Решение по делу № 2-1543/2021 ~ М-767/2021 от 26.05.2021

Дело № 2-1543/2021

24RS0004-01-2021-001158-64

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 ноября 2021 года п. Березовка

Березовский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Шахматовой Г.А.,

с участием истца Курохтиной Л.В.,

ее представителя – Стрикилевой С.А. (по устному ходатайству),

представителя ответчика – Рыбкиной Е.А.,

при секретаре Берестовой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Курохтина Л.В. к Чанчикова Н.Я. об уменьшении покупной цены жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Курохтина Л.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Чанчиковой Н.Я. об уменьшении покупной цены жилого дома.

Требования мотивированы тем, что <дата> между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: Россия, Красноярский край, <адрес>. Все расчеты между сторонами в связи с заключением данного договора произведены в полном объеме, договор зарегистрирован в установленном законом порядке. В ходе эксплуатации жилого дома истцом были выявлены недостатки: в зимний период в доме, несмотря на хорошо работающую систему отопления, в помещениях очень низкая температура воздуха, на втором этаже дома обнаружено промерзание стен, образование наледи на окнах, поступление холодного воздуха, из-за чего проживать там невозможно. С целью определения причин возникновения данных недостатков истец обратилась в ООО "Экспертные решения" для проведения обследования жилого дома и установления причин возникновения вышеуказанных недостатков. О времени проведения обследования дома истец телеграммой уведомила ответчика, в которой также предлагала ответчику принять участие в обследовании дома. Однако, на осмотр дома ответчик не явилась, причин неявки не сообщала. По результатам обследования ООО "Экспертные решения" дано заключение о том, что изоляционные покрытия дома не соответствуют требованиям технических регламентов в части тепловой защиты зданий, указанные недостатки связаны с отсутствием тепловой изоляции крыши, плохой герметизацией горизонтальных и вертикальных стыков стен и перекрытий, плохой герметизацией коробок окон и балконных дверей, выявленные нарушения являются существенными и устранимыми. Истец полагает, что ее права нарушены, так как при покупке дома в летний период (июнь месяц) обнаружить данные недостатки не представлялось возможным, ввиду их проявления только с наступлением отрицательных температур. Совместно с истцом в спорном доме проживает несовершеннолетний ребенок. Наличие указанных недостатков отрицательно сказывается на здоровье ребенка. О наличии данных недостатков в момент подписания договора купли-продажи истец ответчиком предупреждена не была. Факт наличия указанных недостатков подтверждается выводами, изложенными в заключении специалиста № от <дата>, проведенном ООО «Экспертные решения», согласно которому стоимость устранения выявленных скрытых недостатков составляет 144 392 рубля. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о соразмерном уменьшении цены заключенного договора купли-продажи объекта недвижимости на сумму, равную стоимости устранения выявленных скрытых недостатков, на что ответчик ответила отказом.

Истец просила взыскать с ответчика в свою пользу 144 392 рубля в счет соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимости, 5 964,10 рублей - проценты за пользование чужими денежными средствами, 4 207 рублей - расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска, 8 990 рублей - судебные издержки за проведение экспертизы, 620,05 рублей - судебные расходы по отправке почтовой корреспонденции, 5 000 рублей - расходы на составление искового заявления.

В судебное заседание ответчица Чанчикова Н.Я. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, о причинах неявки суд не известила, возражений по существу иска не представила, о рассмотрении дела в ее отсутствие не просила, обеспечила представление своих интересов в суде путем участия в судебном заседании представителя Рыбкиной Е.А.

В судебном заседании истец Курохтина Л.В., ее представитель Стрикилева С.А. (на основании устного ходатайства) заявленные исковые требования поддержали по вышеуказанным основаниям.

Представитель ответчика Чанчиковой Н.Я. – Рыбкина Е.А. (полномочия подтверждены), исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, указала на то, что при заключении договора купли-продажи спорного жилого дома истец была уведомлена о том, что на втором этаже дома прохладнее, чем на первом, в связи с чем необходимо отапливать помещение на втором этаже дома сильнее, чем на первом этаже, на возмещение непредвиденных расходов по содержанию дома продажная цена дома была снижена на 150 000 рублей.

В силу ст. 167 ГПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, допросив свидетеля Чанчикову Л.В., исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования Курохтиной Л.В. подлежащими частичному удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

На основании ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2).

В силу положений ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст.474 ГК РФ).

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены.

В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, <дата> между Чанчиковой Н.Я. (Продавец) и Курохтиной Л.В. (Покупатель) заключен договор купли-продажи индивидуального жилого дома общей площадью 243,6 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, <адрес>, и земельного участка площадью 988 кв.м., кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, <адрес>.

