Мотивированное решение по делу № 02-1621/2023 от 10.10.2022

77RS0018-02-2022-006540-53

Дело №2-1621/23

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Москва 21 июня 2023 года

Никулинский районный суд г.Москвы в составе судьи Шайхутдиновой А.С.,

при секретаре Галочкиной Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Проект Мичуринский» к Давыдову В.А. о взыскании разницы между стоимостью фактической и проектной площади объекта недвижимости, встречному иску Давыдова В.А. к ООО «Проект Мичуринский» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Проект Мичуринский» обратился в суд с иском к Давыдову В.А., в котором, просит взыскать денежные средства по договору долевого участия №1-20-6/МПр1 от 29.04.2019 года в размере 131 160,9 руб, по договору №1-20-7/МПр1 от 29.04.2019 года в размере 290 819,59 руб, расходы по уплате госпошлины. В обосновании указано, что 29.04.2019 года между сторонами заключены вышеуказанные договоры участия в долевом строительстве. В соответствии с договором №1-20-6/МПр1 ответчику подлежала передаче квартира общей проектной площадью 61,3 кв.м из расчёта 262 321,80 руб за 1 кв.м. По результатам обмеров, полученных после проведения кадастровых работ, установлено, что площадь квартиры составила 61,8 кв.м. В соответствии с договором №1-20-7/МПр1 ответчику подлежала передаче квартира общей проектной площадью 78,7 кв.м из расчёта 264 381,45 руб за 1 кв.м. По результатам обмеров, полученных после проведения кадастровых работ, установлено, что площадь квартиры составила 79,8 кв.м. Поскольку заключенными между сторонами договорами предусмотрена возможность изменения цены договора в зависимости от увеличения или уменьшения окончательной общей площади объекта долевого участия, истец обратился в суд с иском о взыскании доплаты за увеличение фактической площади объектов.

Ответчик Давыдов В.А. исковые требования не признал, предъявил встречное исковое заявление, в котором просил взыскать с ответчика денежные средства за уменьшение фактической площади объектов в размере 52 258,39 руб, со внесением в ЕГРН сведений об уточнении площадей квартир №197 и №198 по адресу:**, в обосновании указывая, что кадастровые работы, в результате которых застройщиком установлено увеличение площади квартир, проведены до устройства внутренних перегородок с подготовкой под финишное покрытие, как то предусмотрено договорами долевого участия. При этом по окончанию внутренних работ застройщиком и при проведении окончательных обмеров установлено уменьшение фактической площади квартир.

Представитель истца ООО «Проект Мичуринский» (ответчика по встречному иску) в судебное заседание не явился, извещен.

Ответчик Давыдов В.А. (истец по встречному иску) на судебном заседании первоначальные требования ООО «Проект Мичуринский» не признал, в удовлетворении просил отказать, встречные требования поддержал.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по г.Москве на судебное заседание не явился, извещен.

Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя истца (ответчика по встречному иску), извещенного, но не явившегося на судебное заседание, в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав ответчика (истца по встречному иску), исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела 29.04.2019 года между ООО «Проект Мичуринский» (застройщик) и Давыдовым В.А. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №1-20-6/МПр1, в соответствии с которым Давыдову В.А. подлежала передаче квартира по адресу:** , проектной площадью 61,30 кв.м.

В соответствии с п.4.1 договора, стороны установили стоимость одного квадратного метра квартиры, равную 262 321,80 руб, которая умножается на фактическую площадь квартиры, определенную на основании обмеров, полученных в результате проведения технической инвентаризации и/или кадастровых работ по дому и квартире в частности.

Обязательства Давыдова В.А. по оплате договора в размере 16 080 326,34 руб исполнены, что подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривалось.

Кроме того, 29.04.2019 года между ООО «Проект Мичуринский» (застройщик) и Давыдовым В.А. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №1-20-7/МПр1, в соответствии с которым ответчику подлежала передаче квартира по адресу:***, условный номер 198, общей проектной площадью 78,70 кв.м.

В соответствии с п.4.1 договора, стороны установили стоимость одного квадратного метра квартиры, равную 264 381,45 за кв.м., которая умножается на фактическую площадь квартиры, определенную на основании обмеров, полученных в результате проведения технической инвентаризации и/или кадастровых работ по дому и квартире в частности.

Обязательства Давыдова В.А. по оплате договора в размере 20 806 820,45 руб также исполнены, что подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривалось.

