Определение суда апелляционной инстанции от 26.04.2019 по делу № 33-19075/2019 от 22.04.2019

Дело №2-3466/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 декабря 2018 года город Москва

Щербинский районный суд г.Москвы в составе председательствующего судьи Кудряшовой И.С., при секретаре Матросовой К.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3466/18 по иску Красноперова В.В. к ООО «Управление капитального строительства – 4» о признании одностороннего передаточного акта недействительным,

УСТАНОВИЛ

Красноперов В.В. обратился в суд с иском к ООО «Управление капитального строительства – 4» о признании одностороннего передаточного акта недействительным. В обоснование заявленных требований указал, что 06 мая 2014 года между Красноперовым Владимиром Валентиновичем и ООО «Управление капитального строительства - 4» заключен Договор № *** участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик обязуется своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: ***, поз. по ГП № 5, корп. 1, на земельном участке с кадастровым номером ***, принадлежащего Застройщику на праве аренды и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать истцу объект долевого строительства - Квартиру, имеющую следующие идентификационные характеристики: условный номер Квартиры - 184; секция (подъезд) - В; этаж - 8; номер на площадке - 4, количество комнат - 1; общая площадь Квартиры (без учета площади летних помещений) - 44,47 кв.м; общая площадь Квартиры с учетом площади летних помещений без понижающего коэффициента - 49,38 кв.м; общая площадь Квартиры с учетом площади летних помещений с понижающим коэффициентом - 46,93 кв.м. 29 января 2016 года истцом было получено уведомление от ответчика, в котором было указано, что строительство многоквартирного жилого дома завершено, ему присвоен почтовый адрес: ***, Объект долевого строительства - Квартира № 184 готова к передаче. Кроме того в уведомлении ответчика было указано, что по результатам технической инвентаризации жилого дома фактическая площадь Квартиры составила - 48,55 кв.м., разница между проектной фактической площадью Квартиры составляет +1,62 кв.м., в связи с чем истцу необходимо провести доплату в размере *** руб. 00 коп. С требованием произвести оплату, а также с результатами обмера Квартиры истец не согласен, поскольку при расчете площади Квартиры вместо понижающего коэффициента для балкона - 0,3, был взят коэффициент для лоджии - 0,5. В связи, с чем 09.02.2016 года по почте России Истцом было направлено письмо с предложением ответчику провести повторные замеры площади Квартиры с учетом действующих НТД БТИ и применении понижающего коэффициента для балкона - 0,3 и исключения из площади квартиры площади сантехнической шахты. Указанное предложение было Ответчиком получено и оставлено без ответа. По результатом проведенной экспертизы от 21.02.2016 года за № 128/02/16, проведенной ИП *** по поручению истца, общая площадь Квартиры составила 46,7 кв.м, вместо предусмотренной Договором 46,93 кв.м. О результатах этого обмера ответчик был уведомлен соответствующим заявлением истца от 18.03.2016 года. 18 марта 2016 года истец был приглашен ответчиком с целью подписания передаточного Акта на Квартиру, однако, в связи с несоответствием площади Квартиры фактической площади, установленной в результате замеров, истец обратился с заявлением от 18 марта 2016 года, в котором просил изменить площадь Квартиры в передаточном акте в соответствии с фактической площадью Квартиры. Заявление оставлено ответчиком без ответа. 29 марта 2016 года истцом была направлена претензия в порядке досудебного урегулирования спора с требованием изменить в передаточном акте к договору площадь квартиры в соответствии с ее фактической площадью. В связи с отсутствием ответа претензия была направлена истцом повторно 11 апреля 2016 года. 28 июня 2016 года ответчиком был составлен односторонний передаточный акт к договору, в котором отражена площадь квартиры с учетом площади летних помещений (балконом и/или лоджий и/или веранд и/или террас) с понижающим коэффициентом в размере 48,55 кв.м., а также указана задолженность истца перед ответчиком за увеличение площади квартиры в размере 137 569 руб. 17 коп., из которых *** руб. 00 коп. - компенсация за увеличение площади квартиры, *** руб. 00 коп. - компенсация расходов ответчика за получение документов БТИ на здание. 06 июля 2017 года на указанный передаточный акт истцом были направлены возражения о неправомерности одностороннего передаточного акта с завышенной площадью квартиры и очередным требованием истца откорректировать передаточный акт с указанием действительной площади квартиры. 09 февраля 2018 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия в порядке досудебного урегулирования спора с требованием подписать в тридцатидневный срок двухсторонний передаточный акт в редакции истца, которая была оставлена без ответа. Просит признать односторонний передаточный акт от 28 июня 2016 года недействительным, обязать ООО «Управление капитального строительства – 4» подписать двухсторонний акт в редакции, предложенной Красноперовым В.В.