Согласно п. 3 указанного договора указанное недвижимое имущество продано Продавцом Покупателю за 6 250 000 рублей, в том числе: 5 250 000 рублей - стоимость жилого дома, 1 000 000 рублей - стоимость земельного участка. Расчет между сторонами произведен полностью к моменту подписания настоящего договора.

Из п.п.4-5 договора следует, что данный дом и земельный участок переданы Продавцом Покупателю в известном последнему состоянии, Продавец гарантировал пригодность к эксплуатации отчуждаемого имущества, претензий по качеству дома Покупатель не имеет.

Согласно пункта 6 договора, Продавец обязан известить покупателя о наличии всех известных ему скрытых недостатках передаваемого имущества. Если недостатки предаваемого имущества не будут оговорены Продавцом, то Покупатель вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков объекта недвижимости в разумный срок, либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Сведений о наличии у продаваемых объектов недвижимости недостатков договор купли-продажи не содержит.

Как следует из пункта 5 договора, последний одновременно является и актом приема-передачи отчуждаемого имущества.

Вышеуказанный договор купли-продажи и переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю <дата>.

Из материалов дела судом установлено, что в процессе эксплуатации вышеуказанного дома истцом в зимний период были выявлены дефекты: в части строительно-монтажных работ изоляционных покрытий в доме по адресу Красноярский край, <адрес> не соответствуют требованиям соответствующих технических регламентов. Выявленные нарушения связаны с промерзанием стен и перекрытий, являются, существенными, устранимыми. Необходимый перечень ремонтно-строительных работ: разборка плинтусов из поливинилхлоридных материалов; устройство плинтусов из поливинилхлоридных материалов; перестилка полов из ламината; смена обоев улучшенных (комната площадью 21,7 м); ремонт и восстановление герметизации коробок окон и балконных дверей монтажной пеной тина «МакгоЯех», «Soudal», «Neo Flex», «Chemlux», «Paso» и т.п.; ремонт и восстановление герметизации горизонтальных и вертикальных стыков стен и перекрытий мастикой вулканизирующейся тиоколовой или монтажной пеной типа «МакгоЯех», «Soudab, «Neo Flex», «Chemlux», «Paso» и т.п.; перестилка оснований покрытия из досок и брусков (чердак); утепление покрытий плитами из минеральной ваты (чердак). Изоляционные покрытия дома не соответствуют требованиям технических регламентов в части тепловой защиты зданий, стоимость устранения которых согласно досудебному заключению специалиста № от <дата>, выполненному ООО «Экспертные решения» по заказу истца, составила 144 392 рубля.

<дата> истцом в адрес ответчика посредством почтовой связи направлена претензия с требованием возмещения ей убытков, вызванных устранением недостатков строительно-монтажных работ в приобретенном по договору купли-продажи от <дата> жилом доме.

<дата> истцом получен отказ Чанчиковой Н.Я. в удовлетворении претензии. В обоснование отказа Чанчикова Н.Я. указала на то, что перед покупкой дома истец неоднократно осматривала дом, перед заключением сделки ответчик уведомляла истца о том, что второй этаж холоднее первого, так как является каркасным, что истец в период отопительного сезона не сообщала об имеющихся проблемах дома, самостоятельно вскрыла плинтуса, что могло привести к нарушению целостности утеплителя. Кроме того, по устной договоренности ответчик сделала истцу скидку на непредвиденные расходы в размере 150 000 рублей, снизив продажную цену дома с 6 400 000 рублей до 6 250 000 рублей.

В судебном заседании представитель ответчика Чанчиковой Н.Я. – Рыбкина Е.А. доводы, изложенные в отказе в удовлетворении претензии, поддержала, дополнительно пояснила, что жилой дом эксплуатировался членами семьи ответчика на протяжении 10 лет. Действительно на втором этаже прохладнее, чем на первом, но промерзаний стен не было. Ответчик при продаже дома предупреждала истца о том, что в зимний период необходимо поддерживать высокий уровень температуры котла.

Согласно представленному техническому паспорту жилого дома, расположенного по адресу: Красноярский край, <адрес>, дом состоит из двух этажей, строительный объем – 829 куб.м., общая площадь здания (с лоджиями, балконами, шкафами, коридорами и лест. клетками) – 246,1 кв.м., в том числе жилая площадь – 136,7 кв.м., холодные помещения (веранды, балконы, лоджии) – 0 кв.м., встроенные помещения – 0 кв.м.

