Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-43216/2019 от 23.10.2019

Судья - Жметкин Р.Г. дело № 33-43216/2019

№ 2-5499/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 декабря 2019 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Комбаровой И.В.

судей Палянчук Т.А., Гончаровой С.Ю.

по докладу судьи краевого суда Палянчук Т.А.

при ведении протокола помощником судьи Миловой Е.Н.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО «Инвестстрой-Н» по доверенности < Ф.И.О. > на решение Ленинского районного суда города Краснодара от 05 июня 2019 года,

заслушав доклад судьи Палянчук Т.А., судебная коллегия

установила:

Посохов В.Ю., Лысак Ю.И. обратились в суд с иском ООО «Инвестстрой-Н», в котором просили обязать ответчика заключить с истцами договор купли-продажи от <...> года земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью 550 кв.м., предназначенного для индивидуального жилищного строительства из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>, по цене 1 925 000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что Халявкин С.С. и Лысак Ю.И. являются членами ЖСК «Парковый». <...> года между собственником земельных участков продавцом ООО «Инвестстрой-Н» и покупателем ЖСК «Парковый» заключены договора купли-продажи № <...> № <...>, земельных участков с кадастровыми номерами <...>, <...>. <...> года между Халявкиным С.С., Лысак Ю.И. и ЖСК «Парковый» заключен договор № <...> и № <...> об участии в деятельности, порядке уплаты взносов, и предоставлении жилого дома в ЖСК «Парковый», согласно которому основанием для передачи члену ЖСК «Парковый» жилого дома и земельного участка является полная оплата ими паевых взносов. Предмет договора № <...> и № <...> от <...> года является передача по 1/2 доли жилого дома, литера «К» с кадастровым номером <...>, общей площадью 365,4 кв.м. и земельного участка, на котором дом расположен в границах участков с кадастровыми номерами <...>, <...> по адресу: <...>. Ответчиком путем перераспределения земель под жилым домом с кадастровым номером <...> сформирован новый земельный участок площадью 550 кв.м., кадастровый номер <...>. Обязательства по оплате паевых взносов по договору № <...> и № <...> от <...> года Лысак Ю.И. и Халявкин С.С. выполнили в полном объеме, однако земельный участок в собственность истцов до настоящего времени не передан. Позднее Халявкин С.С. передал Бабаханову Д.А. все права и обязанности по договору № <...> от <...> года, который впоследствии уступил их Посохову В.Ю. Ответчику было вручено предложение о намерении заключить договор купли-продажи земельного участка, расположенного под принадлежащим истцам жилого дома, с приложением проекта договора, который в ответе указал, что квалификация права истцов на приобретение по договору купли-продажи в собственность земельного участка как исключительного может быть дана только в судебном порядке. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Решением Ленинского районного суда города Краснодара от 05 июня 2019 года исковые требования Посохова В.Ю., Лысак Ю.И. удовлетворены.

В апелляционной жалобе, дополненной впоследствии, представитель ООО «Инвестстрой-Н» по доверенности < Ф.И.О. > выражает несогласие с принятым решением суда, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать. В обоснование доводов жалобы указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом допущены нарушения норм материального и процессуального права.

В возражении на эту жалобу арбитражный управляющий Косинский О.В., представитель истцов по доверенности < Ф.И.О. > просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав представителя Посохова В.Ю., Лысак Ю.И., ЖСК «Парковый» по доверенностям < Ф.И.О. >, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, возражения на апелляционную жалобу, проверив юридическую оценку обстоятельств дела и полноту их установления, правильность применения судом норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, Халявкин С.С. и Лысак Ю.И. приняты в члены жилищно-строительного кооператива «Парковый», что подтверждается выпиской ЕГРЮЛ раздел 10 пункт 101, 107.

