Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-48/2015 (2-986/2014;) ~ М-870/2014 от 26.11.2014

2-48/2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Семикаракорск 31 марта 2015 года

Семикаракорский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего, судьи Фёдорова С.И.,

с участием представителя истца по основному иску – Манукяна, ответчика по основному иску Демышева М.С., его представителей Борисекно А.А. и Гайнетдиновой, представителя ответчика Борисенко С.О. – Борисекно А.А.

при секретаре Керимовой О.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Полякова к Демышеву М.С. и Борисенко С.О. – о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи; - о признании недействительным договора дарения; - о прекращения права собственности Борисенко С.О. на спорную квартиру; - об истребовании спорной квартиры; а также по встречному иску Демышев М.С к Полякову – о признании недействительным договора купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

ссылаясь на уклонение от регистрационных действий продавца (ответчика Демышева М.С.), покупатель (истец Поялков И.В.) обратился с требованием регистрации перехода права собственности на квартиру, в отношении которой между ними заключен договор купли-продажи. В обоснование указал, что ДД.ММ.ГГГГ подписан договор купли-продажи между продавцом Демышевым М.С. и покупателем Поляковым. По условиям сделки Демышев М.С продал, а Поялков И.В. приобрел в собственность <адрес> доме по <адрес>. Покупатель оплатил обусловленную договором сумму в размере <данные изъяты> руб. Стороны согласились признать договор имеющим силу передаточного акта. Неоднократные обращения к продавцу с предложением прибыть для подачи заявления о государственной регистрации, ответчиком Демышевым М.С. оставлены без внимания.

Ответчик Демышев М.С обратился с встречным требованием к Полякову о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по тем основаниям, что на момент заключения договора купли-продажи, эта квартира была подарена им падчерице (дочери своей супруги). Договор дарения подписан ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, в силу ст.178 ГК РФ договор купли-продажи с Поляковым заключен под влиянием заблуждения, поскольку он (как продавец) заблуждался относительно природы сделки. У него отсутствовало намерение продать квартиру, т.к. это единственное место жительства его семьи. Денег в сумме <данные изъяты> руб. он не получал, его подпись в договоре отсутствует. Указанная в договоре цена сделки несоизмерима с рыночной стоимостью аналогичного жилого помещения, что свидетельствует о кабальности этого условия договора. Кроме того, Демышев М.С добавил основания заявленного требования мнимостью сделки и кабальным характером ее условий.

В порядке ст.39 ГПК РФ истец Поялков И.В. дополнил иск требованиями к Демышеву М.С. и Борисенко С.О. – о признании недействительным договора дарения между соответчиками от ДД.ММ.ГГГГ и о прекращения права собственности последней на спорную квартиру. В обоснование сослался на тот факт, что договор дарения был заключен после его обращения в суд с первоначальным требованием. Считает необходимым датировать договор дарения датой сдачи его на регистрацию в органы Росреестра. По этим основаниям полагает эту сделку мнимой, недействительной в силу ничтожности и считает, что она направлена не на безвозмездную передачу спорного предмета, а заключена в целях создания препятствий для исполнения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В порядке ст.39 ГПК РФ истец Поялков И.В. добавил требование об истребовании спорной квартиры от Демышева М.С. к нему.

Окончательные требования сторон сводятся к следующему.

Истец по основному иску Поялков И.В. к Демышеву М.С. и Борисенко С.О.: - признать недействительным договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между Демышевым М.С. и Борисенко С.О.; - о прекращении права собственности Борисенко С.О. на <адрес>; - об исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты>; - о государственной регистрации перехода права собственности к Полякову на ту же квартиру; - об обязании продавца исполнить обязанность по фактической передаче объекта по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик по основному требованию Демышев М.С к Полякову - о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец Поялков И.В. не прибыл; суд рассмотрел в отношении него дело по правилам ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца Манукян Р.М. исковые требования доверителя поддержал и не признал встречный иск. В обоснование сослался на доводы исковых заявлений с учетом уточнений. Полагал, что ответчик в нарушение положений ст.10 ГК РФ, злоупотребил правом и заключил договор дарения позже подписания договора купли-продажи.

