Решение по делу № 2-2848/2013 ~ М-2947/2013 от 20.09.2013

Дело № 2-2848\2013

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

01 ноября 2013 года г. Новоалтайск

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:

Председательствующего Козьмик Л.А.

При секретаре Ивановой М.В..,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Палкиной Т.Е. к Азарову А.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскания денежных сумм,

У С Т А Н О В И Л:

Палкина Т. Е. обратилась в суд с иском к Азарову А. А.о расторжении договора купли-продажи земельного участка, обосновав требования тем, что ДАТА между истцом и ответчиком был заключен договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> для ведения личного подсобного хозяйства площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: АДРЕС за <данные изъяты> рублей. После приобретения земельного участка выяснились обстоятельства, которые делают невозможным использование земельного участка без ограничений по прямому целевому назначению, поскольку фактически по всей территории земельного участка, по диагонали, проходит воздушная высоковольтная линия электропередач напряжением более 35 киловольт, что в силу закона предполагает особый режим и порядок землепользования, в частности, имеются ограничении по строительству зданий и сооружений, посадке и вырубке деревьев и кустарников, поэтому нарушаются права истца, как землепользователя, так как отсутствует возможность без вышеуказанных ограничений заниматься личным подсобным хозяйством. Ответчик не мог не знать о наличии указанных ограничений, но сознательно не сообщил истцу данные сведения. Действовал через представителя, который предоставил недостоверные сведения о границах земельного участка вследствие отсутствия их четкого закрепления на местности. Как впоследствии оказалось, ею визуально осматривался другой земельный участок. Поэтому истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДАТА и взыскать с ответчика Азарова А.А. в ее пользупричиненные убытки в виде реального ущерба в размере <данные изъяты><данные изъяты> рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> рублей за период просрочки с ДАТА по ДАТА.

ДАТА, истец, действуя через представителя Панина В.Л., уточнила основания иска и сослалась дополнительно на то, что согласно ч.1 ст. 37 Земельного кодекса РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц ( п.1 ст. 460 ГК РФ). Поскольку после приобретения земельного участка выяснилось, что большую его часть невозможно использовать в целях, для которых он приобретался, а разумно предвидеть наступление данных последствий покупатель не мог, т.к. в договоре каких либо обременений, как и сведений о наличии линии электропередач и подлежащей в связи с этим установлению охранной зоны, указано не было, а покупатель соответствующими познаниями в области электроэнергетики не обладает, Палкина полагала, что имеются основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка, т.к. ответчик существенно нарушил договор.

Истица Палкина Т.Е., в суд не явились, извещена, об отложении судебного заседания не просила, об отказе от иска не заявила.

Ответчик Азаров А.А. в судебное заседание не явился, извещен.

С учетом мнения представителей сторон, действующих по доверенностям, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся без уважительных причин истца и ответчика.

Представитель Палкиной Т.Е., действующий по доверенности, Панин В.Л.. на удовлетворении иска настаивал по тем же основаниям, просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка ввиду существенного нарушения договора ответчиком, поскольку он продал земельный участок, который содержит ограничения в его использовании и имеются права третьих лиц, которые в договоре не оговорены, поэтому стоимость земельного участка снизилась. Кроме того, истец приобретала земельный участок для индивидуального жилищного строительства, а не для ведения личного подсобного хозяйства, но впоследствии выяснилось, что строительство на земельном участке можно вести только за пределами охранной зоны, а не там, где истцу хотелось бы. Требования о взыскании процентов за пользование денежными средствами уточнил, просил их взыскать, исходя из <данные изъяты>% ставки рефинансирования Центробанка, начиная с ДАТА по день вынесения решения, поскольку Палкина Т.Е. письменно предлагала Азарову А.А. расторгнуть договор в срок до ДАТА года. Истец Палкина Т.Е., давая пояснения в судебном заседании ДАТА года, просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и взыскать с ответчика денежные суммы, ссылаясь на то, что сделка совершена под влиянием заблуждения, т.к. при ее заключении ответчик неправильно информировал о месте нахождения земельного участка и его качественных характеристиках.

