Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-192/2018 ~ М-198/2018 от 24.04.2018

Дело № 2-192/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п.Новобурейский «21» июня 2018 года

Бурейский районный суд Амурской области

в составе:

председательствующего судьи Дробаха Ю.И.     

при секретаре Александровой В.Н.,

с участием прокурора в лице помощника прокурора Бурейского района – ФИО9,

ФИО1, его представителя ФИО11, ФИО3, ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о возложении обязанности провести регистрацию договора купли- продажи квартиры и земельного участка и регистрацию перехода права собственности на квартиру и земельный участок,

по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО5 об устранении препятствий в праве пользования собственностью, о признании утратившими права пользования жилым помещением, о выселении из жилого помещения, возмещении судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о возложении обязанности провести регистрацию договора купли- продажи квартиры и земельного участка и регистрацию перехода права собственности на квартиру и земельный участок.

В обоснование заявленных требований указал, что в марте 2007 г. приобрел у ФИО2 квартиру и земельный участок, расположенные в <адрес> по договору купли-продажи, оплатил его в полном объеме собственнику в момент осмотра недвижимого имущества и принял по акту приема-передачи в день заключения договора купли-продажи от 29 июня 2007 г., с тех пор, произведя ремонт, пользуется квартирой и земельным участком по назначению. Договор купли-продажи был заключен между ним и уполномоченным от имени собственника лицом ФИО4. Сделка купли-продажи, а также государственная регистрация перехода права собственности зарегистрированы не были по независящим от него причинам. Собственник недвижимого имущества уехала сразу после получения денежных средств, доверенное лицо ФИО4 также уехала за пределы Амурской области после заключения договора купли-продажи.

Просил осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 67,2 кв.м. и земельный участок площадью 1264 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. На требованиях о регистрации договора купли-продажи не настаивал.

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 об устранении препятствий в праве пользования собственностью, признании утратившим права пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения, в обоснование указав, что является собственником жилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Данное жилое помещение было предоставлено ответчику для проживания без регистрации и оформления договорных отношений, с целью присмотра. На сегодняшний день проживание ответчика в жилом помещении нарушает её право собственника на владение, пользование и распоряжение данным имуществом. Добровольно выселяться ответчик отказывается.

Просила устранить препятствие в праве пользования собственностью, признать ФИО1 утратившим право пользования жилым помещением и выселить, взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 300 рублей.

Определением Бурейского районного суда от ДД.ММ.ГГГГг. указанные дела соединены в одно производство, по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 в качестве соответчика привлечена ФИО4, по иску ФИО2 к ФИО1 в качестве соответчика привлечена ФИО5

В судебном заседании истец ФИО1 настаивал на требованиях искового заявления о государственной регистрации перехода права собственности, дополнительно объяснил, что до приобретения квартиры, жил в общежитии. Его знакомая ФИО4 посоветовала ему купить спорную квартиру с земельным участком. В марте 2007 года, осмотрев указанное имущество, которое было в плохом состоянии (в доме не было печки, земельный участок зарос), определили цену в 40000 рублей. В этот же день данная денежная сумма была передана ФИО2, которая в свою очередь передала ключи от квартиры и техническую документацию и выдала нотариальную доверенность на имя ФИО4 для оформления договорных отношений. После ФИО2 уехала, покинув пределы Амурской области. Он сделал ремонт в квартире и вселился в неё. После оформления в конце июня 2007 года договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи, ФИО4 сдала документы на регистрацию и уехала в неизвестном ему направлении, на телефонные звонки не отвечала. С указанного времени он постоянно открыто и непрерывно владеет и пользуется данным имуществом, полагая, что квартира и земельный участок принадлежат ему на праве собственности. С требованиями ФИО2 об устранении препятствий в праве пользования собственностью, признании его утратившим право пользования жилым помещением и выселении не согласен, указал, что стал законным владельцем спорного недвижимого имущества, переход права собственности не произведен по независящим от него обстоятельствам, в результате уклонения стороны продавца от явки в регистрирующий орган.

Представитель ФИО1 - ФИО11 в судебном заседании позицию своего доверителя поддержала, суду объяснила, что ФИО1 владеет и пользуется спорным имуществом на законном основании – договор купли-продажи. Регистрация договора и переход права собственности не произведен ввиду неявки стороны продавца в регистрирующий орган. Полагает, что имеется злоупотребление правом со стороны ФИО2, поскольку получив денежные средства в полном объеме и передав ключи ФИО1, ФИО2 фактически исполнила договор. Договор купли-продажи с собственником оформлен не был, так как продавец уехала, при этом ею была оформлена нотариальная доверенность на имя ФИО4 на право распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению, в том числе продавать, и переданы все правоустанавливающие и технические документы. Договорные отношения между сторонами были оформлены в июне 2007 года, что не является нарушением. Срок исковой давности по требованиям ФИО1 не пропущен, поскольку о нарушении своего права последний узнал ДД.ММ.ГГГГ после отказа собственника и его представителя явиться в регистрирующий орган для оформления перехода права собственности. Просила требования иска удовлетворить, на требованиях о регистрации договора купли-продажи не настаивала, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ необходимость в регистрации таких сделок отпала. В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 и ФИО5 просила отказать в связи с необоснованностью.

ФИО3 в судебном заседании с требованиями искового заявления ФИО1 не согласилась, суду объяснила, что ФИО2 по настоящее время является собственником спорных объектов недвижимости. Действительно в 2007 году на имя ФИО4 была выдана доверенность с целью продажи квартиры и земельного участка. Цена указанного имущества была определена в размере 100000 рублей. В марте 2007 года ФИО1 в качестве предоплаты по договору купли-продажи передал ФИО2 денежные средства в размере 40000 рублей, тогда же ему были переданы ключи от жилого помещения для временного проживания в нем. Квартира находилась в пригодном для проживания состоянии и не могла стоить 40000 рублей. Указала, что с 2007 года по настоящее время они не интересовались спорным имуществом так как не было необходимости и о наличии договора купли-продажи ничего не знали. Допускает, что ФИО4 могла получить оставшиеся денежные средства за квартиру, и присвоить их себе, не передав их собственнику. Не отрицала наличие у ФИО2 задолженности по земельному налогу и налогу на имущество с 2007 года. Полагала, что ФИО1 пропущен срок исковой давности, при этом не отрицала, что о нарушении своего права последний узнал весной 2018 года. Настаивала на требованиях искового заявления ФИО2 об устранении препятствий в праве пользования собственностью, признании ФИО1 и ФИО5 утратившими право пользования жилым помещением и выселении.

ФИО5 в судебном заседании с требованиями иска ФИО2 об устранении препятствий в праве пользования собственностью, признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении не согласилась, суду объяснила, что с мая 2007 года они постоянно проживают, владеют и пользуются спорной квартирой и земельным участком. Стоимость указанного имущества была определена в размере 40000 рублей. Денежные средства по договору купли-продажи в полном объеме были переданы лично собственнику в день осмотра недвижимого имущества, тогда же ФИО2 передала ФИО1 ключи от квартиры. Квартира и земельный участок находились в состоянии непригодном для их использования, в квартире не было печки, из швов на потолке сыпался шлак, окно вывалилось на улицу. Им пришлось делать ремонт и облагораживать территорию. Зарегистрировать право собственности не представляется возможным ввиду отсутствия собственника недвижимого имущества. На протяжении 11 лет никто требований о выселении либо о правах на данное имущество не заявлял.

Прокурор в лице помощника прокурора Бурейского района ФИО9 в своем заключении полагал исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, требования ФИО2 к ФИО1 и ФИО5 считал, не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие ФИО2, извещенной надлежащим образом, обеспечившей явку своего представителя, ФИО4, извещенной надлежащим образом, просившей о рассмотрении дела в ее отсутствие, представителя третьего лица Управления Росреестра по Амурской области надлежаще извещенных о дате, времени и месте судебного заседания, возражений относительно заявленных требований не предоставивших.

ФИО4 в письменном заявлении указала, что на момент продажи дом находился в аварийном состоянии, был непригоден для проживания. Не дожидаясь продажи квартиры, ФИО2 переехала жить на перевалбазу. Квартира и земельный участок были проданы за 40000 рублей, никакого разговора о цене в 100000 рублей не было. Указывает на недобросовестность со стороны ФИО2, поскольку полагает, что сделка купли-продажи состоялась и требования, заявленные к ФИО1, указывают на злоупотребление правом.

Заслушав мнение явившихся в судебное заседание лиц, допросив свидетелей, изучив материалы дела, выслушав заключение прокурора, исследовав все доказательства в совокупности, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч. 3 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно ст. 14 ч.2 п.2, 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Согласно пп.1 п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и непредусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 1 статьи 2, пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абзац третий пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено указанным федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО2 зарегистрировано право собственности на квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> (свидетельства о государственной регистрации права серия 28 № и серия 28 № от ДД.ММ.ГГГГ).

Сведения о названных объектах недвижимости внесены с государственный кадастр недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 оформила нотариальную доверенность на имя ФИО4, по которой последней предоставила право распоряжаться, продавать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащую ей на праве собственности квартиру с земельным участком, находящуюся по адресу: <адрес>. для чего предоставила право быть её представителем во всех учреждениях и организациях, подавать от её имени заявления, получать и представлять необходимые справки и документы, заключить и подписать договор купли-продажи, передать недвижимое имущество и подписать акт приема-передачи, получить следуемые ей деньги, зарегистрировать переход права собственности, в Бурейском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Амурской области, за неё расписываться, а также выполнять все другие действия, связанные с данным поручением. Доверенность выдана с правом передоверия другим лицам, сроком на три года.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 «продавец» и ФИО1 «покупатель» подписан договор купли-продажи квартиры и земельного участка. Согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру общей площадью 67,2 кв.м. и земельный участок площадью 1264 кв.м., расположенные в <адрес>. Указанная квартира и земельный участок проданы за 40000 рублей, указанная сумма выплачена собственнику – ФИО2 лично до подписания настоящего договора за счет собственных средств полностью. Фактическая передача квартиры осуществлена, согласно акту приема-передачи. Претензий между сторонами нет.

Из акта передачи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4, действующей в интересах ФИО2 на основании доверенности и ФИО1, следует, что ФИО1 переданы квартира в жилом доме общей площадью 67,2 кв.м., в том числе жилой площадью 42,78 кв.м. с земельным участком, расположенная в <адрес>. Квартира в жилом доме осмотрена, на потолке из швов сыпался шлак, печь разобрана, стены в саже, мебель отсутствует. Земельный участок зарос сорняками. Ключ от квартиры ФИО2 передала после осмотра квартиры.

Как следует из искового заявления и объяснений ФИО1 регистрация перехода права собственности на указанное недвижимое имущество не осуществлена по независящим от него причинам.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 2 указанной статьи).

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Аналогичная правовая позиция содержится в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017г. № 5-КГ17-208.

Судом установлено, следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, что ФИО2 в 2007 году имела намерение продать квартиру и земельный участок по адресу: <адрес>, принадлежащих ей на праве собственности, в этих целях показала объекты недвижимости предполагаемому покупателю ФИО1, получила денежные средства в размере 40000 рублей, передала ключи от жилого помещения, выдала доверенность на имя ФИО4

Как следует из текста договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предметом данного договора являлись квартира общей площадью 67,2 кв.м. и земельный участок площадью 1264 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Цена договора определена в размере 40000 рублей.

В судебном заседании установлено, подтверждается договором купли-продажи, объяснениями ФИО1 и не оспаривается стороной ответчика, что в марте 2007 года ФИО1 оплатил собственнику вышеуказанного недвижимого имущества денежные средства в размере 40000 рублей. Собственник в свою очередь передал ФИО1 ключи от квартиры и в течение одиннадцати лет никаких претензий по поводу этой квартиры покупателю не предъявлял, в этой квартире не проживал и в ней не появлялся. Передал необходимые документы для государственной регистрации доверенному лицу ФИО4. Доказательств, свидетельствующих об осуществлении бремени содержания недвижимого имущества собственником ФИО2 в указанный период, истребовании имущества из чужого (как она полагает) незаконного владения, предъявления к ФИО1 иных законных требований, материалы дела не содержат. Напротив, в материалах дела имеются извещения и требования налогового органа о наличии задолженности по налогам, выставленным ФИО2, и копия заявления о вынесении судебного приказа о взыскании задолженности по налогам. Тогда как, ФИО1 вселился в спорную квартиру, произвел ремонт, постоянно проживает, пользуется ею и несет бремя содержания данного недвижимого имущества.

Данные обстоятельства также подтверждаются пояснениями свидетелей ФИО12 и ФИО13, которые указали, что в марте 2007 года ФИО1 приобрел квартиру и земельный участок в <адрес>. Стоимость указанного имущества составляла 40000 рублей, которые он взял в долг у ФИО12. Квартира была в непригодном для проживания состоянии, было видно, что в ней никто не жил, так как была разобрана печь, стены и потолок в трещинах, сыпался шлак. После проведения ремонта, с 2007 года ФИО1 вселился в данное помещение и проживает в нем по настоящее время. За все время проживания никто претензий к нему по поводу незаконности проживания не предъявлял.

Не доверять показаниям свидетелей у суда нет оснований, так как свидетели являются лицами, не заинтересованными в исходе дела, их показания согласуются между собой и подтверждаются материалами дела, исследованными судом. Кроме того, свидетели предупреждены судом об уголовной ответственности по ст.ст. 307, 308 УК РФ, о чем в материалах дела имеется соответствующая подписка.

Таким образом, из представленных доказательств, следует, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи квартиры и земельного участка. Обязательства сторон надлежащим образом исполнены, расчеты между ними произведены, спорные квартира и земельный участок фактически переданы собственником ФИО2 и доверенным лицом ФИО4 по акту передачи ФИО1, который владеет и пользуется ими на протяжении более 11 лет. При этом, заключенный между сторонами договор не расторгнут, недействительным или незаключенным не признан.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчиком (собственником имущества) были совершены действия по отчуждению принадлежавших ей квартиры и земельного участка, истцом совершены действия по оплате приобретенного имущества и по его принятию от продавца, истцом доказаны основания возникновения права собственности по фактически совершенной сделке с согласованными сторонами существенными ее условиями и в соответствии с их волей, учитывая, что переход права собственности до настоящего времени не зарегистрирован по причине уклонения стороны продавца от явки в регистрирующие органы, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 67,2 кв.м. и земельный участок площадью 1264 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению как законные и обоснованные.

Требования о регистрации договора купли-продажи удовлетворению не подлежат, поскольку на сегодняшний день отсутствует необходимость для обязательной регистрации указанных договоров (ч.8 ст. 2 ФЗ от 30.12.2012 № 302-ФЗ).

Доводы ФИО3 о том, что собственнику недвижимого имущества - ФИО2 не было известно о заключении договора купли-продажи, признаются судом недобросовестным поведением ответчика.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота.

В данном случае, любой добросовестный участник гражданского оборота, намереваясь продать имущество (показала квартиру и земельный участок потенциальному покупателю, взяла денежные средства, передала ключи от квартиры) и выдавая доверенность с наделением представителя правом на распоряжение и продажу недвижимости не мог не знать о последствиях своих действий и о возможном и предполагаемом отчуждении имущества. В рассматриваемом споре представитель имел полномочия действовать от имени представляемого и действовал в рамках таких полномочий, собственник на протяжении одиннадцати лет не интересовалась судьбой недвижимого имущества, не совершала действия, ожидаемые в данной ситуации, а именно, не осведомлялась у представителя о продаже имущества.

Доводы о том, что цена договора была определена в размере 100000 рублей, надлежащими доказательствами не подтверждены и опровергнуты имеющимся в материалах дела договором купли-продажи, объяснениями ФИО4 и свидетелей.

