Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-44/2014 (2-1854/2013;) ~ М-1877/2013 от 04.12.2013

Дело № 2 -44 /14

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Борисоглебск 04 февраля 2014 года

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего-судьи СТРОКОВОЙ О.А.

при секретаре СИЗЕНЕВОЙ Л.В.

с участием представителя истца (по встречному иск ответчика) ГРИГОРОВОЙ О.Ю.,

представителя ответчика адвоката (по встречному иску истца) МАТАСОВА И.С.,

рассмотрев в предварительном открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску АДМИНИСТРАЦИИ Борисоглебского городского округа к КАНАЕВОЙ ЕЛЕНЕ АНАТОЛЬЕВНЕ о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку арендных платежей, по встречному иску КАНАЕВОЙ ЕЛЕНЫ АНАТОЛЬЕВНЫ к АДМИНИСТРАЦИИ Борисоглебского городского округа Воронежской области о признании договора аренды частично недействительным,

у с т а н о в и л:

Администрация ФИО3 городского округа обратилась в суд с иском, пояснив, что между администрацией ФИО3 городского округа <адрес> (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № от 15.01.2013г.

В соответствии с п.п. 1.1. указанного договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером: 36:04:080000:61, общей площадью 9940,0 кв.м, из категории земель населенных пунктов, местоположение: в 65 м по направлению на северо-запад от здания зерносклада, расположенного по адресу: <адрес>, Борисоглебский городской округ, <адрес>, целевое назначение: строительство зернохранилища и складских помещений по хранению пиломатериалов.

Согласно п. 3.1 договора аренды сумма арендной платы в год составляет 411 714 руб. 80 коп. Арендная плата вносится Арендодателем ежеквартально равными частями от указанной в пункте 3.1. суммы не позднее 25-го числа первого месяца квартала текущего года на расчетный счет, указанный в Договоре.

Данный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается Уведомлением о проведении регистрации ограничения (обременения) права от 21.03.2013г. № 05/004/2013-428.

По утверждению истца, ФИО2 не вносила арендную плату согласно договору, на основании этого у нее возникла задолженность за период с 15.01.2013г. по 30.09.2013г. в сумме 291 774 руб. 97 коп. Администрацией БГО в адрес ФИО219.06.2013г. была направлена претензия № 4602, о том, что имеющуюся задолженность по арендной плате за земельный участок в сумме 189 846 руб. 27 коп. (за первых два квартала) необходимо погасить до 01.07.2013г.

До настоящего времени данная задолженность не погашена.

Как пояснил истец, п. 5.2. договора предусматривает, что за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера не внесенной платы за каждый календарный день просрочки.

На основании этого был произведен расчет пени, по состоянию на 30.09.2013г. сумма пени составляет 2 042 рублей 42 копейки

Истец просит взыскать с ФИО2 в пользу администрации ФИО3 городского округа <адрес>:

- задолженность по арендной плате за период с 15.01.2013г. по 30.09.2013г. в сумме 291 774 (двести девяносто одна тысяча семьсот семьдесят четыре) руб. 97 коп.

- пени за просрочку арендных платежей за период с 01.04.2013г. по 30.09.2013г. в сумме 2042 (две тысячи сорок два) руб. 42 коп.

В ходе рассмотрения дела ФИО2 предъявила встречные исковые требования, заявив, что договор аренды земельного участка должен быть признан судом недействительным в части определения размера арендной платы, так как данный расчет арендной платы не соответствует требованиям закона. ФИО2 просит признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ФИО2 (Арендатором), и Администрацией ФИО3 городского округа <адрес> (Арендодателем), недействительным в части установления размера арендной платы за участок в год - 411 714 руб. 80 коп., и считать, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ФИО2 (Арендатором), и Администрацией ФИО3 городского округа <адрес> (Арендодателем), составляет 57 750 руб. в год.

Представитель истца Администрации БГО ФИО5 в судебном заседании исковые требования администрации поддержала в полном объеме, встречные исковые требования не признала.

Ответчица (истица по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явилась, письменно уведомив суд о своей просьбе рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ФИО2 адвокат ФИО6 исковые требования Администрации БГО не признал, встречные исковые требования ФИО2 поддержал.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Администрации ФИО3 городского округа <адрес> обоснованными и подлежащими удовлетворению, а исковые требования ФИО2 необоснованными.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (ст. 310 ГК РФ). Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (ст. 314 ГК РФ). В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Согласно ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору денежную сумму, определенную законом или договором в качестве неустойки (штрафа, пеней).

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

15.01.2013г. между администрацией ФИО3 городского округа <адрес> в лице начальника отдела по управлению муниципальным имуществом и земельным ресурсам администрации ФИО3 городского округа ФИО7, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка № 6.

Согласно п. 3.1 договора аренды сумма арендной платы в год составляет 411 714 руб. 80 коп. Арендная плата вносится Арендодателем ежеквартально равными частями от указанной в пункте 3.1. суммы не позднее 25-го числа первого месяца квартала текущего счета на расчетный счет, указанный в Договоре.

Как утверждает истец с момента заключения договора аренды ФИО2 не вносила арендную плату согласно договору, в связи с чем у нее возникла задолженность в сумме 291 774 руб. 97 копеек.

Арендодателем в адрес Арендатора 19.06.2013г. была направлена претензия № 4602, о том, что имеющуюся задолженность по арендной плате за земельный участок по стоянию на 19.06.2013г. в сумме 189 846 (Сто восемьдесят девять тысяч восемьсот сорок шесть) руб. 27 коп. необходимо погасить до 01.07.2013г. До настоящего времени данная задолженность не погашена.

Эти факты в каком-либо виде ФИО2 не оспаривает, однако полагает, что договор аренды в части размера арендной платы за участок в год - 411 714 руб. 80 коп., не соответствует закону, а именно Постановлению Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Как следует из Приложения № к договору «Расчетные платежи» базовый размер арендной платы составляет 20% от кадастровой стоимости земельного участка.

Устанавливая вышеуказанный размер арендной платы, администрация БГО руководствовалась Постановлением <адрес> от 25.04.2008г. № 349, Приказом департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № 711, которыми установлена базовая ставка арендной платы за земельные участки под складами в размере 20% от кадастровой стоимости.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009г. № "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации"

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности запрещает необоснованные предпочтения при расчете арендной платы для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности.

В соответствии с п. 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

А согласно п. 6 Правил, арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил (по мнению истицы основания аренды ею земельного участка не подпадает под данные пункты), рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x Р,

где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

По мнению истицы, арендная плата на арендуемый ею земельный участок, должна рассчитываться по данной формуле.

По делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:04:0800008:61, общей площадью 9 940 кв.м., из категории земель населенных пунктов, местоположение: в 65 метрах по направлению на северо-запад от здания зерносклада, расположенного по адресу: <адрес>, Борисоглебский городской округ, <адрес>, целевое назначение: строительство зернохранилища и складских помещений по хранению пиломатериалов, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно заключению эксперта ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ № 01-Э рыночная стоимость земельного участка составляет 700 000 руб.

Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на ДД.ММ.ГГГГ составляла 8,25% годовых.

Таким образом, размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ г., рассчитанный в соответствии с п. 2 и 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 582, по мнению истицы, должен составлять:

700 000 руб. х 8,25% = 57 750 руб.

Исходя из данного расчета, истица полагает, что установление размера арендной платы (20% от кадастровой стоимости земельного участка) не основано на требованиях законодательства, и п. 3.1. договора не соответствует требованиям нормативного акта, а именно п. 2 и 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 582.

По этим основаниям истица считает, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ФИО2 (Арендатором), и Администрацией ФИО3 городского округа <адрес> (Арендодателем), должен быть признан судом недействительным в части установления размера арендной платы за участок в год - 411 714 руб. 80 коп. вместо 57 750 руб.

В данном случае спорный земельный участок был предоставлен ФИО2 в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта определен ч. 4 ст. 30 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Устанавливая размер арендной платы на спорный земельный участок, администрация БГО руководствовалась Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> № от 24.03.2009г., которым были определены арендные ставки за пользование земельными участками, находящимися в собственности <адрес>, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории ФИО3 городского округа <адрес>. Пункт 10 данного приказа установил базовый размер арендной платы в % от кадастровой стоимости на земельные участки под складскими помещениями, местами хранения равным 20%.

Таким образом, оспариваемый договор аренды земельного участка заключен в соответствии с федеральным и региональным земельным законодательством на принципе свободы заключения договора, поэтому встречный иск ФИО2 не подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, ответчица ФИО2 не отрицает факт задолженности по договору аренды земельного участка № от 15.01.2013г. за период с 15.01.2013г. по 30.09.2013г. в сумме 291 774 руб. 97 коп., истцом представлен расчет неустойки за просрочку арендных платежей за период с 01.04.2013г. по 30.09.2013г. на сумму 2042 руб. 42 коп.

У суда имеются основания взыскать указанную задолженность по договору аренды и пени с ответчицы в пользу истца.

Истец при подаче иска был освобожден от уплаты госпошлины.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

У суда имеются основания взыскать с ответчицы в местный бюджет госпошлин в размере 6 138 руб. 17 коп.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования АДМИНИСТРАЦИИ ФИО3 городского округа <адрес> удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с ФИО2 в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ФИО3 городского округа задолженность по арендной плате за период с 15.01.2013г. по 30.09.2013г. в сумме 291 774 руб. 97 коп., пени за просрочку арендных платежей за период с 01.04.2013г. по 30.09.2013г. в сумме 2 042 руб. 42 коп., а всего 293 817 (двести девяносто три тысячи восемьсот семнадцать) руб. 39 коп.

Взыскать с ФИО2 госпошлину в местный бюджет в размере 6 138 (шесть тысяч сто тридцать восемь) руб. 17 коп.

В иске ФИО2 к АДМИНИСТРАЦИИ ФИО3 городского округа <адрес> о признании договора аренды частично недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский облсуд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий – п/п

Копия верна: С у д ь я - О.А.Строкова

Секретарь суда - ФИО10