Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-13926/2017 от 07.04.2017

Судья – Печенкин Ю.И. Дело № 33-13926/17

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 мая 2017 года г. Краснодар

судебная коллегия по гражданским делам

Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Блинникова Л.А.,

судей Бекетовой В.В., Мантул Н.М.,

по докладу судьи Блинникова Л.А.,

при секретаре Кононковой А.А.,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Чукиева З.З. на решение Адлерского районного суда г. Сочи от 13 февраля 2017 года.

Заслушав доклад, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Чукиев З.З. обратился в суд с иском к Рамазанову Р.Г., Салманову Ф.Н.О., Такмазяну А.С. о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности.

В обоснование иска Чукиевым З.З. указано, что он являлся собственником земельного участка №2 по ул. Белых Акаций в Адлерском районе г. Сочи общей площадью 798 кв.м. В январе 2008 года он решил продать данный земельный участок. 31 января 2008 года им была выдана нотариальная доверенность на имя Рамазанова Р.Г. на управление и распоряжение всем его имуществом, находящимся в г. Сочи. Доверенность была выдана сроком на три года с правом передоверия. 02 сентября 2008 года Чукиев З.З. отменил выданную на имя Рамазанова Р.Г. доверенность, о чём последнему было сообщено. Однако в 2016 году истцу стало известно, что он не является собственником земельного участка. Истцом было выяснено, что 04 августа 2008 года Рамазанов Р.Г. выдал нотариальную доверенность Салманову Ф.Н. на распоряжение имуществом истца. 07 августа 2008 года Салманов Ф.Н.О., действуя на основании доверенности, заключил от имени истца договор купли-продажи земельного участка, на основании которого право собственности на него перешло к Османову И.Ш.О. 30 октября 2014 года Османов И.Ш.О. продал земельный участок Такмазяну А.С., который в настоящий момент является его собственником. Истец полагает, что указанные сделки нарушили его права, поскольку Рамазанов Р.Г. не согласовал с ним личность Салманова Ф.Н. При этом условия сделки купли-продажи, заключенной Салмановым Ф.Н. от имени истца, не были с ним согласованы, истцу о ней ничего известно не было, денежные средства за земельный участок истец не получал. С учётом изложенного, истец просил признать недействительной доверенность серии 23АВ №628944 от 04 августа 2008 года, выданную Рамазановым Р.Г. в пользу Салманова Ф.Н.О.; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 07 августа 2008 года и все последующие договоры купли-продажи, заключенные в отношении земельного участка №2 по ул. Белых Акаций в Адлерском районе г. Сочи, погасив соответствующие регистрационные записи о регистрации права собственности ответчиков на земельный участок; признать за Чукиевым З.З. право собственности на земельный участок №2 по ул. Белых Акаций в Адлерском районе г. Сочи.

Впоследствии истец уточнил иск, просил также признать недействительным договор купли-продажи от 07 августа 2008 года жилого дома литер А, инв. №44346, общей площадью 252,7 кв.м, жилой 117,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Белых Акаций, участок №2, заключенный между Чукиевым З.З. в интересах которого действовал Салманов Ф.Н.О. и Османовым И.Ш.О., применив последствия недействительности сделки; восстановить в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности Чукиева З.З. на вышеуказанные земельный участок и жилой дом.

Такмазян А.С. заявленные Чукиевым З.З. требования не признал и обратился к нему со встречным иском о признании его добросовестным приобретателем и сохранении зарегистрированного права собственности на жилой дом и земельный участок.

В обоснование встречного иска указано, что сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка соответствуют требованиям закона, прошли необходимую государственную регистрацию, заключены в период действия нотариальной доверенности Чукиева З.З. Более того, указанное имущество было приобретено им с использованием кредитных денежных средств, на объекты недвижимого имущества наложено обременение в виде ипотеки в пользу банка. Расчёт с продавцом недвижимого имущества произведён в полном объёме. При заключении сделки купли-продажи Такмазян А.С. действовал разумно и добросовестно, выполнил все необходимые действия по проверке приобретаемого имущества. На момент приобретения недвижимое имущество не находилось под арестом. При таких обстоятельствах, Такмазян А.С. просил признать его добросовестным приобретателем жилого дома и земельного участка.

В судебном заседании Чукиев З.З. и его представитель поддержали заявленные требования, просили иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель Такмазяна А.С. заявленные требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать, настаивал на удовлетворении встречного иска.

Ответчик Рамазанов Р.Г., его представитель Тараканова Н.В., представитель Салманова Ф.Н.О. – Коваленко С.В., представитель ПАО «Сбербанк России» Кдлян А.Р. заявленные Чукиевым З.З. требования не признали, просили в удовлетворении его иска отказать, поддержали встречный иск Такмазяна А.С.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 13 февраля 2017 года в удовлетворении искового заявления Чукиева З.З. отказано. Встречное исковое заявление Такмазяна А.С. удовлетворено.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Чукиев З.З. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая, что ответчик Рамазанов Р.Г. не согласовал с ним ни условия сделки, ни личность Салманова Ф.Н.О. как лица, в пользу которого осуществлено передоверие, денежные средства за проданное имущество Чукиев З.З. от указанных граждан не получал. Таким образом, сделки от его имени заключены помимо его воли, в связи с чем Такмазян А.С. не мог быть признан добросовестным приобретателем.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Такмазяна А.С. – Тараканова Н.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Чукиева З.З. без удовлетворения, ссылаясь на то, что судом все материалы дела исследованы в полной мере и им дана правильная правовая оценка.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив материалы дела в пределах указанных доводов, выслушав Чукиева З.З., просившего об отмене решения, представителей Рамазанова Р.Г. – Климову И.И. и Тараканову Н.В., представителя Салманова Ф.Н.О. – Коваленко С.В., представителя Такмазяна А.С. – Борисова А.А., просивших об оставлении решения в силе, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, вынесенного в соответствии с материалами дела и требованиями закона.

Как следует из материалов дела, Чукиев З.З. на основании постановления главы Кудепстинской сельской администрации Адлерского района г. Сочи от 22 декабря 1994 года «О передаче в собственность гр. Чукиеву З.З. земельного участка в районе «Белая Акация» Адлерского района» являлся собственником земельного участка №2, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, район «Белая Акация», кадастровый номер 23:49:0402010:182.

Также Чукиев З.З. являлся собственником расположенного на указанном земельном участке жилого дома литер А.

Согласно ч. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии с ч. 1 ст. 976 ГК РФ поверенный вправе передать исполнение поручения другому лицу (заместителю) лишь в случаях и на условиях, предусмотренных статьей 187 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно.

В соответствии с нотариальной доверенностью от 31 января 2008 года Чукиев З.З. уполномочил Рамазанова Р.Г. на управление и распоряжение всем недвижимым имуществом, находящимся в городе Сочи, в чем бы оно ни заключалось и где бы не находилось, предоставив Рамазанову Р.Г. право заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар, обменивать, сдавать в аренду, закладывать и принимать в залог строения и другое имущество, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению; заключать и подписывать договоры, акты о передаче и другие необходимые документы; производить расчеты по заключенным сделкам; принимать наследства или отказываться от них; регистрировать в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе в Управлении Федеральной Регистрационной Службы по любому региону Российской Федерации и Управлении Федеральной Регистрационной Службы по Республике Татарстан, а также в любых других органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним договоры, соглашения, акты приема-передачи, свидетельства о праве на наследство и другие необходимые документы, с правом снятия обременений и запрещений по любым объектам недвижимости, с правом регистрировать право собственности, ранее возникшее право собственности, право общей долевой или общей совместной собственности, ранее возникшее право общей долевой или общей совместной собственности, право аренды, переход права собственности, прекращение права и все другие необходимые права и документы на любые объекты недвижимости; право истребования и получения всех необходимых документов в административных и правоохранительных органах, в органах регистрации актов гражданского состояния, совершать иные процессуальные действия, с правом получения присужденного судом имущества и денег, расписываться за нее и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения и др. полномочия. Полномочия по доверенности могут быть переданы другим лицам. Доверенность выдана сроком на три года с правом передоверия.

На основании нотариальной доверенности серии 23 АВ №628944 от 04 августа 2008 года Рамазанов Р.Г., действующий от имени Чукиева З.З. по доверенности, передал все права по доверенности от 31 января 2008 года в пользу Салманова Ф.Н.О. Доверенность выдана сроком по 31 января 2011 года без права передоверия.

07 августа 2008 года между Чукиевым З.З. от имени и в интересах которого действовал Салманов Ф.Н.О. на основании вышеуказанных доверенностей (Продавец) и Османовым И.Ш.О. (Покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец передал в собственность, а покупатель оплатил и принял в соответствии с условиями договора принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок площадью 798 кв.м, категория земли - земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, находящийся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, район «Белая акация», участок № 2 с кадастровым номером: <...>. Указанный земельный участок продан за 4 500 000 рублей. В соответствии с условиями договора данную сумму покупатель уплатил до подписания договора. Стороны подтверждают, что на указанном земельном участке расположен жилой дом лит. А, состоящий из 3 этажей, общей площадью 252,7 кв.м, в том числе жилой 117,5 кв.м.

Также 07 августа 2008 года между Чукиевым З.З. от имени и в интересах которого действовал Салманов Ф.Н.О. (Продавец) и Османовым И.Ш.О. (Покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома, в соответствии с условиями которого продавец передал в собственность, а покупатель оплатил и принял в собственность в соответствии с условиями договора жилой дом лит. А, состоящий из 3 этажей, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, район «Белая акация», участок № 2. Стороны договорились, что стоимостью договора является продажная цена недвижимого имущества, которая составляет 950 000 рублей. До подписания договора покупатель произвел в пользу продавца оплату продажной цены недвижимого имущества в размере 950 000 рублей.

02 сентября 2008 года Чукиев З.З. обратился к нотариусу нотариального округа города Казани Республики Татарстан с заявлением об отмене доверенности, выданной на управление и распоряжение всем недвижимым имуществом, находящимся в городе Сочи от 31 января 2008 года.

03 сентября 2008 года нотариусом нотариального округа города Казани Республики Татарстан в Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, в нотариальную палату Краснодарского края направлено письмо об отмене доверенности.

30 октября 2014 года между Османовым И.Ш.О. в лице представителя Аракеляна А.А., действующего на основании доверенности от 29 октября 2014 года (Продавец) и Такмазян А.С. (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 30 октября 2014 года, в соответствии с условиями которого продавец обязался передать в собственность покупателю следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 798 кв. метров, с кадастровым номером <...> и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 252,7 кв. метров, в том числе жилой площадью 117,5 кв. метров, инвентарный номер: 44346, литер: А, этажность: 3, находящийся по адресу: город Сочи, Адлерский район, район, «Белая акация», участок № 2.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.08.2016 года в настоящее время собственником вышеназванного недвижимого имущества является Такмазян А.С.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что нотариальная доверенность от 31 января 2008 года, выданная Чукиевым З.З. на имя Рамазанова Р.Г. прекратила свое действие вследствие отмены после заключения договоров купли-продажи от 07 августа 2008 года.

При этом при заключении оспариваемых Чукиевым З.З. сделок Рамазанов Р.Г. и Салманов Ф.Н.О. действовали в рамках полномочий, предоставленных им вышеуказанными доверенностями, которые на момент совершения сделок не были отменены или изменены.

Также материалами дела подтверждается фактическое и юридическое исполнение оспариваемых сделок - осуществление передачи земельного участка и жилого дома от продавца к покупателю и произведение государственной регистрации права собственности покупателя.

Получение уполномоченным лицом продавца денежных средств по договорам от 07 августа 2008 года от покупателя подтверждается условиями договоров и подписями сторон под текстом договоров.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Судом правильно установлено, что при заключении сделки купли-продажи Такмазян А.С. действовал разумно и добросовестно, выполнил все необходимые действия по проверке приобретаемого имущества. На момент приобретения недвижимое имущество не находилось под арестом, собственником его был Османов И.Ш.О., денежные средства по договору получены продавцом в полном объёме. При этом часть денежных средств выплачена за счет кредитных средств, предоставленных Центральным отделением № 1806 Юго-Западного Банка ОАО «Сбербанка России» по кредитному договору от 29 октября 2014 года, то есть принадлежность недвижимого имущества продавцу проверялась не только покупателем Такмазян А.С., но и банком при выдаче кредита.

С учётом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска Чукиева З.З., поскольку нотариальная доверенность была отозвана им после заключения сделки купли-продажи, и обоснованно удовлетворил встречный иск Такмазяна А.С. о признании его добросовестным приобретателем жилого дома и земельного участка, поскольку на момент заключения договора купли-продажи каких-либо обременений в отношении недвижимого имущества установлено не было, продавец Османов И.Ш.О. являлся его правомерным собственником и был вправе его отчуждать.

При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, оснований для его отмены у судебной коллегии не имеется.

Доводы жалобы Чукиева З.З. о том, что ответчик Рамазанов Р.Г. не согласовал с ним ни условия сделки, ни личность Салманова Ф.Н.О. как лица, в пользу которого осуществлено передоверие, несостоятельны и не являются основанием к отмене решения суда, поскольку в соответствии с условиями выданной Чукиевым З.З. доверенности Рамазанов Р.Г. вправе заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар, обменивать, сдавать в аренду, закладывать и принимать в залог строения и другое имущество от имени Чукиева З.З., определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, то есть согласование условий сделки с Чукиевым З.З. не требовалось.

Ссылка Чукиева З.З. на то, что с ним не согласована личность Салманова Ф.Н.О. как лица, в пользу которого осуществлено передоверие, не является основанием для признания сделки купли-продажи от 07 августа 2008 года недействительной, так как в соответствии с ч. 2 ст. 187 ГК РФ лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. Таким образом, действующее законодательство не предусматривает отсутствие извещения лица, выдавшего доверенность в качестве основания для признания заключенных в порядке передоверия сделок недействительными, а лишь возлагает на лицо, передавшее свои права по доверенности определенную ответственность.

Доводы жалобы Чукиева З.З. о том, что денежные средства за проданное имущество он ни от Рамазанова Р.Г., ни от Салманова Ф.Н.О. не получал, не имеют существенного значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку данные доводы основаны на иных гражданско-правовых отношениях, которые не являлись предметом рассмотрения настоящего спора.

Доводы жалобы Чукиева З.З. об отсутствии законных оснований для признания Такмазян А.С. добросовестным приобретателем несостоятельны, так как при заключении сделки купли-продажи Такмазян А.С. действовал разумно и добросовестно, выполнил все необходимые действия по проверке приобретаемого имущества. На момент приобретения недвижимое имущество не находилось под арестом, собственником его был Османов И.Ш.О., денежные средства по договору получены продавцом в полном объёме, а материалами дела подтверждается фактическое и юридическое исполнение оспариваемых сделок - осуществление передачи земельного участка и жилого дома от продавца к покупателю и произведение государственной регистрации права собственности покупателя.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Адлерского районного суда г. Сочи от 13 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Чукиева З.З. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: