Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2913/2017 ~ М-2594/2017 от 06.10.2017

№ 2-2913/2017 КОПИЯ    

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Пермь 29 ноября 2017 года

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Дружининой О.Г.,

при секретаре Коноваловой Н.А.,

с участием истца Батуева А.Г.,

представителя истца Макаренковой Л.Н., действующей на основании доверенности,

ответчика Кулаковой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Батуева Алексея Германовича к Кулаковой Людмиле Александровне о взыскании денежных средств по договору аренды, расходов на оплату государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

Батуев А.Г. обратился в суд с иском к Кулаковой Л.А. о взыскании денежных средств по договору аренды в виде суммы излишне уплаченного арендного платежа в размере 65 000 рублей и обеспечительного платежа в размере 80 000 рублей, а также расходов по оплате государственной пошлине в размере 4 100 рублей. В обоснование указал, 24.04.2012 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 80 кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес>. В соответствии с п.4.1 договора аренды размер арендной платы установлен в сумме 80 000 рублей в месяц. Дополнительным соглашением от 01.12.2015 года № размер арендной платы был установлен в сумме 65 000 рублей. Пунктом 7.8 договора аренды был установлен обеспечительный взнос в размере 80 000 рублей. Обеспечительный взнос был оплачен при подписании договора. Передача арендных платежей фиксировалась в тетради учета денежных средств. Получение денежных средств подтверждалось подписью арендодателя. В феврале 2016 года истец внес ответчику арендный платеж за март 2016 года в размере 65 000 рублей. В связи с признанием многоквартирного дома по адресу: <адрес> аварийным 26.02.2016 года сотрудниками полиции и МЧС в принудительном порядке произведена эвакуация лиц, находящихся в доме. С 26.02.2016 года истец не может использовать арендуемое им жилое помещение по назначению. Считает, что по объективным причинам с 26.02.2016 года договор аренды нежилого помещения от 24.04.2012 года подлежит расторжению, так как эксплуатация здания в целом запрещена органами исполнительной власти. 01.02.2017 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о расторжении договора и возврате денежных средств в размере 145 000 рублей (80 000 рублей – обеспечительный взнос, 65 000 рублей – арендная плата, уплаченная авансом). Претензия ответчиком получена не была. Просит взыскать указанные денежные средства в соответствии с положениями ч.2 ст.381.1, ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец, представитель истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивали по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Дополнительно истец пояснял, что использовал арендуемое им у ответчика помещение под кафе «<данные изъяты>». После признания жилого дома аварийным и эвакуации жителей дома 26.02.2016 года использование арендуемого помещения, с учетом вида осуществляемой им деятельности по оказанию услуг общественного питания, являлось небезопасным, в связи чем, им было принято решение о закрытии кафе и расторжении договора аренды. 09.03.2016 года из арендуемого помещения им было вывезено имущество. С указанного времени ответчик неоднократно предупреждалась о необходимости возврата денежных средств в виде уплаченной за март 2016 года суммы арендного платежа и суммы обеспечительного взноса. Обеспечительный платеж являлся арендной платой за последний месяц аренды либо компенсацией за причиненный помещению ущерб.

Представитель истца дополнительно поясняла, что фактическое расторжение договора аренды со стороны истца явилось следствием форс-мажора, произошло не по воле истца. Выезд истца из арендуемого помещения подтверждается письменными доказательствами: договором оказания транспортных услуг, расторжением договора оказания услуг по охране, заявлением истца в ИФНС о прекращении деятельности ИП. Обеспечительный платеж являлся арендной платой за последний месяц аренды либо компенсацией за причиненный помещению ущерб.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала по доводам, изложенным в письменных возражениях, приобщенным к материалам дела. Дополнительно поясняла, что о расторжении договора аренды в одностороннем порядке истцом уведомлена не была. Деятельность по оказанию услуг общественного питания не велась истцом с марта 2016 года, но помещение арендатор занимал до апреля 2016 года. В июле 2016 года ответчик сдала помещение под магазин. Обеспечительный платеж являлся арендной платой за последний месяц аренды либо компенсацией за причиненный помещению ущерб. Расторжение договора аренды, заключенного между сторонами, связано с арендой истцом другого помещения для размещения кафе.

Суд, заслушав пояснения истца, представителя истца и ответчика, изучив письменные материалы дела, установил следующее.

24.04.2012 года между Кулаковой Л.А. (арендодатель) и Батуевым А.Г. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 80 кв.м (посадочная площадь 42, 3 кв.м) на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию, в порядке и на условиях предусмотренных настоящим договором. Использование арендуемого помещения возможно для целей размещения кафе (п.1.1 договора аренды).

В соответствии с п.2.1 договора аренды срок аренды помещения установлен с 01.06.2012 года по 30.04.2013 года. По окончании срока арендатор обязан сдать помещение арендодателю по акту. Арендатор обладает преимущественным правом заключения договора аренды помещения на новый срок.

На основании п.2.2 договор аренды может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон и по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ, а также невыполнением арендатором условий договора.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке арендодателем в случае невыполнения по вине арендатора обязательств по оплате арендных платежей с просрочкой более 1 месяца, что не освобождает арендатора от обязанности погасить задолженность (п.2.3 договора аренды).

В соответствии с п.2.4 договор аренды может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке арендатором при условии письменного уведомления арендодателя за 1 месяц до даты расторжения.

В силу п.2.5 договор аренды может быть расторгнут по требованию арендатора в случае, если арендуемое помещение окажется в состоянии непригодном для использования не по вине арендатора.

Пунктом 3.11.8 договора аренды предусмотрено, что по окончании срока действия настоящего договора либо при расторжении договора на основании предусмотренным законодательством и (или) настоящим договором, арендатор обязан сдать арендуемое помещение арендодателю в надлежащем состоянии с учетом нормального износа в 1-дневный срок с момента окончания действия настоящего договора либо с момента досрочного расторжения договора.

Сумма ежемесячной арендной платы составляет 80 000 рублей за каждый месяц (п.4.2 договора аренды).

Арендная плата уплачивается арендатором раз в месяц, не позднее 10 числа, начиная с первого месяца действия договора аренды в полном объеме за текущий месяц (п.4.4 договора аренды).

Согласно п.4.7 договора аренды не позднее 10 дней с даты заключения договора аренды арендатор перечисляет обеспечительный взнос в размере арендной платы за один месяц аренды за арендуемое помещение.

Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательства полностью или частично, не могла не предвидеть, ни представить разумными методами.

Обеспечительный взнос в размере 80 000 рублей внесен истцом ответчику при заключении договора аренды, что подтверждается п.7.8 договора аренды (л.д.5-9).

Согласно п.1.1 дополнительного соглашения от 24.04.2013 года №, заключенного между Кулаковой Л.А. (арендодатель) и Батуевым А.Г. (арендатор), договор аренды пролонгируется на период с 24.04.2013 года по 01.06.2014 года на тех же условиях.

В соответствии с п.1.2 дополнительного соглашения от 24.04.2013 года №, заключенного между Кулаковой Л.А. (арендодатель) и Батуевым А.Г. (арендатор), по окончании договора аренды при отсутствии письменного уведомления о расторжении договора настоящий договор автоматически пролонгируется на следующий год (л.д.10).

Пунктом 1 дополнительного соглашения от 01.12.2015 года №, заключенного между Кулаковой Л.А. (арендодатель) и Батуевым А.Г. (арендатор), стороны изложили п.4.5 договора аренды в следующей редакции: «сумма ежемесячной арендной платы составляет 65 000 рублей за каждый календарный месяц, в т.ч. оплата коммунальных услуг (водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения)» (л.д.11).

Согласно акту приема-передачи, заключенному между Кулаковой Л.А. (арендодатель) и Батуевым А.Г. (арендатор), без указания даты, арендатор передал, а арендодатель, в связи с расторжением договора аренды, принял нежилое помещение общей площадью 80 кв.м (посадочная площадь 42, 3 кв.м) на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес>. Арендодатель претензий по техническому состоянию переданного помещения не имеет. Акт подписан арендодателем Кулаковой Л.А. Арендатором Батуевым А.Г. акт не подписан (л.д.12).

Жилой дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, что следует из заключения Межведомственной комиссии от 21.08.2014 года (л.д.19).

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации <адрес> от 09.10.2014 года № собственникам жилых помещений в доме по адресу: <адрес>, предписано освободить занимаемые жилые помещения в течение шести месяцев с момента получения уведомления, а также снести аварийный дом в течение шести месяцев с момента получения уведомления (л.д.15).

Решением комиссии по предупреждению, ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности от 26.02.2016 года №, на администрацию <адрес> возложена обязанность по отселению жителей дома по адресу: <адрес>, в маневренный фонд с 18:00 26.02.2016 года (л.д.20-22).

Постановлением администрации <адрес> от 26.02.2016 года №, на основании протокола заседания комиссии по предупреждению, ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности от 26.02.2016 года №, в связи с угрозой возникновения чрезвычайной ситуации в результате аварийной ситуации в жилом многоквартирном пятиэтажном доме по <адрес> с 18:00 26.02.2016 года и до особого распоряжения введен режим повышенной готовности для органов управления и сил районного звена территориальной подсистемы Единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций <адрес>. Границами зоны возможной чрезвычайной ситуации определена территория нахождения жилого дома по <адрес> (л.д.16-18).

Внесение Батуевым А.Г. арендных платежей по договору аренды подтверждается записями тетради учета внесения денежных средств (л.д.23-30) и не опровергалось ответчиком в судебном заседании.

За март 2016 года истцом уплачено ответчику 65 000 рублей в качестве платежа по договору аренды. 01.02.2017 года истцом в адрес ответчика направлена претензия о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения от 24.04.2012 года и возврате уплаченной денежной суммы в размере 65 000 рублей в срок до 06.02.2017 года (л.д.13-14). Сведений о получении ответчиком претензии не предоставлено.