<...> года между собственником земельного участка ООО «Инвестстрой-Н» и покупателем ЖСК «Парковый» заключен договор купли-продажи № <...> земельного участка с кадастровым номером <...> и договор купли-продажи № <...> земельного участка с кадастровым номером <...>, согласно которым продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность, на условиях и в соответствии с настоящими договорами земельные участки с кадастровым номером <...>, площадью 799 кв.м., с кадастровым номером <...>, площадью 799 кв.м., с разрешенным использованием (назначением) для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, расположенных по адресу: <...>

Указанные земельные участки принадлежали ответчику, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <...> года серии <...> № <...> и серии <...> № <...>. Цена земельного участка, определенная по договоренности между продавцом и покупателем, составляет 2 556 800 рублей, оплата производится до 25.10.2014 года, до полного расчета земельный участок, находится в залоге у продавца (пункт 2.2 договора купли-продажи).

Согласно пункту 3.1 договоров купли-продажи продавец обязан предоставить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по настоящему договору.

В случае неисполнения покупателем обязанностей по оплате земельного участка в срок договора, продавец вправе потребовать оплаты переданного земельного участка или отказаться в одностороннем порядке от исполнения настоящего договора и потребовать возврат земельного участка. Об одностороннем отказе от исполнения договора продавец уведомляет покупателя за 14 календарных дней до предполагаемой даты прекращения действия договора путем направления письма. Покупатель в случае одностороннего отказа продавца от исполнения договора обязан возвратить земельный участок. Возврат земельного участка осуществляется путем подписания акта приема-передачи от покупателя к продавцу в течении 3-х рабочих дней со дня прекращения действия договора (пункт 3.6 договоров купли-продажи).

<...> года между ООО «Инвестстрой-Н» и ЖСК «Парковый» заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи № <...> от <...> года, в котором пункт 2 договора изложен в редакции: цена земельного участка определенная по договоренности между продавцом и покупателем составляет 2 796 500 рублей, оплата производится до 01.04.2015 года.

<...> года между ЖСК «Парковый» и членом ЖСК «Парковый» Халявкиным С.С. заключен договор № <...> об участии в деятельности порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК «Парковый» на земельном участке с кадастровым номером <...> Договор заключен в целях удовлетворения потребности члена кооператива в жилом доме жилищного комплекса «Парковый» по адресу: <...>, настоящий договор определяет порядок, условия и сроки внесения членом кооператива пая в ЖСК «Парковый», а также обязанности ЖСК «Парковый» по передаче члену кооператива жилого дома и земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора в собственность после полной оплаты пая.

Пункт 3.3 договора определяет, что основанием для передачи Халявкину С.С., являющегося членом кооператива жилого дома и земельного участка является полная оплата им паевых взносов. Общая сумма паевого накопления составляет 2 900 000 рублей (пункт 4.1 договора).

После окончания строительства и полной оплаты членом кооператива паевых взносов кооператив гарантирует передачу члену кооператива справки о полной оплате паевых взносов, и передачи помещения, предусмотренного пунктом 1.1 договора (пункт 7.1 договора).

Из материалов дела также следует, что 07.08.2015 года, 22.12.2015 года Халявкиным С.С. во исполнение обязательств по договору № <...> от <...> года переданы ЖСК «Парковый» денежные средства в счет оплаты паевого взноса в размере 1 450 000 рублей и в размере 1 450 000 рублей, в подтверждении полученных денежных средств председатель ЖСК «Парковый» Земсков С.А. подписал и передал Халявкину С.С. квитанции к кассовому ордеру № <...> и № <...>

С августа по декабрь 2015 года в соответствии с договором от <...> года на денежные средства Халявкина С.С., на земельных участках с кадастровыми номерами <...> и <...>, был возведен Халявкиным С.С. жилой дом, общей площадью 365,4 кв.м. расположенный по адресу: <...>.

14.05.2016 года ЖСК «Парковый» предоставило Халявкину С.С. справку о полной выплате паевого взноса № 4, согласно которой Халявкину С.С. передана 1/2 доля жилого дома общей площадью 365,4 кв.м., кадастровый номер <...>, расположенного по адресу: <...>, свободным от каких-либо обязательств третьих лиц. Паевой взнос за жилой дом в размере 2 900 000 рублей Халявкиным С.С. выплачен полностью. Пай принадлежит Халявкину С.С. на праве собственности.

Таким образом, поскольку согласно справке о полной выплате паевого взноса № 4 от 14.05.2016 года, факт полной оплаты нашел свое обоснованное подтверждение, следовательно, в силу требований пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 30 Федерального закона от 30.12.2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», данное обстоятельство свидетельствует о приобретении права собственности членом кооператива - Халявкиным С.С. недвижимого имущества, являющегося предметом договора № <...> от <...> года.

Между тем в нарушение указанных описанных выше пунктов 1.2, 3.1, 3.2, 3.3, 3.5, 5.3 условий договора № <...> от <...> года ЖСК «Парковый» не выполнил обязательства по сдаче жилого дама в эксплуатацию и передачи Халявкину С.С. полного пакета документов необходимых для регистрации права собственности члена кооператива на жилой дом.

Впоследствии, а именно <...> года между Халявкиным С.В. и Бабахановым Д.А. заключен договор уступки права требования, согласно которому Бабаханов Д.А. имеет права требования к ЖСК «Парковый» денежных средств в размере 2 900 000 рублей на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2018 года по делу № А32-45311/2017, права на жилой дом кадастровый номер <...>, <...> на земельном участке с кадастровым номером <...>, площадью 550 кв.м., на основании заключенного договора № <...> от <...> года между Халявкиным С.В. и ЖСК «Парковый».

<...> года между Бабахановым Д.А. и Посоховым В.Ю. заключен договор уступки прав требования, согласно которому все права и требования, указанные в договоре № <...> от <...> года, заключенном между ЖСК «Парковый» и Халявкиным С.С., переходят от цедента к цессионарию в момент подписания настоящего договора.

Согласно пункту 2.3 договора уступки права требования, цессионарий уведомлен от цедента, что земельный участок с кадастровым номером <...>, на котором расположен жилой дом кадастровый номер <...>, принадлежит на праве собственности ООО «Инвестстрой-Н» и после получения прав требования по настоящему договору цессионарий самостоятельно выкупает данный земельный участок.

20.12.2018 года по делу № А32-4531/2017-11УТ Арбитражный суд Краснодарского края данные обстоятельства установил вступившим в законную силу судебным актом.

<...> года между ЖСК «Парковый» и членом ЖСК «Парковый» Лысак Ю.И. заключен договор № <...> об участии в деятельности порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК «Парковый» на земельном участке с кадастровым номером <...>. Договор заключен в целях удовлетворения потребности члена кооператива в жилом доме жилищного комплекса «Парковый» по адресу: <...>. Настоящий договор определяет порядок, условия и сроки внесения членом кооператива пая в ЖСК «Парковый», а также обязанности ЖСК «Парковый» по передаче члену кооператива жилого дома и земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора в собственность после полной оплаты пая.

Пункт 3.3 договора устанавливает, что основанием для передачи Лысак Ю.И. члену кооператива жилого дома земельного участка является полная оплата им паевых взносов. Общая сумма паевого накопления составляет 2900000 рублей (пункт 4.1 договора).

После окончания строительства и полной оплаты членом кооператива паевых взносов кооператив гарантирует передачу члену кооператива справки о полной оплате паевых взносов, и передачи помещения, предусмотренного пунктом 1.1 договора (пункт 7.1 договора).

Как усматривается из материалов дела, 07.08.2015 года и 22.12.2015 года Лысак Ю.И. во исполнение обязательств по договору № <...> от <...> года переданы ЖСК «Парковый» денежные средства в счет оплаты паевого взноса в размере 1 450 000 рублей и в размере 1 450 000 рублей, в подтверждение полученных денежных средств председатель ЖСК «Парковый» Земсков С.А. подписал и передал Лысак Ю.И. квитанции к кассовому ордеру № <...> и № <...>

С августа по декабрь 2015 года в соответствии с договором от <...> года на денежные средства Лысак Ю.И. на земельных участках с кадастровыми номерами <...> и <...>, был возведен жилой дом, общей площадью 365,4 кв.м., расположенный по адресу: <...>

14.05.2016 года ЖСК «Парковый» предоставило Лысак Ю.И. справку о полной выплате паевого взноса № 5, согласно которой Лысак Ю.И. передана 1/2 доля жилого дома общей площадью 365,4 кв.м., кадастровый номер <...>. расположенный по адресу: <...> свободным от каких-либо обязательств третьих лиц. Паевой взнос за жилой дом в размере 2 900 000 рублей Лысак Ю.И. выплачен полностью. Пай принадлежит Лысак Ю.И. на праве собственности.

