Определение суда апелляционной инстанции по делу № 02а-0641/2020 от 16.07.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 ноября 2020 года город Москва

Тверской районный суд города Москвы

в составе председательствующего судьи Грибовой М.В.,

при секретаре Феоктистовой А.В., с участием представителя административного истца,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело № 2а-641/2020 по административному исковому заявлению Прониной Е.Е. в лице финансового управляющего Павлова М.А. о признании отказа Управления Росреестра по городу Москве в снятии приостановления государственной регистрации перехода права собственности незаконным, обязании осуществить государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по городу Москве о признании незаконным отказа в снятии приостановления государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, обязании осуществить государственную регистрацию права, мотивируя требования тем, что Пронина Е.Е. решением Арбитражного суда Московской области от 13.06.2019 признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее открыта процедура реализации имущества сроком до 13.12.2019. Финансовым управляющим утвержден Павлов М.А. 27.11.2019 Арбитражным судом Московской области было утверждено положение о порядке продаже имущества. 11.02.2020 финансовым управляющим размещено сообщение о результатах торгов, содержащее сведения несостоявшихся торгах в связи с недостаточным количеством участников, о единственном участнике, цене предложения. Денежные средства поступили на счет должника в полном объеме. Финансовым управляющим и единственным участником (победителем) торгов в Управление Росреестра по г. Москве были сданы на государственную регистрацию перехода права собственности объектов недвижимости: 1/3 доли в праве собственности на нежилое помещение - машино-места № ****, кадастровый номер ****, 1/3 доли в праве собственности на нежилое помещение – машино-места № ****, кадастровый номер ****, расположенные по адресу: ****. Уведомлением об отказе в снятии приостановления государственной регистрации перехода права собственности было отказано ввиду несоблюдения нотариальной формы сделки, не предоставлен судебный акт о признании должника банкротом. Однако регистрирующим органом не было учтено то обстоятельство, что при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов, остальные участники долевой собственности преимущественного права покупки продаваемой доли не имеют, а правило о нотариальном удостоверении сделки, с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом – не применяются.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ранее представил в материалы дела письменные возражения относительно исковых требований, в которых против удовлетворения административного искового заявления возражал, просил в иске отказать.

Заинтересованное лицо в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

В пунктах 1 и 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве указано, что имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании его банкротом и введении реализации имущества гражданина (в том числе доля гражданина-банкрота в общем имуществе, на которое в соответствии с гражданским или семейным законодательством может быть обращено взыскание), составляет конкурсную массу (за исключением имущества, особо оговоренного в законе).

По требованию кредитора доля гражданина-банкрота в общем имуществе может быть выделена для обращения на нее взыскания.

По общему правилу имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (пункт 3 статьи 213.26).

Согласно пункту 1 статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" утверждаемое судом положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112 и 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". По смыслу данных статей, продажа имущества должника, как правило, осуществляется путем последовательного проведения первоначальных и повторных открытых торгов в форме аукциона и торгов посредством публичного предложения до выявления победителя, предложившего наиболее высокую цену за продаваемое имущество.

Экспертная оценка рыночной стоимости продаваемого имущества учитывается при определении начальной цены продажи. Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

Специальных норм, регулирующих особенности обращения взыскания на долю должника-банкрота в праве общей собственности на нежилое помещение, в законодательстве о банкротстве и иных специальных законах, регулирующих оборот недвижимости, не имеется. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (пункт 6 статьи 69) по данному вопросу отсылает к федеральным законам.

В статье 255 ГК РФ, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действий кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Проведением публичных торгов достигается установленная Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота.

Каких-либо законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.

Таким образом, при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника. При действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов.

После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора.

В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

Такой подход, помимо прочего, отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.

Специального регулирования преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение при обращении на нее взыскания в законодательстве не имеется, а вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с банкротством (в частности, о цене, по которой покупатель может реализовать свое право), в Федеральном законе от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" разрешен в пользу рыночной цены, определенной на торгах (пункт 3 статьи 179, пункт 8 статьи 195, пункт 4 статьи 201).

Судом в ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Пронина Е.Е. решением Арбитражного суда Московской области от 13.06.2019 признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее открыта процедура реализации имущества сроком до 13.12.2019.

Финансовым управляющим утвержден Павлов М.А. 27.11.2019 Арбитражным судом Московской области было утверждено положение о порядке продаже имущества.

11.02.2020 финансовым управляющим размещено сообщение о результатах торгов, содержащее сведения несостоявшихся торгах в связи с недостаточным количеством участников, о единственном участнике, цене предложения. Денежные средства поступили на счет должника в полном объеме.

Финансовым управляющим и единственным участником (победителем) торгов в Управление Росреестра по г. Москве были сданы на государственную регистрацию перехода права собственности объектов недвижимости: ****доли в праве собственности на нежилое помещение - машино-места №****, кадастровый номер ****, **** доли в праве собственности на нежилое помещение – машино-места № ****, кадастровый номер ****, расположенные по адресу: ****.

Решением от 03.03.2020 Управление Росреестра по г. Москве уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на основании п. 5 п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Уведомлением об отказе в снятии приостановления государственной регистрации перехода права собственности было отказано ввиду несоблюдения нотариальной формы сделки, не предоставлен судебный акт о признании должника банкротом.

Предметом данного спора является разрешение вопроса о порядке реализации участником долевой собственности (сособственником) преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение с должником-банкротом.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются с 01.01.2017 года Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с ч. 3, 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (ч. 7 ст. 1 Федерального закона N 218-ФЗ).

Согласно ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с п. 3 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

В соответствии с ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Статьей 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав предполагает проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Вопреки доводом административного истца, положения Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не содержат указаний на возможность несоблюдения нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности заключенного по результатам проведения публичных торгов, равно как и на то, что при заключении такого договора иные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки такой доли.

Аналогичной позиции придерживается Верховный суд Российской федерации в определении №306-ЭС19-22343 от 04.06.2020.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что истцом в Управление Росреестра по г. Москве не были представлены все необходимые документы для регистрации перехода права собственности, а также не устранены замечания, указанные в уведомлениях от 03.03.2020, 26.05.2020, 22.06.2020, суд приходит к выводу, что Управление Росреестра по г. Москве правомерно приостановило государственную регистрацию права собственности.

Исходя из положений пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ, суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права, свободы и законные интересы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Указанной совокупности условий, влекущей удовлетворение иска, по делу не установлено.

Оценив представленные материалы, суд приходит к выводу, что уведомление Управления Росреестра по г. Москве о приостановлении государственной регистрации, а так же об отказе в снятии приостановления государственной регистрации перехода права собственности вынесены в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, требования административного истца удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления Прониной Е.Е. в лице финансового управляющего Павлова М.А. о признании отказа Управления Росреестра по городу Москве в снятии приостановления государственной регистрации перехода права собственности незаконным, обязании осуществить государственную регистрацию - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Апелляционная жалоба подается через Тверской районный суд города Москвы.

Судья М.В. Грибова

Мотивированное решение суда изготовлено 04 декабря 2020 года