Согласно п.1 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (п.3 ст.425 ГК РФ).

В силу п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст.609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В силу положений п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст.620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Судом установлено, что 24.04.2014 года между сторонами заключен договор аренды помещения, который продлялся сторонами фактическими действиями, с учетом условий дополнительного соглашения с 01.06.2015 года каждый год на срок один год.

То есть договорные обязательства между сторонами действовали до 01.06.2016 года.

В период действия договора аренды жилой дом, в котором располагалось арендуемое истцом жилое помещение, был признан аварийным (21.08.2014 года), на жильцов дома возложена обязанность по освобождению жилых помещений (26.02.2016 года).

Со слов истца в судебном заседании указанные обстоятельства явились основанием для освобождения им 09.03.2016 года арендуемого помещения, используемого под предприятие общественного питания, с целью недопущения причинения вреда неопределенному кругу лиц.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, может быть отнесено физическое состояние объекта аренды, препятствующее его использованию по назначению.

С учетом приведенных положений закона невозможность использования арендуемого помещения по назначению является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что определяющее значение для разрешения заявленных истцом требований о взыскании денежных средств уплаченных им в качестве арендной платы, имеет не то, использовалось или нет помещение арендатором после 26.02.2016 года, а соблюдены ли были установленные законом и договором аренды положения о досрочном расторжении договора аренды.

Условия досрочного расторжения договора аренды согласованы сторонами в разделе 2 договора аренды, предусматривающего досрочное расторжение договора арендатором при условии письменного уведомления арендодателя за 1 месяц до даты расторжения (п.2.4), а также расторжение по требованию арендатора в случае, если арендуемое помещение окажется в состоянии непригодном для использования не по вине арендатора (п.2.5). Договором аренды предусмотрена также обязанность сдачи помещения арендатором арендодателю (п.3.11.8).

Вместе с тем, требований о расторжении договора аренды до истечения срока его действия истец к ответчику не заявлял, договор аренды прекратил свое действие в срок, оговоренный договором аренды с учетом дополнительного соглашения к нему от 24.04.2013 года №, то есть 01.06.2016 года.

Кроме того, фактическое освобождение арендатором арендуемого жилого помещения 09.03.2016 года не подтверждено предоставлением надлежащих доказательств.

Направление Батуевым А.Г. в ООО «АБ «<данные изъяты>» заявления о расторжении договора на оказание охранных услуг арендуемого жилого помещения, оказание Батуеву А.Г. 09.03.2016 года транспортных услуг по адресу: <адрес>, прекращение Батуевым А.Г. деятельности индивидуального предпринимателя в марте 2016 года, состоявшееся расторжение договора аренды не подтверждает, поскольку порядок уведомления стороны о расторжении договора аренды истцом нарушен. Письменных документов о расторжении договора аренды 09.03.2016 года между сторонами не составлялось, акт приема-передачи имущества надлежащим образом не оформлялся, факт передачи ключей от помещения арендатором арендодателю в заявленный срок не подтвержден. Претензия ответчику о признании договора аренды расторгнутым и возврате уплаченных арендных платежей и обеспечительного взноса, направлена истцом ответчику только 01.02.2017 года.

Договорные обязательства должны были исполняться до передачи арендуемого помещения арендодателю либо, как минимум, до направления и получения претензии о расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 65 000 рублей, уплаченных в качестве арендной платы по договору за март 2016 года, не имеется.

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что удержание ответчиком суммы обеспечительного платежа в размере 80 000 рублей нельзя признать законным.

Согласно п.1 ст.381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п.2 ст.381.1 ГК РФ).

В силу п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из объяснений сторон в судебном заседании следует, что обеспечительный взнос являлся платой за аренду помещения за последний месяц действия договора аренды либо за порчу арендованного имущества. В судебном заседании ответчик поясняла, что ключи от арендуемого жилого помещения были ею получены в апреле 2016 года. Платеж в размере 65 000 рублей за аренду имущества за март 2016 года истцом был внесен. Порча арендуемого имущества ответчиком не доказана.

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере 80 000 рублей, уплаченных в качестве обеспечительного взноса по договору аренды от 24.04.2012 года.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно чеку-ордеру от 17.08.2017 года Батуевым А.Г. при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 4 100 рублей (л.д.2).

С учетом частичного удовлетворения заявленных истцом требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 600 рублей, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Батуева Алексея Германовича к Кулаковой Людмиле Александровне о взыскании денежных средств по договору аренды, расходов на оплату государственной пошлины - удовлетворить частично.

Взыскать с Кулаковой Людмилы Николаевны в пользу Батуева Алексея Германовича денежные средства в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей, уплаченных в качестве обеспечительного взноса по договору аренды от 24.04.2012 года; расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 600 (две тысячи шестьсот) рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья подпись Дружинина О.Г.

Копия верна. Судья Дружинина О.Г.

Мотивированное решение изготовлено 04.12.2017 года.

Судья Дружинина О.Г.