Решение по делу № 3а-1062/2020 от 18.09.2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 марта 2020 года г. Москва

Московский городской суд в составе

судьи Лебедевой И.Е.,

при секретаре Самохиной А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1062/2020 по административному исковому заявлению АО «Корпорация «Родис», ООО «Северный цвет», ООО «Донского,1», *, *, * об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий

УСТАНОВИЛ:

Административные истцы АО «Корпорация «Родис», ООО «Северный цвет», ООО «Савватия», ООО «Донского,1», *, *, * обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просили по состоянию на 01.01.2018 год установить кадастровую стоимость в размере рыночной в отношении следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: *: с кадастровым номером *; с кадастровым номером *; с кадастровым номером *; с кадастровым номером *; с кадастровым номером *; с кадастровым номером *; с кадастровым номером *; с кадастровым номером *; с кадастровым номером *.

В обоснование требований истцы указали на то, что являются собственниками нежилых помещений, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данных объектов недвижимости их рыночной стоимости, нарушает права истцов, как плательщиков налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов.

В подтверждение своих требований истцами представлены отчеты об оценке рыночной стоимости.

Представитель административных истцов АО «Корпорация «Родис», ООО «Савватия», ООО «Северный цвет», ООО «Донского,1», *, *, *, действующий на основании доверенности * в судебном заседании поддержал первоначально заявленные требования.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы * с требованиями административного истца не согласился, просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Заинтересованные лица *, * в заседание суда не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не просил.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что нежилое помещение с кадастровым номером *; нежилое помещение с кадастровым номером *; принадлежат *; нежилое помещение с кадастровым номером * принадлежит *; нежилое помещение с кадастровым номером *, нежилое помещение с кадастровым номером * принадлежат ООО «Савватия» ; нежилое помещение с кадастровым номером * принадлежит ООО «Северный цвет»; нежилое помещение с кадастровым номером * принадлежит ЗАО «Корпорация «Родис»; нежилое помещение с кадастровым номером * принадлежит ООО «Донского,1»; нежилое помещение с кадастровым номером * принадлежит *.

Также до 14.05.2019 года нежилое помещение с кадастровым номером * принадлежало *; нежилые помещения с кадастровыми номерами * и * до 15.05.2019 года принадлежали *.

В отношении указанного недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года установлена кадастровая стоимость.

Административные истцы, юридические лица, в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций», административные истцы, физические лица в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона г. Москвы от 19.11.2014 N 51 "О налоге на имущество физических лиц" являются плательщиками налога на имущество и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административных истцов, как плательщиков налога за периоды владения вышеуказанными объектами недвижимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Пользуясь предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административные истцы обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объекта недвижимости отчеты ООО «Независимая оценка».

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Экспертно-правое бюро».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчеты об оценке рыночной стоимости, представленные административными истцами, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 130 293 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 140 714 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 81 078 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 132 801 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 122 632 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 76 201 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 111 194 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 448 270 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 88 329 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленные истцами отчеты об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных ООО «Независимая оценка» и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Вместе с тем, как следует из заключения, экспертом производился анализ на наличие НДС в ценах объектов-аналогов, при этом рыночная стоимость определялась без учета НДС (лист 42, 81 заключения эксперта).

Впоследствии экспертом Семизаровым А.Е. предоставлено дополнительное пояснение к заключению, согласно которому рыночная стоимость объектов оценки без их анализа на величину НДС по состоянию на 1 января 2018 года в отношении нежилого помещения * определена экспертом в размере 139 617 000 рублей; в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 149 828 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 89 009 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 141 671 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 130 959 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 81 596 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 119 223 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере 472 646 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * определена экспертом в размере  94 563 000 рублей.

Не соглашаясь с выводами судебной экспертизы, ответчик ДГИ г. Москвы указывает на то, что экспертом ошибочно применена корректировка на этаж объектов-аналогов 1,3,4, которые имеют подвалы без окон, а не цоколь, также в экспертизе отсутствует информация о фактическом использовании площадей объектов.

Данные доводы, по мнению административного ответчика, свидетельствуют о недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости объектов оценки и являются основанием для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Вместе с тем, суд не находит оснований для проведения по делу повторной оценочной экспертизы, в связи со следующим.

Так, согласно п.11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Данные о наличии в объектах аналогах №1,3,4 цокольного этажа получены экспертом из текстов объявлений, приведенных в экспертизе, в связи с чем, экспертом правомерно использована данная информация.

Поскольку в стандартах оценки прямо указано на необходимость использования соответствующего рынку годового дохода, а не фактического дохода собственника объекта оценки, диапазон ставок арендной платы был определен экспертом на основании анализа рынка.

Доказательства, свидетельствующие, что рыночная стоимость объектов оценки не соответствует рынку, ответчиком не предоставлены.

Анализируя отчеты об оценке, предоставленные истцами, заключение эксперта Семизарова А.Е. и предоставленный им расчет рыночной стоимости объектов оценки без анализа на величину НДС, суд приходит к следующему выводу.

Для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Итоговая величина стоимости в пункте 6 ФСО N 1 определена как стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)).

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 154 НК РФ предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку в отчетах предоставленных истцами рыночная стоимость объектов оценки определена без учета НДС, данные отчеты не могут быть приняты в качестве доказательства рыночной стоимости по выше изложенным основаниям.

В названной ситуации суд приходит к выводу, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых нежилых помещений наиболее правильно сделано экспертом при определении рыночной стоимости без анализа на величину НДС и полагает возможным положить в основу решения об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений расчет, выполненный экспертом в дополнительных пояснениях, установив по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого помещения, кадастровый номер * в размере 139 617 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 149 828 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере 89 009 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере 141 671 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере 130 959 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере 81 596 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере 119 223 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере 472 646 000 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере  94 563 000 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд  16.09.2019 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Установить по состоянию на 01.01.2018 год кадастровую стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: *

с кадастровым номером *, площадью 1 409,4 кв.м. в размере  139 617 000 ( сто тридцать девять миллионов шестьсот семнадцать тысяч) рублей;

с кадастровым номером * площадью 1955 кв.м в размере  149 828 000 (сто сорок девять миллионов восемьсот двадцать восемь тысяч) рублей;

с кадастровым номером * площадью 920 кв.м в размере  87 009 000 (восемьдесят семь миллионов девять тысяч) рублей;

с кадастровым номером * площадью 1 755,5 кв.м в размере  141 671 000 (сто сорок один миллион шестьсот семьдесят одна тысяча ) рублей;

с кадастровым номером * площадью 1 590,7 кв.м в размере  130 959 000 (сто тридцать миллионов девятьсот пятьдесят девять тысяч) рублей;

с кадастровым номером * площадью 962,8 кв.м в размере 81 596 000 (восемьдесят один миллион пятьсот девяносто шесть тысяч) рублей;

с кадастровым номером * площадью 1 195,7 кв.м в размере  119 223 000 (сто девятнадцать миллионов двести двадцать три тысячи) рублей;

с кадастровым номером * площадью 7090,8 кв.м в размере  472 646 000 (четыреста семьдесят два миллиона шестьсот сорок шесть тысяч) рублей;

с кадастровым номером * площадью 1092,5 кв.м в размере  94 563 000 (девяносто четыре миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи) рублей;

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 16 сентября 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, действуют до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лебедева И.Е.

2