Мотивированное решение по делу № 02-16894/2023 от 26.07.2023

УИД 77RS0034-02-2023-015877-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес              12 декабря 2023 года

Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Борискиной А.В.,

при секретаре Шушаковой О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-16894/2023 по иску Марина фио к Индивидуальному предпринимателю фио о признании предварительного договора договором купли-продажи объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит суд Признать предварительный договор № 26/08/16-Таун 6, кв.5 от 26.08.2016 года купли-продажи объектов недвижимости, заключенный между Мариным Олегом Леонидовичем и ИП фио, действующим договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В обоснование заявленных требований указывает, что 26 августа 2016 года ИП фио E.A. и Мариным О.Л. для решения жилищного вопроса был заключен предварительный договор № 26/08/16-Таун 6, кв.5 купли-продажи объектов недвижимости: земельный участок по адресу: адрес, адрес уч.6 согласно схеме приложение № 2, земли населенных пунктов для малоэтажного жилищного строительства (участок), а также часть жилого дома согласно приложения - схеме № 2, назначение жилое, 2 этажа, по адресу: адрес, вблизи адрес уч.6. Стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимости, по которому продавец обязуется передать покупателю: земельный участок, находящийся по адресу: адрес, вблизи адрес, уч.6 в соответствии со схемой участка в приложении № 2, не более 300 кв.м., и не менее 290 кв.м., (окончательная площадь уточняется при согласовании раздела), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для малоэтажного жилищного строительства и рекреационных целей; часть жилого дома в соответствии со схемой дома в приложении № 2 , назначение жилое, 2-этажный, общей площадью не более 170 кв.м., и не менее 160 кв.м., (окончательная площадь уточняется после обмеров органами БТИ), расположенная по адресу: адрес, вблизи адрес, уч.6». Согласно п. 1.1.1 договора продавец обязан провести раздел общего земельного участка, кадастровый номер: 50:26:0170103:156 (земли населенных пунктов) и передачи его части покупателю. Основной договор стороны должны были заключить в течение 10 дней с момента перехода права собственности к Продавцу. В силу п.1.5.1 договора Продавец обязан после получения выписки из ЕГРН уведомить Покупателя о заключении основного договора и регистрации перехода права. Цена сделки п.3.2 – сумма. Денежная сумма оплачена в полном объеме. Согласно п.3.1.1 договора обязанность по регистрации первичного права за участок и жилой дома лежит на Продавце, которую он не исполнил. Жилой дом блокированной застройки и земельный участок переданы Покупателю по Акту приема-передачи 17.10.2016 года и покупатель оплатил цену в полном объеме. Истец в настоящее время владеет и пользуется недвижимым имуществом, несет бремя содержания, оплачивает расходы на содержание. До настоящего времени ответчик уклоняется от оформления в Управлении Росреестра по Москве необходимой документации для регистрации первичного права собственности на жилой дом имея на руках только судебный акт о признании за ним права собственности, а также уклоняется от раздела земельного участка под конкретные дома и перерегистрации на истца. В связи с чем, у истца отсутствует реальная возможность оформить все необходимые документы и зарегистрировать на себя право собственности на объекты недвижимости.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя, который в судебном заседании доводы иска поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска.

Выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 8, 12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 26 августа 2016 года ИП фио E.A. и Мариным О.Л. для решения жилищного вопроса был заключен предварительный договор № 26/08/16-Таун 6, кв.5 купли-продажи объектов недвижимости: земельный участок по адресу: адрес, адрес уч.6 согласно схеме приложение № 2, земли населенных пунктов для малоэтажного жилищного строительства (участок), а также часть жилого дома согласно приложения - схеме № 2, назначение жилое, 2 этажа, по адресу: адрес, вблизи адрес уч.6.

Стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимости, по которому продавец обязуется передать покупателю: земельный участок, находящийся по адресу: адрес, вблизи адрес, уч.6 в соответствии со схемой участка в приложении № 2, не более 300 кв.м., и не менее 290 кв.м., (окончательная площадь уточняется при согласовании раздела), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для малоэтажного жилищного строительства и рекреационных целей; часть жилого дома в соответствии со схемой дома в приложении № 2 , назначение жилое, 2-этажный, общей площадью не более 170 кв.м., и не менее 160 кв.м., (окончательная площадь уточняется после обмеров органами БТИ), расположенная по адресу: адрес, вблизи адрес, уч.6.

Согласно п. 1.1.1 договора продавец обязан провести раздел общего земельного участка, кадастровый номер: 50:26:0170103:156 (земли населенных пунктов) и передачи его части покупателю.

Основной договор стороны должны были заключить в течение 10 дней с момента перехода права собственности к Продавцу.

В силу п.1.5.1 договора Продавец обязан после получения выписки из ЕГРН уведомить Покупателя о заключении основного договора и регистрации перехода права.

Цена сделки п.3.2 – сумма, которая истцом оплачена в полном объеме.

Согласно п.3.1.1 договора обязанность по регистрации первичного права за участок и жилой дома лежит на Продавце, которую он не исполнил.

Жилой дом блокированной застройки и земельный участок переданы Покупателю по Акту приема-передачи 17.10.2016 года и покупатель оплатил цену в полном объеме.

Истец в настоящее время владеет и пользуется недвижимым имуществом, несет бремя содержания, оплачивает расходы на содержание.

До настоящего времени ответчик уклоняется от оформления в Управлении Росреестра по Москве необходимой документации для регистрации первичного права собственности на жилой дом имея на руках только судебный акт о признании за ним права собственности, а также уклоняется от раздела земельного участка под конкретные дома и перерегистрации на истца.

В связи с чем, у истца отсутствует реальная возможность оформить все необходимые документы и зарегистрировать на себя право собственности на объекты недвижимости.

Разрешая заявленные требования, суд принимает во внимание следующее.

Согласно ст.10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; 3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности; 4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом; 5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах; 6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

В силу ч. 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из частей 1, 2 статьи 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Согласно ч. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п.п.5,8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем; в то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст.398 ГК РФ); такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП; требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п.3 ст.551 ГК РФ); если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (п.п.3,4 ст.487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества). Если сторонами заключён договор, поименованный как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Поскольку в ходе рассмотрения дела судом установлено, что между истцом и ответчиком в предварительном договоре от 26.08.2016 стороны определили все существенные условия сделки, оплата произведена в полном объеме, недвижимость передана покупателю по акту, приобретатель владеет и пользуется недвижимостью как собственник и добросовестный приобретатель, уплачивает сборы на содержание недвижимости, недвижимость продавцом в эксплуатацию не введена, а продавцом не исполнена часть обязательств по договору, также по вине продавца основной договор купли-продажи не заключен, требования истца о признании предварительного договора договором купли-продажи объекта недвижимости подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Марина фио к Индивидуальному предпринимателю фио о признании предварительного договора договором купли-продажи объекта недвижимости – удовлетворить.

Признать предварительный договор № 26/08/16-Таун 6, кв.5 от 26.08.2016 года купли-продажи объектов недвижимости, заключенный между Мариным Олегом Леонидовичем и ИП фио, действующим договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

1