Решение по делу № 2-99/2020 (2-2614/2019;) ~ М-2532/2019 от 03.10.2019

Категория 2.209

Дело № 2-99/2020

УИД:92RS0003-01-2019-003246-75

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

1 октября 2020 года                                                               г. Севастополь

Ленинский районный суд города Севастополя в составе: председательствующего судьи Калгановой С.В., при секретаре судебного заседания Парусиновой Н.С., с участием представителя истца ФИО1, представителей ответчика ФИО2, ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению Крот Е.Д. к Третьяк А.А. о признании недействительными документы государственных органов послужившие основанием возникновения и перехода права собственности на встроенное нежилое помещение, признании отсутствующим право собственности, признании имущества общедомовым, по встречному исковому заявлению Третьяк А.А. к Крот Е.Д. об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в суд с иском (с учетом уточнений), которым просит признать недействительными: приказ Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о праве собственности Севастопольского городского совета на встроенные нежилые помещения с № по №, площадью 95,9 кв.м. по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, Решение Севастопольского городского совета от ДД.ММ.ГГГГ № О внесении изменений в решение Севастопольского городского Совета №1198 от 19.07.2011 «О программе оптимизации структуры коммунального имущества и повышении эффективности его использования на 2011-2014 годы в г.Севастополе», Распоряжение Севастопольского городского Совета №1198 (в части включения в перечень объектов приватизации подвала МКД по <адрес>), договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между СГС и ЧП «Центральное агентство недвижимости», акт приема-передачи встроенных нежилых помещений с № по № от ДД.ММ.ГГГГ, признать отсутствующим право собственности Третьяк А.А. на встроенные нежилые помещения, признать встроенные нежилые помещения общедомовым имуществом.

Исковые требования мотивированы тем, что Крот Е.Д., является собственником <адрес> в <адрес> и, соответственно общедомового имущества многоквартирного дома (далее МКД).

Кроме того, решением общего собрания собственников МКД истец избрана в качестве председателя МКД и наделена правом на защиту прав собственников МКД на общедомовое имущество. Недавно, во дворе многоквартирного дома по <адрес>, появились незнакомые люди, которые пытались проникнуть в подвал дома. На вопросы собственников квартир в указанном МКД о причинах незаконного проникновения, поступил ответ, что нежилые помещения по <адрес>, оформлены в собственности физического лица – Третьяк А.А..

Согласно выписки ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком Третьяк А.А. на основании акта приёма-передач от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на встроенные нежилые помещения (с № I-2 по I-8), площадью 95,9 кв. м., по <адрес>, кадастровый номер: №, запись о регистрации права №.

Таким образом, истцу, как собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания и такое право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним

Регистрации права собственности за Третьяк А.А. на имущество, в силу закону относящегося к общедомовому, нарушает ее права и права иных собственников МКД, в результате отчуждения подвала фактически произведено уменьшение размера части общего имущества собственников, что возможно лишь с согласия всех собственников дома, включая истца. Однако, ни истец, ни иные собственники квартир в МКД такого согласия не давали.

Спорный подвал никем, кроме собственников МКД для общедомовых нужд не использовался, из фактического владения никогда не выбывал, статус общедомового имущества не утрачивал.

Таким образом, подвал, являясь объектом общего имущества многоквартирного дома, не мог находится в чей-либо собственности, в т.ч. и в собственности города.

ДД.ММ.ГГГГ Решением СГС № постановлено внести изменения в приложение № «Перечень объектов коммунальной собственности (в том числе нежилых зданий, помещений и сооружений, находящихся в аренде), подлежащих приватизации путем продажи по выкупу, на аукционе, по конкурсу» у решению ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ «О Программе оптимизации структуры коммунального имущества и повышении эффективности его использования на 2011-2014 годы в городе Севастополе» (Распоряжение №). Дополнить строки №№ согласно приложению. А именно, в перечень объектов коммунальной собственности, подлежащих приватизации путем продажи, включено нежилое помещение (подвал), площадью 95,9 кв.м. по <адрес>, вид разрешенного использования – торговая точка (какие именно помещения подвала из приложения не ясно).

