Решение по делу № 2-3941/2013 ~ М-3501/2013 от 05.08.2013

Дело № Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15.11.2013 г. г. Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Рабдановой Г.Г., при секретаре Батомункуевой Д.А., с участием представителей истца Дондуковой Д.Б., Дамдинова А.Д., представителей ответчиков Кушнер А.А., Дашидондокова Ц.Д., Лабарова Б.Б., Морозова А.В., Ермолаевой З.А., ответчиков Касатиковой Т.В., Харзеевой З.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Марковой М.Г. к собственникам помещений о признании решения внеочередного общего собрания собственников КТК «GALAXY» от 25.06.2013 г. недействительным в части выбора способа правления – управляющая организация, выбора управляющей организации ООО «Лидер» (вопрос № 2 повестки), определения условия договора управления (вопрос № 3 повестки), признании недействительным договора управления КТК «GALAXY» от 01.07.2013 г., заключенный с ООО «Лидер» председателем собственников КТК «GALAXY»,

У С Т А Н О В И Л :

Обращаясь в суд, истец Маркова М.Г. просит признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников КТК «GALAXY» от 25.06.2013 г. в части выбора способа правления – управляющая организация, выбора управляющей организации ООО «Лидер» (вопрос № 2 повестки), определения условия договора управления (вопрос № 3 повестки), просит признать недействительным договор управления КТК «GALAXY» от 01.07.2013 г., заключенный» председателем собственников КТК «GALAXY» с ООО «Лидер.

В судебном заседании представитель Дондукова Д.Б., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования в полном объеме. Пояснила суду, что 25.06.2013 г. было проведено внеочередное общее собрание собственников, на котором выбран способ управления - управляющая организация и выбрана управляющая организация ООО «Лидер» (вопрос 2 повестки), а также определены условия договора управления (вопрос 3 повестки). Решение общего собрания по вопросам, касающимся пользования общим имуществом, определения лица, уполномоченного от имени собственников заключать договоры, а также распределения доходов от использования имущества, принято незаконно большинством голосов, тогда как по указанным вопросам должно приниматься большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктами 1-3.1 части 2 ст.44 ЖК РФ. На внеочередном общем собрании участвовало 68% от общего числа собственников нежилых помещений. Из них «за» проголосовали 14 969 голосов или 58 %, что недостаточно для принятия подобных решений. 01.07.2013 г. председателем собственников КТК «GALAXY» также был заключен договор управления с ООО «Лидер». Данный договор является недействительным, поскольку заключен на основании оспариваемого решения общего собрания, незаконность которого влечет недействительность договора в силу несоответствия его закону. Незаконное избрание управляющей организации, а также незаконная передача этой организации полномочий по распоряжению общим имуществом лишает истца возможности пользоваться правами собственника, предусмотренными законом. Просила удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель Кушнер, действующий в интересах Цыбикова А.Д., представители ООО «Лидер»Дашидондоков Ц.Д., Лабаров Б.Б.исковые требования не признали. Пояснили суду, что04.03.2013 г. собственниками помещений в КТК «GALAXY» было заключено Соглашение собственников помещения в здании, расположенном по адресу <адрес> по владению, пользованию, распоряжению, содержанию и ремонту общего имущества здания и предоставлению коммунальных услуг. Предметом настоящего соглашения является совместное владение, пользование, распоряжение в допускаемых пределах, содержание и ремонт общего имущества здания собственниками помещений в здании и возмещение оплаты за предоставляемые в здании коммунальные услуги. В соответствии с пунктом 2.2.2 указанного Соглашения решения общего собрания по вопросам повестки дня принимаются большинством голосовот общего числа голосов собственников, принимающих участие в правомочном собрании, за исключением решений по тем или иным вопросам общего собрания, которые принимаются тем количеством голосов собственников, которое прямо предусмотрено законом. Представленное соглашение подписано большинством собственников нежилых помещений КТК «GALAXY», недействительным в порядке, установленном законом, данное Соглашение не признано. Просили оставить иск без удовлетворения.

Ответчики Воротникова Т.В., Бужгеева Л.Л. в лице представителя Морозова А.В., Дашиева В.С. в лице представителя Ермолаевой З.А., ответчик Харзеева З.Л. иск не признали. Пояснили суду, что при принятии решения отсутствовало квалифицированное большинство голосов. Находят заявленные требования законными и обоснованными.

Ответчик Касатикова Т.В. по существу иска пояснения не дала. Пояснила, что постоянные судебные тяжбы нарушают ее права. Полагает, что собственники должны в конечном итоге прийти к какому-либо соглашению, поскольку вопросы управления зданием решать необходимо.

Ответчики Алексеев А.В., Алексеева Д.М., Алексеева Е.А., Анандаева Л.В., Андреев С.А., Бадмаев А.Д., Бадмаева А.С., Бадмаева Д.М., Баенгуева В.А., Байронов Ж.В., Балехаев О.Д., Баранова Т.Н., Бардалеева Е.Б., Бартаев В.Ю., Бартаева Г.И., Батоева О.С., Батуева Л.Л., Батуева С.Г., Беньковский К.Г., Биртанова А.В., Бортникова Е.Н., ООО «БТС», Бужгеева Л.Л., Бураева М.К., Бурунова С.Д., Ванчиков Ч.Л., Ванчикова Т.С., Васильева Л.В., Воронина М.А., Воротникова Т.В., Гармаева Б.Д., Гасанова М.А., Гомбоева В.Д., Гомбожапова Н.Г., Гулгонов В.Е., Дагбаева И.З., Далбаева Л.Л., Дамбиева А.О., Дарданова Г.В., Даржаева Н.В., Дашеева Н.Г., Дашиева В.С., Дашинимаев Б.Б., Дедловская Н.С., Додонова О.А., Домшоева С.Д., Дондокова Д.Д., Дугарова Д.Ц., Дугарова Д.Н., Дышенов Б.Н., Дэнбужилэ, Егорова Т.М., Ердомаева Э.Г., Ермолаева З.А., Жамсоев Б.Б., Желтикова С.А., Захарова А.Р., Иванова С.А., Игумнов А.М., Изотова Г.Ф., Ильин П.М., Ильина И.О., Карпухин А.Н., Ким Н.С. , Климов В.А., Козлова С.Г., Колесникова Д.И., Кононова Т.П., Коршунов А.О., Красикова О.М., Кузнецова Т.Н., Ламожапова Д.П., Леонова А.А., Ли Р.А., Лужковская Н.А.,Лунева Е.И., Мархоева А.Б., Мельгунова Л.В., Мельникова Я.Б., Мельникова О.Ю., Мохосоева С.В., Мункоев Б.Б., Нагуслаева И.Б., Некипелова Н.А., Николаева Г.А., Нилов А.Ю., Овчинник Е.Н., Окладников В.Г., ООО «Олимп», Онтобоева В.А., Ошоров М.-Ж.Н., Панин И.В., Пашинская К.В., Пелихова Н.Ф., Петров И.Ф., Петухова Т.М., Пивоваров А.Д., Поломошнова О.Л., Попков С.А., Протасова Н.В., Пруидзе С.Г., Пунцукова Г.Д., Раднаева Д.А., Раднаева И.В., Размахнина Ж.А., Ринчинов А.Б., Сампилова Е.А., Сампилова Н.Ц., Сандакова И.В., ЗПИФН «Селена» (Управляющая компания Финанс Трейд Эссет Менеджмент», Семенов С.В., Семенова М.А., Смолянинова Л.Ф., Субанова Г.Д., Сыренова Ж.Н., Тарасенко А.И., Телешев В.Г., Тыхеева О.В., Убодоева М.П., Уханаев С.Б., Хандаев Б.Д., Харчук А.И., Хомонова В.В., Хусаева Т.В., Хышектуева Т.Э., Цикало А.Ю., Цыбикова С.Д., Цыренова В., Чжо Дунчжи, Чжэн Вэйвэй, Чимитдоржиева Д.Д., Чимитова И.В., Шадрина М.В., Шарханова Е.Л., Шарханова Н.Н., Шатонова Д.В., Шатских Л.А., Шелопугина М.Ч., Шипхинеева Н.Т., Шипхинеева С.С., Шпилькин В.Г., ООО «Эльдорадо»,ООО «Эрланг-Лайн», ООО «Инвест-недвижимость», Ярошкевич М.В. не явились, судом приняты меры к надлежащему извещению указанных лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Установлено, что 25.06.2013 г. собственниками нежилых помещений в КТК «GALAXY» было проведено внеочередное общее собрание, на котором выбран способ управления - управляющая организация и выбрана управляющая организация ООО «Лидер» (вопрос 2 повестки), а также определены условия договора управления (вопрос 3 повестки).

Так, согласно по вопросу № 2 повестки «Выбор способа управления – управление управляющей организацией и выбор управляющей организации из числа организаций внесших предложения-заявки по выбору одной из них общим собранием собственников» большинством собственников был выбран способ управления – управление управляющей организацией, которая была определена собственниками – как ООО «Лидер». При необходимом количестве голосов 9449 проголосовало «за» - 14969 голосов.

Действующим законодательством отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо не урегулированы.

В соответствии с п.1 ст. 6 Гражданского Кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно ч. 1. п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: выбор способа управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).

Исходя из положений ч. 1 ст. 46 ЖК РФ следует, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Поскольку вопросы выбора способа управления и выбора управляющей организации в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ не отнесены законодателем к вопросам, решения по которым принимаются квалифицированным большинством голосов, соответственно оснований полагать, что решение по вопросу № 2 повестки «Выбор способа управления – управление управляющей организацией и выбор управляющей организации из числа организаций внесших предложения-заявки по выбору одной из них общим собранием собственников» принято с нарушением кворума не имеется.

По вопросу повестки № 3 «Об условиях договора управления, заключаемого с управляющей организацией, выбираемой общим собранием собственников помещений в КТК «GALAXY» большим собственников были приняты условия договора управления управляющей организацией ООО «Лидер» с учетом ее предложений. При необходимом количестве голосов 9449 проголосовало «за» - 15609, 4 голосов.

В соответствии с пунктами 3 - 3.1 части 2 статьи 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, а также принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Указанные вопросы на повестке дня не стояли. Решение общего собрания о принятии условий договора управления управляющей организацией ООО «Лидер» с учетом ее предложений, по мнению суда, не является решением о пользовании общим имуществом иными лицами, решением об определении лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании общего имущества, для принятия которых должно проголосовать квалифицированное большинство.

Управляющей организацией ООО «Лидер» был предложен к заключению договор управления общим имуществом собственников помещений в здании КТК «GALAXY», предметом которого является оказание ООО «Лидер» за плату услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества здания, обеспечение предоставления электроснабжения, отопления (вентиляции), холодного и горячего водоснабжения, водоотведения (канализации), осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления зданием, а собственники обязуются оплачивать выполненные работы, оказываемые услуги и возмещать расходы на коммунальные услуги.

Данные предложенные условия были приняты собственниками. Договор управления КТК «GALAXY» с ООО «Лидер» был заключен председателем собственников КТК «GALAXY» 01.07.2013 г.

Оспариваемым решением по вопросу № 3 повестки о принятии условий договора управления вопрос о пользовании, определении лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании общего имущества, а также распределения доходов от использования на возмездной основе имущества собственников не разрешался.

Указание в п.2.1 договора управления от 01.07.2013 г. на обязательство ООО «Лидер» предоставлять в пользование на возмездной основе общего имущества собственников и распределение средств, поступающих от такого предоставления, права и законные интересы Марковой М.Г., как собственника нежилого помещения, по мнению суда, не нарушает, поскольку возможность такового предоставления и распределения средств поставлена в прямую зависимость от соответствующих решений общего собрания.

Необходимо также отметить, что вопросы пользования общим имуществом иными лицами, вопросы определения лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании общего имущества, разрешены собственниками в Положении «О порядке предоставления в возмездное пользование общего имущества собственников помещений в КТК «GALAXY» от 04.03.2013 г.

Распределение же полученных доходов от использования общего имущества собственников не является пользованием имуществом в понимании пункта 3 ч.2 ст. 44 ЖК Российской Федерации.

Доводы о недействительности данного договора вследствие незаконности решения общего собрания от 25.06.2013 г., суд находит не состоятельными по вышеприведенным основаниям.

Количество проголосовавших лиц составило большинство. Нарушений в указанной части судом не установлено. Участие в голосовании Бартаева В.Ю., не являвшегося собственником помещения и не имевшего доверенности от собственника, не влияет на перераспределение голосов, кворум в таком случае также обеспечен.

На основании изложенного, суд считает, что оснований для удовлетворения исковых требований Марковой М.Г. не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Марковой М.Г. о признании решения внеочередного общего собрания собственников КТК «GALAXY» от 25.06.2013 г. недействительным в части выбора способа правления – управляющая организация, выбора управляющей организации ООО «Лидер» (вопрос № 2 повестки), определения условия договора управления (вопрос № 3 повестки), признании недействительным договора управления КТК «GALAXY» от 01.07.2013 г., заключенный с ООО «Лидер» председателем собственников КТК «GALAXY» оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Г.Г. Рабданова