Ответчик Демышев М.С исковые требования по основному иску не признал и поддержал встречный иск. Пояснил, что оба договора содержат его подписи. Первым по времени был подписан договор дарения. Договор купли-продажи он подписал не читая; полагал, что подписывает договор займа. Деньги получил в сумме <данные изъяты>. руб.

Представители ответчика Гайнетдинова Ю.А. и Борисекно А.А., последняя также действовала в интересах несовершеннолетнего ответчика Борисенко С.О., первоначальные исковые требования не признали и поддержали требования встречного иска.

Допрошенные по ходатайству ответчика Демышева М.С. свидетели – <данные изъяты> <данные изъяты>., <данные изъяты>., <данные изъяты>., <данные изъяты> – показали, что спорная квартира никогда не выбывала во владение истца Полякова; находилась до договора дарения и находится в настоящее время во владении ответчика Борисенко С.О.; подписывая договор купли-продажи, ответчик Демышев М.С полагал его целью обеспечения исполнения договора займа с займодавцем Поляковым.

В дело представлено: квитанции об уплате сторонами государственной пошлины; договор купли-продажи от <данные изъяты>.; справка МУП БТИ № от <данные изъяты>.; свидетельство о госрегистрации права собственности <данные изъяты> от <данные изъяты>.; выписки из ЕГРП от <данные изъяты>., от <данные изъяты>.; договор дарения от <данные изъяты>.; выписка из домовой книги на спорное жилое помещение; справка миграционной службы № от <данные изъяты>.; сообщение эксперта о невозможности дать заключение № от <данные изъяты>.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд нашел установленным следующее.

В середине октября 2014 года собственником <адрес> являлся Демышев М.С; основанием возникновения права собственности являлся договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ. Эти факты следуют из текста свидетельства о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> (л.д.8).

В соответствии с положениями п.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В силу п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ Демышев М.С подарил, а несовершеннолетняя одаряемая Борисенко С.О. (действовавшая через своего законного представителя – Борисекно А.А.) приняла в дар спорную квартиру. Этот факт следует из текста договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, совершенного в простой письменной форме (л.д.36-37).

ДД.ММ.ГГГГ Демышев М.С заключил с Поляковым договор купли-продажи той же квартиры, что подтверждается текстом договора от той же даты (л.д.7).

Переход права собственности на спорную квартиру от Демышева М.С. к Борисенко С.О. по договору дарения был зарегистрирован в органах Росреестра ДД.ММ.ГГГГ; регистрационные действия по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от Демышева М.С. к Полякову не произведены. Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.39).

Основной иск Полякова к Демышеву М.С. – о госрегистрации перехода права по договору купли-продажи – поступил в суд ДД.ММ.ГГГГ. Заявление принято к производству, с учетом времени на исправление недостатков заявления (по определению об оставлении без движения) ДД.ММ.ГГГГ. Данные факты следуют из распорядительных определений судьи и штампов регистрации суда входящей корреспонденции (л.д.1, 4, 10, 12).

Копия искового заявления с приложениями вручена ответчику Демышеву М.С. ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается датой отобрания у него расписки о согласии на СМС-уведомление (л.д.19).

Дата подачи в Росреестр заявления о регистрации перехода права собственности по договору дарения – ДД.ММ.ГГГГ. Это обстоятельства подтверждено информацией Семикаракорского отдела Росреестра №<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.72).

В соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество (пункт 1).

Пункт 4 договора купли-продажи содержит условие о том, чтобы считать настоящий договор имеющим силу передаточного акта. В этом же пункте отражены обстоятельства о передаче недвижимости продавцом и принятие ее покупателем путем передачи правоустанавливающих документов до подписания договора. Кроме того, пункт содержит информацию о передаче квартиры покупателю.

Суд находит установленным, что передача спорной квартиры от продавца к покупателю не была осуществлена. Этот вывод следует из утверждения представителя истца по основному иску, Манукяна На это же указано в пояснениях ответчика и его представителей, а также показаниях свидетелей.

