Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2856/2019 ~ М-1204/2019 от 27.02.2019

№ 2-2856/2019

    УИД №

        РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    город Ставрополь                                                                   13 июня 2019 года

    Промышленный районный суд города Ставрополя в составе:

    председательствующего судьи Роговой А.А.,

    при секретаре судебного заседания Скориковой Г.Ю.,

    с участием истца Шеина С.В. и его представителя Градовой Л.Н., представителя финансового управляющего ИП Худякова В.Н. – Соболь Д.В., представителя третьего лица ООО «Управляющая компания «Комфорт Сервис» - Ермаковой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Шеина С. В. к индивидуальному предпринимателю Худякову В. Н. об освобождении нежилого помещения, возложении обязанности по уплате задолженности по коммунальным платежам,

установил:

Шеин С.В. обратился в суд с вышеуказанным иском (впоследствии уточненным), указав, что Шеин С.В. и ИП Худяков В.Н. 13.09.2016 и 14.09.2017 заключили договоры аренды нежилого помещения. Шеин С.В. передал в аренду Худякову В.Н., принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение площадью 92,8 кв.м. расположенное по адресу: <адрес>. Согласно акту от 14.09.2017 ответчик принял нежилое помещение в аренду для осуществления торговой деятельности.

Согласно п. 4.5 договора, арендатор обязан нести расходы, связанные с функционированием помещения (энергоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, содержание общего имущества, охрана, ремонт и т.д.) своевременно оплачивать предоставленные арендодателем счета на основании предоставленных счетов ООО «Управляющая компания «Комфорт сервис» и ООО «Эко-Сити».

В соответствии с п. 2.1 договора, договор заключен на срок с 13.09.2017 по 14.09.2018 с правом пролонгации.

Ответчик согласно п. 3.3.2 договора, обязан своевременно и полностью оплачивать арендодателю плату, установленную договором и в том числе коммунальные платежи. В нарушение данного пункта ответчик исполняет обязательства по внесению арендной платы и оплате коммунальных платежей не позднее 6 числа следующего месяца.

С 14.09.2017 ответчик внес оплату до января 2018 года. Согласно договору, ответчик обязан оплачивать коммунальные платежи, данные требования ответчиком надлежаще не выполняются.

16.07.2018 истец направил ответчику претензию, в которой уведомил ответчика о необходимости в течение 7 дней погасить задолженность по арендной плате 175 000 рублей и произвести оплату коммунальных платежей; произвести акт сверки с ООО «Управляющая компания «Комфорт сервис» для погашения задолженности; по коммунальным платежам дог установлен в сумме 284907,89 рублей.

Согласно представленному счету управляющей компании, долг на апрель 2019 года составляет 345 662,67 рубля, из которых задолженность ответчика на апрель составляет 280 376,51 рублей.

Договор аренды с Худяковым В.Н. расторгнут, однако он, несмотря на данный факт, не передает арендованное нежилое помещение, не вывозит из помещения, находящиеся в помещении принадлежащий ему товар.

В связи с вышеизложенным просит суд обязать ИП Худякова В.Н. освободить и передать нежилое помещение, площадью 92,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Шеину С.В., обязать Худякова В.Н. произвести оплату коммунальных платежей в сумме 280 376,51 рублей ООО «Управляющая компания «Комфорт сервис» <адрес>.

В письменных возражениях на исковое заявление третье лицо ООО «Управляющая компания «Комфорт Сервис» считает исковое заявление незаконным и не подлежащим удовлетворению в части обязать Худякова В.Н. произвести оплату коммунальных платежей. В договоре аренды, на который ссылается истец, управляющая компания участие не принимала, следовательно, договор не трехсторонний. Представленный договор аренды регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Более того, между управляющей компанией и истцом был заключен договор № о передаче прав по управлению и возмещению расходов по обслуживанию от 01.11.2017, в данном случае заключив данный договор истец подтвердил тем самым свои обязанности перед лицом предоставляющим коммунальные услуги. Вышеуказанным договором установлена обязанность собственника вносить плату за коммунальные платежи. Истцом не представлено дополнительного соглашения к договору аренды, где участвующим в его подписании была управляющая компания, которое таким образом подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности арендатором и изменило правило, установленное ст. 210 ГК РФ.

Таким образом, заявленное исковое требование истца обязать Худякова В.Н. произвести оплату коммунальных платежей, в связи с использованием Худяковым В.Н. нежилого помещения согласно договору аренды от 13.09.2017 нельзя признать соответствующее нормам материального права.

Более того, удовлетворение данных исковых требований лишит управляющую компанию взыскивать данную сумму долга непосредственно с собственника помещения Шеина С.В.

С учетом изложенного просит в удовлетворении указанных требованиях отказать, разрешение остальных требований оставить на усмотрение суда.

    Ответчик ИП Худяков В.Н., извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явился, об уважительности причин своей неявки суд не уведомил. В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд приходит к выводу о рассмотрении дела в его отсутствие.

Истец Шеин С.В. и его представитель Градова Л.Н. заявленные требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснив, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.05.2019 ответчик ИП Худяков В.Н. признан несостоятельным (банкротом), и в своем заявлении ответчик указывает, что у него есть неисполненное обязательство перед ООО «Управляющей компанией «Комфорт Сервис» по оплате коммунальных платежей в размере 178 070 рублей.