ДД.ММ.ГГГГ СГС продал спорные нежилые помещения Частному предприятию «Центральное агентство недвижимости» для эксплуатации в качестве офисно-торговых помещений (п.5.2.2 Договора). Хотя вид разрешенного использования был – «торговая точка».

Таким образом, СГС распорядился имуществом, которым не имел права распоряжаться. Собственники помещений в МКД по <адрес> своего согласия на уменьшение общедомового имущества не давали.

Об указанных обстоятельствах до рассмотрения настоящего дела собственникам помещений в МКД ничего не было известно и не могло быть известно, т.к. до недавнего времени никто кроме жильцов дома своих прав на спорный подвал не предъявлял. Т.е. сделка, будучи прописанной на бумаге, фактически не исполнялась, помещение в качестве торгво-офисного не использовалось. Фактическую деятельность ЧП «Центральное агентство недвижимости» осуществляло по другому адресу.

Само состояние подвала подтверждает факт его Неиспользования в качестве офиса. Это невозможно и с технической точки зрения. Более того, площадь спорных помещений подвала включена в площадь общедомового имущества, за которую жители МКД ежемесячно оплачивают услуги управляющей компании (т.е. за счет жителей МКД), а не иные лица.

ДД.ММ.ГГГГ Третьяк А.А., будучи единоличным собственникам ЧП «Центральное агентство недвижимости» меняет наименование предприятия на Частное предприятие «Современные информационные технологии».

ДД.ММ.ГГГГ на основании решения единственного участника ООО «Современные информационные технологии» Третьяк А.А. принято решение произвести ликвидацию Общества.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Современные информационные технологии» в лице Ликвидатора и Третьяк А.А. подписан акт приема передачи встроенных нежилых помещений (с № I-2 по I-8), площадью 95,9 кв.м., по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Третьяк А.А. как единственный участник ООО «Современные информационные технологии», утверждает ликвидационный баланс Общества и поручает ликвидатору ФИО4 совершить все необходимые действия по уведомлению о составлении и утверждении ликвидационного баланса уполномоченных государственных органов.

ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком Третьяк А.А. на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на встроенное нежилое помещение (с № I-2 по I-8), площадью 95,9 кв.м., по <адрес>,, кадастровый №, запись о регистрации права №.

На сегодняшний день не существует ни ФИО3, ни ЧП «Центральное агентство недвижимости», ни ЧП «Современные информационные технологии».

Приказом Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета № от ДД.ММ.ГГГГ, Свидетельство о праве собственности Севастопольского городского совета на встроенное нежилые помещения (с № I-2 по I-8), площадью 95,9 кв.м., по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, Решение Севастопольского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ №, Распоряжение №, Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между СГС и ЧП «Центральное агентство недвижимости», акт приема-передачи встроенных нежилых помещений (с № I-2 по I-8), от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным и ничтожным, т.к. нарушают требования действующих сейчас и действующих в юридически значимый период правовых актов – ст. 290 ГК РФ, ст.ст. 36,40 ЖК РФ, п. 5 ст. 40 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости», ч. 2 ст. 3 Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ № « О приватизации жилого фонда в РСФСР», п. 2 ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от ДД.ММ.ГГГГ №-XIIи при этом посягают на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, - собственников общедомового имуществаМКД из состава которого юридически выбыло часть помещений подвала.

Ответчик Третьяк А.А. обратилась со встречным иском в котором просит обязать Крот Е.Д. в течение трех календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями (с № I-2 по № I-8) кадастровый №, площадью 95,9 кв.м, расположенными по адресу: <адрес>, обязать Крот Е.Д. в течение трех календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить нежилые помещения (с № I-2 по № I-8) кадастровый №, площадью 95,9 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.

