Решение по делу № 3а-0638/2020 от 05.08.2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 марта 2020 года г. Москва

Московский городской суд в составе председательствующего

судьи Лебедевой И.Е.

при секретаре Самохиной А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-638/2020 по административному исковому заявлению Кондратьевой Н.И. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

УСТАНОВИЛ:

Кондратьева Н.И. обратилась в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просила по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 59 717 797 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 70 374 576 рублей.

В обоснование требований представитель истца указал на то, что Кондратьева Н.И. является собственником указанных объектов недвижимости, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости их рыночной стоимости, нарушает права истца, как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости.

Представитель административного истца * в судебном заседании поддержала заявленные требования, просила суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной по представленному первоначальному отчету.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы * представил возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, с требованиями административного истца не согласился.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве представителей в судебное заседание не направили, о дне слушания извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителя истца исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административному истцу принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные по адресу г. Москва, ул. Щепкина, д. 28 с кадастровыми номерами: *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года ДГИ г. Москвы утверждена кадастровая стоимость.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона г. Москвы от 19.11.2014 N 51 "О налоге на имущество физических лиц" является плательщиком налога на имущество и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 02 августа 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объектов недвижимости отчет от 25 марта 2019 года №04/130/1902, подготовленный ООО «Департамент профессиональной оценки».

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Джи Би Эй».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * установлена в размере 94 214 821 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * установлена в размере 216 961 725 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «Департамент профессиональной оценки» и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Кроме того, суд учитывает, что рыночная стоимость определена оценщиком ООО «Департамент профессиональной оценки» без учета НДС. Вместе с тем, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе НДС не соответствует требованиям законодательства при определении рыночной стоимости в целях ее установления в качестве кадастровой в связи со следующим.

Для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Итоговая величина стоимости в пункте 6 ФСО N 1 определена как стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)).

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 154 НК РФ предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах, отчет ООО «Департамент профессиональной оценки» не может быть принят судом в качестве доказательства рыночной стоимости объектов оценки.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что экспертом применены аналоги не соответствующие рынку недвижимости и разброс цен аналогов составляет более 1,5 раз; арендопригодная площадь учтена не корректно, НДС очищен не обоснованно, анализ договоров аренды не проведен, коридорный коэффициент применен не обоснованно.

Данные нарушения, по мнению административного ответчика, привели к искажению рыночной стоимости объекта оценки.

Проанализировав предоставленное заключение эксперта, предоставленный ответчиком анализ данного заключения, судом отклоняются доводы ответчика о наличии в заключении эксперта ошибок в связи со следующим.

Так, доводы ответчика относительно необоснованного очищения на величину НДС предложенной продавцами стоимости в рамках сравнительного подхода (стр. 78-82 заключения) опровергаются содержанием заключения, согласно которому стоимость объектов-аналогов, указанная в таблице 29 полностью соответствует рыночной стоимости указанной продавцами в объявлениях, приложенных к заключению и эта же стоимость указана в таблицах 39-40 на стр. 78-82 заключения. Никаких математических действий, в том числе действий по уменьшению рыночной стоимости, указанной продавцами в объявлении на величину НДС экспертом не проводилось, в связи с чем, суд приходит к выводу, что указание экспертом на стр. 78-82 на то, что рыночная стоимость объектов аналогов определена экспертом без учета НДС, не соответствует содержанию экспертизы и не привело к нарушениям при определении рыночной стоимости объектов оценки.

Доводы о том, что экспертом приняты объекты аналоги, коммерческие предложения о продаже которых не соответствует рынку, судом отклоняются, поскольку экспертом проанализирован рынок продаж объектов со сходными характеристиками, в результате которого выявлено, что для объекта исследования №1 цены варьируются в диапазоне от 134,7 до 314,5 тыс. руб./ кв.м (среднее значение 224,6 тыс. руб/кв.м), по объекту исследования №2 цены варьируются в диапазоне от 165 254 до 719794 руб/кв.м (среднее значение – 442 524 руб/кв.м). Таким образом, цены объектов аналогов подобранных экспертом находятся в пределах диапазона рыночных цен, в свою очередь доказательства, свидетельствующие о том, что объекты-аналоги, подобранные экспертом, по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам являются менее сходными с объектами оценки, чем объекты аналоги, предложенные ответчиком предоставлены не были.

Доводы о том, что экспертом в качестве арендопригодной площади в рамках доходного подхода указана площадь 1488,2 кв.м, в то время как общая площадь оцениваемых помещений составляет 2001,6 кв.м, а также что экспертом не верно применена корректировка на 8% к объектам аналогам на ошибки в расчетах не указывают в связи со следующим.

Эксперт при определении арендопригодной площади учел, что помещения объекта №2 сдаются в аренду блоками, поэтому экспертом принято решение принять в качестве объекта эталонного расчета блок, занимаемый банком – 632,8 кв.м и путем внесения корректировок в эталонную ставку аренды на этаж, площадь и наличие отдельного входа определить рыночные ставки аренды для отдельных блоков. Размер арендопригодной площади, 1488, 2 кв.м определен экспертом на основании экспликации к помещению №2, к которой эксперт отнес помещения свободного назначения. Корректировка на 8% к объектам-аналогам обусловлена тем, что объект исследования представляет собой помещения, включающие, как полезную, так и вспомогательную площадь, тогда как объекты-аналоги предлагаются в аренду в виде полезной площади, в связи с чем, экспертом применена корректировка на функциональный состав помещения, порядок расчета которой приведен на стр. 76 заключения эксперта.

В соответствии с п. 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доказательства, свидетельствующие о том, что выбранные экспертом методы расчетов не применимы, а проведенные экспертом расчеты содержат методологические и арифметические ошибки и привели к искажению рыночной стоимости объекта оценки за пределами статистической погрешности, ответчиком предоставлены не были.

Доводы ДГИ г. Москвы о том, что административный истец на основании заказанного им отчета об оценке требует по суду установления рыночной стоимости объектов недвижимости и внесения ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости для целей налогообложения, то есть, фактически, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства, без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж, нельзя признать обоснованными. Право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости установлено законом, в частности главой 25 КАС РФ. Таким образом, обращение административного истца с указанными требованиями соответствует положениям закона.

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости органом кадастрового учета в установленном законом порядке, а сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом ее проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 год должна быть определена на основании заключения эксперта, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * установлена в размере 94 214 821 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * установлена в размере 216 961 725 рублей.

Оснований для проведения по делу повторной экспертизы с учетом замечаний ответчика суд не усматривает.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 02 августа 2019 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость

нежилого помещения площадью 838,7 кв.м с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной    94 214 821 (девяносто четыре миллиона двести четырнадцать тысяч восемьсот двадцать один) рублей;

нежилого помещения площадью 2001,6 кв.м с кадастровым номером *, расположенного по адресу: * в размере его рыночной стоимости равной    216 961 725 (двести шестнадцать миллионов девятьсот шестьдесят одна тысяча семьсот двадцать пять ) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 02.08.2019 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.

7