Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-273/2015 (2-2997/2014;) ~ М-3062/2014 от 16.12.2014

Дело № 2-273/2015 Резолютивная часть решения объявлена судом в судебном заседании 24 февраля 2015 года Мотивированное решение суда изготовлено 27 февраля 2015 года

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

24 февраля 2015 года г.Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Марьева А.Г.,

при секретаре судебного заседания Ляба Ю.А.,

с участием:

представителя истца Вельц Н.В., по доверенности – Гулого М.М., действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ года,

представителя ответчика администрации муниципального образования г.Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, по доверенности – Гоголевой М.В.,

рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по исковому заявлению Вельц Н.В. к Администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о признании незаконными действий Администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, выразившиеся в отказе рассмотрения по существу заявление Вельц Н.В., обязании Администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края заключить с Вельц Н.В. договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, для продолжения индивидуального жилищного строительства,

установил:

Вельц Н.В. обратилась в Шпаковский районный суд с заявлением к Администрации г. Михайловска об оспаривании действий органа местного самоуправления и понуждении заключить договор.

В обоснование искового заявления истец указал, что Вельц Н.В. на праве аренды владела земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, для индивидуального жилищного строительства.

Право аренды Вельц Н.В. возникло после замены лиц в обязательстве - в силу договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному администрацией МО г.Михайловска с К.Н.И.., на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Вельц Н.В. обратилась в администрацию МО г.Михайловска с заявлением о продлении действия договора аренды земельного участка; ДД.ММ.ГГГГ Вельц Н.В. получено письмо, датированное ДД.ММ.ГГГГ №, из которого следует, что в продлении срока договора аренды ей отказано (далее — Отказ).

Отказ является незаконным и необоснованным по следующим основаниям. Статьей 12 федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» установлено, что письменные обращения граждан подлежат рассмотрению с течение 30 суток с даты регистрации обращения.

Заявление Вельц Н.В. должно было быть рассмотрено в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако Отказ датирован лишь ДД.ММ.ГГГГ года, то есть с нарушением срока, установленного федеральным законодательством.

Пунктом 3 статьи 12 Федерального закона от 02 мая 2006 года № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» установлено право заявителя на получение ответа по существу его обращения.

Пунктом 4 части 1 статьи 10 Федерального закона от 02 мая 2006 года № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» установлена обязанность государственного или муниципального органа дать ответ заявителю по существу его обращения.

Вельц Н.В. обратилась в администрацию МО г. Михайловск с заявлением о пролонгации договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

Отказ в пролонгации договора аренды мотивирован тем, что на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, объект недвижимости отсутствует и регистрации права собственности на него не имеется, в связи с чем у Вельц Н.В. отсутствует преимущественное право на заключение договора.

Однако данный довод не основан на Законе, и не является основанием для отказа Вельц Н.В. в заключении договора.

Отсутствие оснований для заключения договора в преимущественном порядке не означает отсутствия оснований для заключения договора в общем порядке.

В тоже время имеются основания для заключения с Вельц Н.В. договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> на новый срок.

Согласно договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года, Вельц Н.В. являлась арендатором данного земельного участка.

Согласно ст. 261 ГК РФ, арендатор при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно ч. 3 ст. 22 ЗК РФ, по истечении срока аренды земельного участка его арендатор при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Согласно ч. 2 ст. 22 ЗК РФ, собственник земельного участка вправе передать его в аренду на условиях, установленных гражданским законодательством.

В отсутствии иных претендентов на земельный участок, договор аренды подлежит заключению на общих основаниях.

ДД.ММ.ГГГГ Вельц Н.В. обратилась с заявлением о пролонгации действия договора аренды. Таким образом, собственник земельного участка — администрация МО г. Михайловск — получила оферту на заключение договора.

ДД.ММ.ГГГГ администрация МО г. Михайловска в заключении договора аренды земельного участка отказала по основаниям, не указанным в Законе. Обстоятельств, препятствующих заключению договора на новый срок, нет. В настоящее время, по истечении срока действия договора, Вельц Н.В. продолжает пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, что, в соответствии с ч. 3 ст. 621 ГК РФ, свидетельствует о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок.

Однако в письменной форме договор аренды земельного участка на новый срок не заключен.

Поскольку действие договора аренды земельного участка фактически возобновлено; обстоятельств, влекущих изъятие земельного участка у Вельц Н.В., нет. Отказ в заключении договора на новый срок не основан на требованиях Закона; следовательно, у Администрации МО г. Михайловск имеется обязанность заключить такой договор.

Однако от заключения в письменной форме договора аренды земельного участка на новый срок администрация г. Михайловска уклоняется.

Статьей 254 ГПК РФ установлено, что гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы.

В соответствии со ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина, созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод.

Заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акта и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Действия администрации МО г. Михайловска, выразившиеся в отказе в удовлетворении заявления Вельц Н.В. и в уклонении от заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в аренду на новый срок для продолжения строительства, являются незаконными, и причиняют ущерб правам и законным интересам Вельц Н.В. в сфере индивидуального жилищного строительства.

Незаконные действия в отношении Вельц Н.В. допущены лицом, имеющим обязанность рассмотреть её заявление, и распорядиться принадлежащим муниципальным имуществом, то есть администрацией МО г. Михайловск.

Согласно ст. 445 ГК РФ сторона, уклоняющаяся от заключения обязательного договора, может быть понуждена к его заключению в судебном порядке.

Настоящий иск предъявляется месту нахождения ответчика в Шпаковский районный суд.

Истцом заявлено требование о признании действия органов местного самоуправления незаконными и о понуждении заключить договор.

На основании изложенного, истец просит суд: действия администрации МО
г. Михайловск, выразившееся в отказе рассмотрения по существу заявления Вельц Н.В. от ДД.ММ.ГГГГ признать незаконными; обязать администрацию МО г. Михайловск заключить с Вельц Н.В. договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, для продолжения индивидуального жилищного строительства.

В ходе судебного заседания представитель истца Гулый М.М. заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, ДД.ММ.ГГГГ представил суду письменные пояснения к исковым требованиям, согласно которым Вельц Н.В. на праве аренды владела земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, для индивидуального жилищного строительства.

Договор аренды № спорного земельного участка был заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть до вступления в силу Земельного Кодекса РФ.

ДД.ММ.ГГГГ Вельц Н.В. обратилась в администрацию МО г. Михайловска с заявлением о продлении действия договора аренды земельного участка; ДД.ММ.ГГГГ Вельц Н.В. получено письмо, датированное ДД.ММ.ГГГГ №, из которого следует, что в продлении срока договора аренды ей отказано (далее — Отказ).

На дату подачи заявления спорный земельный участок находился в законном владении Вельц Н.В.; предметом заявление было продление договора аренды земельного участка.

Как указано в ст. 30.1 Земельного Кодекса РФ, предоставление земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, осуществляется только за плату, и с обязательным проведением торгов в порядке, установленном местными органами самоуправления. Частью 3 указанной статьи предусмотрены действия, проводимые органом местного самоуправления при поступлении заявления гражданина о предоставлении ему земельного участка.

Если орган местного самоуправления посчитал, что заявление Вельц Н.В. касается предоставления ей спорного земельного участка, то он должен был произвести предписанные законом действия — организовать аукцион, или произвести публикацию о возможном предоставлении земельного участка.

Однако никаких действий во исполнение ст. 30.1 ЗК РФ при поступлении заявления Вельц Н.В. орган местного самоуправления не произвел.

Более того, как указано в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 года «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Поскольку помимо Вельц Н.В. на спорный земельный участок никто более не претендовал, и до настоящего времени земельный участок у Вельц Н.В. не изъят, она продолжает пользоваться им, орган местного самоуправления должен был возобновить с нею договор на неопределенный срок.

Однако таких действий орган местного самоуправления не произвел.

Таким образом, при наличии заявления гражданина, на законных правах владеющего земельным участком, о возобновлении договора аренды, орган местного самоуправления ни возобновил договор аренды, ни произвел организацию аукциона (торгов). Не исполнив свою установленную законом обязанность, и уклонившись от подписания с Вельц Н.В. договора аренды на неопределенный срок, орган местного самоуправления нарушает её права и законные интересы, создавая правовую неопределенность в вопросе о владении спорным земельным участком. Указал, что при таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству поступили письменные возражения на исковое заявление, в обоснование которых представитель ответчика указал, что согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как следует из искового заявления, Вельц Н.В. требует заключения с ней договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства. При этом ссылаясь на положения п. 4 ст. 445 ГК РФ, утверждает, что администрация МО г. Михайловска уклоняется от заключения с ней договора аренды.

Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка был заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ г.

На обращение Вельц Н.В., о продлении срока договора аренды был дан письменный ответ за № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в преимущественном порядке о предоставлении в аренду земельного участка.

В администрации муниципального образования города Михайловска сведений об обращении Вельц Н.В. о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, не имеется.

Также истцом не предоставлены документы подтверждающие наличие объектов недвижимости и разрешение на строительство в период действия договора за 10 лет не получала.

Истцом не исполнены условия по договору аренды вышеуказанного земельного участка и имеется задолженность согласно прилагаемым расчетам арендной платы.

Публикация в средствах массовой информации о наличии свободного для предоставления в аренду земельного участка по указанному адресу не размещалась. Соответственно, Комиссией по организации и проведению торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков на территории муниципального образования города Михайловска протокол не составлялся.

Таким образом, действий, предусмотренных ст. 30.1 ЗК РФ для предоставления земельного участка ни истец, ни ответчики не осуществляли и правовых оснований требовать заключения договора аренды земельного участка у истца не имеется.

В связи с тем, что истцом документов, подтверждающих создание на земельном участке по адресу: <адрес>, объекта недвижимости и регистрации прав собственности на него не имеется, правовые основания для предоставления в аренду земельного участка в преимущественном порядке отсутствуют.

Согласно Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью - кв.м., расположенный по адресу <адрес>, данные о правообладателе отсутствуют.

В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135- ФЗ «О защите конкуренции» органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействия), которые приводятся или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ссылка на положения ст. 445 ГК РФ также необоснованна, поскольку если истец считает, что у него имеется право на заключение договора аренды, но ответчики уклоняются от его заключения, необходимо соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

В этой связи исковое заявление должно быть оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора в соответствии со ст. 222 ГПК РФ.

Учитывая изложенное, представитель ответчика просит суд в удовлетворении требований Вельц Н.В. отказать полностью.

В ходе судебного заседания представитель ответчика по доверенности Гоголева М.В. заявленные требования не признала, просила суд отказать в их удовлетворении в полном объеме.

Истец Вельц Н.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания гражданского дела извещена надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется соответствующая расписка, в связи с чем суд полагает возможным рассмотрение гражданского дела в отсутствие истца.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу, об отказе в удовлетворении заявленных требований истца по следующим основаниям.

Так же суд обращает внимание, что на момент подачи искового заявления обязанность арендатора по оплате арендной платы не исполнялась надлежащим образом, в силу чего перед арендодателем образовалась задолженность.

Задолженность на основании чека-ордера согласно справке о задолженности по арендной плате № от ДД.ММ.ГГГГ выданной администрацией МО <адрес> в ходе судебного разбирательства погашена.

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № истцу в ответ на заявление было отказано в пролонгации договора аренды, что расценивается судом как выполнение досудебного порядка урегулирования спора в силу чего заявление ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения со ссылкой на ст. 222 ГПК РФ признается судом не обоснованным.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО г. Михайловска и К.Н.И. был заключен договор аренды земельного участка № для индивидуального жилищного строительства предметом которого является земельный участок расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ К.Н.И. уступила принадлежащие ей права по указанному договору Вельц Н.В.

В силу указанного дополнительного соглашения обязательства по договору с арендатором Вельц Н.В. продлены на срок до ДД.ММ.ГГГГ года.

Из п.п. 1.1. договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью - кв.м, из земель поселений с кадастровым номером
№, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства.

Согласно письму администрации МО г. Михайловска в адрес Вельц Н.В.
№ от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с положением ЗК РФ.

В связи с тем, что документов, подтверждающих создание на земельном участке по адресу: <адрес>, объекта недвижимости и регистрации прав собственности на него не имеется, правовые основания для предоставления Вельц Н.В. в аренду земельного участка в преимущественном порядке отсутствуют.

В силу постановления Президиума Ставропольского краевого суда от 24 июля 2014 г. N 44г-249/14 обязательным условием пролонгации договора являются освоение земельного участка в соответствии с целью, для достижения которой он предоставлен и выражением арендатора волеизъявления на заключение договора путем подачи заявления в орган местного самоуправления.

Истцом в ходе судебного разбирательства суду не представлено документов подтверждающих наличие объектов недвижимости, так же суд обращает внимание, что разрешение на строительство в период действия договора истцом не получалось.

Текст ч. 1 ст. 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В связи с чем суд считает, что истцом не исполнены условия по договору аренды вышеуказанного земельного участка.

Кроме того, суд обращает внимание, что дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ принято участниками договора ДД.ММ.ГГГГ года.

Из содержания п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Необходимо отметить, что предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства осуществляется в соответствии со ст. 30.1 Земельного кодекса РФ в следующем порядке:

- обращение гражданина с заявлением о предоставлении земельного участка;

- публикация органом местного самоуправления, уполномоченным распоряжаться земельными участками, в средствах массовой информации сообщения о наличии свободного земельного участка или принятие решения о предоставлении участка в собственность или аренду на торгах;

- в случае публикации сообщения о наличии свободного участка в течение месяца осуществляется прием заявок от любых граждан;

- по результатам приема заявок, если заявок от иных лиц, кроме заявителя, не поступило, то земельный участок предоставляется в аренду этому гражданину, если поступили заявки от иных лиц, то земельный участок предоставляется в аренду по результатам проведения торгов.

Так же суд обращает внимание, истца на тот факт, что предоставление земельного участка в аренду согласно действующему законодательству является правом арендатора, а не обязанностью.

Кроме того как следует из материалов дела и пояснений участников судебного разбирательства в администрацию муниципального образования города Михайловска сведений об обращении Вельц Н.В. о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, не имеется, в силу чего, даже при наличии волеизъявления арендатора, указанный договор не может быть заключен, в том числе на общих условиях.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Вельц Н.В. к Администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о признании незаконными действий Администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, выразившиеся в отказе рассмотрения по существу заявление Вельц Н.В., обязании Администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края заключить с Вельц Н.В. договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, для продолжения индивидуального жилищного строительства, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья подпись Марьев А.Г.

«КОПИЯ ВЕРНА»

Судья _____________А.Г. Марьев

Секретарь судебного заседания

__________________Ю.А.Ляба

«____»______________ 2015 года

Подлинный документ хранится в материалах дела № 2-_____/20__

Шпаковского районного суда <адрес>