Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-9930/2019 ~ М-9454/2019 от 13.11.2019

УИД 28RS0004-01-2019-013258-07 Производство № 2- 9930/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 декабря 2019 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Фурсов В.А.,

При секретаре Гридиной А.Л.,

С участием представителя истца – Безрукова А.И., представителя ответчика Радчиной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Саяпина В. М. к Обществу с ограниченной ответственностью «Дальневосточная строительная компания», АО «Россельхозбанк о прекращении залога,

УСТАНОВИЛ:

Саяпин В.М. обратился в суд с иском к ООО «ДСК» (ООО «САР-Холдинг»), АО «Россельхозбанк» о прекращении действия залога, мотивируя свои требования тем, что решением Благовещенского городского суда от 30 августа 2019 года удовлетворены требования Саяпина В.М. к ООО «САР-Холдинг», договор купли-продажи жилого помещения – трехкомнатной квартиры, с кадастровым номером ***, расположенной по адресу: ***, признан основным заключенным между Саяпиным В. М. (покупатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «САР-Холдинг» (продавец) на условиях предварительного договора купли-продажи от 08 сентября 2017 года; за Саяпиным В.М. признано право собственности на указанную квартиру. При этом в судебном акте указано, что данное решения является основанием для регистрации права собственности за Саяпиным В.М. Указанное решение Благовещенского городского суда обжаловано не было, вступило в законную силу. При этом при регистрации права собственности на указный объект недвижимости государственным регистратором в реестр внесена запись о наличии обременения на квартиру – ипотеки в пользу АО «Россельхозбанк».

Однако на момент заключения договора купли-продажи квартиры истцу ничего не было известно о наличии обременения на объект недвижимости, никаких кредитных договоров и иных соглашения истец не заключал.

На основании изложенного истец просит:прекратить действие залога (ипотеки) в отношении жилого помещения – трехкомнатной квартиры, с кадастровым номером ***, расположенной по адресу: ***, площадью 89 кв.м., зарегистрированного 25.04.2018 года в пользу АО «Россельхозбанк».

В судебное заседание не явился извещенный о времени и месте его проведения истец, обеспечивший явку своего представителя, а также представитель ответчика Общество с ограниченной ответственностью «Дальневосточная строительная компания», представитель третьего лица, не сообщивший суду сведений об уважительности причин неявки. С учетом правил ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании представитель истца настаивал на заявленных требованиях, привел доводы, аналогичные, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика АО «Россельхозбанк возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что 20.03.2014 года между ООО «САР-Холдинг» и АО «Россельхозбанк» заключен кредитный договор № 142300/0010, 26.03.2014 года заключен кредитный договор 142300/0014. В качестве обеспечения обязательств по указанным сделкам в залог АО «Россельхозбанк» передано имущество, принадлежащее ООО «САР-Холдинг», включая земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом), расположенный по адресу: ***, что подтверждается договором об ипотеке от 20.03.2014 года, от 26.03.2014 года. С даты заключения договоров об ипотеке и на протяжении периода их действия режим залога в пользу АО «Россельхозбанк» был непрерывным. После ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности ООО «САР-Холдинг» залог сохранился на квартиры как самостоятельный объект недвижимости. Поскольку до настоящего времени задолженность ООО «САР-Холдинг» перед АО «Россельхозбанк» не погашена, соответственно отсутствуют правовые основания для прекращения права залога АО «Россельхозбанк».