Предоставленные ФИО3 сведения о средней стоимости 1 кв.м. общей площади квартир на рынке жилья в Амурской области за 2007 год, не принимаются судом во внимание, поскольку стороны договора определяют цену недвижимого имущества исходя из конкретных обстоятельств, качества, состояния товара и из предоставленной сторонам сделки свободы усмотрения.

Доводы ФИО3 о том, что на момент заключения сделки по купле-продаже она была зарегистрирована в спорном жилом помещении, не принимаются судом в качестве доказательств не заключения договора, поскольку основанных на законе причин для сохранения прав пользования жилым помещением спорного домовладения после его отчуждения собственником, ФИО3 не имела, так как регистрация является административным актом и каких-либо правовых последствий не несет. Более того, суд обращает внимание на то, что с 2009 года ФИО3 снята с регистрационного учета по данному адресу.

То обстоятельство, что договор купли-продажи был заключен после того, как истец сделал ремонт и вселился в жилое помещение, не свидетельствует о нарушениях закона при заключении договора купли-продажи, поскольку в силу ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора и условия договора определяются по усмотрению сторон. При этом вселение в жилое помещение свидетельствует о совершении необходимых действий, направленных на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности на жилое помещение и земельный участок.

Указание в акте приема передачи недвижимого имущества на его недостатки, имеющиеся на момент осмотра квартиры и земельного участка, представляется правильным, так как согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В данном случае, сведения о наличии недостатков квартиры и земельного участка указывают, о том, что перед заключением договора купли-продажи стороны сделки, проявляя должную разумность, осторожность и осмотрительность осмотрели состояние товара и согласились с его качеством.

Рассматривая заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 64 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяется на требование о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Исходя из содержания приведенных выше норм права и разъяснений высших судебных инстанций требование лица о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, переданное ему во владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны либо созданы препятствия в регистрации.

Таким образом, для определения начала течения срока исковой давности по заявленному ФИО1 требованию о государственной регистрации перехода права собственности подлежат выяснению обстоятельства, связанные с установлением момента осведомленности истца о нарушении его права вследствие уклонения другой стороны сделки от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости либо создания иных препятствий в регистрации.

В судебном заседании установлено, что после заключения договора купли-продажи спорного имущества продавец и доверенное лицо выехали за пределы Амурской области на иное постоянное место жительства. Артеменко Н.А. проживал в жилом помещении и пользовался земельным участком, полагая сделку состоявшейся. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес представителя ответчика было направлено предложение о явке в регистрирующий орган для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Ответ заинтересованной стороны на данное предложение не последовал, при этом представитель ФИО2 ФИО3 обратилась к ФИО1 с предложением о выселении из жилого помещения. Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО1 узнал о нарушении своего права вследствие уклонения другой стороны сделки от государственной регистрации перехода права собственности в апреле 2018 года, в связи с чем срок исковой давности по требованиям ФИО1 не пропущен.

Наличие доверенности, выданной ФИО2 ФИО4 для осуществления регистрационных действий, а также истечение срока ее действия, само по себе не свидетельствует ни о заключении сторонами договора купли-продажи соглашения о сроке регистрации перехода права собственности ни о создании ответчиком препятствий в регистрации.

(Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 24.04.2018 № 1-КГ18-3).

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом удовлетворены требования ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 на спорные объекты недвижимости, исковые требования ФИО2 к ФИО1, ФИО5 об устранении препятствий в праве пользования собственностью, о признании утратившими права пользования жилым помещением, о выселении из жилого помещения, возмещении судебных расходов, удовлетворению не подлежат

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 67,2 кв.м. и земельный участок площадью 1264 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В удовлетворении требований о регистрации договора купли-продажи ФИО1, отказать.

ФИО2 в удовлетворении требований к ФИО1, ФИО5 об устранении препятствий в праве пользования собственностью, о признании утратившими права пользования жилым помещением, о выселении из жилого помещения, возмещении судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Бурейский районный суд Амурской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий (подпись)

Копия верна:

Судья Бурейского районного суда Ю.И. Дробаха

Решение суда принято в окончательной форме 26 июня 2018 года