Встречные исковые требования мотивированы следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между частным предприятием «Центральное агентство недвижимости» и территориальной громадой города Севастополя в лице Севастопольского городского совета, от имени которой действовал Фонд коммунального имущества Севастопольского Городского Совета, был заключен договор купли – продажи коммунального имущества №/КП (далее - Договор). Согласно пункту 1.1. Договора Продавец продает, а покупатель покупает встроенные нежилые помещения общей площадью 95.9 кв.м., которые находятся по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора на момент продажи имущество принадлежало продавцу на основании Свидетельства о праве собственности на встроенные нежилые помещения, выданного Фондом коммунального имущества ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, на основании приказа Фонда коммунального имущества ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ за №, зарегистрированного КП «Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества» ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ.

Имущество предназначено для эксплуатации в качестве офисно – торгового помещения, что подтверждается пунктом 5.2.5 Договора.

Указанное имущество передано ДД.ММ.ГГГГ по Акту передачи коммунального имущества.

Право собственности на встроенные нежилые помещения общей площадью 95.9 кв.м., которые находятся по адресу: <адрес> было зарегистрировано за частным предприятием «Центральное агентство недвижимости» ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждает Выпиской из Государственного реестра прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 передал в собственность Третьяк А.А. принадлежащую ему часть в уставном капитале частного предприятия «Центральное агентство недвижимости» (идентификационный код 30026452) в размере 100%, которая в денежном эквиваленте составила 400 000,00 гривен. После заключения указанного договора купли – продажи Третьяк А.А. приобрела все права и обязанности единственного учредителя (собственника) предприятия.

Решением № собственника частного предприятия «Центральное агентство недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ предприятие было переименовано в частное предприятие «Современные технологии +» (идентификационный код юридического лица: №).

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц Российской Федерации были внесены сведения о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в состав Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя. Частное предприятие «Современные технологии +» регистрационный № зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц Российской Федерации как общество с ограниченное ответственностью «Современные информационные технологии плюс» (ОГРН №).

ДД.ММ.ГГГГ единственным участником общества Третьяк А.А. принято решение о ликвидации юридического лица.

Нежилые помещения (кадастровый №) до ДД.ММ.ГГГГ являлись коммунальной собственностью <адрес>, а, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, частной собственностью предприятия и его учредителя, следовательно Третьяк А.А. является добросовестным приобретателем данного имущества.

Истец и ее доверенные лица неоднократно на протяжении года пытаются попасть в принадлежащие истцу помещения, для использования их по целевому назначению, но истец, как законный собственник лишена этой возможности. В Постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ также указано, что помещение истца закрыто на замок, ключи от которого хранятся у ФИО6 (из материалов, приложенных к первоначальному иску следует, что ФИО6 – это супруг ответчика по настоящему иску).

В исковом заявлении от ДД.ММ.ГГГГ Крот Е.Д. указывает, что ее имущество используется для хранения вещей, что Крот Е.Д. как председатель МКД, препятствовала истцу войти в принадлежащее помещения.

Нарушение прав на пользование нежилыми помещениями подтверждается самим фактом моего обращения в суд за защитой своих прав, обращением в правоохранительные органы и утверждениями Крот Е.Д. в первоначальном иске.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседание на исковых требованиях настаивала по основаниям указанным в иске, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Истец Крот Е.Д., ответчик Третьяк А.А., представитель третьего лица Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя, третьи лица ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 в суд не явились, извещены надлежаще, о причинах не явки не сообщили. Ответчик Третьяк А.А. просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представители ответчика ФИО2, ФИО3 в судебном заседании просили в удовлетворении первоначального иска отказать по основаниям изложенным в возражениях, встречное исковое заявление удовлетворить.

Выслушав мнение представителя истца, представителей ответчика, показания свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела Крот Е.Д. является собственником <адрес> расположенную по адресу: <адрес> на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ Крот Е.Д. приняла вышеуказанную квартиру в дар от ФИО6, дарителю квартира принадлежала на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14).