Таким образом, поскольку согласно справке о полной выплате паевого взноса № 5 от 14.05.2016 года факт полной оплаты нашел свое обоснованное подтверждение, следовательно, в силу требований пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 30 Федерального закона от 30.12.2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», данное обстоятельство также свидетельствует о приобретении права собственности членом кооператива - Лысак Ю.И. недвижимого имущества являющегося предметом договора № 11 от 07.08.2015 года.

Однако в нарушение указанных в пунктах 1.2, 3.1, 3.2. 3.3, 3.5, 5.3 условий договора № <...> от <...> года ЖСК «Парковый» не выполнил обязательства по сдаче жилого дама в эксплуатацию и передачи Лысак Ю.И. полного пакета документов необходимых для регистрации права собственности члена кооператива на жилой дом.

14.04.2016 года ответчик после возведения истцами жилого дома общей площадью 365,4 кв.м. на земельных участках с кадастровыми номерами <...> и <...> обратился в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю с заявлением о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости № 30-3198647 и техническим план заданием № б/н от 14.04.2016 года этого жилого дома общей площадью 365,4 кв.м., после органом кадастрового учета в результате рассмотрение заявления ответчика присвоен жилому дому кадастровый номер <...>

20.03.2017 года единственный участник ООО «Инвестстрой-Н» компания Донбела Инвест ЛТД зарегистрированная в Республики Кипр 05.08.2011 года в лице действующего на основании доверенности гражданина Выломова А.А., являясь собственником земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...>, принял решение о перераспределении границ указанных земельных участков.

Согласно пункту 6 этого решения, право собственности единственного участника ООО «Инвестстрой-Н» на земельные участки с кадастровыми номерами <...> и <...> прекращено в связи с перераспределением границ этих участков. Права собственности на образованные в связи с перераспределением границ земельных участков в соответствии с настоящим соглашением возникают с момента регистрации права в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Из сведений, размещенных в открытом доступе в информационном ресурсе Публичная кадастровая карта видно, что в связи с перераспределением границ земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> образованному и расположенному под жилым домом с кадастровым номером <...>, земельному участку с площадью 550 кв.м. присвоен 24.05.2017 года кадастровый номер <...>

Согласно сведений, размещенных в открытом доступе в информационном ресурсе (сайт Росреестр Российской Федерации) справочная информация об объекте: земельные участки с кадастровыми номерами <...> и 23<...>, сняты с кадастрового учета.

Также из материалов дела следует, что предмет договора купли-продажи № <...> от <...> года - земельный участок с кадастровым номером <...> и предмет договора купли-продажи № <...> от <...> года - земельный участок с кадастровым номером <...>, заключенных между продавцом ООО «Инвестстрой-Н» и покупателем ЖСК «Парковый» по заявлению ответчика сняты с кадастрового учета и права собственности ответчика прекращены на земельные участки с кадастровыми номерами <...> и <...>.

Из сведений, размещенных в открытом доступе в информационном ресурсе (сайт Росреестр Российской Федерации) справочная информация об объекте следует, что права на жилой дом с кадастровым номером <...> не зарегистрированы.

Согласно выписке из ЕГРН от 27.05.2019 года № <...>, земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, принадлежит с 24.05.2017 года правообладателю ответчику ООО «Инвестстрой-Н», правами третьих лиц участок не обременен.

На основании протокола Общего собрания кредиторов ЖСК «Парковый», принятым решением по вопросу № 2: определена принадлежность жилого дома с кадастровым номером <...>, который был возведен, на основании договора № <...> от <...> года, заключенного между ЖСК «Парковый» и Халявкиным С.С. и договора № <...> от <...> года, заключенного между ЖСК «Парковый» и Лысак Ю.И.

05.03.2019 года, 06.03.2019 года и 12.03.2019 года истцы обращались в ООО «Инвестстрой-Н» с предложением заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 550 кв.м., расположенного по адресу: <...>, расположенного под жилым домом с кадастровым номером <...>.