Представитель ответчика Скопенко М.Н. исковые требования не признала по тем основаниям, что спорный земельный участок являлся объектом купли-продажи, поскольку в 2009 году поставлен на государственный кадастровый учет и имел кадастровый номер. Местоположение земельного участка было определено на местности по результатам межевания, были определены и описаны координаты поворотных точек границ земельного участка. Перед заключением договора покупатель ( истец ) осмотрел земельный участок, продавец предоставил ему имеющуюся у него информацию путем передачи кадастрового плана, что подтверждается ссылкой в договоре. Никаких ограничений (обременений) права собственности зарегистрировано не было. Истцом не предоставлено доказательств, подтверждающих предоставлением ответчиком заведомо ложной информации о земельном участке, которая могла бы оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Покупатель перед заключением договора не лишена была возможности получить доступные сведения о местоположении границ земельного участка и определить, воспользовавшись при необходимости помощью специалистов в области землеустройства, его местоположение. Кроме того, истцом не предоставлено доказательств невозможности использования земельного участка по назначению, а также причинения ей убытков.

Представитель третьего лица- Управления Росреестра в суд не явился, был извещен.

Выслушав объяснения представителей сторон, допросив свидетелей, изучив материалы дела, приходит к выводу об отказе Палкиной Т.Е. в удовлетворении иска ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Частью 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается виновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, договор может быть изменен или расторгнут судом при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно части 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии с частью 3 этой же статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДАТА Азаров А.А. и Палкина Т.Е. заключили договор купли-продажи, по условиям которого Азаров продал Палкиной земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: АДРЕС. Согласно п. 4 договора цена отчуждаемого участка составила <данные изъяты> рублей. Покупатель оплатил продавцу данную сумму до подписания договора (п. 4 договора). Стороны договора пришли к соглашению о том, что договор имеет силу акта приема- передачи отчуждаемого земельного участка и с момента подписания договора обязанность продавца по передаче покупателю отчуждаемого земельного участка считается исполненной ( п.7 договора).

ДАТА Палкина Т.Е. зарегистрировала за собой право собственности на данный земельный участок в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (л.д.7).

Из материалов дела, объяснений ответчика Азарова А.А. в судебном заседании ДАТА года, представителя третьего лица Управления Росреестра Исаковой О.В., показаний свидетеля ФИО16 следует, что межевание земельного участка произведено в 2009 году, его границы установлены на местности, описаны и ДАТА сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости. Пояснения ответчика о том, что границы земельного участка обозначены на местности металлическими столбиками подтвердил свидетель ответчика ФИО8

Судом установлено, что по территории спорного земельного участка проходит двухцепная высоковольтная линия электропередач (ВЛ) напряжением 35000 Вольт ( 35 кВ), имеющая номер СН 305, СН-306 «Санниково-Набережная», принадлежащая ОАО "МРСК Сибири" филиал "Алтайэнерго", входящая в состав электросетевого комплекса № СВ-11 «Первомайский», введенная в эксплуатацию в 1984 году, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, техническим паспортом, ответом ОАО "МРСК Сибири" (филиал "Алтайэнерго") на запрос суда.

Доводы истицы о предоставлении ей продавцом земельного участка заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, введением в заблуждение тем, что неправильно информировал о месте нахождения земельного участка, суд считает несостоятельными.

Согласно договору купли-продажи земельного участка (п. 6) покупатель ознакомился с состоянием переданного ему земельного участка, претензий к его состоянию не имеет. Продавец гарантировал (п.3 договора), что отчуждаемый земельный участок свободен от каких-либо прав третьих лиц. В пункте 5 договора стороны предусмотрели, что переданный покупателю земельный участок полностью соответствует описанию кадастрового плана (л.д.6)

При заключении договора купли-продажи земельного участка продавцом Азаровым была сообщена вся информация о земельном участке, и покупатель нашел его в приемлемом состоянии и не имел претензий.

Так, в судебном заседании ДАТА истец суду пояснила, что до подписания договора осмотрела земельный участок, расположенный по АДРЕС в АДРЕС вместе с супругом, ей было предоставлена копия свидетельства о регистрации права собственности ответчика на данный земельный участок. Поэтому они проверили сведения о земельном участке в публичной кадастровой карте и ознакомились с его месторасположением. Когда осматривали земельный участок, то видели высоковольтные линии электропередач и обсуждали охранную зону.

Доводы истца о том, что ей визуально был показан иной, рядом расположенный земельный участок, являются бездоказательными и предположительными.

Таким образом, судом установлено, при заключении договора купли-продажи земельного участка истец осмотрела его, нашла в приемлемом состоянии, отвечающим ее требованиям, обладала доступной для нее информацией о наличии вдоль границы земельного участка столбов опор высоковольтной линии. Проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки купли-продажи земельного участка, истец не была лишена возможности получить сведения о наличии охранных зон на территории приобретаемого ею объекта недвижимости, тем более, что ВЛ-35 нанесена на генеральном плане ( планировке застройки АДРЕС), который постоянно имеется в Санниковском сельсовете, а также получить сведения о фактическом местоположении земельного участка и проверке его границ на местности с привлечением соответствующих специалистов ( межевых инженеров).