Из технического обследования от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по договору аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ Управлением по вопросам имущества коммунальной собственности СевГГА встроенные нежилые помещения площадью 96,8 кв.м. в 3-х этажном жилом доме по <адрес> переданы ЧП «Центральное агентство недвижимости» сроком до ДД.ММ.ГГГГ под размещение торговой точки. В ходе ознакомления с представленной документацией, визуальным осмотром подвальных помещений, конструкций жилого дома выяснено, что в подвальных помещениях ранее размещался объект ГО протирадиационое укрытие. Помещение наводиться в неудовлетворительном состоянии. Жильцы подъезда № и 3 ходатайствуют начальнику УИКС о передаче в аренду подвальных помещений ЧП «Центральное агентство недвижимости».

ДД.ММ.ГГГГ между частным предприятием «Центральное агентство недвижимости» и территориальной общины города Севастополя в лице Севастопольского городского Совета, от имени которой действовал Фонд коммунального имущества Севастопольского Городского Совета, заключен договор купли-продажи коммунального имущества №/КП, согласно которому Продавец продает, а покупатель покупает встроенные нежилые помещения общей площадью 95,9 кв.м, которые находятся по адресу: <адрес>.

На момент продажи имущество принадлежало продавцу на основании Свидетельства о праве собственности на встроенные нежилые помещения (с I-2 по I-8) жилого <адрес> в <адрес>, общей площадью 95,9 кв.м, выданного Фондом коммунального имущества Севастопольского Городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ, на основании приказа Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированного КП «БТИиГРОНИ» Севастопольского городского Совета 19.12.2008 г. Имущество предназначено для эксплуатации в качестве офисно-торгового помещения.

Решением Севастопольского городского Совета IX сессии VI созыва от 20.11.2012 года № 4623 «О внесении изменений в решение Севастопольского городского совета № 1198 от 19.07.2011 г. «О Программе оптимизации структуры коммунального имущества и повышения эффективности его использования на 2011 – 2014 годы в городе Севастополе» внесены изменения в Приложение № «Перечень объектов коммунальной собственности (в том числе нежилых зданий, помещений и сооружений находящихся в аренде), подлежащих приватизации путем продажи по выкупу, на аукционе, по конкурсу», встроенные нежилые помещения общей площадью 95,9 кв.м, которые находятся по адресу: г. Севастополь, ул. Большая Морская, 27 вошли в указанное Приложение № 2.

На основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Территориальной общиной <адрес> и частным предприятием «Центральное агентство недвижимости» встроенные нежилые помещения общей площадью 95,9 кв.м, которые находятся по адресу: <адрес> предоставлены в аренду.

Спорные помещения находились в аренде у ЧП «Центральное агентство недвижимости» и ранее, на основании договора на текущее обслуживание жилого дома и придомовой территории с коммунальным предприятием Ремонтно-эксплуатационное предприятие № СГС от ДД.ММ.ГГГГ № и договора № « Об организации услуг по водоснабжению и водоотведению» от ДД.ММ.ГГГГ № (с Актом разграничения балансовой принадлежности и ответственности за эксплуатацию водопроводных сетей между РЭП № и потребителями).

Из договора купли-продажи коммунального имущества №/КП от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Территориальная громада <адрес> в лице Севастопольского городского Совета продало, а ЧП «Центральное агентство недвижимости» купило встроенные нежилые помещения общей площадью 95,9 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.107-110)

ДД.ММ.ГГГГ Территориальная громада г.Севастополя в лице Севастопольского городского Совета передало ЧП «Центральное агентство недвижимости» встроенные нежилые помещения общей площадью 95,9 кв.м. по адресу: <адрес> по акту передачи коммунального имущества (л.д.118).