Истец Красноперов В.В. в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, по делу имеет представителя.

Представитель истца ***. в судебном заседании заявленные исковые требования по доводам, изложенным в иске, подержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Управление капитального строительства – 4» в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания по делу извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду неизвестно, заявлений об отложении слушания по делу или о рассмотрении дела в свое отсутствие не поступало, в связи с чем, спор рассмотрен в отсутствие не явившегося ответчика на основании ст.167 ГПК РФ.

Выслушав пояснение представителя истца, изучив доводы иска, исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению, на основании нижеследующего.

Согласно ст.ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права и восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федеральный закон № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федеральный закон № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу ст. 12 Федеральный закон № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 06 мая 2014 г. между ООО «Управление капитального строительства - 4» (застройщик) и Красноперовым Владимиром Валентиновичем (участник долевого строительства) заключен Договор № Кок-5/184 участия в долевом строительстве.

В соответствии с условиями п. п. 1.1., 1.2. Договора Застройщик обязуется своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером ***50, принадлежащего Застройщику на праве аренды и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать истцу объект долевого строительства - квартиру, имеющую следующие идентификационные характеристики: условный номер квартиры - 184; секция (подъезд) - В; этаж - 8; номер на площадке - 4, количество комнат - 1; общая площадь Квартиры (без учета площади летних помещений) - 44,47 кв.м; общая площадь Квартиры с учетом площади летних помещений без понижающего коэффициента - 49,38 кв.м; общая площадь Квартиры с учетом площади летних помещений с понижающим коэффициентом - 46,93 кв.м., а участник долевого строительства обязуется выполнить надлежащим образом свои обязательства по оплате денежных средств и принять объект долевого строительства. Площадь Квартиры, указанная в настоящем пункте, является Проектной. Окончательная фактическая общая площадь Квартиры, состоящая из площади Квартиры и площади балкона (лоджии), относящегося соответствующей Квартире, будет определяться по данным Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) или ФГУП «Ростехинвснтаризация - Федеральное БТИ», с учетом пп.4.4.1, 4.4.2 настоящего Договора.

Согласно п. 3.2.2. договора участник в течение 7 дней с момента получения сообщения от застройщика о вводе здания в эксплуатацию и готовности квартиры к передаче, при условии выполнения участником своих обязательств о оплате цены договора в полном объеме, принимает от застройщика по передаточному акту квартиру.

В соответствии со ст. 4.1. Договора Цена Договора составляет *** рублей.

Указанная сумма была оплачена Участником долевого строительства в срок, предусмотренный договором.

Пунктом 4.3. Договора участия в долевом строительстве установлено, что цена Договора может быть изменена в случаях, предусмотренных п. 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3 Договора.

Из содержания п. 4.4.1 Договора следует, что если в результате окончательного определения общей площади Квартиры сторонами общая площадь квартиры окажется больше проектной общей площади квартиры, указанной в п. 1.2. договора то цена договора увеличивается на стоимость квадратных метров составляющих разность между фактической и проектной общей площадью квартиры. Стороны договорились что при окончательных взаиморасчетах фактическая общая площадь квартиры определяется по данным Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) или ФГУП «Ростехинвснтаризация - Федеральное БТИ» с учетом площади балкона (лоджии), рассчитываемой с применением понижающего коэффициента БТИ. Участник обязан оплатить излишки площади, исходя из стоимости ***руб., НДС не облагается за один квадратный метр. Оплата производится участником в течение 10 рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления (с помощью почтовой или электронной связи) и счета на оплату от застройщика путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика.

Согласно п. 4.4.4 договора для целей п. п. 4.4.1 и 4.4.2 договора площадь балкона (лоджии) в составе фактической площади квартиры принимается с понижающим коэффициентом 0,5 (для лоджии).

Как следует из приведенных выше пунктов договора, Сторонами при заключении договора было определено, что цена договора может быть изменена после его заключения (предусмотрена возможность изменения цены договора), а также определены случаи и условия ее изменения.

Пунктом 1.2. Договора установлено, что на момент заключения Договора общая проектная площадь квартиры определена в размере 46,93 кв. м. и подлежит уточнению по данным БТИ.

