Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-232/2021 (2-3018/2020;) ~ М-1851/2020 от 16.03.2020

Производство№ 2-232/2021 (2-3018/2020;)

УИД 28RS0004-01-2020-002563-98

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

12 февраля 2021 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе: председательствующего судьи Горбаконенко А.В.,

при секретаре Толостобовой А.В.,

с участием представителя истца,третьего лица ТСЖ «Инвестор 2»Калининой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Кухаренко С. Н. к Арутюнян Н. А. о признании отсутствующим права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Благовещенский городской суд с исковым заявлением, в обоснование указав, что является собственником квартиры ***в многоквартирном жилом доме по ул. ***.

10 марта 2020 года на сайте агентства недвижимости «Этажи» было размещено объявление о продаже складского помещения общей площадью 355 кв.м., расположенного по адресу: ***, 11 этаж (технический этаж).

С 2010 года данное помещение принадлежит Арутюнян Н. А. на основании договора купли продажи от 05.10.2010 года, что подтверждается записью в ЕГРН. Однако, с момента приобретения данного помещения ответчик никогда им не пользовался. Ключи от помещения находятся в ТСЖ «Инвестор-2», поскольку данное помещение является техническим и используется для обслуживания квартир в МКД. В нем расположены инженерные коммуникации многоквартирного жилого дома.

Поскольку данное помещение используется собственниками МКД, оно является общей долевой собственностью всех собственников многоквартирного жилого дома и использовалась по прямому назначению для обслуживания квартир.

Просит суд:

- признать отсутствующим право собственности Арутюнян Н. А. на нежилое помещение общей площадью 355,6 кв.м., расположенное на 11 этаже многоквартирного жилого дома по ул. ***, с КН ***.

- признать за собственниками квартир право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме - помещение общей площадью 355,6 кв.м., расположенное на 11 этаже многоквартирного жилого дома по ул. ***, с КН ***.

- взыскать с Арутюнян Н. А. расходы по оплате госпошлины;

В судебном заседании представитель истца, третьего лица ТСЖ «Инвестор 2» настаивал на удовлетворении требований, привел доводы, аналогичные указанным в исковом заявлении, дополнительно указав, что спорное помещение - это собственность жильцов МКД. Экспертиза установила, что это помещение является частью крыши и не приспособлено под нежилое помещение. Ответчик им не пользовался и не оплачивал техническое обслуживание.

Считает срок исковой давности не пропущенным, поскольку требование истца является негаторным, по существу направленным на истребование принадлежащего истцу имущества из чужого незаконного владения.

Ответчик Арутюнян Н.А. в судебное заседание не явилась, представила суду письменные возражения, с исковыми требованиями не согласилась. В обосновании своей позиции указала, что является добросовестным и законным приобретателем нежилого помещения по адресу: ул. *** с 05 октября 2010 года, что подтверждается записью в Едином Государственном Реестре Недвижимости. Право собственности на данную недвижимость возникло вследствие приобретения у компании застройщика в 1998 году первым собственником помещения Тонковид А.А., что также не нарушает права истца и собственников МДК.

Согласно техническому паспорту помещения и присвоения ему отдельного кадастрового номера №***, компанией-застройщиком это помещение было выделено как отдельное, как и множество других нежилых помещений в доме по ул. ***, находящихся в частном владении на техническом втором этаже, а также подвальных помещений. В соответствии со статьёй 196 Гражданского кодекса РФ «Общий срок исковой давности устанавливается в три года». Требования истца предъявлены с истечением срока давности. В силу части 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Поскольку иск предъявлен истцом только 16 марта 2020 года, трехлетний срок исковой давности истек.

Истец, третьи лица извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Суд, руководствуясь чч.3,5 ст. 167 ГПК РФ, определил: рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ также установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года № 489-0-0, из части 1 статьи 36Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение в доме, не являющееся частями квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п. 4).

Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом (п. 24).

Таким образом, суду следует установить, обладает ли спорное помещение признаками, характерными для общего имущества в многоквартирном доме, было ли спорное помещение спроектировано или сформировано в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования, обеспечен ли свободный доступ к инженерным коммуникациям в спорном помещении.

