Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3522/2013 ~ М-3038/2013 от 07.08.2013

Решение

Именем Российской Федерации

09 декабря 2013 год

Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Соломахиной Е.А.,

при секретаре Кривошеиной В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шубиной В.А. к ООО «Болгарстрой», 3-е лицо УФАС по <...> о запрете самовольного пользования общим имуществом многоквартирного дома путем заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, обязании произвести ремонт, признании договоров недействительными,

Установил:

Шубина В.А. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Болгарстрой», 3-е лицо УФАС по <...> о запрете самовольного пользования общим имуществом многоквартирного дома путем заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.

В обоснование заявленных требований, указала, что она является собственником <...> по улюТаганроская,169 в <...>. Собственники и жильцы <...> в <...>, в том числе и она, неоднократно обращались к ответчику, который является обслуживающей организацией дома, а равно — в различные инстанции по вопросу неудовлетворительной работы ООО «Болгарстрой» обязательств по договору управления многоквартирным домом.

Так ответчик без принятого в установленном законе порядке решения о пользовании общим имуществом в многоквартирном доме, заключил с рекламной компанией ООО «Дон-Инфо» договор на установку и эксплуатацию информационных щитов, установив цену в договоре 30 руб. в месяц, что по мнению жильцов <...> в <...>, может свидетельствует, что ответчик действует в собственных интересах, а не как обязан по закону — в интересах собственников жилых помещений дома.

Истица полагает, что ответчиком в нарушение ст.44 ЖК РФ был заключен договор на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.

Собственники и жильцы <...> в <...> неоднократно обращались в различные инстанции по спорному вопросу, однако щиты так и продолжают висеть. Никакого решения в порядке, установленном п.3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ по поводу заключения договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном <...> (в том числе договор на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) не проводилось.

На основании вышеизложенного, руководствуясь действующим законодательством, истица просила суд, запретить ООО «Болгарстрой» самовольно пользоваться общим имуществом многоквартирного <...> в <...>, путем заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций без полученного на то решения собственников жилых помещений многоквартирного дома о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иным лицам, в том числе при заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если при установке и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Обязать ООО «Болгарстрой» произвести демонтаж рекламных конструкций, расположенных в лифтах, коридорах и на лестничных площадках <...> в <...>. Обязать ООО «Болгарстрой» восстановит полностью внутреннюю обшивку лифтов <...> в <...>, по технологиям и качеству соответствующих состоянию до установки рекламных конструкций. Обязать ООО «Болгарстрой» выполнить ремонт стен внутри подъездов <...> в <...>, в местах размещения рекламных конструкций после демонтажа, по технологиям и качеству соответствующих состоянию до установки рекламных конструкций.

В ходе рассмотрения дела по существу истицей неоднократно уточнялись заявленные исковые требования, в окончательном варианте истица просила суд, запретить ООО «Болгарстрой» заключать договора на установку и эксплуатацию рекламных конструкций и размещать щиты с использованием общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме без полученного согласия собственников жилых помещений многоквартирного <...> в <...> в порядке, установленном ст.44 Жилищного кодекса РФ. Признать договор на размещение информационных щитов в лифтах <...> в <...>, заключенный между ООО «Болгарстрой» и рекламной компанией ООО «Дон-Инфо» - недействительным. Обязать ООО «Болгарстрой» выполнить ремонт стен внутри подъездов <...> в <...>, в местах размещения рекламных конструкций после демонтажа, по технологиям и качеству соответствующих состоянию до установки рекламных конструкций, а именно на лестничной площадке второго подъезда <...> в <...>. Обязать ООО «Болгарстрой» произвести ремонт лифтов <...> в <...> путем полной замены ограждающих конструкций купе кабин лифтов, а также отделки стен, потолка и пола, поврежденных при установке и демонтаже рекламных конструкций, в строгом соответствии с требованиями п.5.1 ч.5 Требований безопасности приложения 1 к ТР ТС 011/2011.

Истица в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, обеспечила явку представителей. С учетом изложенного, суд считает возможным рассмотреть дело в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представители истца по доверенности, в судебном заседании требования поддержали, просили удовлетворить согласно уточненным требованиям.

Представитель ответчика ООО «Болгарстрой» в судебном заседании требования не признал, просил отказать.

Третье лицо УФАС по <...>, в судебное заседание не явились извещены надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется расписка. С учетом изложенного, суд считает возможным рассмотреть дело в порядке ст.167 ГПК РФ.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

В силу ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Частью 3 названной нормы предусмотрено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Согласно п.3.1 ст.44 Жилищного Кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится: принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе, договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

В силу п.2 ч.11 ст.19 Федерального закона от ... г. №38-ФЗ "О рекламе" в случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции необходимо использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, документом, подтверждающим согласие этих собственников, является протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.4 ст.36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи в пользование общего имущества в многоквартирном доме принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3, п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Из материалов дела усматривается, что Шубина В.А. является собственником <...> в <...>.

Установлено, что ООО «Болгарстрой» является управляющей компанией, согласно Договора на управление многоквартирным домом по <...> в <...>.

Договор на управление многоквартирным домом заключен между ООО «Болгарстрой» и Шубиной ... г. г.

В судебном заседании установлено, что ответчиком в нарушение указанных выше норм законодательства был заключен договор с рекламной компанией ООО «Дон-Инфо» на установку и эксплуатацию информационных щитов. На основании договора в лифтах и подъездах <...> в <...> были установлены рекламные щиты.

Судом на основании представленных документов, установлено, что собственниками помещений в многоквартирном <...> в <...> в качестве способа управления в соответствии со ст.161 ЖК РФ выбран способ управления управляющей организацией, в связи с чем 02.12.2010г. с ООО «Болгарстрой» заключен договор управления многоквартирным домом.