Представитель финансового управляющего ИП Худякова В.Н., назначенный по решению Арбитражного суда Ставропольского края 13.05.2019 по делу № Б.А.И. – Соболь Д.В.просила разрешить заявленные требования в соответствии с действующим законодательством.

Представитель третьего лица ООО «Управляющая компания «Комфорт сервис» - Ермакова С.А. возражала против удовлетворения заявленных требований о возложении на ИП Худякова В.Н. обязанности по уплате коммунальных платеже, разрешение остальных требований просила оставить на усмотрение суда.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ч. 1 ст. 607 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что Шеин С.В. является собственником нежилого помещения площадью 92,8 кв.м., номера на поэтажном плане: №, по адресу: <адрес>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20 марта

13.09.2017 между Шеином С.В. и ИП Худяковым В.Н. заключен договор аренды недвижимого имущества.

Шеин С.В. предоставил ИП Худякову В.Н. во временное пользование (аренду) помещение второго этажа, назначение: нежилое, по адресу: <адрес>, помещенье площадью 92,8 кв.м., в том числе торговой 35 кв.м. (п. 1.1 договора).

Согласно акту приема-передачи от 14.09.2017 Шеин С.В. передал Худякову В.Н., а Худяков В.Н. принял вышеуказанный объект.

Арендуемое имущество используется для осуществления торговой деятельности (п. 1.2 договора).

Имущество сдается в аренду с 14.09.2017 по 14.09.2018 с момента подписания акта приема-передачи (п. 2.1 договора).

Общая сумма арендной платы за один месяц аренды составляет 25 000 рублей (п. 4.1 договора).

Согласно п. 6.1-6.1.3 договора, договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя: при использовании имущества в целом или его части в нарушение условий настоящего договора, если арендатор умышленно ухудшает состояние арендованного имущества, если арендатор не оплатил до 20 числа месяца, следующего за оплачиваемым арендную плату и иные платежи связанные с функционированием помещения.

Шеин С.В. направил в адрес Худякова В.Н. уведомление о расторжении договора аренды от 01 января 2018 года и необходимости сдать ему нежилое помещение.

Согласно акту от 04.10.2018 Шеин С.В. в присутствии членов комиссии произвел замену замка входной двери нежилого помещения по адресу: <адрес>, без входа в нежилое помещение. После замены замка входной двери, нежилое помещение закрыто, без права пользования Худяковым В.Н.

В соответствии с актом обследования помещения от 22.05.2019 истец в присутствии комиссии обследовав нежилое помещение по адресу: <адрес>, установил, что в данном помещении арендованным находятся: торговые стенды, двери (входные), стол со стульями, стенд с образцами дверей и ручек, личные вещи Худякова В.Н.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Принимая во внимание, что в связи с прекращением договора аренды правовые основания пользования помещением у ответчика отсутствуют, до настоящего времени помещение им не освобождено, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части обязания ответчика освободить и передать нежилое помещение, площадью 92,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Шеину С.В.

Разрешая требования об обязании ответчика произвести оплату коммунальных платежей в сумме 280 376,51 рублей ООО «Управляющая компания «Комфорт сервис» город Ставрополь, суд исходит из следующего.

Установлено, что 01.11.2017 между Шеин С.В. и ООО «Управляющая компания «Комфорт сервис» город Ставрополь заключен договор № о передаче прав по управлению и возмещению расходов по обслуживанию.

Исполнитель обеспечивает оказание, а заказчик использование и оплату услуг по коммунальному обслуживанию нежилое помещение № общей площадью 92,8 кв.м. в здании торгового центра, по адресу: <адрес>, принадлежащее ему на основании договора дарения нежилого помещения от 27.10.2017, а также оплату услуг и работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества здания и прилегающих к нему территорий (п. 1.1 договора №).

В соответствии с п. 4.2 договора аренды, арендная плата не включает в себя стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг: водоснабжение, отопление, электроэнергия, вывоз мусора, охрана и т.д.

Расходы связанные с функционированием помещения (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, содержание общего имущества, текущий ремонт общего имущества) потребляемые в арендуемом помещении оплачиваются арендатором на счет эксплуатирующей организации на основании показаний счетчиков, а там где это не возможно арендатор компенсирует оплаченные указанные расходы арендодателем на счет арендодателя в размере оплаченных квитанций (п. 4.5 договора аренды).

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Поскольку установлено, что договор о передаче прав по управлению и возмещению расходов по обслуживанию заключен арендодателем с управляющей компанией, то и обязанность по оплате возлагается на него, поскольку иное отдельно не оговорено дополнительными соглашения.

При таких обстоятельствах, суд находит не подлежащими удовлетворению заявленные требования об обязании ответчика произвести оплату коммунальных платежей ООО «Управляющая компания «Комфорт сервис» город Ставрополь.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Шеина С. В. удовлетворить частично.

Обязать ИП Худякова В. Н. освободить и передать нежилое помещение, площадью 92,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Шеину С. В..

В удовлетворении исковых требований Шеина С. В. об обязании Худякова В. Н. произвести оплату коммунальных платежей в сумме 280 376,51 рублей ООО «Управляющая компания «Комфорт сервис» город Ставрополь – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Промышленный районный суд города Ставрополя в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18.06.2019.

Судья                                                                                                      А.А. Рогова