Из материалов дела усматривается, что спор между сторонами возник по поводу признания отсутствующим права собственности ответчика на объект недвижимости – нежилого помещения общей площадью 355 кв.м., расположенного по адресу: ***, с КН ***.

Истец является собственником квартиры *** в многоквартирном жилом доме по ул. ***.

27 апреля 2010 года между Тонковид А.А. (продавец) - с одной стороны и Акимова Е.В.(покупатель) - с другой, заключили договор купли-продажи нежилого помещения в чердачном этаже жилого дома, общей площадью 355,6 кв.м, этаж 11, с кадастровым номером ***, по адресу: ***.Указанное нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности, на основании договора на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома в квартале 53, г. Благовещенск от 22.08.2001 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 20.01.2004 года № 28 АА 070131.

То есть изначально спорное помещение было приобретено Тонковид А.А. по договору долевого участия в строительстве данного дома от 22 августа 2001 года.

По данным технического паспорта 2003 года спорное помещение является чердачным техническим этажом, год постройки 1995-1998.

05 октября 2010 года между Акимовой Е.В. (продавец) - с одной стороны и Арутюнян Н.А. (покупатель) - с другой, заключили договор, согласно п. 1 которого продавец продал, а покупатель купил в собственность нежилое помещение в чердачном этаже жилого дома, общей площадью 355,6 кв.м, этаж 11, назначение: нежилое помещение, с кадастровым (условным) номером ***, по адресу: ***. Переход права прошел государственную регистрацию.

Таким образом, в ЕГРН спорное имущество отнесено к категории предназначенного для самостоятельного использования.

10 марта 2020 года на сайте агентства недвижимости «Этажи» размещено объявление о продаже складского помещения общей площадью 355 кв.м., расположенное по адресу: ***, 11 этаж (технический этаж).

Истец считает, что поскольку данное помещение является техническим и используется для обслуживания квартир в МКД, в нем расположены инженерные коммуникации многоквартирного жилого дома, оно является общей долевой собственностью всех собственников многоквартирного жилого дома и должно использоваться по прямому назначению для обслуживания квартир. С момента приобретения данного помещения ответчик им не пользовался, ключи от помещения находятся в ТСЖ «Инвестор-2»,

По ходатайству представителя истца по делу проведена строительно-техническая экспертиза ПО «СтройПроект».Из заключения эксперта от 22.09.2020 года следует, что помещение общей площадью 355,6 кв.м, расположенное на 11 этаже многоквартирного жилого дома по ул. *** г. Благовещенска с КН *** использовать как нежилое помещение невозможно, так как указанное помещение относится к помещениям общего пользования и входит в состав общего имущества МКД.

Экспертом указано, что изучена проектная документация, в соответствии с которой на 11 этаже МКД был запроектирован технический этаж, предназначавшийся для коммуникационного обслуживания жилых помещений (квартир) 4 подъезда, в котором имеется: система вытяжной естественной вентиляции, верхняя разводка системы отопления, трубопровод вентиляции системы бытовой канализации, трубопроводы ливневого водостока с крыши здания.

Заключение эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, не принимается судом, в качестве допустимого доказательства по делу.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано 8 п. 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли они для обслуживания, использования и доступа в более чем одно помещение в данном доме, связано ли с указанным домом функциональным назначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Так, через помещение ответчика проходят только трубопроводы разных систем дома, только из-за наличия которых эксперт пришел к указанному им выводу, и к которым жильцы дома и управляющая компания имеют свободный доступ.

Однако также суд учитывает то, что на момент принятия дома в эксплуатацию, спорное нежилое помещение не входило в общее имущество многоквартирного дома, после регистрации права собственности на это нежилое помещение как на отдельный объект недвижимого имущества за Тонковид А.А., которое не было оспорено истицей, собственник имущества вправе был в порядке ст. 209 ГК РФ распоряжаться принадлежащим ему имуществом, а учитывая, что первоначальное право собственности истицей не оспорено, заключенные в последующем сделки не могут быть признаны недействительными.

