку, но после закладки денежных средств в банк 11.11.2014 года, на которую ФИО1 и ФИО13 не явились. 08.11.2014 года согласованной воли на заключение договора не было, обговаривались лишь будущие действия, связанные с получением ФИО1 денежных средств в банке по договору ипотеки.

Также имеются основания для удовлетворения встречного иска.

В силу п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре купли-продажи от 08.11.2014 года фигурирует два объекта недвижимого имущества, при этом указано, что жилая дача <адрес>, общей площадью 37,60 кв.м. лит А, а1, а1 по адресу: <адрес> расположена в границах земельного участка площадью 1861 кв.м. по адресу: <адрес>.

Сама ФИО2 и члены ее семьи зарегистрированы по месту жительства по адресу: <адрес>.

Между тем сведений из компетентных органов о том, что адрес жилой дачи – <адрес> адрес земельного участка – <адрес> – это один и тот же адрес, стороны не указали.

В материалы дела представлен технический паспорт домовладения <адрес> по состоянию на 25 ноября 2005 года с пометкой: «Копия верна, ФИО2 к договору с ФИО1». Из него усматривается, что <адрес> расположено на земельном участке площадью 1849 кв.м., имеет 3 основных строения А, Б, В. Основное строение А имеет пристройки А1, А2, А3, а, а1, а2, основное строение Б имеет пристройки Б1, Б2, Б3, Б4 и б. Таким образом, площадь земельного участка под домовладением 93 в <адрес> (1849 кв.м.) и участка 223 по <адрес> (1861 кв.м.) различны.(л.д. 19-31)

Таким образом, требования ст.554 ГК РФ о том, что в договоре должны быть представлены данные, позволяющие определить расположение не движимости на соответствующем земельном участке, в договоре не соблюдены.

Статьей 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно отчета о рыночной стоимости ООО «Экспертное бюро Стимул», вся жилая дача общей площадью 83,8 кв.м. с литерами А, А1, А2, А3, а, а1, а2 оценена в 175 000 руб., а, находящийся на земельном участке по адресу: <адрес> жилой дом Б, с пристройками Б1, Б2, Б3, б общей площадью 111,4 кв.м. оценен в 2 953 000 руб. (л.д.51-129)

Поскольку согласно п.6 договора купли-продажи стоимость земельного участка в размере 15 000 000 учтена отдельно, а стоимость части жилой дачи лит. А, а1, а1 в размере 5 000 000 руб. учтена отдельно, следует признать, что цена недвижимого имущества жилого дома общей площадью 111,4 кв.м. лит. Б, Б1, Б2, Б3, Б4, б сторонами не предусматривалась, что также является основанием для признания договора незаключенным.

Суд соглашается с доводами истца по встречному иску о том, что вопреки п.1 ст. 558 ГК РФ не соблюдено существенное условие в договоре продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, о перечне этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Поскольку согласно договору государственная регистрация должна была состояться раньше, чем снятие продавца и членов его семьи с регистрационного учета, перечень лиц, имеющих право проживания в доме, должен был быть указан обязательно.

Также суд считает подлежащим удовлетворению требование встречного иска о признании акта приема-передачи от 08.11.2014 года незаключенным.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Между тем как установлено судом и следует из материалов дела, недвижимость по акту 08.11.2014 года сторонами не передавалась, об иных условиях, чем те, которые указаны в ст.556 ГК РФ, стороны не договаривались.

При таких обстоятельствах, исковые требования о признании договора купли-продажи от 08.11.2014 года и акта приема-передачи от 08.11.2014 года незаключенными, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об обязании зарегистрировать переход права собственности на земельный участок площадью 1861 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и часть жилой дачи, расположенной по адресу: <адрес> обязании исполнить обязанность по передаче земельного участка площадью 1861 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и жилой дачи, расположенной по адресу: <адрес> отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 удовлетворить.

Признать незаключенными договор купли-продажи от 08.11.2014 года части жилой дачи <адрес>, общей площадью 37,60 кв.м. лит А, а1, а1 расположенной по адресу: <адрес>, земельного участка площадью 1861 кв.м. по адресу: <адрес>, а также акт приема-передачи от 08.11.2014 года указанного недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Торбик А.В.