Фундамент – железобетонный ленточный; стены – бетонные, из мелких бетонных блоков, деревянные, рубленные; перегородки – бетонные, сборные, гипсовые; перекрытия: чердачное – деревянное, междуэтажное – деревянное, надподвальное – железобетонное монолитное; крыша – кровля металлочерепица; полы – дощатые.

Из представленных в суд материалов, а именно ООО «Экспертные решения» (тепловизионное исследование) следует, что выявлены дефекты: в части строительно-монтажных работ изоляционных покрытий в доме, которые связаны с промерзанием стен и перекрытий в доме.

Доказательств обратного стороной ответчика суду не представлено.

Своего экспертного заключения, опровергающего указанные обстоятельства, и свидетельствующего об иной причине появления вышеуказанных дефектов строительно-монтажных работ и конструкции спорного дома, ответчиком суду не представлено. Ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы стороной ответчика также не заявлено, более того, при постановке судом вопроса о возможном назначении судом указанной экспертизы, стороной ответчика не выражено желание по ее назначению, расчет стоимости устранения недостатков также суду ответчиком не представлен, каких-либо достоверных доказательств, опровергающих наличие недостатков при продаже дома, либо того, что покупателю было известно о наличии данных недостатков при покупке дома, ответчиком также не представлено, несмотря на неоднократное разъяснение судом положений ст. 56 ГПК РФ.

Доводы стороны истца о том, что по устной договоренности ответчик сделала истцу скидку на непредвиденные расходы в размере 150 000 рублей, снизив продажную цену дома с 6 400 000 рублей до 6 250 000 рублей, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку ничем объективно и доказательственно не подтверждены, каких-либо оговорок, либо примечаний относительно указанных обстоятельств договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости не содержит, указанные обстоятельства сторона истца отрицает.

Согласно показаниям свидетеля Чанчиковой Л.В. (невестки ответчика Чанчиковой Н.Я.), спорный дом принадлежал Чанчиковой Н.Я. на момент его продажи. Строительство данного дома началось в 2010 году, его осуществлял мой супруг – Чанчиков, сын Чанчиковой Н.Я., еще до нашей с ним свадьбы. При переезде в дом в нем была черновая отделка, до момента его продажи лично она со своей семьей проживала в данном доме с двумя маленькими детьми, в том числе после смерти супруга в 2016 году (в общей сложности 10 лет). Первый этаж дома состоит из бруса, второй этаж – каркасный, с утеплением. Изначально продажная цена дома составляла за 6 700 000 рублей, затем в ходе продажи цена была снижена до 6 400 000 рублей, но по просьбе истца ей была предоставлена скидка в размере 150 000 рублей, ввиду нехватки указанной суммы до полной стоимости жилого дома, указанная сумма предназначалась для непредвиденных расходов покупателя в ходе эксплуатации дома, были оставлены некоторые вещи - холодильник, электрокотел. До покупки дома Курохтина Л.В. приезжала с супругом, осматривала дом, в разговоре истец предупреждалась, что второй этаж является прохладнее, чем первый, поскольку он каркасный. Для создания комфортной температуры зимой на втором этаже необходимо хорошо отапливать дом, регулировать температуру отопления, возможно перекрыть теплый пол и батареи на первом этаже. В период проживания в данном доме случаев замерзания воды на втором этаже, промерзания стен не было. За зимний период 2020-2021 гг. от Курохтиной Л.В. телефонных звонков с претензиями о невозможности проживания в доме ввиду замерзания воды или промерзания стен на втором этаже не поступало, первый звонок по данному вопросу был только весной 2021 года, с указанием на то, ими был произведен демонтаж плинтусов и запенивание щелей между стыками стен.

Суд оценивает показания свидетеля Чанчиковой Л.В. наряду с иными представленными доказательствами, при этом относится к ним критически, как желание помочь ответчику, являющейся стороной спора.

Каких-либо письменных доказательств, подтверждающих вышеуказанные обстоятельства, ни стороной ответчика, ни свидетелем не представлено.

Доводы стороны ответчика о том, что при покупке жилого дома ответчик неоднократно осматривала спорный жилой дом, какие-либо претензии с ее стороны отсутствовали и в связи с чем ею был подписан акт приема-передачи, судом также не могут быть приняты во внимание, поскольку договор купли-продажи жилого дома заключен в летний период – <дата>, то есть при высоких положительных температурах воздуха, вне отопительного сезона, в связи с чем объективно оценить условия, влияющие на температуру воздуха в нем в зимний период на момент покупки жилого дома, истец не имела возможности.