Согласно уведомления от 29 января 2016 года ООО «Управление капитального строительства - 4» сообщило Красноперову В.В., что в соответствии с условиями Договора № *** участия в долевом строительстве от 16/05/2014 г. о завершено строительство многоквартирного жилого дома по строительному адресу: ***. Присвоенный почтовый адрес: ***, именуемый далее «Жилой дом», и о получении разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию № *** от 29 декабря 2015 г. Объект долевого строительства - Квартира № 184 (условный № 184), именуемый далее «Объект», готов к передаче. При этом поставили Красноперова В.В. в известность о получении Застройщиком результатов технической инвентаризации Жилого дома (обмеров) и необходимости уточнения окончательной цены договора. Взаиморасчеты, связанные с уточнением цены договора, необходимо произвести до подписания передаточного акта на Объект. По результатам проведенной технической инвентаризации Жилого дома, фактическая площадь объекта (используемая сторонами для взаиморасчетов) составила 48,55 кв.м. Разница между Проектной и Фактической площадью Объекта составляет: +1,62 кв.м. Размер доплаты Участником Застройщику цены договора составляет: *** рублей.

Истец не согласился с указанной площадью квартиры, обратился к независимому эксперту, по результатом проведенной экспертизы от 21.02.2016 года за № *** проведенной ИП ***. по поручению истца, общая площадь Квартиры составила 46,7 кв.м.

29 марта 2016 года истцом ответчику была направлена претензия с требованием уменьшения площади квартиры, выплаты компенсации. Претензия не была удовлетворена ответчиком, в связи с чем, истцом повторно 11 апреля 2016 года была направлена указанная претензия, которая осталась без ответа.

28 июня 2016 года застройщиком составлен передаточный акт к договору № *** участия в долевом строительстве от 06 мая 2014 года (односторонний) в соответствии с которым застройщик передает квартиру, находящуюся в жилом доме по адресу: ***, имеющую следующие характеристики: номер Квартиры - 184; секция (подъезд) - В; этаж - 8; номер на площадке - 4, количество комнат - 1; общая площадь Квартиры (без учета площади летних помещений) - 45,9 кв.м; общая площадь Квартиры с учетом площади летних помещений без понижающего коэффициента – 51,2 кв.м; общая площадь Квартиры с учетом площади летних помещений с понижающим коэффициентом - 48,55 кв.м. На дату подписания настоящего Акта задолженность Участника *** руб., из которых *** руб. НДС не облагается - компенсация за увеличение площади Квартиры, а *** руб., в том числе НДС (18%) - компенсация расходов Застройщика на получение документов БТИ на Здание, содержащих описание Квартиры, соразмерно её площади. Квартира в завершенном строительством Жилом доме полностью соответствует характеристикам, указанным в Договоре и Приложениях к нему. С момента подписания настоящего Акта обязательства Застройщика по Договору в части передачи Квартиры считаются исполненными надлежащим образом в полном объеме. С момента подписания настоящего Акта все риски случайной гибели или случайного повреждения, а также бремя содержания Квартиры несет Участник. Участник осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт Квартиры с обязательным соблюдением действующих правил и норм.

Истец просит признать данный односторонний акт недействительным, указывая, что применен понижающий коэффициент 0,5, а не 0,3, завышена площадь фактическая площадь квартиры по обмерам БТИ не превысила 1 кв. м, в связи с чем по условиям договора стоимость квартиры не подлежит изменению.

Разрешая спор и отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что в данном случае имело превышение общей площади квартиры (с учетом лоджии) над общей проектной площадью квартиры, которое составило 48,55 кв. м - 46,93 кв. м = 1,62 кв. м, т.е. более, чем на 1 кв. м.

Таким образом, согласно положениям п. 4.4.1. договора размер общей стоимости Квартиры, указанный в п. 4.3. договора, пересчитывается сторонами исходя из стоимости *** руб. за один квадратный метр.

Сумма, подлежащая доплате, составляет: 1,62 кв.м х *** руб. = *** руб.

С учетом изложенного, застройщик обоснованно указал на наличие задолженности участника в акте приема-передачи квартиры.

Рассматривая доводы истца о незаконности применения ответчиком коэффициента понижения в размере 0,5 вместо 0,3, суд находит их необоснованными, поскольку пунктом 4.4.4. договора предусмотрено применение понижающего коэффициента 0,5.

Таким образом истец, требуя признать односторонний акт приема-передачи недействительным, по сути, оспаривает задолженность, которая обоснованно была выставлена ему застройщиком за дополнительные метры жилой площади после обмеров БТИ.

Поскольку действующее законодательство не содержит конкретного запрета на указание в акте приема-передачи задолженности участника, что при наличии таковой не свидетельствует о недействительности данного документа, суд приходит к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил

Исковые требования Красноперова В.В. к ООО «Управление капитального строительства – 4» о признании одностороннего передаточного акта недействительным, – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд г.Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья ░.░. ░░░░░░░░░