Из отзыва на исковое заявление, представленного в материалы дела ответчиков ООО «ДСК» следует, что ответчик с заявленными требованиями не согласен, считает их необоснованными и неподлежащими удовлетворению. Дополнительно указал, что 20.03.2014 года между ООО «САР-Холдинг» и АО «Россельхозбанк» заключен кредитный договор № 142300/0010, 26.03.2014 года заключен кредитный договор 142300/0014. В качестве обеспечения обязательств по указанным сделкам в залог АО «Россельхозбанк» передано имущество, принадлежащее ООО «САР-Холдинг», включая земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом), расположенный по адресу: ***, что подтверждается договором об ипотеке от 20.03.2014 года, от 26.03.2014 года. С даты заключения договоров об ипотеке и на протяжении периода их действия режим залога в пользу АО «Россельхозбанк» был непрерывным. После ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности ООО «САР-Холдинг» залог сохранился на квартиры как самостоятельный объект недвижимости. Также ссылается на то, что при заключении договора купли-продажи истец был уведомлен о наличии о наличии обременения на приобретаемую квартиру. Поскольку до настоящего времени задолженность ООО «САР-Холдинг» перед АО «Россельхозбанк» не погашена, соответственно отсутствуют правовые основания для прекращения права залога АО «Россельхозбанк». На основании изложенного просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Выслушав пояснения представителей истца и ответчика, изучив материалы настоящего гражданского дела, материалы гражданского дела № 2-5581/2019, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО «САР-Холдинг» и Саяпиным В.М. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от 08.09.2017 года, на жилое помещение – 3-х комнатная квартира, строительный № 5, блок-секция № 1, расположенная на 4 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ***, общей площадью 96,0 кв.м. Цена жилого помещения составляет 6 240 000 рублей (из расчета 65 000 рублей за 1 кв.м.). Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 08.09.2018 года.

Истец свои обязательства по предварительному договору исполнил надлежащим образом, в установленные договором сроки, что подтверждается справкой ООО «САР-Холдинг» от 11.09.2017 года.

Согласно акта приема-передачи недвижимого имущества (нежилого помещения), находящегося в здании по адресу: *** от 08.09.2017 года, ООО «САР-Холдинг» передало, а Саяпин В.М. принял в собственность вышеуказанную квартиру, являющуюся предметом договора купли продажи от 08.09.2017 года.

Решением Благовещенского городского суда от 30 августа 2019 года договор купли-продажи жилого помещения – трехкомнатной квартиры, с кадастровым номером ***, расположенной по адресу: ***, признан основным заключенным между Саяпиным В. М. (покупатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «САР-Холдинг» (продавец) на условиях предварительного договора купли-продажи от 08 сентября 2017 года; за Саяпиным В.М. признано право собственности на указанную квартиру. При этом в судебном акте указано, что данное решения является основанием для регистрации права собственности за Саяпиным В.М. Указанное решение Благовещенского городского суда обжаловано не было, вступило в законную силу. При этом при регистрации права собственности на указный объект недвижимости государственным регистратором в реестр внесена запись о наличии обременения на квартиру – ипотеки в пользу АО «Россельхозбанк».

Как следует из материалов дела, 20 марта 2014 года между ООО «САР-Холдинг» и АО «Россельхозбанк» заключен кредитный договор № 142300/0010. 26 марта 2014 года между ООО «САР-Холдинг» и АО «Россельхозбанк» заключен кредитный договор № 142300/0014. В качестве обеспечения исполнения обязательств по указанным сделкам в залог АО «Россельхозбанк» передано имущество, принадлежащее ООО «САР-Холдинг», включая объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом), расположенный по адресу: ***. После завершения строительства и введения в эксплуатацию жилого дома, нереализованные в рамках договоров участия в долевом строительстве жилые и нежилые помещения были оформлены в собственность ООО «САР-Холдинг» с сохранением обременения в пользу АО «Россельхозбанк».

Таким образом, спорный объект – трехкомнатная квартира, кадастровый номер ***, площадью 89 кв.м., расположенная по адресу: ***, находится в залоге АО «Россельхозбанк» по обязательствам ООО «САР-Холдинг», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.11.2019 года.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В то же время статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

По смыслу приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при оценке добросовестности приобретателей прав на недвижимое имущество следует исходить из того, что они могут полагаться на данные публичного реестра прав на недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 данного кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 названного кодекса в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ данный федеральный закон вступил в силу с 1 июля 2014 г., а положения Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции указанного федерального закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого закона.

В пункте 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влекут прекращение залога.

Поскольку по настоящему делу сделка по возмездному приобретению прав на заложенное имущество совершена после 1 июля 2014 г., суд считает обоснованным применить к спорным правоотношениям положения подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ.

Согласно п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (п.2 ст.6 ГК РФ) не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том,чтоприобретаемое им имущество является предметом залога. При этом следует оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге. В частности, суд должен установить, был ли вручен приобретателюпервоначальныйэкземпляр документа, свидетельствующего о праве продавца на продаваемое имущество, либо его дубликат; имелись ли на заложенном имуществе в момент его передачи приобретателю знаки о залоге.

Согласно п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Данное основание прекращения залога является исключением из общего правила о сохранении залога при переходе прав на заложенное имущество, предусмотренного положениями п.1 ст. 353 ГК РФ. При этом прекращение залога связывается законом с установлением факта добросовестного приобретения залогового имущества, а также с отсутствием у приобретателя имущества по сделке сведений о наличии обременений.

Таким образом, для прекращения залога достаточным основанием будет являться факт признания покупателя добросовестным приобретателем, который при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерностиотчуждения имущества продавцом.

Как следует из договора купли-продажи от 08 сентября 2017 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «САР-Холдинг» и Саяпиным В.М., сведений о том, что объект недвижимости, в котором располагается предмет договора (квартира) находится в залоге либо имеет еще какое-либо обременение, не имеется (п. 4.4 Договора).

Сведений о возникновении в будущем обременения в отношении конкретного объекта недвижимости – квартиры также не имеется.

Согласно пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Согласно пункта 5 статьи 10 вышеназванного Кодекса, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из изложенного следует вывод о том, что законодателем установлена презумпция добросовестности участников гражданского оборота, в связи с чем, добросовестность Саяпина В.М. при заключении договора купли-продажи презюмируется и обязанность по доказыванию того обстоятельства, что на дату приобретения квартиры Саяпин В.М.знал или должен был знать, что спорная квартира передана в залог ООО «Россельхозбанк», возлагается на последнего.

Согласно выписки из ЕГРН от 29.04.2019 года датой государственной регистрации ипотеки в отношении спорного объекта недвижимости является 25.04.2018 года, в связи с чем суд приходит к выводу, что залог конкретного объекта недвижимости принадлежащего истцу был зарегистрирован после заключения предварительного договора купли от 08.09.2017 года, а следовательно на момент заключения сделки истец не знал и не мог знать о наличии обременения.

В свою очередь ответчики не представили в суд доказательств подтверждающих, что Саяпин В.М.является недобросовестным приобретателем, не опровергли доводов о том, что он не знал и не должен был знать о наличии залога на приобретенный им объектнедвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 334, частью 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения кредитного договора и договора залога, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

При приобретении квартиры Саяпиным В.М.была проявлена нужная степень заботливости и осмотрительности.

Таким образом, с учетом того, что жилое помещение Саяпиным В.М. приобретен возмездно, с проявлением должной степени заботливости и осмотрительности, доказательств того, что он знал или должен был знать о наличии залога не предоставлено, соответственно, он подлежит признанию добросовестным приобретателем заложенного у банка имущества.

Доводы стороны ответчиков, о том что первоначально залог был установлен в отношении всего объекта незавершенного строительства, не принимаются судом во внимание, поскольку договор купли-продажиот 08 сентября 2017 года не содержит в себе указаний о том, что в будущем залог будет распространен в том числе и на квартиру приобретаемую истцом.

Принимая во внимание, что материалами дела подтверждено, что Саяпин В.М. возмездно приобрел квартиру у предыдущего собственника ООО «САР-Холдинг», не был уведомлен о последующем распространении залога, в ЕГРП уведомлений о залоге спорная квартира на дату совершения сделки не значилось, о залоге квартиры Саяпин В.М.не знал, не мог и не должен быть знать, обратное банком и ООО «ДСК» в порядке ст. 56 ГПК РФ не доказано, суд приходит к выводу о том, что Саяпиным В.М. является добросовестным приобретателем, а потому надлежит признать прекращение залога спорного жилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, гл. 22 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Прекратить действие залога (ипотеки) в отношении жилого помещения – трехкомнатной квартиры, с кадастровым номером ***, расположенной по адресу: ***, площадью 89 кв.м., зарегистрированного 25 апреля 2018 года в пользу АО «Россельхозбанк.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья В.А. Фурсов

Решение в окончательной форме принято 16 декабря 2019 г.