По сути, исковые требования направлены на включение ранее сформированного самостоятельного объекта права в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, что невозможно, в силу наличия законных и не оспоренных оснований для формирования спорного помещения как самостоятельного объекта права.

Согласно действующему законодательству, для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку такие коммуникации расположены в каждом подвале, на каждой крыше и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, которые уже выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

В ходе рассмотрения дела представитель истца, третьего лица ТСЖ «Инвестор-2» не представили доказательств того, что за весь период владения разными собственниками спорным помещением в процессе эксплуатации данного дома возникала необходимость в принудительном порядке получить доступ к трубопроводам, которые находятся на территории помещения Арутюнян Н.А.

Каких-либо обращений в адрес Арутюнян Н.А. или предыдущих собственников данного помещения (Тонковид А.А., Акимовой Е.В.) от жильцов или управляющей компании с просьбой допустить их на территорию спорного помещения для обслуживания общедомовых сетей, выполнения ремонтных работ или для каких-то иных целей, связанных с эксплуатацией всего многоквартирного дома, в материалы дела также не представлено.

Управляющая компания и собственники дома имеют доступ в спорное помещение, имея ключи от него.

Таким образом, довод истца о том, что спорное помещение является техническим этажом, в котором располагаются сети, к которым необходим доступ управляющей организации многоквартирного для целей обслуживания всего дома, опровергаются имеющимися в деле доказательствами.

Следовательно, на спорное помещение не могло возникнуть право общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, и данное помещение не относится к общему имуществу в многоквартирном доме в соответствии со ст. 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что спорное помещение было предназначено и сформировано для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

По смыслу ст.ст. 2, 11 ГПК РФ судебная защита наращенных прав направлена на восстановление таких прав, то есть целью судебной защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права и, следовательно, избранный способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и должен быть направлен на его восстановление.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

Обращаясь в суд с иском о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика, истец должен доказать, что он обладает правом, которое нарушает именно запись в ЕГРП, и оно не может быть защищено иным, предусмотренным законом способом.

В соответствии со ст. 304 ГПК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В случае, когда собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРИП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишенцем владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальной собственности ответчика на это имущество.

Разрешая настоящий спор, суд принимает во внимание, что стороной ответчика заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для обращения с заявленными требованиями.

Согласно ст. 196, 197 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Согласно п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Судом установлено, что из представленных в материалы дела документов, подтверждающих возникновение права собственности истца на жилое помещение в многоквартирном доме, право собственности на квартиру возникло у Кухаренко С.Н. 04 марта 2009 года.

Таким образом, став собственником помещения в доме, она могла знать о том, что часть помещений крыши не находится в долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, что им владеет Акимова Е.В., а с 05 октября 2010 года Арутюнян Н.А., однако в суд с иском обратилась лишь 16 марта 2019 года. Уважительных причин пропуска срока не представлено.

Содержащиеся в Едином государственном реестре прав сведения являются общедоступными и предоставляются осуществляющим государственную регистрацию прав органом по запросам любых лиц, в связи с чем, действуя разумно и добросовестно, истец имела реальную возможность узнать о регистрации права собственности на спорное помещение за ответчиками.

Поскольку истечение срока исковой давности, то есть срока, в пределах которого предоставляется судебная защита лицу, право которого нарушено, является самостоятельным основанием для отказа в иске, исследование иных обстоятельств дела не может повлиять на характер вынесенного судебного решения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 19 июня 2007 № 452-О-О).

Таким образом, пропуск истцом срока исковой давности, является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать Кухаренко С. Н. в удовлетворении исковых требований к Арутюнян Н. А. о признании отсутствующим ее права собственности на нежилое помещение с КН *** площадью 355,6 кв.м., расположенное на 11 этаже многоквартирного жилого дома по ул. ***, а также признании за собственниками квартир дома по ул. *** права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме – на нежилое помещение с КН *** площадью 355,6 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья А.В. Горбаконенко

Решение в окончательной форме принято 19 февраля 2021 г.