Согласно выписки из ЕГРН Третьяк А.А. является собственником встроенных нежилых помещений с № по № на основании решения № от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13,61,82).

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО13 суду пояснила, что она работала на <адрес> в спорном жилом помещении главным бухгалтером с 2007 г. Помещение арендовалось у Фонда коммунального имущества, в помещении делался ремонт, оплачивалась арендная плата, в нежилых помещениях находился архив, в котором они хранили документы по строительству, был ксерокс, у нее были ключи от помещения, почти ежедневно они приходили туда.

В силу пп. 2 п. 1 ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

На основании ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 3 ст. 11 Жилищного кодекса РФ защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 года N 489-О-О указал, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

К общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ от 04.07.1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, то правовой режим подвальных или иных помещений, предназначенных для обслуживания более одной квартиры, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Таким образом, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, тогда как помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы ООО «ПРО.ЗКСПЕРТ» от ДД.ММ.ГГГГ встроенные нежилые помещения (с № I-2 по № I-8), по адресу: <адрес> кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ площадью 95,9 кв.м, сформированы в соответствии с требованиями п. 4.10, п. 4.11, п.п. 6 Приложения В к СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», как самостоятельные помещения, для самостоятельного использования, для целей не связанных с обслуживанием жилых помещений <адрес>. Установлено, что во встроенных нежилых подвальных помещениях № I-3, № I-5, № I-6, № I-8, расположенных в жилом доме по адресу: <адрес>, установлена общедомовая система отопления и система водоснабжения с запорными устройствами и соединениями, относящие данные помещения к техническим подвалам, в которых имеются инженерные коммуникации, которые предназначены для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме (см. таблицу изображений на листах №- № исследовательской части). Во встроенных нежилых подвальных помещениях № I-3, № I-5, № I-6, № I-8, расположенных в жилом <адрес> по адресу: <адрес>, установлено инженерное оборудование относящееся к таковому, согласно положений п.п. а п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491), установлены элементы общедомовой системы отопления и водоснабжения предназначенные для обслуживания помещений первого этажа, квартир №, №, № второго этажа, квартир №, №, № третьего этажа в <адрес>, а именно: вентильный кран для трубы системы водоснабжения диаметром 36 мм, шаровые краны для трубы системы отопления диаметром 19 мм, трубы системы отопления диаметром 32 мм, труба системы водоснабжения 36 мм. В связи с тем, что капитальный ремонт системы отопления и водоснабжения в жилом <адрес> в <адрес> не проводился, срок эксплуатации указанных систем без их замены составляет более 30 лет, на основании требований части 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, регламентирующей порядок получения разрешения на строительство или реконструкцию объекта капитального строительства, на основании требований изложенных в частях 4 и 5 статьи 48 «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (с изменениями, внесенных Федеральными законами от 31.07.2020г. № 254-ФЗ, № 264-ФЗ) и требований изложенных в постановлении Правительства Российской Федерации от 11 мая 2017 года № 559 «Об утверждении минимальных требований к членам саморегулируемой организации, выполняющим инженерные изыскания, осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт особо опасных, технически сложных и уникальных объектов» установлено, что без подготовки проекта переоборудования или проекта по реконструкции систем отопления и водоснабжения в жилом <адрес>, установить постоянный доступ для эксплуатации и контроля за функционированием указанных систем жилого дома, с осуществлением переноса за пределы помещения (перемонтаж) без ограничения прав собственника, Третьяк А.А., в пользовании нежилым помещением не представляется возможным. Замене подлежали элементы горизонтального участка системы отопления в границах помещений (с № I-2 по № I-8), по адресу: <адрес> кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ площадью 95,9 кв.м. Заменены участки труб 4 м O 32 мм с комплектующими: колено ПРН 25?3/4"" – 1, колено 32 L90?- 1, тройник 32/25/32 – 1 шт., переходники, муфты, крепления. Обнаруженные во время осмотра, установленные элементы системы отопления, используются жильцами с ДД.ММ.ГГГГ и находятся в эксплуатации 3,5 года.

Документов, свидетельствующих о проведении замены стояков системы отопления и водоснабжения во всем жилом <адрес> в <адрес>, в материалах гражданского дела не представлено. На основании натурного осмотра систем отопления и водоснабжения жилого <адрес> в <адрес>, неудовлетворительного технического состояния элементов, составляющих такие системы в жилом доме, эксперт предполагает, что общий период их эксплуатации длится с 1951 года, с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, т.е. 69 лет. Установлено, что во встроенных нежилых подвальных помещениях № I-3, № I-5, № I-6, № I-8, расположенных в жилом доме по адресу: <адрес>, установлена система отопления и система водоснабжения с запорными устройствами и соединениями с элементами стояков системы отопления, относящие данные помещения к техническим подвалам, в которых имеются инженерные коммуникации, которые предназначены для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме. На изображении № (см. лист № исследовательской части) показано схематичное размещение системы отопления и системы водоснабжения жилого дома, с установленной запорной арматурой, обеспечивающей регулирование подачи воды и теплоносителя к помещениям первого этажа, в <адрес>, №, № второго этажа, в <адрес>, №, № третьего этажа. Установлены элементы общедомовой системы отопления и водоснабжения предназначенные для обслуживания помещений первого этажа, квартир №, №, № второго этажа, квартир №, №, № третьего этажа в <адрес>, а именно: вентильный кран для трубы системы водоснабжения диаметром 36 мм, шаровые краны для трубы системы отопления диаметром 19 мм, трубы системы отопления диаметром 32 мм, труба системы водоснабжения 36 мм.

Согласно данным письма от ГУП «Архив города Севастополя» № м/22 от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в пояснительной записке к проекту имеется характеристика газоубежища, а именно: «дом запроектирован 3-х этажный, число квартир – 17, в подвальном этаже – газоубежище. Для обеспечения водой газоубежища предусмотрены герметичные проточные резервуары запаса воды. Отопление газоубежища проектируется водяное с питанием от общих магистралей. Газоубежище снабжается механической приточной вентиляцией, вытяжка осуществляется естественным путем. Оборудовано освещение газоубежища от городских электрических сетей.

Строительство осуществлялось УНР-132 треста 38 «Севастопольпромстрой», начато в феврале 1950 года, окончено в ноябре 1951 года.

Согласно письма Департамента общественной безопасности города Севастополя № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что по данным указанным в учетной карточке убежища от ДД.ММ.ГГГГ, сооружение имело городские сети энергоснабжения (свет, вода, тепло) и в мирное время использовалось предприятием «Обувь».

Согласно заявлению об уточнении исковых требований представителем истца ФИО1 заявлено, что на основании решения городского совета № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении Положения о Фонде коммунального имущества Севастопольского городского совета» и приказа Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета № от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ выдан Свидетельство о праве собственности Севастопольского городского совета на встроенные нежилые помещения (с I-2 по I-8) жилого <адрес> в <адрес>, площадью 95,9 кв.м.

Таким образом, установлено, что на момент начала приватизации квартир в МКД (1993г.) встроенные нежилые помещения (с № I-2 по № I-8), площадью 95,9 кв.м., по <адрес> жилого дома предназначены для самостоятельного использования в интересах организации гражданской обороны и в мирное время использовалось предприятием «Обувь». Встроенные нежилые помещения (с № I-2 по № I-8), площадью 95,9 кв.м., по <адрес> использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

На момент осмотра нежилые помещения (с № I-2 по № I-8) не подключены к электроснабжению, отсутствуют приборы освещения, повреждены электрические розетки, система вентиляции, отсутствует офисная мебель, оргтехника. Видны следы ремонта системы отопления, в связи с этим установлены повреждения отделки помещений в виде сколов, отрыва и осыпания фрагментов гипсокартонных листов. В связи с повышенной влажностью и отсутствием вентиляции поверхности стен нежилые помещения (с № I-2 по № I-8) покрыты грибком и плесенью, чистовая отделка местами вздулась, поверхность деформировалась от воздействия влаги. На момент осмотра экспертом самостоятельное использование указанных помещений в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, не осуществляется.

Осмотром установлено, что отдельный (от общедомового имущества) вход с улицы в помещения (с № I-2 по № I-8), площадью 95,9 кв.м, по <адрес> не оборудован.

Вышеназванное заключение судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ принято судом во внимание, поскольку заключение составлено в соответствии с требованиями ст. ст. 84, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Этапы исследования описаны полно, профессионально, грамотным языком с использованием соответствующей терминологии. Выводы, сделанные экспертом, четкие и ясные, основаны на представленных в распоряжение эксперта материалах дела. Результаты проведенной по делу экспертизы, не противоречат иным документам, содержащимся в материалах дела, которые были исследованы и оценены экспертом при проведении исследования, заключение отвечает требованиям относимости и допустимости, оснований сомневаться в достоверности изложенных в нем выводов не имеется, равно как и не усматривается наличие какой-либо заинтересованности эксперта, которая была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, стороной истца не предоставлено.

Судом установлено, что спорное нежилое помещение никогда не использовалось собственниками указанного многоквартирного дома в качестве общего имущества. При отсутствии доказательств использования спорного нежилого помещения с 1991 года для общедомовых нужд, суд приходит к выводу, что на момент приватизации первой квартиры (1993 год) спорное помещение было выделено (учтено, сформировано) для целей самостоятельного использования, а потому спорное помещение в силу закона не перешло, в общую долевую собственность домовладельцев, как общее имущество дома. Спорное помещение длительное время использовалось под иные цели, чем обслуживание многоквартирного дома, длительный период времени использовалось как газоубежище, в дальнейшем для сдачи в аренду третьим лицам (различным арендаторам), то есть использовалось в целях, не связанных с эксплуатацией дома, что подтверждается представленными в материалах дела договорами аренды и актами приема-передачи.

При проведении обмерочных работ и сопоставлении данных с техническим планом встроенных нежилых помещений (с I-2 по I-8) жилого <адрес> в <адрес>, общей площадью 95,9 кв.м экспертом установлено, что проведены работы по перепланировке и переоборудованию исследуемых помещений, а именно: в помещении санузла № I-4 устроена ненесущая перегородка с дверным проемом, установлен дверной блок, образовано два помещения: ванная размерами в плане 1,54 м ? 2,1м, площадью 3,2 кв. и туалет, условно обозначенный под № I-41, размерами в плане 1,0 м ? 1,5м, площадью 1,5 кв. В помещении ванной комнаты установлена душевая кабина со смесителем. В помещении туалета умывальник перенесен и установлен с креплением к смежной продольной стене, установлен смеситель, унитаз с присоединенным смывным бачком, электрический бойлер для приготовления горячей воды. Размещение санузлов в местах общего пользования не производится.

Суд не может согласиться с доводами стороны истца о том, что спорное нежилое помещение является техническим помещением, поскольку там находится инженерное оборудование, инженерные сети, предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме, поскольку с учетом указанных выше разъяснений, наличие в спорном помещений оборудования, не может безусловно свидетельствовать о техническом назначении помещения, а также о том, что данное помещение является общим имуществом собственником многоквартирного дома.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13, для определения правового режима помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

При этом, доказательств того, в указанное помещение необходим постоянный круглосуточный доступ для жизнеобеспечения многоэтажного дома, поскольку в данном помещении находится оборудование, которое необходимо для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме истцом также не представлено.

Доказательств, подтверждающих использование спорных нежилых помещений в качестве общего имущества собственников помещений дома, не представлено.