Тем самым, суд полагает установленным, что в части исполнения взаимных обязательств по сделке купли-продажи стороны подписали передаточный акт, но не осуществили передачу покупателю предмета сделки – квартиры.

Статья 398 ГК РФ устанавливает, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность … кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности … Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Анализ договора купли-продажи от <данные изъяты>. не выявил условий о достижении договоренности осуществления государственной регистрации перехода права к покупателю при сохранении за продавцом права владения предметом сделки.

Суд полагает, что в случае коллизии между двумя приобретателями одного и того же недвижимого имущества, приоритет в удовлетворении требования о госрегистрации перехода права собственности принадлежит тому лицу, во владении которого находится предмет сделки. В настоящем деле установлено, что Поялков И.В. не владеет, и никогда не владел спорной квартирой. Ответчик по основному иску Борисенко С.О. напротив, в настоящее время является как владельцем этого объекта недвижимости, так и его собственником. Следовательно, исходя из положений ст.198 ГК РФ, у Полякова отсутствует право на удовлетворение требования о госрегистрации перехода права собственности на спорное имущество и на отобрание предмета сделки по договору купли-продажи.

При таких обстоятельствах требования Полякова к Демышеву М.С. – о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру и об отобрании спорной квартиры – не подлежит удовлетворению.

Суд отмечает значимость факта владения спорной квартирой, поскольку это обстоятельство является доказательством исполнения сделки. Поскольку спорная квартира не была передана покупателю, т.е. продавец отказался от ее исполнения, то сделка не является исполненной, и значит, не может порождать последствий в виде государственной регистрации перехода права собственности.

Разрешая спор по основному иску в части недействительности договора дарения по заявленным основаниям её мнимости, суд учитывает следующее.

Пункт 1 ст.170 ГК РФ устанавливает, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Обосновывая заявленное требование, Поялков И.В. указал на то, что договор дарения был заключен не с целью смены собственника, а преследовал цель воспрепятствовать возможному решению суда о государственной регистрации договора купли-продажи этой же квартиры. Данную позицию истец подтвердил доказательствами факта сдачи на регистрацию договора дарения после даты, когда он узнал о поступлении в суд иска Полякова.

По мнению суда, из смысла ст.170 ГК РФ следует, что сделка, не направленная на создание соответствующих ей правовых последствий, является мнимой, т.е. она не отвечает признакам статьи 153 ГК РФ.

В силу положений ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, обращаясь с иском о признании сделки недействительной по основаниям мнимости, истец должен доказать, что при ее совершении стороны не только не намеревались ее исполнять, но и то, что оспариваемая сделка действительно не была исполнена. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.

В нарушение положений ст.56 ГПК РФ истцом Поляковым не представлено доказательств данных значимых обстоятельств. Доводы его представителя о датах заключения спорного договора дарения и обращения за регистрацией перехода права, не являются существенными для правильного разрешения спора.

По делу установлено, что спорный договор дарения достиг указанной в нем цели – Демышев М.С прекратил быть собственником квартиры, а одаряемая Борисенко С.О. приобрела такое право. Наличие осуществленной государственной регистрации перехода права собственности следует расценивать в качестве момента достижения правового результата по договору дарения. Каких-либо доказательств, опровергающих факт перехода в собственность одаряемой предмета сделки, а также факта порочности воли Демышева М.С. и Борисенко С.О. в момент заключения сделки, истцовая сторона не представила.

Довод представителя Полякова о злоупотреблении правом со стороны Демышева М.С. при заключении договора дарения не основан на правильном толковании закона.

В соответствии с положениями ст.10 ГК РФ не допускается действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (пункт 1).

В случаях несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (пункт 2).

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений допускается (пункт 3).

Суд не усматривает в действиях Демышева М.С. злоупотребление правом даже при условии, если договор дарения был им заключен позже договора купли-продажи.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст.433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1).

Согласно условиям п.2 этой же статьи, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Статья 224 ГК РФ связывает передачу вещи с моментом ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Поскольку при заключении между Демышевым М.С. и Поляковым договора купли-продажи предмет сделки (спорная квартира) не поступил во владение покупателя, этот договор нельзя считать заключенным. Следовательно, исходя из положений п.1 ст.421 ГК РФ, Демышев М.С вправе был распоряжаться принадлежащей ему квартирой, в том числе подарить ее. В этом случае его действия не могут быть определены как злоупотребление правом. Из системного толкования всех положений статьи 10 ГК РФ следует, что отчуждение квартиры, после того как ранее в отношении этого же имущества подписан договор купли-продажи, требует установления воли собственника. Эта воля должна иметь исключительное намерение причинить вред покупателю. В настоящем заседании таких доказательств истец Поялков И.В. суду не представил. Факт заключения Демышевым М.С. двух сделок в отношении одного и того же имущества суд оценивает как изменение воли в отношении своего имущества, не преследующего единственную цель – причинение вреда Полякову.

При установленных обстоятельствах, требование Полякова – о признании договора дарения недействительным – не подлежит удовлетворению.

Иные требования Полякова – о прекращении права собственности Борисенко С.О. на спорную квартиру, а также об исключении из Росреестра записи о регистрации права одаряемой – не подлежат удовлетворению. Данные требования являются производными от последствий признания договора дарения недействительной сделкой. В связи с отказом в удовлетворении этого требования, отсутствуют правовые основания к удовлетворению требований о последствиях ничтожной сделки.

Разрешая встречное заявление – о признании недействительным договора купли-продажи между Демышевым М.С. (продавец) и Поляковым (покупатель) – суд приходит к следующему. Данное требование заявлено по основаниям заблуждения относительно природы и элементов сделки, а также по основаниям ее неисполнения, в том числе в части оплаты обусловленной договором цены. Кроме того, Демышев М.С сослался на кабальность условия договора в части его цены, утверждая, что рыночная стоимость аналогичной квартиры составляет 1500000 руб.

В соответствии с п.1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Проанализировав доводы сторон, суд полагает, что рассматриваемый спор – о признании договора купли-продажи недействительным – подлежит оценке с точки зрения позиции продавца. В частности, понимал ли он сущность сделки, т.е. сформировалась ли выраженная в сделке его воля вследствие заблуждения и являлась ли она существенной с точки зрения п.1 ст.178 ГК РФ. По смыслу закона, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, перестает отвечать признакам сделки, поскольку выражает волю ее участников неправильно, и, соответственно, приводит не к тому результату, который они имели в виду. В пункте 1 ст.178 ГК РФ названы случая заблуждения, имеющие существенное значение, и этот перечень следует считать исчерпывающим. Заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Причины и мотивы существенного заблуждения значения не имеют.

Из текста оспариваемого договора купли-продажи следует, что его наименование (купля-продажа), а также определение существа договора – продажа, не позволяют расценивать волю продавца иначе, чем это отражено в договоре. Учитывая возраст и образование истца (высшее), его прежнюю работу в качестве сотрудника полиции, суд не находит доказательств в обосновании позиции о том, что договор купли-продажи от <данные изъяты>. был совершен продавцом под влиянием заблуждения.

Не подлежит удовлетворению встречный иск также по основаниям мнимости, в том числе кабальности. В нарушение положений ст.56 ГПК РФ Демышев М.С не представил суду ни одного доказательства значимых обстоятельств, в том числе вынужденности подписания договора купли-продажи, либо в целях прикрыть этим договором иной сделки. Ссылка стороны ответчика по основному иску на свидетельские показания в данном случае не основана на законе. Текст договора купли-продажи, отраженные в нем условия, с очевидностью свидетельствуют о понимании действий продавца и направленности его воли на достижение обусловленной цели – продажи квартиры.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в иске Полякова к Демышеву М.С. и Борисенко С.О. - о признании недействительным договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, - о прекращении права собственности Борисенко С.О. на <адрес> в <адрес>, - об исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Борисенко С.О., - о государственной регистрации перехода права собственности к Полякову на спорную квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, - об обязании продавца исполнить обязанность по фактической передаче объекта по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ – отказать.

В иске Демышева М.С. к Полякову - о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда, через Семикаракорский районный суд, в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий

Решение изготовлено в окончательной форме 31 марта 2015 года.