Согласно ответам от 11.03.2019 года №№ <...> и <...>, ответчик отказал истцам в заключении договора купли-продажи указанного земельного участка, по причине, что договоры купли-продажи от <...> года заключены с ЖСК «Парковый» и до настоящего времени не расторгнуты. Право собственности истца на жилой дом, расположенный на испрашиваемом земельном участке не зарегистрировано.

Ответчиком подан иск в Арбитражный суд Краснодарского края о сносе самовольно построенных жилых домов. Кроме того, в отношении жилого дома <...> в рамках дела о банкротстве ЖСК «Парковый» заявлял требования Кривошлыков Д.Н.

Согласно вступившему в силу постановлению 15-го арбитражного суда апелляционной инстанции от 05.04.2019 года дело № А32-45311/2017, 15АП-20967/2018, установлено, что определением от 25.02.2019 года судом апелляционной инстанции предложено Кривошлыкову Д.Н. представить доказательства, подтверждающие наличие финансовой возможности исполнить обязанность по оплате цены договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (документы, подтверждающие получение дохода в период, предшествующий заключению договоров, и другие доказательства). Указанные документы в суд апелляционной инстанции не представлены. Конкурсный управляющий должника представил отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что денежные средства кооперативу от Кривошлыкова Д.Н. не поступали, а представленные суду платежные документы являются безденежными, управляющий не располагает доказательствами реальной оплаты Кривошлыковым Д.Н. денежных средств в кассу и/или на счет ЖСК «Парковый». Крывошлыков Д.Н. не является и никогда не являлся членом ЖСК «Парковый», что следует из выписки из ЕГРЮЛ.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22 мая 2019 года по делу № А32-40088/2018 в удовлетворении исковых требований ООО «Инвестстрой-Н» к ЖСК «Парковый» о признании самовольными постройками, и сносе самовольных построек жилого дома с кадастровым номером <...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: <...>, отказано в полном объеме.

При данных обстоятельствах ответчик, заключив договоры купли-продажи № <...> с ЖСК «Парковый», фактически вступил в гражданские правоотношения с его участниками, поскольку в силу требований статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации ЖСК «Парковый» является добровольным объединением граждан.

Таким образом, подписывая договоры купли-продажи № <...> № <...> и передовая истцам земельные участки для строительства, ООО «Инвестстрой-Н» принял на себя обязательство и гарантировал при условии их оплаты передать права собственности. Перенеся в гражданско-правовую сферу взаимоотношения, построенные на участии граждан в ЖСК, то есть их непосредственном участии в заключенных договорах купли-продажи земли с учетом приобретенных объектов капитального строительства, ответчик взялся исполнить обязанность, которую по характеру достигнутого соглашения должно выполнить в пользу истцов, поскольку он является участником ЖСК, при условии оплаты стоимости участка в размере, предусмотренном договорами - 3 500 рублей за каждый 1 (один) кв.м.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Учитывая фактическое наличие договорных отношений между сторонами, а также намерение истцов произвести оплату за землю, необходимость соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, отступление от которого нарушает права обеих сторон, единственно верным способом защиты нарушенных прав, который действительно сможет обеспечить их восстановление, является как правильно указал суд только понуждение ответчика к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>.

Расчет стоимости испрашиваемого земельного участка, представленный стороной истцов, ответчиком не оспаривается. Указанный расчет суд правомерно признал математически верным, произведенным в соответствии с достигнутым соглашением сторон в договорах купли-продажи № <...> и № <...> от <...> года и дополнительным соглашениям <...> года.

При таких обстоятельствах, учитывая содержание представленных доказательств и результаты их оценки, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что иск Посохова В.Ю., Лысак Ю.И. следует удовлетворить.

По результатам рассмотрения настоящего дела в апелляционном порядке судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, изменению либо отмене не подлежит.

Правильно определив спорные правоотношения сторон, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам, верно определил закон, подлежащий применению в деле, и с учетом установленных в ходе судебного разбирательства фактических обстоятельств сделал обоснованный вывод по существу возникшего спора.

Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований к отмене либо изменению решения суда судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда

определила:

решение Ленинского районного суда города Краснодара от 05 июня 2019 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «Инвестстрой-Н» - оставить без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи -