Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4572/2017 ~ М-4359/2017 от 13.07.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2017 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области

в составе председательствующего судьи Федюкиной О.В.,

при секретаре Коряжкиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-4572/2017 по иску МОООЗПП «Права Потребителя» в интересах Орловой О. Е. к ОАО «Земли Московии», ООО «Земли Московии», ООО «Старк», Бубнову С. И. о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истец МОООЗПП «Права Потребителя» обратился с иском в интересах Орловой О. Е. к ОАО «Земли Московии», ООО «Земли Московии», ООО «Старк», Бубнову С. И. просит признать предварительный договор купли-продажи от <дата> <номер>-БР, заключенный Орловой О. Е. в отношении объекта недвижимости – <адрес>, расположенной в жилом <адрес> жилого комплекса «Березовая роща», по строительному адресу: <адрес>, на земельном участке восточной части кадастрового квартала, кадастровый номер земельного участка <номер>, договором участия в долевом строительстве с регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в установленном Федеральным Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» порядке.

В обоснование заявленных требований ссылался на то, что <дата> Орлова О. Е. (далее – «Истец, Покупатель») заключила с ООО «Старк» («Продавец») предварительный договор <номер> купли продажи будущей недвижимости-квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес>, проектной площадью 52,8 кв.м (проектная площадь включает в себя общую площадь квартиры, а также площадь балконов и лоджий) (далее- «Квартира»). Согласно п. 2.1. Предварительного договора Предметом Предварительного договора является обязательство в будущем заключить Договор купли-продажи квартиры («Основной договор») до 20 марта 2013 г., но не позднее чем через 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на квартиру на имя продавца. Согласно п. 2.2. Предварительного договора не позднее 20 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на квартиру на имя Продавца, Продавец направляет Покупателю письменное извещение заключить Основной договор. Согласно п. 2.5. Предварительного договора стоимость квартиры составляет 1 697 400 (Один миллион шестьсот девяносто семь тысяч четыреста) рублей 00 копеек. Равна стоимости основного договора (п.3.4. Предварительного договора). Денежная сумма, которая указана в договоре, истцом полностью оплачена. Истец свои обязательства по договору выполнил в полном объеме. При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Представитель истца МОООЗПП «Права Потребителя» в интересах истца Зайцев В.М. в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель ответчика ОАО «Земли Московии» в судебное заседание не явился, извещен в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Представитель ответчика ООО «Земли Московии» в судебное заседание не явился, извещен в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Представитель ответчика ООО «Старк» в судебное заседание не явился, извещен в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Ответчик Бубнов С. И. в судебное заседание не явился, извещен в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

Представитель третьего Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав мнение лиц участвующих в деле, изучив и проанализировав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Из материалов дела усматривается, что <дата> Орлова О. Е. (далее – «Истец, Покупатель») заключила с ООО «Старк» («Продавец») предварительный договор <номер> купли продажи будущей недвижимости-квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес>, проектной площадью 52,8 кв.м (проектная площадь включает в себя общую площадь квартиры, а также площадь балконов и лоджий) (далее- «Квартира»).

Согласно п. 2.1. Предварительного договора Предметом Предварительного договора является обязательство в будущем заключить Договор купли-продажи квартиры («Основной договор») до 20 марта 2013 г., но не позднее чем через 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на квартиру на имя продавца.

Согласно п. 2.2. Предварительного договора не позднее 20 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на квартиру на имя Продавца, Продавец направляет Покупателю письменное извещение заключить Основной договор.

Согласно п. 2.5. Предварительного договора стоимость квартиры составляет 1 697 400 (Один миллион шестьсот девяносто семь тысяч четыреста) рублей 00 копеек. Равна стоимости основного договора (п.3.4. Предварительного договора) Стороны согласовали, что квартира, входящая в объект долевого строительства, передается Покупателю без отделки, без стяжки пола, за исключением деревянной (металлической) входной двери, оконных и балконных блоков из ПВХ, остекленных лоджий из ПВХ. Электричество и другие инженерные коммуникации проведены в помещение до приборов учета.

Согласно Дополнительному соглашению к Предварительному договору от <дата> п.1. Продавец принял решение продать Покупателю, а Покупатель принял решение купить в будущем 2-х комнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: <адрес>, проектной площадью 53,7 кв.м., стоимостью 1 772 100 (Один миллион семьсот семьдесят две тысячи сто рублей) 00 коп.

Согласно Дополнительному соглашению к Предварительному договору от <дата> п.2.1. основной договор должен быть заключен до <дата>, но не позднее чем через 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на квартиру на имя Продавца.

<дата> Истец заключила с Бубновым С.И. договор поручения на осуществление расчетов согласно которому Доверитель поручает, а Поверенный обязуется внести от имени Доверителя на р/с ООО «Старк» денежные средства в сумме 1 697 400 (Один миллион шестьсот девяносто семь тысяч четыреста) рублей 00 копеек по Основному договору купли-продажи квартиры согласно условиям предварительного договора.

Согласно дополнительному соглашению от <дата> к договору поручения от <дата> Доверитель поручает, а Поверенный обязуется внести от имени Доверителя на р/с ООО «Старк» денежные средства в сумме 1 772 100 (Один миллион семьсот семьдесят две тысячи сто) рублей 00 копеек по Основному договору купли-продажи квартиры согласно условиям предварительного договора.

<дата> ООО «Земли Московии» заключило с Истцом договор возмездного оказания услуг, направленных на подбор, бронирование объекта недвижимости в доме –новостройке на нулевом уровне цикла местоположение <адрес>

ООО «Земли Московии» обязалось заключить с Истцом предварительный договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи квартиры в жилом комплексе «Березовая Роща».

Согласно п.4.2. стоимость услуг составила 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек., сторонами подписан акт приема-передачи услуг на указанную сумму по бронированию объекта <адрес>, проектная площадь 52,8 кв.м.

Свои обязательства Истец выполнила в полном объеме и оплатила сумму по договорам (предварительный купли-продажи, бронирования и поручения) в размере 1 772 100 (Один миллион семьсот семьдесят две тысячи сто) рублей 00, что эквивалентно стоимости объекта недвижимости- квартиры согласно предварительному договору купли-продажи <номер>-БР от <дата>, что подтверждается расписками.

Строительство жилого <адрес> «ЖК Березовая роща» ведется на основании Разрешения на строительство <номер> от <дата>, выданное Администрацией Раменского муниципального района Московской области. Срок действия -<дата>.

Согласно проектной декларации, размещенной в сети Интернет https://www.novostroy-m.ru/baza/zhk_berezovaya_roshcha строительство трехэтажного четырех секционного жилого <адрес> общей площадью 6620 кв.м., 1 –ой очереди жилых домов жилого комплекса «Березова роща», по адресу: <адрес> ведет застройщик ОАО «Земли Московии», акционером застройщика является Бубнов С.И. (100 000 шт.), собственником земельного участка является ОАО «Земли Московии», категория земель –земли населенных пунктов, вид разрешенного использования –под малоэтажное строительство.

По состоянию на <дата> фактически строительство Объекта недвижимости жилой <адрес> по строительному адресу: <адрес> с кадастровым номером <номер> площадью 127266 кв.м. не ведется, не завершено, разрешение на ввод его в эксплуатацию не получено (предполагаемый срок 4 квартал 2014 г.), основной договор купли-продажи не заключен, <адрес> собственность Истца не оформлена.

Исходя из текста Предварительного договора денежные средства по договору, стороной которого является Истец, привлечены для строительства трехэтажного четырех секционного жилого <адрес> общей площадью 6620 кв.м., 1 –ой очереди жилых домов жилого комплекса «Березова роща», а следовательно, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 214-ФЗ).

Так, в соответствии с частью 1 статьи 1 названного Закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

Согласно Пункта 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) Предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 вышеуказанного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Так, указанным выше договором, заключенным между истцом и ответчиком, хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилого дома сблокированного типа малоэтажной застройки в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве, поскольку в соответствии с вышеизложенными доводами данный предварительный договор по составу включенных в него условий должен фактически является договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Признать предварительный договор от <дата> <номер> купли-продажи, заключенный Орловой О. Е. в отношении объекта недвижимости – <адрес>, расположенной в жилом <адрес>, на земельном участке восточной части кадастрового квартала, кадастровый номер земельного участка <номер> договором участия в долевом строительстве с регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в установленном Федеральным Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» порядке.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд в течение месяца в апелляционном порядке со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 28.08.2017 г.

Судья: