Решение по делу № 2-221/2014 (2-3738/2013;) от 30.10.2013

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

       Дело №№ год

                                                  Р Е Ш Е Н И Е

                       И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

ДД.ММ.ГГГГ года.                                                     г. Наро-фоминск.

      Наро-фоминский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Черткова М.Е., при секретаре Заварзиной Е.А., с участием адвокатов по ордерам со стороны истца Юдаева А.Ю. и Казеева В.В., с участием представителя ответчиков по доверенности Солодилова А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сотникова ФИО1 к Сотниковой ФИО2, Сотникову ФИО3, Жорняк ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры не заключенным, признании записи регистрации недействительной,

                                               У С Т А Н О В И Л:

       Истец Сотников ФИО5 обратился в суд c иском к Сотниковой ФИО6, Сотникову ФИО7, Жорняк ФИО8 о признании договора купли-продажи квартиры не заключенным, признании записи регистрации недействительной. Просил признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между Сотниковой ФИО9, Сотниковым <адрес>, от имени и в интересах которого действовала его законный представитель – Сотникова О.В. и Жорняком ФИО10 - незаключенным, признать запись в ЕГРП на недвижимое имущество- квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер № и сделок с ним о регистрации права собственности за Жорняком А.Е. недействительной. В обоснование требований указал, что указанная выше квартира была предоставлена на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ года, а затем передана в собственность Сотниковой О.В. и Сотникова Г.Л. в порядке приватизации, от участия в которой истец отказался, он имеет равные права и зарегистрирован в данной квартире по настоящее время. Сотникова О.В. продала данную квартиру, в договоре указано, что квартира не обременена правами третьих лиц, в том числе и правом пользования истца, из договора следует, что в квартире на день заключения договора были зарегистрированы Сотникова О.В., Сотников Г.Л. и Сотников Л.В. В договоре не указано, что истец сохраняет право пользования квартирой, а поскольку это существенное условие договора купли –продажи, то договор следует считать незаключенным. Что истец, не являясь стороной в сделке вправе требовать признания сделки незаключенной, поскольку данной сделкой нарушены его права, а именно право пользования квартирой.

      В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали в полном объеме, суду пояснили, что поскольку право пользования в договоре купли-продажи квартиры его доверителя было нарушено, а это является существенным условием договора, необходимо признать договор незаключенным, а регистрацию права собственности покупателя недействительной.

        Представитель ответчиков суду пояснил, что не согласен с исковыми требованиями. Что истец не является стороной в сделке, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права. Что стороны по сделке заключили дополнительное соглашение, в котором предусмотрели право пользования квартирой и исключили пункты, нарушающие права истца. Что квартира была приобретена с привлечением средств военной ипотеки, в случае удовлетворения требований будут нарушены права кредитора. Что предлагались два варианта мирового соглашения, но истец не согласен на мировое соглашение.

        Представитель третьего лица Наро-фоминского отдела УФСГРК и К МО в суд не явился, просил рассмотреть дело без него.

        Представитель третьего лица ОАО «Надежный дом» в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела направлялась повестка.

       Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению.

       Так на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, расположенной по адресу: <адрес>, право собственности на вышеуказанную квартиру перешло к новому собственнику Жорняк А.Е., данное право собственности зарегистрировано в ЕГРП (л.д. 11,13-16). Вышеуказанная квартира была приватизирована на Сотникову О.В. и Сотникова Г.Л. в 2009 году, что подтверждается договором приватизации, а ранее была предоставлена истцу на семью по ордеру (л.д. 12,19). В настоящее время истец зарегистрирован в спорной квартире, что подтверждается выпиской (л.д. 17,18). Поскольку истец отказался от приватизации квартиры за ним сохраняется право пользования данной квартирой. Однако, несмотря на то, что в пункте 1.5 договора сказано, что квартира не обременена правами третьих лиц, а также лиц, обладающих правом пользования указанной квартирой, а в пункте 5.9 договора говорится о том, что Сотников Л.В. будет снят с регистрационного учета и освободит квартиру в течение 14 дней, суд считает, что нет оснований для признания данного договора незаключенным. Так договор купли-продажи был заключен с одной стороны Сотниковой О.В. от себя и от несовершеннолетнего Сотникова Г.Л., а с другой стороны Жорняком А.Е., в данном случае покупателю Жорняк А.Е. было известно об обременении данной квартиры правами проживания и регистрации по данному адресу Сотниковым Л.В. Но ни одна из сторон по сделке не заявили требований о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, при этом только стороны по сделке могут заявить такие требования, но истец стороной по сделке не является. Кроме того, истец ссылается на п. 1 ст. 558 ГК РФ и считает, что поскольку право истца на пользование жилым помещением было нарушено, что является существенным условием договора купли-продажи, то по этим основаниям договор купли-продажи квартиры должен быть признан незаключенным. В данном случае суд считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права. Так права истца могут быть восстановлены путем внесения изменений в пункты 1.2 и 1.5 договора купли-продажи квартиры, что следует из дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры (л.д. 70-71), необходимо только провести государственную регистрацию данного соглашения. Также изменение условий в договоре купли-продажи содержаться и в тексте мирового соглашения, которое предложил заключить представитель ответчиков по делу. Однако представители истцов настаивают на своих требованиях и просят признать весь договор купли-продажи незаключенным. Что приведет в таком случае к нарушению прав сторон по договору, а также третьих лиц, в том числе и кредитора по данному договору. Суд считает, что удовлетворение требований истца на признание договора купли-продажи незаключенным и признании регистрации недействительной недопустимо, поскольку восстановление нарушенного права истца, возможно другим способом.

      Так согласно п.1 ст. 432 ГК РФ: Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

       В силу п.3 ст. 433 ГК РФ: Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

        Поскольку между сторонами по сделке Сотниковой О.В. ( в настоящее время - Жорняк) и Жорняк А.Е. было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в регистрирующем органе и стороны не просят признать договор незаключенным, то нет оснований считать договор незаключенным на основании доводов истца.

        Согласно п.1 ст. 588 ГК РФ перечень, лиц сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых эти лица проживают.

       В пункте 1 ст. 558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ.

      На продавце лежит обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар, но ее неисполнение не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку в силу ст. 460 ГК РФ неисполнение продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.

     Отсюда истец, не являясь стороной оспариваемого им договора купли-продажи квартиры, не имеет права требовать признания договора незаключенным в целом по заявленному им основанию, так как наличие либо отсутствие у него права пользования спорным жилым помещением, его сохранение не зависит от указания об этом либо отсутствия такового в тексте оспариваемого договора.

      Если истец считает, что договор купли-продажи квартиры нарушает его права, то у истца имеется право оспаривания договора в той части, в которой он нарушает права истца, но отсутствует право оспаривать договор в целом.

       На основании изложенного, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований истцу должно быть отказано полностью. Нет оснований для того, чтобы признать договор купли-продажи квартиры незаключенным, также и нет оснований для признания недействительной записи в ЕГРП на квартиру о регистрации права собственности за Жорняком А.Е. Как видно из представленных материалов дела запись в ЕГРП была произведена на основании представленного письменного договора купли-продажи, заключенного в соответствии с требованиями действующего законодательства, никаких нарушений по регистрации права собственности не установлено.

       Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд,

                                                         Р Е Ш И Л:

       В удовлетворении исковых требований Сотникову ФИО11 к Сотниковой ФИО12, Сотникову ФИО13, Жорняк ФИО14 о признании договора купли-продажи квартиры не заключенным, признании записи регистрации недействительной отказать.

       Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Наро-фоминский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

                  Судья:                                                     М.Е. Чертков.