Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-418/2022 (2-3305/2021;) ~ М-2968/2021 от 15.09.2021

Дело № 2-418/2022

УИД 62RS0004-01-2021-004229-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Рязань 23 сентября 2022 г.

Советский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Занина С.А.,

при секретаре судебного заседания Ковалеве Р.Д.,

с участием истца Калинина А.Ю.,

представителя третьего лица Богатова В.С. – адвоката Деева А.В., действующего по ордеру,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Министерства строительного комплекса Рязанской области в интересах Калинина Андрея Юрьевича к администрации города Рязани о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительного комплекса Рязанской области в интересах Калинина А.Ю. обратилось в суд с указанным иском, мотивируя тем, что постановлением Правительства Рязанской области от 20 августа 2019 г. N 266 Министерство строительного комплекса Рязанской области назначено уполномоченным органом по государственному контролю (надзору) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Рязанской области. В силу п.11 части 6 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" контролирующий орган вправе обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства. В Министерство строительного комплекса Рязанской области обратился Калинин Андрей Юрьевич с заявлением, в котором просил Министерство подать в суд иск о признании за ним права собственности на объект долевого строительства – квартиру № (строительный номер №), расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Строительство указанного многоквартирного дома первоначально осуществлялось на основании инвестиционного контракта от дд.мм.гггг., заключенного между Управлением Госнаркоконтроля по Рязанской области и ООО «Центр инвестиций в недвижимость «Территория». С 2006 года права и обязанности по строительству данного многоквартирного дома по названному инвестиционному контракту были переданы Обществу с ограниченной ответственностью «Грибоедова-N». Разрешение на строительство указанного многоквартирного дома выдано дд.мм.гггг. и утратило силу в марте 2007 года. После этого строительство данного многоквартирного дома осуществлялось без разрешения на строительство.

Вместе с тем, экспертным заключением ООО «Центр исследований строительных конструкций и материалов» установлено, что указанный многоквартирный дом соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов и проектной документации.

дд.мм.гггг. Обществом с ограниченной ответственности «Грибоедова-N», ИНН 6234031238, (заказчиком) и Калининым Андреем Юрьевичем, (участником) был заключен договор долевого участия в долевом строительстве жилья 2-К. Объектом долевого строительства выступала квартира №, общей площадью 78,87 кв.м, расположенная на 9 этаже указанного многоквартирного дома. Цена договора составляла 2011185 руб., исходя из стоимости 1 кв.м 25500 руб. При этом цена договора корректируется по итогам обмеров площади, выполненных органами технической инвентаризации после строительства квартиры.

дд.мм.гггг. те же стороны заключили дополнительное соглашение к названному договору, которым был изменён объект долевого строительства – названная квартира № (на 9 этаже) на квартиру №, общей площадью 73,46 кв.м (на 10 этаже).

В настоящее время указанная квартира № построена, ей присвоен номер №, по итогам обмеров её площадь составляет 72,5 кв.м, в связи с чем стоимость квартиры определяется в размере 1848750 руб. (площадь 72,5 кв.м * стоимость 1 кв.м 25500 руб. = 1848750 руб.).

Истец Калинин А.Ю. произвел оплату данной квартиры в размере 1781779,50 руб. и готов доплатить остаток суммы, который не вносил в связи с банкротством застройщика ООО «Грибоедова N».

Отсутствие разрешения на строительство названного многоквартирного дома лишает истца Калинина А.Ю. возможности зарегистрировать свое право собственности на указанную квартиру.

На основании изложенного, Министерство строительного комплекса Рязанской области просило суд признать за истцом Калининым А.Ю. право собственности на квартиру № расположенную на 10 этаже в многоквартирном доме по адресу: <адрес>

В судебном заседании истец Калинин А.Ю. исковые требования поддержал по изложенным выше основаниям.

Истец Министерство строительного комплекса Рязанской области, ответчик администрация г.Рязани, третьи лица ООО «Грибоедова – N», конкурсный управляющий ООО «Грибоедова – N» - ФИО35, ООО "ОПТИМА", ТСН «Воскресенское», УМВД России по Рязанской области, Богатов В.С., Синица Т.Н., Павлов Р.В., Пономарев В.С., Курепин С.В., надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили. Третье лицо Богатов В.С. направил в суд своего представителя.

Третье лицо ООО «Оптима» представило в суд письменные возражения против иска, в которых указало, что имущественное право на спорную квартиру № (ранее имевшую строительный номер №), расположенную на 10 этаже в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, возникло у третьего лица ООО «Оптима», а не у истца Калинина А.Н., поскольку в отношении данной квартиры дд.мм.гггг. (раньше названного договора истца от дд.мм.гггг.) был заключен договор об участии в долевом строительстве № между ООО «Грибоедова-N», ИНН 6234031238, (застройщиком) и Обществом с ограниченной ответственностью «Строф», ИНН 6228013495, (участником). Предметом данного договора являлись взаимоотношения по привлечению денежных средств участника для строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес> (адрес строительный). Объектом долевого строительства выступила спорная квартира (строительный номер №), общей проектной площадью 78,87 кв.м, цена квартиры определялась в размере 3262063 руб., исходя из стоимости 1 квадратного метра 41360 руб. Стоимость квартиры подлежала оплате не позднее дд.мм.гггг.. Строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена квартира, надлежало завершить в 4 квартале 2009 г. ООО «Строф» внесло 2 платежа в счет цены договора: 1126896,84 руб. – платежным поручением № от дд.мм.гггг. и 1502234 руб. – платежным поручением № от дд.мм.гггг.. ООО «Строф», ИНН 6228013495, прекратило свою деятельность дд.мм.гггг.. Определением Арбитражного суда Рязанской области от дд.мм.гггг. по делу №А54-3198/2018 в собственность ООО «Оптима» передано, в частности, имущественное право на основании договора об участии в долевом строительстве № от дд.мм.гггг., заключённого между ООО «Грибоедова-N» и ООО «Строф», на объект долевого строительства – квартиру № (номер строительный) на 10 этаже, по адресу: <адрес>. Дополнительное соглашение, которым были оформлены права истца Калинина А.Н. на спорную квартиру, было заключено истцом Калининым А.Н. и ООО «Грибоедова-N» в лице генерального директора Пономарева В.С. дд.мм.гггг. Однако, в Едином государственном реестре юридических лиц Пономарев В.С. значится руководителем ООО «Грибоедова-N» с дд.мм.гггг., что позднее даты заключения названного дополнительного соглашения. Доказательства передачи спорной квартиры во владение истца Калинина А.Н. отсутствуют. Он до настоящего времени не платит коммунальные платежи за квартиру. Калинин А.Н. стоимость спорной квартиры в полном объеме не оплатил. Согласно банковской выписке по счету, в назначении внесенного истцом дд.мм.гггг. платежа на сумму 603355,50 руб. указана дата договора, по которому вносится оплата, - 28.12.2009, в то время как заключенный Калининым А.Н. договор датирован 23-м декабря 2009 г.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Решением судьи Советского районного суда г.Рязани ФИО37 от дд.мм.гггг. по гражданскому делу №по иску Министерства строительного комплекса Рязанской области, действующего в интересах ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО29, к администрации г.Рязани о присвоении адреса объекту, признании права собственности на самовольную постройку, постановлено, в частности:

«Исковые требования Министерства строительного комплекса Рязанской области удовлетворить.

Обязать администрацию города Рязани присвоить зданию (многоквартирному дому) адрес: <адрес>, установив нумерацию жилых помещений (квартир) с № по №, нумерацию нежилых помещений с № по №.»

Данное решение судьи Советского районного суда г.Рязани Никишиной Н.В. от 22 ноября 2016 года вступило в законную силу 23 декабря 2016 года.

В гражданском деле № 2-3198/2016, по итогам рассмотрения которого вынесено указанное судебное решение, принимали участие: Министерство строительного комплекса Рязанской области (истец), Администрация г.Рязани (ответчик), ООО "Грибоедова-N" (третье лицо).

Перечисленные лица также участвуют в рассмотрении настоящего гражданского дела.

В названном многоквартирном доме расположена квартира №, являющая предметом спора по настоящему гражданскому делу.

Решением судьи Советского районного суда г.Рязани Эктова А.С. от 17 июня 2021 года по гражданскому делу № 2-1336/2021по иску Общества с ограниченной ответственностью «Оптима» к администрации г.Рязани о признании права собственности на квартиры №, № в многоквартирной доме, а также по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Калинина Андрея Юрьевича на квартиры №, № в многоквартирном доме постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ООО «Оптима» к администрации г.Рязани о признании права собственности на квартиры №, № в многоквартирной доме отказать.

Требования Калинина Андрея Юрьевича удовлетворить.

Признать за Калининым Андреем Юрьевичем право собственности:

- на квартиру №, общей площадью 46,5 кв.м., жилой 28,6 кв.м. в многоквартирном доме по адресу: <адрес>;

- на квартиру №, общей площадью 106,6 кв.м., жилой 48,9 кв.м. в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.».

Названное решение судьи Советского районного суда г.Рязани от 22 сентября 2021 года вступило в законную силу.

На основании ч. 2 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В гражданском деле № 2-1336/2021, по итогам рассмотрения которого вынесено указанное судебное решение от 17 июня 2021 года, принимали участие: ООО «Оптима» (истец), администрация г.Рязани (ответчик), Калинин Андрей Юрьевич (третье лицо с самостоятельными исковыми требованиями на предмет спора), Министерство строительного комплекса Рязанской области (третье лицо), ТСН "Воскресенское" (третье лицо), ООО «Грибоедова-N» (третье лицо).

Перечисленные лица также участвуют в рассмотрении настоящего гражданского дела.

При этом предметом спора по рассмотренному судом делу являлись квартиры, расположенные в том же многоквартирном доме, что и спорная квартира по настоящему гражданскому делу.

Поэтому обстоятельства, установленные в данном решении суда от 17 июня 2021 года, имеют для сторон, а также для третьих лиц ООО «Оптима», ТСН "Воскресенское", ООО «Грибоедова-N» по настоящему делу обязательный характер.

Указанным судебным решением от 17 июня 2021 года установлены следующие обстоятельства.

дд.мм.гггг. между территориальным органом налоговой полиции в лице начальника управления Федеральной службы налоговой полиции РФ по Рязанской области ФИО39 (застройщик) и ООО «Центр инвестиций в недвижимость «Территория» в лице генерального директора Пономарева В.С. (инвестор) был заключен инвестиционный контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству жилых домов по адресу: <адрес> с последующей передачей в собственность застройщику 978,28 кв.м общей жилой площади.

Строительство многоквартирного жилого дома <адрес> осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером №, переданном Управлению Федеральной службы налоговой полиции РФ по Рязанской области в постоянное (бессрочное) пользование постановлением администрации г.Рязани № от дд.мм.гггг. для строительства данного жилого дома.

Этим же постановлением Управлению Федеральной службы налоговой полиции РФ по Рязанской области выдано разрешение на строительство указанного многоквартирного жилого дома в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом.

Впоследствии дополнительным соглашением к инвестиционному договору № от 01.12.2003 в связи с ликвидацией Управления Федеральной службы налоговой полиции РФ по Рязанской области в силу Указа Президента РФ от 11.03.2003, все права и обязанности по инвестиционному контракту перешли к Управлению государственного комитета РФ по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ по Рязанской области. В дальнейшем Управление Госнаркоконтроля по Рязанской области было переименовано в Управление ФСКН России по Рязанской области и упразднено Указом Президента РФ от 05.04.2016 с передачей функций системе МВД РФ в срок до 31.12.2016.

ООО «Центр инвестиций в недвижимость «Территория» с согласия застройщика Управления ФСКН по Рязанской области по договору с ООО «Грибоедова-N» о передаче прав и обязанностей от 14.11.2006 уступило последнему права и обязанности по инвестиционному договору от 30.06.2003 в части строительства жилого дома по адресу: <адрес>, определив срок ввода объекта в эксплуатацию в первом квартале 2009 года.

С целью привлечения денежных средств на строительство многоквартирного дома между ООО «Грибоедова-N» и гражданами, в том числе Калининым А.Ю., а также юридическим лицом ООО «Строф», в период 2008 - 2011 г.г. были заключены договоры об участии в долевом строительстве жилья, по условиям которых ООО «Грибоедова-N» (застройщик) обязалось в предусмотренный договором срок (четвертый квартал 2009 года) своими силами или с привлечением других лиц построить объект, передать объект долевого строительства в виде определенной договором квартиры участникам, а участники, в свою очередь, обязались уплатить обусловленную договором цену, принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, оформить на него право собственности.

В частности, дд.мм.гггг. между ООО «Грибоедова-N» (застройщик) и Калининым А.Ю. (участник) были заключены договоры № и № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Объектами долевого строительства являлись:

- квартира № (строительный номер), общей (проектной) площадью 52,66 кв.м., общей площадью квартиры 49,90 кв.м., в том числе жилой – 18,25 кв.м., расположенной на 10 этаже;

- квартира № (строительный номер), общей (проектной) площадью 112,93 кв.м., общей площадью квартиры 100,67 кв.м., в том числе жилой – 57,02 кв.м., расположенной на 10 этаже.

Обязательства Калинина А.Ю. по договорам участия в долевом строительстве № от дд.мм.гггг. и № от дд.мм.гггг. исполнены полностью.

До заключения Калининым А.Ю. договоров участия в долевом строительстве №, № с ООО «Грибоедова-N», дд.мм.гггг. между ООО «Грибоедова-N» (застройщик) и ООО «Строф» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Объектом долевого строительства являлась квартира № (строительный номер), общей (проектной) площадью 52,66 кв.м, общей площадью квартиры 49,90 кв.м, в том числе жилой – 18,25 кв.м, расположенной на 10 этаже. Цена договора составила 2227518 руб. 00 коп. (п.п.1.1, 1.2, 2.1. договора). Платежным поручением от дд.мм.гггг. № ООО «Строф» перечислило ООО «Грибоедова-N» денежные средства в общем размере 2227518 руб. в соответствии с условиями вышеуказанного договора.

дд.мм.гггг. между ООО «Грибоедова-N» (застройщик) и ООО «Строф» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Объектом долевого строительства являлась квартира № (строительный номер), общей (проектной) площадью 112,93 кв.м, общей площадью квартиры 100,67 кв.м., в том числе жилой – 57,02 кв.м, расположенной на 10 этаже. Цена договора составила 4564630 руб. 00 коп. (п.п.1.1, 1.2, 2.1. договора). Платежным поручением от дд.мм.гггг. № ООО «Строф» перечислило ООО «Грибоедова-N» денежные средства в общем размере 4564630 руб. в соответствии с условиями вышеуказанного договора.

В последующем нумерация квартир изменилась, строительный номер квартиры № стал фактическим №, а строительный номер № – фактическим №.

В соответствии с договорами залога прав требования ООО «Строф» (залогодатель) передало ООО «МКБ им.С.Живаго» (залогодержателю) имущественные права (требования), принадлежащие залогодателю на основании договоров об участии в долевом строительстве № от дд.мм.гггг., № от дд.мм.гггг.. Передача указанных имущественных прав (требований) осуществлена сторонами договора в целях обеспечения залогодателем надлежащего исполнения всех обязательств, возникших из кредитного договора № от дд.мм.гггг., заключенного между залогодержателем и ООО «Строф».

Впоследствии по договору уступки права требования (цессии) от дд.мм.гггг. № ООО «МКБ им.С.Живаго» (цедент) уступило ООО «Оптима» (цессионарий) в полном объеме принадлежащие ему права требования к ООО «Строф», возникшие, в том числе, из вышеуказанного кредитного договора № от дд.мм.гггг..

ООО «Грибоедова–N» обращалось в администрацию города Рязани за получением разрешения на ввод в эксплуатацию в порядке статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Письмом от дд.мм.гггг. № администрация г.Рязани оставила без рассмотрения заявление ООО «Грибоедова-N» о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

дд.мм.гггг. в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ООО «Строф» в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001г. №129-ФЗ.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 12.07.2019 по делу №А54-3198/2018 процедура распределения обнаруженного имущества ООО «Строф» завершена.

Указанным определением в собственность ООО «Оптима» передано, в том числе следующее имущество:

- имущественное право на основании договора об участии в долевом строительстве № от дд.мм.гггг. на объект долевого строительства – квартиру № (номер строительный) на 10 этаже, общей (проектной) площадью 52,66 кв.м, общей площадью квартиры 49,90 кв.м, жилой площадью 18,25 кв.м, по адресу: <адрес> (адрес строительный) на земельном участке с кадастровым номером №;

- имущественное право на основании договора об участии в долевом строительстве № от дд.мм.гггг. на объект долевого строительства - квартиру № (номер строительный) на 10 этаже, общей (проектной) площадью 112,93 кв.м, общей площадью квартиры 100,67 кв.м, жилой площадью 57,02 кв.м, по адресу: <адрес> (адрес строительный) на земельном участке с кадастровым номером №.

Таким образом, у ООО «Оптима» и Калинина А.Ю. наличествовало имущественное право на одни и те же объекты недвижимости (квартиры № и № на 10 этаже по адресу: <адрес>) по разным сделкам (договоры об участии в долевом строительстве от 12.09.2008г. № и от 23.12.2019г. №).

Вместе с тем, Калининым А.Ю. в полном объеме выполнены обязательства по договорам об участии в долевом строительстве жилья.

Спорные объекты недвижимости на протяжении длительного времени находятся во владении Калинина А.Ю., им были совершены действия, направленные на обслуживание данных квартир и реализацию правомочий собственника.

Так, Калининым А.Ю. понесены расходы на приобретение и установку водонагревательных котлов в спорных квартирах (акты от дд.мм.гггг., чеки на покупку котлов), газовых счетчиком и пройден соответствующий инструктаж (акты от дд.мм.гггг. №). Лицевой счет по договорам энергоснабжения на спорные объекты также открыт на Калинина А.Ю.

Согласно сведениям ТСН «Воскресенское» Калинин А.Ю. участвует в деятельности ТСН: своевременно и в полном объеме вносит целевые взносы на достройку дома, подключение коммуникаций, благоустройство придомовой территории, иные нужды.

Со стороны ООО «Оптима» не представлено доказательств, подтверждающих фактическую передачу жилого помещения Обществу с ограниченной ответственностью «Строф» либо Обществу с ограниченной ответственностью «Оптима».

Ни один из договоров участия в долевом строительстве данного многоквартирного дома не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Рязанской области, поскольку разрешение на строительство администрацией города Рязани было выдано дд.мм.гггг., т.е. до вступления в силу Закона РФ №214-ФЗ от 30.12.2004.

Срок действия разрешения на строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>, предусмотренный действовавшей на тот период ст.62 Градостроительного Кодекса РФ, - не более чем три года, по заявлению заказчика - застройщика, не продлевался, в связи с чем разрешение на строительство указанного жилого дома утратило силу в марте 2007 года.

С указанного периода строительство объекта осуществлялось в отсутствие указанного разрешения.

Вместе с тем, предоставленное застройщику право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором осуществлялось строительство вышеуказанного дома, и зарегистрированное в установленном порядке, в настоящее время сохранено.

Так, в связи с обращением застройщика в администрацию г.Рязани с заявлением об отказе от права на земельный участок, ответчиком было принято постановление № от дд.мм.гггг. «О признании утратившим силу постановления Главы администрации г.Рязани от 24.03.2004г. № и прекращении права постоянного (бессрочного) пользования», которое, в свою очередь, отменено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от дд.мм.гггг..

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дд.мм.гггг. земельный участок с кадастровым номером 62: 29:0080068:1 по ул.Грибоедова г.Рязани вновь зарегистрирован за Управлением ФСКН по Рязанской области на праве постоянного бессрочного пользования.

Многоквартирный жилой дом № (адрес строительный) по ул.Грибоедова г.Рязани фактически построен, все строительные работы завершены.

Факт создания и отнесения построенного объекта к объектам капитального строительства подтверждается техническим описанием здания от дд.мм.гггг., подготовленным ООО «Рязанское Агентство Инвентаризации и Проектирования», изготовленным на его основании дд.мм.гггг. техническим планом здания, исполнительной съемкой здания.

Согласно указанному техническому описанию и плану, по данным на дд.мм.гггг.: построенное здание по <адрес>, дд.мм.гггг. постройки, включает в себя 11 этажей, техэтаж, подвал, высота этажей 32,84 м, площадь здания 5117,9 кв.м., количество квартир – 52, нежилых помещений-22 (Н1-Н22), дом с индивидуальным отоплением, лифтом, оснащен инженерными коммуникациями, имеется электричество, водопровод, канализация.

По заявлению ООО «Грибоедова-N» администрацией г.Рязани выданы технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения на территории муниципального образования – городской округ город Рязань.

Отсутствие нарушения границ земельного участка при строительстве многоквартирного дома, в том числе прав смежных землепользователей подтверждается схемой расположения здания на земельном участке в составе технического плана здания, исполнительной съемкой жилого дома, подземных инженерных сетей, благоустройства, зарегистрированной в управлении градостроительства и архитектуры администрации города Рязани дд.мм.гггг..

Построенный многоквартирный дом № <адрес> в эксплуатацию не введен.

В выдаче разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию генеральному директору ООО «Грибоедова-N» Пономареву В.С. администрацией г.Рязани информационным письмом от дд.мм.гггг. было отказано со ссылкой на то, что полномочий действовать от имени застройщика им не представлено.

Застройщик в лице УФСКН России по Рязанской области в администрацию г.Рязани по данному вопросу не обращался, вместе с тем, по смыслу вышеприведенных норм отсутствие разрешения на строительство лишает возможности ввести в эксплуатацию указанный жилой дом, в связи с чем данный дом, по сути, относится к самовольной постройке.

Изначально разрешение на строительство вышеуказанного дома у застройщика в лице Управления Федеральной службы налоговой полиции по Рязанской области имелось.

Таким образом, оно имело право возводить данный дом на вышеуказанном земельном участке, предназначенном, согласно градостроительному плану для размещения, в том числе жилых зданий разных типов, многоэтажных зданий смешанного использования с жилыми единицами в верхних этажах и размещением на первых этажах объектов делового, культурного и обслуживающего значения.

Судом также установлено, что на дату выдачи разрешения на строительство в форме постановления в 2004 году проектная документация была изготовлена на стадии эскизного проектирования для строительства 10-ти этажного односекционного дома, государственная экспертиза проектной документации не осуществлялась.

По обращению Управления ФСКН по Рязанской области заявителю был выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080068:1, утвержденный постановлением администрации города Рязани от 10.06.2016г. №.

Предельная высота зданий, строений, сооружений с учетом разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, утвержденного постановлением администрации города Рязани № от дд.мм.гггг., установлена в 33 метра.

Этажность построенного дома составляет 11 этажей.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы многоквартирного жилого дома <адрес>, проведенной ООО «Центр исследований строительных конструкций и материалов» (далее ООО «Центр ИСК и М») 01.10-05.10.2016, общая высота здания 32,84 кв.м, что не нарушает параметры высотности, установленные разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, утвержденного постановлением администрации города Рязани № от дд.мм.гггг., и соответственно, градостроительные нормы.

Согласно тому же заключению о техническом состоянии строительных конструкций многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, данный дом соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. Дальнейшая эксплуатация указанного многоквартирного дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Необходимые меры к легализации данной самовольной постройки застройщиком и подрядчиком ООО «Грибоедова-N», как было отмечено выше, предпринимались, однако ввиду отсутствия своевременно продленного разрешения на строительство указанного дома при указанных выше обстоятельствах эти меры к положительному результату не привели, что объективно препятствует реализации прав ­участников долевого строительства на регистрацию права собственности в установленном законом порядке.

Таким образом, многоквартирный жилой дом построен с соблюдением строительных, градостроительных и иных норм и правил, и на земельном участке, на котором допускалось такое строительство, дальнейшая эксплуатация дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В связи с изложенным заявленные требования Калинина А.Ю. о признании права собственности на квартиры №, № в многоквартирном доме по адресу: <адрес> судом удовлетворены, а в иске ООО «Оптима» отказано.

Изложенные обстоятельства никем не оспаривались и подтверждаются вышеуказанным решением Советского районного суда г.Рязани от 17 июня 2021 года по гражданскому делу № 2-1336/2021.

Судом по настоящему гражданскому делу установлено, что дд.мм.гггг. Обществом с ограниченной ответственности «Грибоедова-N», ИНН 6234031238, (заказчиком) и истцом Калининым Андреем Юрьевичем, (участником) был заключен договор долевого участия в долевом строительстве жилья №.

Предметом данного договора являлись взаимоотношения по привлечению денежных средств участника для строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес> (адрес строительный) (п.1.1).

Объектом долевого строительства выступила квартира №, площадью 78,87 кв.м, расположенная на 9 этаже указанного многоквартирного дома (п.1.2).

Цена договора составляет 2011185 руб., исходя из стоимости 1 кв.м 25500 руб.

Оплата стоимости квартиры производится следующим образом:

- 603355 руб. - до дд.мм.гггг.,

- 1374830 руб. – в течение 7 месяцев равными платежами с момента подписания данного договора,

- оставшаяся сумма носится в течение 3 дней с момента подписания акта ввода объекта в эксплуатацию.

Цена договора корректируется по итогам обмеров площади, выполненных органами технической инвентаризации после строительства квартиры (п.2.1- п.2.5).

дд.мм.гггг. те же стороны заключили дополнительное соглашение к названному договору, которым был изменён объект долевого строительства – названная квартира № (на 9 этаже) на квартиру №, общей площадью 73,46 кв.м (на 10 этаже).

В настоящее время указанная квартира № построена, ей присвоен номер №, по итогам обмеров её площадь составляет 72,5 кв.м, в связи с чем стоимость данной квартиры определяется в размере 1848750 руб. (площадь 72,5 кв.м * стоимость 1 кв.м 25500 руб. = 1848750 руб.).

Истец Калинин А.Ю. внес в качестве оплаты стоимости указанной квартиры № 1781779,50 руб. следующие платежи:

1) 603355,50 руб. - дд.мм.гггг.,

2) 196404 руб. – дд.мм.гггг.,

3) 196404 руб. – дд.мм.гггг.,

4) 196404 руб. – дд.мм.гггг.,

5) 30000 руб. – дд.мм.гггг.,

6) 100000 руб. - дд.мм.гггг.,

7) 66404 руб. – дд.мм.гггг.,

8) 196404 руб. – дд.мм.гггг.,

9) 196404 руб. – дд.мм.гггг..

Изложенные обстоятельства подтверждаются выписками по расчетным счетам ООО «Грибоедова-N» в ЗАО «Газэнергопромбанк», ООО «Живаго Банк», АО «Акционерный Банк «Россия», выпиской по счету Калинина А.Н. в Банк24.ру (ОАО).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от дд.мм.гггг. по делу №А54-4244/2018 ООО «Грибоедова-N» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура банкротства – конкурсное производство.

Калининым А.Н. не доплачено в счет стоимости квартиры 66970,50 руб. (стоимость квартиры 1848750 руб. вычесть выплаченная сумма 1781779,50 руб. = 66970,50 руб.).

Истец пояснил, что остаток суммы не вносил в связи с банкротством застройщика ООО «Грибоедова N» и отсутствием его действий по вводу эксплуатацию многоквартирного дома, где расположена спорная квартира, исходя из положений п.2.2 договора участия в долевом строительстве жилья о внесении оставшейся суммы 33000 руб. в течение дней с момента подписания акта ввода объекта в эксплуатацию.

Остаток суммы истец готов доплатить, в обоснование чего внес дд.мм.гггг. денежную сумму 33970,50 руб. на депозит суда – Управления Судебного департамента в Рязанской области, что подтверждается справкой Банка ВТБ (ПАО).

Довод представителей третьего лица ООО «Оптима» о том, что согласно банковской выписке по счету, в назначении платежа на сумму 603355,50 руб. от дд.мм.гггг. указана дата договора, по которому вносится оплата - 28.12.2009, в то время как заключенный Калининым А.Н. договор датирован 23-м декабря 2009 г., не свидетельствует о том, что денежные средства Калининым А.Ю. были перечислены ООО «Грибоедова-N» по иному договору, нежели спорный договор.

В суд не представлено доказательств того, что Калинин А.Н. заключал с ООО «Грибоедова-N» договор участия в долевом строительстве под № от 28.12.2009 (как указано в назначении данного платежа), в связи с чем указание в банковской выписке даты договора «28.12.2009» вместо даты «23.12.2009» является опиской.

Несостоятельна и ссылка третьего лица ООО «Оптима» на то, что Пономарев В.С., заключивший дд.мм.гггг. в качестве генерального директора от имени ООО «Грибоедова-N», дополнительное соглашение к договору об участии в долевом строительстве (которым были оформлены права истца Калинина А.Н. на спорную квартиру) не имел полномочий руководителя данного Общества, поскольку указан в качестве такого руководителя в Едином государственном реестре юридических лиц позже даты указанного соглашения - с дд.мм.гггг.

Согласно пункту 1 статьи 40 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества.

Возникновение полномочий единоличного исполнительного органа Общества с ограниченной ответственностью не связано с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Как видно из предоставленной МРИ ФНС РФ № по Рязанской области копии заявления о внесении изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, Пономарев В.С. подал заявление о том, что он является руководителем постоянно действующего исполнительного органа ООО «Грибоедова-N», дд.мм.гггг.

Таким образом, отсутствуют основания полагать, что Пономарев В.С. по состоянию на дд.мм.гггг. (дату заключения упомянутого дополнительного соглашения между истцом ООО «Грибоедова-N») не обладал полномочиями единоличного исполнительного органа (законного представителя) данного Общества.

Судом также установлено, что до заключения Калининым А.Ю. и ООО «Грибоедова-N» упомянутого договора участия в долевом строительстве № от 23.12.2009 Общество с ограниченной ответственностью «Грибоедова-N», ИНН 6234031238, (застройщик) и Общество с ограниченной ответственностью «Строф», ИНН 6228013495, (участник) заключили между собой договор № об участии в долевом строительстве от 12 сентября 2008 года.

Предметом данного договора ООО «Грибоедова-N» и ООО «Строф» являются взаимоотношения по привлечению денежных средств участника для долевого строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес> (адрес строительный). Объектом долевого строительства является квартира № (номер строительный), общей проектной площадью 78,87 кв.м, цена договора составляет 3262063 руб., исходя из стоимости квадратного метра 41360 руб. Цена договора подлежала уплате не позднее дд.мм.гггг., а строительство и ввод в эксплуатацию объекта надлежало завершить в 4 квартале 2009 г.

ООО «Строф» внесло 2 платежа в счет цены договора: 1126896,84 руб. – платежным поручением № от дд.мм.гггг. и 1502234 руб. – платежным поручением № от дд.мм.гггг..

В последующем строительный номер квартиры № изменен на номер №.

ООО «Строф», ИНН 6228013495, прекратило свою деятельность дд.мм.гггг..

Решением Арбитражного суда Рязанской области от дд.мм.гггг. по делу №А54-3198/2018 назначена процедура распределения обнаруженного имущества ликвидированного юридического лица - Общества с ограниченной ответственностью «Строф» (ОГРН 1036212005686).

Определением Арбитражного суда Рязанской области от дд.мм.гггг. по делу №А54-3198/2018 процедура распределения обнаруженного имущества ООО «Строф» завершена.

Указанным определением в собственность ООО «Оптима» передано, в частности:

- имущественное право на основании договора об участии в долевом строительстве № от дд.мм.гггг., заключённого между ООО «Грибоедова-N» и ООО «Строф», на объект долевого строительства – квартиру № (номер строительный) на 10 этаже, общей (проектной) площадью 78,87 кв.м, общей площадью квартиры 73,46 кв.м., жилой площадью 37,07 кв.м, по адресу: <адрес> (адрес строительный) на земельном участке с кадастровым номером №.

Таким образом, на момент рассмотрения данного спора у ООО «Оптима» и Калинина А.Ю. имеют место правовые притязания на один и тот же объект недвижимости (квартира № на 10 этаже по адресу: <адрес>), возникшие по разным сделкам (договоры об участии в долевом строительстве от дд.мм.гггг. № и № от дд.мм.гггг.).

В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно разъяснениям в абзаце шестом пункта 61 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Истец Калинин А.Ю. владеет спорной квартирой как своей собственной и содержит её на протяжении длительного времени – с осени 2016 года.

Данный факт подтверждается показаниями свидетеля Свидетель №1 – <данные изъяты>

Калинин А.Ю. приобрёл и установил в спорную квартиру водонагревательный котел, что подтверждается актом приемки-передачи котла от дд.мм.гггг..

Как установлено упомянутым решением Советского районного суда г.Рязани от 17 июня 2021 года по гражданскому делу № 2-1336/2021, Калинин А.Ю. участвует в деятельности ТСН «Воскресенское»: своевременно и в полном объеме вносил целевые взносы на достройку дома, подключение коммуникаций, благоустройство придомовой территории, иные нужды.

Ссылка ООО «Оптима» на наличие задолженности истца за коммунальные услуги в отношении спорной квартиры правового значения не имеет, поскольку Калинин А.Ю. владеет спорной квартирой как своим собственным имуществом, от долгов за содержание квартиры (если таковые имеются) не отказывался.

В то же время ООО «Оптима» не представило доказательств того, что оно или предшествующий правообладатель спорной квартиры (ООО «Строф») принимали меры по получению себе во владение и содержание названной квартиры.

Так, с дд.мм.гггг. спорной квартире присвоен кадастровый №, сведения о ней внесены в Единый государственной реестр недвижимости.

До настоящего времени (около 6 лет) ООО «Оптима» или ООО «Строф» не подали в суд иски, направленные на получение в своё владение спорной квартиры, - о признании за ними права собственности на квартиру, об истребовании этой квартиры из владения Калинина А.Ю. или застройщика ООО «Грибоедова-N».

ООО «Оптима» заявило в суд возражения против признания за Калининым А.Ю. права собственности на спорную квартиру только дд.мм.гггг. - после подачи им настоящего иска.

Доказательств несения ООО «Оптима» или ООО «Строф» за всё указанное время расходов по отделке и содержанию данной квартиры в суд не представлено.

Ссылка ООО «Оптима» на то, что Общество должно быть признано собственником спорного жилого помещения лишь потому, что договор участия в долевом строительстве был подписан ООО «Строф» (правопредшественником ООО «Оптима») раньше договора Калинина А.Ю., противоречит ст. 398 ГК РФ, поскольку спорная квартира не передавалась во владение названных организаций, которые до подачи настоящего иска Калинина А.Ю. не заявили правовых притязаний и не приняли мер по получению данной квартиры в своё владение.

Более того, ООО «Оптима» представило в суд сведения лишь о частичной оплате стоимости спорной квартиры.

Так, по договору с ООО «Строф» цена спорной квартиры, площадью 72,5 кв.м, составляет 2998 600 руб. (стоимость 1 квадратного метра 41360 руб. * площадь квартиры 72,5 кв.м = 2998600 руб.).

В суд представлены 2 копии платёжного поручения о внесении ООО «Строф» в счет цены договора 2629 130,84 руб.: 1126896,84 руб. – платежным поручением № от дд.мм.гггг. и 1502234 руб. – платежным поручением № от дд.мм.гггг..

В суде не приведены сведения о доплате ООО «Строф» или ООО «Оптима» в счет цены спорной квартиры 369 469,16 руб. (стоимость квартиры 2998600 руб. вычесть выплаченная сумма 2629 130,84 руб. = 369 469,16 руб.), а также доказательства того, что ООО «Оптима» намерено погасить указанную задолженность.

В то же время задолженность истца Калинина А.Н. по оплате стоимости квартиры (66970,50 руб.) значительно (в 5,5 раз) меньше задолженности ООО «Оптима». Готовность погасить эту задолженность истец подтвердил, внеся 33970,50 руб. на депозит суда.

Приведенные выше обстоятельства оплаты стоимости спорной квартиры подтверждают намерение истца Калинина А.Ю. владеть спорной квартирой как собственным имуществом, не свидетельствуя о наличии такого же стремления у ООО «Оптима».

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что право собственности на спорную квартиру должно быть признано за истцом Калининым А.Ю. как за лицом, во владении и на содержании которого находится эта квартира.

ООО «Оптима» вправе требовать от застройщика (ООО «Грибоедова-N») возмещения убытков, вызванных неисполнением договора участия в долевом строительстве.

Поскольку спорная квартира находится во владении и на содержании истца Калинина А.Ю., многоквартирный дом, в котором расположена квартира, построен с соблюдением строительных, градостроительных и иных норм и правил, исковые требования о признании права собственности Калинина А.Ю. на квартиру обоснованны и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Министерства строительного комплекса Рязанской области в интересах Калинина Андрея Юрьевича удовлетворить.

Признать за Калининым Андреем Юрьевичем, дд.мм.гггг. года рождения, уроженцем <адрес>, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 72,5 кв.м, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда в течение месяца через Советский районный суд гор. Рязани со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья/подпись/..