Исходя из принципа добросовестности при заключении договора (15.06.2020 года), в данном случае, продавец Чанчикова Н.Я. перед заключением договора купли-продажи должна была сообщить покупателю о недостатках дома, которые влияют на температуру воздуха в нем в зимний период, чтобы покупатель имел возможность правильно сделать свой выбор. Доказательств, свидетельствующих о том, что скрытые недостатки жилого дома были оговорены продавцом при заключении договора купли-продажи (с учетом летнего периода продажи), в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком Чанчиковой Н.Я. суду не представлено. При этом суд исходит из буквального толкования условий договора купли-продажи, а именно п. 6, согласно которому Продавец обязан известить покупателя о наличии всех известных ему скрытых недостатках передаваемого имущества.

Таким образом, оценив представленные по делу доказательства, доводы и возражения сторон, суд приходит к выводу о том, что с ответчика Чанчиковой Н.Я. в пользу истца Курохтиной Л.В. подлежит взысканию сумма уменьшения покупной цены жилого дома, равная сумме устранения выявленных недостатков в спорном жилом доме в заявленном истцом размере – 144 392 рубля.

Поскольку для обращения в суд истец была вынуждена обратиться для проведения обследования и получения заключения, подтверждающего заявленные исковые требования, суд признает расходы по оплате представленного экспертного заключения специалиста № от <дата> в размере 8 990 рублей (договор № от <дата>, квитанция к приходно-кассовому ордеру № от <дата> на сумму 4 495 рублей, квитанция к приходно-кассовому ордеру № от <дата> на сумму 4 495 рублей), убытками, в силу положений ст. 15 ГК РФ, в связи с чем указанная сумма подлежат взысканию с ответчика в полном размере в пользу истца.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ст.ст. 88,94 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

Поскольку исковые требования Курохтиной Л.В. удовлетворены в размере 144 807,37 (144 392 + 8 990 рублей), то размер подлежащей уплате госпошлины составляет 4 267,64 рубля, данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Кроме того, истцом также понесены расходы на отправку почтовой корреспонденции в размере 620,05 рублей, что подтверждено кассовым чеком от <дата> на сумму 172,95 рублей, кассовым чеком от <дата> на сумму 239,14 рублей, кассовым чеком от <дата> на сумму 207,96 рублей, а также расходы по оплате услуг за составление искового заявления 5 000 рублей, что подтверждено счетом на оплату № от <дата>. В силу вышеуказанной нормы закона данные расходы также подлежат взысканию в пользу истца.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, суд руководствуется следующим

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 Постановления Пленума Верховного суда РФ от <дата> № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», проценты, предусмотренные п. 1 ст. 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).

Поскольку статья 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения именно денежного обязательства, положения указанной нормы не применяются к отношениям сторон, не связанным с использованием денег в качестве средства платежа (средства погашения денежного долга).

По своей правовой природе, указанная норма подразумевает гражданско-правовую ответственность за неисполнение денежного обязательства.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи объектов недвижимости (спорного жилого дома и земельного участка) заключен между сторонами <дата>, цена договора в размере 6 250 000 рублей согласована сторонами, расчет произведен сторонами в полном объеме, долговые (денежные) обязательства между сторонами отсутствовали, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Обращаясь с иском в суд, истец заявляет требования об уменьшении покупной цены жилого дома в силу вышеуказанных обстоятельств. Поскольку ст. 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения именно денежного обязательства, положения указанной нормы не применяются к отношениям сторон, не связанным с использованием денег в качестве средства платежа (средства погашения денежного долга), денежный долг между сторонами в данном случае отсутствует.

Правовая природа заявленных истцом требований сводится не к заявленным требованиям о возврате денежного долга, на который могут быть начислены проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ, а об уменьшении покупной цены объекта недвижимости ввиду выявленных недостатков в части строительно-монтажных работ изоляционных покрытий и несоответствия требованиям соответствующих технических регламентов в спорном доме, приобретенном по договору купли-продажи, по которому расчет сторонами произведен полностью.

В связи с чем, исковые требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Курохтина Л.В. к Чанчикова Н.Я. об уменьшении покупной цены жилого дома удовлетворить частично.

Взыскать с Чанчикова Н.Я. в пользу Курохтина Л.В. денежные средства в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома в размере 144 392 рубля, расходы по оплате экспертизы в размере 8 990 рублей, почтовые расходы в размере 620,05 рублей, расходы по оплате за составление искового заявления в размере 5 000 рублей, а также госпошлину в размере 4 267,64 рубля.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Березовский районный суд Красноярского края в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Председательствующий              Г.А. Шахматова

Мотивированное решение изготовлено 02.12.2021 года.