При этом нахождение в помещении коммуникаций не может являться основанием для признания указанного объекта недвижимости общим имуществом собственников многоквартирного дома, поскольку для определения правового режима названных помещений, включая подвальные, к которым относится и спорный объект недвижимости, не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим законом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Суду не представлено доказательств, указывающих на незаконность, недействительность оспариваемой сделки купли-продажи. Сам договор соответствует формальным требованиям, установленным законом, в частности ст. ст. 549, 550, 551, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что исходя из законодательства о градостроительной деятельности, в том числе, проектной документации спорные помещения не относятся к имуществу общего пользования в многоквартирном доме, в кадастре недвижимости они учтены в качестве нежилых помещений, то есть предназначены для самостоятельного использования.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что приказ Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о праве собственности Севастопольского городского совета от ДД.ММ.ГГГГ, Решение Севастопольского городского совета от ДД.ММ.ГГГГ № О внесении изменений в решение Севастопольского городского Совета № от ДД.ММ.ГГГГ «О программе оптимизации структуры коммунального имущества и повышении эффективности его использования на 2011-2014 годы в <адрес>», Распоряжение Севастопольского городского Совета № (в части включения в перечень объектов приватизации подвала МКД по <адрес>), договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между СГС и ЧП «Центральное агентство недвижимости», акт приема-передачи встроенных нежилых помещений с № по № от ДД.ММ.ГГГГ не противоречат требованиям закона или иного правового акта, поэтому, основания для признания их недействительными отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах, оснований для признания оспариваемых сделок недействительными по основаниям, предусмотренным ст. ст. 168 - 169 ГК РФ, признания встроенных нежилых помещений общедомовым имуществом, суд не усматривает, поскольку договоры заключены в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом РФ срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ "О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно Закона Украины о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, действовавшей на момент приобретения ответчиком права собственности, государственная регистрация прав носит открытый характер.

Истцу об использовании спорного помещения в качестве офиса стало известно еще в 2006 году, когда жильцы подъезда № и 3 давали согласие на использование данного помещения ЧП «Центральное агентство недвижимости», проведение ими ремонтных работ в помещении, использовании нежилых помещений под архив с 2007 г.

Суд полагает, что начиная с этого времени, истец не была лишена возможности получить информацию о собственнике данного помещения, однако с иском о защите предполагаемо нарушенного права обратилась в октябре 2019 года, то есть с пропуском срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Встречные требования об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями подлежат удовлетворению частично на основании следующего.

В соответствии с ч.2 ст. 1 ЖК РФ граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Ст. 209 ГК РФ закрепляет за собственником права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Ответчик препятствует истцу в пользовании жилым помещением, что не отрицалось стороной ответчика.

Разрешая спор и удовлетворяя требования истца, суд исходит из того, что истец является сособственником спорного нежилого помещения, не может пользоваться им из-за чинимых ей со стороны ответчика препятствий.

Факт того, что ответчик создает препятствия истцу в пользовании нежилым помещением, нашёл своё подтверждение в ходе рассмотрения дела.

Требования истца по встречному иску об обязанности Крот Е.Д. освободить нежилые помещения удовлетворению не подлежат, поскольку в судебном заседании установлено, что нежилые помещения не используются ответчиком, из заключения эксперта следует, что самостоятельное использование указанных помещений в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, не осуществляется.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Крот Е.Д. к Третьяк А.А. о признании недействительными документы государственных органов послужившие основанием возникновения и перехода права собственности на встроенное нежилое помещение, признании отсутствующим право собственности, признании имущества общедомовым отказать.

Встречное исковое заявление Третьяк А.А. к Крот Е.Д. об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями удовлетворить частично.

Обязать Крот Е.Д. не чинить Третьяк А.А. препятствие в пользовании нежилыми помещениями с 1-2 по 1-8 расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский ФИО6 суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Севастополя. Решение в окончательной форме составлено 7 октября 2020 года.

Судья Ленинского районного

суда города Севастополя                                                                С.В. Калганова