Так, свидетель ФИО9 – глава Санниковского сельсовета суду показал, что в 2007 году утвержден генеральный план территориального планирования Санниковского сельсовета. Линии электропередач существовали задолго до отведения земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства. Поэтому с энергетиками было согласовано территориальное зонирование, т.е. отведение земельных участков под жилую индивидуальную застройку.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка существующих ограничений (обременения) права не зарегистрировано.

Истцом суду не приведены сведения о конкретных третьих лицах, правами которых обременен земельный участок, переданный по договору купли-продажи.

Наличие охранной зоны объектов электросетевого хозяйства не является обременением объектов недвижимости правами третьих лиц, поскольку это специальная территория с особым режимом использования.

Так, согласно ст. 89 ЗК РФ ("Земли энергетики") для обеспечения эксплуатации объектов электросетевого хозяйства устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков. Порядок установления таких охранных зон и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством РФ. Правительство такой порядок определило Постановлением от 24 февраля 2009 г. N 160 "Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон".

Таким образом, установление подобных охранных зон означает также предоставление собственникам объектов электросетевого хозяйства прав по использованию этих участков. Такое использование чужого земельного участка основывается только на указании нормативного акта и не требует какого-либо согласия собственников земельных участков, в пределах которых расположены охранные зоны.

Кроме того, как следует из правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, федеральный законодатель в порядке реализации возложенных на него полномочий в Земельном кодексе Российской Федерации, в абзаце четвертом пункта 2 статьи 89, установил, что для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки; порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Таким образом, пункты 2 и 5 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, которые приняты в соответствии со статьей 89 Земельного кодекса Российской Федерации, во взаимосвязи со статьей 304 ГК Российской Федерации, направленной на устранение нарушений прав собственника или иного владельца, не связанных с лишением владения, какие-либо конституционные права граждан не нарушают ( Определение от 24.09.2013г № 1563-О).

При таких обстоятельствах, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из положений ст. 56 ГПК РФ, суд считает, что истицей не представлены доказательства существенного нарушения договора ответчиком, предоставления ей продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, введения ее в заблуждение.

Суд не усматривает и нарушение прав истца в связи с невозможностью строительства дома в удобном ей месте.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Статьей 40 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В силу ч. 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) обладают в том числе и органы местного самоуправления.

В соответствии с ч. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Как следует из представленных в материалы дела схемы планировки земельного участка АДРЕС под жилую застройку, выполненной <данные изъяты> (л.д.45), схемы планировочной организации земельного участка, выполненной <данные изъяты> в 2013 году и представленной истцом в настоящее судебное заседание, показаний свидетеля – директора <данные изъяты> ФИО10, строительство жилого дома на земельном участке по АДРЕС в АДРЕС за пределами охранной зоны возможно, поскольку законом не запрещено расположение земельных участков под линиями электропередач.

Вместе с тем, судом установлено, что истец не обращалась в Отдел архитектуры и градостроительства Администрации Первомайского района за разрешением на строительство. Данное обстоятельство не только подтверждается объяснениями истца и его представителя, но и отсутствием обозначения места размещения жилого дома на схеме планировочной организации земельного участка, которая истицей была заказана в <данные изъяты> для предоставления в суд.

Доводы истца о том, что высоковольтная линия электропередач, которая проходит по земельному участку, может оказать отрицательное воздействие на здоровье, являются несостоятельными, поскольку доказательств превышения предельно-допустимого уровня напряженности электрического поля представлено не было.

Так напряжением 35 кВ нормируется только охранная зона, тогда как санитарные разрывы для защиты населения от воздействия электрического поля воздушных линий электропередач с напряжением 220 кВ и ниже не установлены (п. 6.3 СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", п. 4.1 "Санитарных норм и правил защиты населения от воздействия электрического поля, создаваемого воздушными линиями электропередачи переменного тока промышленной частоты", утвержденных Главным государственным санитарным врачом СССР 23.02.1984 N 2971-84).

Таким образом, руководствуясь указанными правовыми нормами, принимая во внимание установленные в судебном заседании обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи и взыскания с ответчика в пользу истца уплаченных по договору денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Палкиной Т.Е. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме.

Председательствующий Л.А.Козьмик