Мотивированное решение по делу № 02-0186/2018 от 05.05.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 мая 2018 г. г. Москва

Преображенский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Горьковой И.Ю., при секретаре Усатове В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-186/17 по иску Шавыровой ег к ООО «Ревко Инвестмент», ООО «Трейдиндустрия», Уманскому Дмитрию Михайловичу о признании недействительными сделок купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности на недвижимость

Установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ", ООО "ТРЕЙДИНДУСТРИЯ", Уманскому Д.М. с учетом уточненного иска о признании недействительным договор купли-продажи недвижимости № 40 от 11 ноября 2015 г. заключенный между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и ООО «Трейдиндустрия» в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: Москва, хм., мансарда, комната 2, кадастровый номер х, погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество х от 14.12.2015 г. о регистрации права собственности ООО «Трейдиндустрия» на нежилое помещение, расположенное по адресу: х кв.м., мансарда, комната 2, кадастровый номер х, признании недействительным договор купли-продажи недвижимости от 22.03.2016 г. заключенный между ООО «Трейдиндустрия» и Уманским Д.М. в отношении недвижимого имущества, общей площадью х кв.м., мансарда, комната 2, кадастровый номер х, погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество х от 06.04.2016 г. о регистрации права собственности Уманского Д.М. на нежилое помещение, расположенное по адресу: х кв.м., мансарда, комната х, кадастровый номер х, признании основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: хкв.м., мансарда, комната х кадастровый номер х, заключенным между ООО «Ревко Инвестмент» и истцом на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от 12.05.2012 г., признании за истцом право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: х кв.м., мансарда, комната х, кадастровый номер х, взыскании судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что 12.05.2012 г. между истцом и ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости - апартамента, расположенного по адресу: х, общей площадью х кв.м., мансарда, комната 2 (Лот 131). Общая цена недвижимого имущества составила 232 200 долларов США, которую оплатил истец. В предусмотренный договором срок основной договор не был заключен сторонами, ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" уклоняется от подписания основного договора купли-продажи недвижимости. Кроме того, 14.12.2015 года ООО "ТРЕЙДИНДУСТРИЯ" продало спорный объект недвижимости ответчику Уманскому Д.М. Истец полагает данные договоры купли-продажи недействительными в силу ст. ст. 166, 168 ГК РФ.

Истец в судебное заседание не явился, его представитель в судебном заседании исковые требования поддерживает, просит удовлетворить.

Представитель третьего лица ДГИ г. Москвы в судебном заседании не возражает против удовлетворения требований.

Ответчик Уманский Д.М., представители ответчиков ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ", ООО "ТРЕЙДИНДУСТРИЯ", представители третьих лиц Управления Росреестра по Москве, Правительства Москвы, в судебное заседание не явились, извещались судом о дате и времени слушания дела.

Выслушав представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что 12.05.2012 года между Шавыровой Е.Г. и ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - апартамента, находящегося по адресу: х кв.м., мансарда, х (Лот 131).

Общая цена недвижимости составила 232 200 руб., включая НДС 18%.

Обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору исполнены в полном объеме в установленный договором срок.

В соответствии с условиями договора (п. 1.4), в редакции дополнительного соглашения от 18.06.2015 года основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 15.01.2016 года.

ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" зарегистрировало в ЕГРП право собственности на спорное нежилое помещение.

Нежилое помещение передано истцу для проведения ремонтных работ.

Нежилое помещение передано истцу, он заключил договор по обеспечению эксплуатационного и технического обслуживание здания, производит оплату коммунальных услуг.

Истец направлял в адрес ответчика ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" письменную претензию о заключении основного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, передаче объекта недвижимости по акту приема-передачи в собственность.

11.11.2015 года между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" (продавец) и ООО "ТРЕЙДИНДУСТРИЯ" (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: х

08.08.2016 года определением Арбитражного суда г. Москвы "ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" признано несостоятельным (банкротом).

22.03.2016 года между ООО "ТРЕЙДИНДУСТРИЯ" и Уманским Д.М. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе спорного нежилого помещения. 06.04.2016 года между ООО "ТРЕЙДИНДУСТРИЯ" и Уманским Д.М. подписан акт приема-передачи недвижимости, в том числе спорное нежилое помещение.

Согласно п. 3 вышеуказанного акта приема-передачи недвижимости от 06.04.2016 года на момент подписания настоящего акта все взаиморасчеты между сторонами произведены полностью. Стороны не имеют друг к другу претензий материального характера.

Суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Анализ предварительного договора купли-продажи приводит к выводу о том, что его условия содержат данные о стоимости объекта, месте расположения, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое существо, и объект купли-продажи, подлежащий передаче при заключении основного договора, его стоимость, порядок оплаты, заключение предварительного договора было направлено на приобретение истцом спорного имущества в собственность.

В соответствии с соглашением N 2 от 29.12.2014 года ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" фактически передало спорное имущество истцу, и согласно п. 2 настоящего соглашения датой передачи недвижимости считается дата подписания настоящего соглашения. С даты принятия спорного имущества истец осуществляет права владения и пользования спорным имуществом и оплачивает эксплуатационное и техническое обслуживание имущества.

Суд полагает, что по своей правовой природе данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, государственная регистрация которого в установленном законом порядке не произведена, в связи с чем заявленные исковые требования о признании за истцом права собственности на нежилое помещение, законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

Тот факт, что 11.11.2015 года ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" заключило договор купли-продажи спорного нежилого помещения с ООО "ТРЕЙДИНДУСТРИЯ", государственная регистрация права которого произведена 14.12.2015 года, свидетельствует о злоупотреблении своим правом (собственника) при повторном заключении договора в отношении одного и того же имущества без урегулирования отношений с покупателем по первому договору.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с действительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняете законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Поскольку между истцом и ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" фактически заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, заключив договор от 11.11.2015 года с ООО "ТРЕЙДИНДУСТРИЯ", ответчик осуществил продажу одного и того же объекта двум разным лицам.

Указанное поведение не является разумным и добросовестным поведением участника гражданских правоотношений, продавцом в силу ст. 10 ГК РФ допущено злоупотребление правом, заключенным договором о продаже уже реализованной вещи ответчик нарушил права истца и требования норм гражданского законодательства, а согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, в связи с чем, договор купли-продажи N 40, заключенный 11.11.2015 года между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и ООО "ТРЕЙДИНДУСТРИЯ", является недействительным на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 02.08.2017 года по заявлению конкурсного управляющего договор купли-продажи N 40, заключенный 11.11.2015 года между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и ООО "ТРЕЙДИНДУСТРИЯ", признан недействительным.

По тем же основаниям недействительным является договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, заключенный между ООО "ТРЕЙДИНДУСТРИЯ" и Уманским Д.М., от 22.03.2016 года, в связи с чем, подлежит погашению запись в ЕГРП о праве собственности Уманского Д.М., право собственности на нежилое помещение подлежит регистрации в ЕГРП за истцом.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при подаче иска в суд.

В деле имеется постановление Правительства Москвы от 24.03.2015 г. N 139-ПП строение, расположенное по адресу: Москва, ул. 2-я Рыбинская, д.13 было внесено в перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 года N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков".

Согласно п. 2.2 данного постановления Департамент городского имущества города Москвы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 1.2 настоящего постановления, в срок до 31.01.2014 года, а при актуализации перечня объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 1.2 настоящего постановления, в течение одного месяца с даты актуализации заявляет в суд соответствующие требования. Департамент городского имущества города Москвы при обращении в суд заявляет требование о предоставлении истцу права сноса с привлечением соответствующего государственного учреждения города Москвы самовольной постройки (освобождения земельных участков) за счет ответчика в случае неисполнения судебного акта в течение месяца с момента его вступления в законную силу.

В производстве Арбитражного суда г. Москвы находилось гражданское дело по иску Правительства города Москвы, Департамента городского имущества города Москвы к ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" о признании здания по адресу: х самовольной постройкой, об обязании снести самовольную постройку. Определением Арбитражного суда г. Москвы от 20.06.2017 года производство по делу прекращено.

Постановлением Правительства Москвы от 03.10.2017 года N 737-ПП внесены изменения в постановление Правительства Москвы от 11.12.2013 года N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнения власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков", признан утратившим силу.

Судом также учитывается, что лица, участвующие в деле не возражают против удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости N 40 от 11 ноября 2015 года, заключенный между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и ООО "ТРЕЙДИНДУСТРИЯ".

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 22 марта 2016 года, заключенный между ООО "ТРЕЙДИНДУСТРИЯ" и Уманским дм.

Признать заключенным договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: х, общей площадью х кв. м, мансарда, комната х, кадастровый номер х, заключенный между ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ" и Шавыровой ег на условиях предварительного договора от 12.05.2012 года.

Признать за Шавыровой ег право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: х, общей площадью х кв. м, мансарда, комната х, кадастровый номер х.

Взыскать солидарно с ООО "РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ", ООО "ТРЕЙДИНДУСТРИЯ", Уманского дм в пользу Шавыровой ег расходы по уплате госпошлины в размере 43167 руб.

Данное решение является основанием для погашения записи в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности ООО "ТРЕЙДИНДУСТРИЯ", ИНН х, Уманского дм на нежилое помещение, расположенное по адресу: х, общей площадью х кв. м, мансарда, комната х, кадастровый номер х и регистрации права собственности за Шавыровой ег на указанный объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Горькова И.Ю.

6