В соответствии с условиями данного договора, ответчик принял на себя обязательство по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственнику, а также осуществление иной деятельности на достижение целей управления многоквартирным домом за плату на основании условий настоящего договора.

Согласно доказательств после демонтажа рекламных щитов установленных ответчиком незаконно в подъезде и лифтах <...> в <...> имеются разрушения окрасочного слоя стен, штукатурного слоя стен.

Ответчик на основании договора управления многоквартирным домом является обязанным к надлежащему содержанию общего имущества, выполнению текущего и капитального ремонта, технического обслуживания, установленный допустимыми, относимыми и достаточными доказательствами факт нарушения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, суд пришел к выводу о том, что ООО «Болгарстрой» не приняла всех зависящих от нее мер по содержанию спорного жилого дома в надлежащем состоянии и для устранения выявленных нарушений на ответчика должны быть возложена обязанность по выполнению требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда путем организации работ, необходимых для устранения нарушений.

Суд руководствуется Правилами содержания имущества в многоквартирном доме, утв.Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № (ред. 14.05.2013г.), и Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с которыми минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2013г. № "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения", к таковым отнесены: работы, выполняемые в целях надлежащего содержания лестниц многоквартирных домов: выявление деформации и повреждений в несущих конструкциях, надежности крепления ограждений, выбоин и сколов в ступенях; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов: контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами; Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме: проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; при выявлении нарушений в отопительный период - незамедлительный ремонт. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания мусоропроводов многоквартирных домов: проверка технического состояния и работоспособности элементов мусоропровода; Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов, - проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений.

В ст.162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные работы считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны выполняться управляющей компанией независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу их выполнения особое решение собрания собственников помещений в доме, в особенности, если необходимость проведения таких работ обусловлена устранением угрозы жизни и здоровью людей.

Поскольку судом установлено, что ООО «Болгарстрой» осуществляя управление домом, в силу ч.2.3 ст.161 ЖК Российской Федерации, несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Судом установлено, что размещение рекламных щитов в подъезде и лифтах жилого <...> по ул.таганрогская в <...> были осуществлены в отсутствие положительного решении общего собрания собственников жилых помещений.

Суд удовлетворяет требования истицы об обязании ООО «Болгарстрой» выполнить ремонт стен внутри подъездов <...> в <...>, в местах размещения рекламных конструкций после демонтажа, по технологиям и качеству соответствующих состоянию до установки рекламных конструкций, а именно на лестничной площадке второго подъезда <...> в <...>; обязании ООО «Болгарстрой» произвести ремонт лифтов <...> в <...> путем полной замены ограждающих конструкций купе кабин лифтов, а также отделки стен, потолка и пола, поврежденных при установке и демонтаже рекламных конструкций, в строгом соответствии с требованиями п.5.1 ч.5 Требований безопасности приложения 1 к ТР ТС 011/2011.

Отказывая истице в требованиях, запретить ООО «Болгарстрой» заключать договора на установку и эксплуатацию рекламных конструкций и размещать щиты с использованием общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме без полученного согласия собственников жилых помещений многоквартирного <...> в <...> в порядке, установленном ст.44 Жилищного кодекса РФ; признать договор на размещение информационных щитов в лифтах <...> в <...>, заключенный между ООО «Болгарстрой» и рекламной компанией ООО «Дон-Инфо» - недействительным, суд исходил из следующего.

Положение п.4 ч.2 ст.44 Жилищного кодекса Российской Федерации, рассматриваемое в системной взаимосвязи с нормами пункта 5 части 2 статьи 44 и статьи 162 указанного Кодекса, наделяет собственников помещений в многоквартирном доме правом определения порядка управления многоквартирным домом, в частности правом избрания конкретной управляющей организации и определения условий договора управления многоквартирным домом, заключаемого с данной организацией.

В соответствии с ч.5 ст.46 Жилищного кодекса решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии со ст.174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Основанием для признания сделки недействительной в соответствии с данной нормой права является: во-первых, превышение управляющей организацией полномочий, определенных договором управления, во-вторых, неочевидность для другой стороны факта превышения полномочий, в-третьих, доказанность факта, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об ограничении полномочий договором управления.

По мнению суда, требования истицы в части признания договоров недействительными в силу их ничтожности, несостоятельны, поскольку в силу ст.167,168 ГК РФ доказательств подтверждающих указанные доводы не представлено.

Также суд считает необоснованными и требования истицы о признании недействительным договора, заключенного между ООО «Болгарстрой» и ООО «Дон-Инфо». Более того, представитель ответчика в судебном заседании указал, что в настоящее время договора между Обществом и ООО «Дон-Инфо» не имеется, рекламные щиты в подъезде жемонтированы.

Руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования Шубиной В.А. к ООО «Болгарстрой», 3-е лицо УФАС по <...> о запрете самовольного использования общего имущества многоквартирного дома путем заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, обязании произвести ремонт, признании договоров недействительными- удовлетворить частично.

Обязать ООО «Болгарстрой» выполнить ремонт стен внутри подъездов <...> в <...>, в местах размещения рекламных конструкций после демонтажа, по технологиям и качеству соответствующих состоянию до установки рекламных конструкций, а именно на лестничной площадке второго подъезда <...> в <...>.

Обязать ООО «Болгарстрой» произвести ремонт лифтов <...> в <...> путем полной замены ограждающих конструкций купе кабин лифтов, а также отделки стен, потолка и пола, поврежденных при установке и демонтаже рекламных конструкций, в строгом соответствии с требованиями п.5.1 ч.5 Требований безопасности приложения 1 к ТР ТС 011/2011.

В остальной части исковых требований оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 18 декабря 2013 года.

С у д ь я –