Заявляя требования о взыскании разницы между стоимостью фактической и проектной площади переданных объектов, ООО «Проект Мичуринский» указывает, что по результатам обмеров, полученных после проведения кадастровых работ, установлено, что площадь квартир увеличена, реальная площадь квартир отражена в сведениях ЕГРН.

Не соглашаясь с заявленными требованиями, Давыдов В.А. указывает, что кадастровые работы, в результате которых застройщиком установлено увеличение площади квартир, проведены до устройства внутренних перегородок с подготовкой под финишное покрытие, как то предусмотрено договорами долевого участия.

В целях проверки доводов сторон об изменении площади квартир, судом в АНО Центр Судебной Экспертизы «Гарант» назначена строительно-техническая и оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта АНО Центр Судебной Экспертизы «Гарант», с учетом результатов визульно - инструментального обследования квартиры №197, расположенной по адресу: **и требований нормативно-правовых актов, общая площадь квартиры составляет 61 кв.м, квартиры №198 – 78,8 кв.м.

Оснований не доверять указанному экспертному заключению, суд не усматривает, поскольку заключение судебной экспертизы отвечает требованиями ст. 86 ГПК РФ, при проведении судебной экспертизы в распоряжение экспертов были предоставлены все имеющиеся в материалах дела доказательства. Доказательств несостоятельности выводов экспертизы или некомпетентности экспертов ее проводивших и предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суду не представлено.

Более того, вышеуказанное заключение эксперта соответствует сведениям МосГорБТИ, отразившим площадь квартир по состоянию 12.01.2023 года.

В силу ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с ч. ч. 1 и 4 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма права предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания ст. 19 Закона №214-ФЗ застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 названного закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона №214-ФЗ).

Положения ст. 29 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» также наделяют потребителя правом при наличии недостатков выполненной работы (оказанной услуги) требовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Если правила, содержащиеся в ч. 1 данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Исходя из положений п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ, в соответствии с которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Применение меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков возможно при наличии условий, предусмотренных законом. При этом лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать следующую совокупность обстоятельств: факт причинения убытков и их размер, противоправное поведение причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между действиями указанного лица и возникшими убытками.

По смыслу ст. ст. 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Таким образом, суд считает установленным, что фактическая площадь квартиры №197 на 0,3 кв.м меньше проектной площади (-78 696,54 руб), а фактическая площадь квартиры №198 на 0,1 кв.м больше проектной площади (+26 438,14 руб).

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 10 Постановления от 11 июня 2020 г. №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» разъяснил, что согласно ст. 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа).

Соблюдение критерия встречности требований для зачета согласно ст. 410 ГК РФ предполагает, что кредитор по активному требованию является должником по требованию, против которого зачитывается активное требование (далее - пассивное требование). В случаях, предусмотренных законом или договором, зачетом могут быть прекращены требования, не являющиеся встречными, например, согласно положениям п. 4 ст. 313 ГК РФ (п. 11 Постановления).

В целях применения ст. 410 ГК РФ предметы активного и пассивного требований должны быть однородны, то есть стороны после осуществления зачета должны оказаться в том же положении, как если бы оба обязательства были прекращены исполнением. Статья 410 ГК РФ допускает в том числе зачет активного и пассивного требований, которые возникли из разных оснований. Критерий однородности соблюдается при зачете требования по уплате основного долга (например, покупной цены по договору купли-продажи) на требование об уплате неустойки, процентов или о возмещении убытков (например, в связи с просрочкой выполнения работ по договору подряда) (п. 12 Постановления).

Для зачета в силу ст. 410 ГК РФ необходимо, чтобы по активному требованию наступил срок исполнения, за исключением случаев, когда такой срок не указан или определен моментом востребования.

По смыслу ст. ст. 410, 315 ГК РФ для зачета не является необходимым наступление срока исполнения пассивного требования, если оно в соответствии с законом или договором может быть исполнено досрочно.

Если лицо получило заявление о зачете от своего контрагента до наступления срока исполнения пассивного требования при отсутствии условий для его досрочного исполнения или до наступления срока исполнения активного требования, то после наступления соответствующих сроков зачет считается состоявшимся в момент, когда обязательства стали способны к зачету, то есть наступили установленные законом условия для зачета. Если наступил срок исполнения активного требования, но отсутствуют условия для досрочного исполнения пассивного требования, то должник по активному требованию вправе исполнить свое обязательство.

В пункте 14 вышеупомянутого Постановления Пленума разъяснено, что согласно ст. 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ.

Обязательства считаются прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства стали способными к зачету (ст. 410 ГК РФ). Например, если срок исполнения активного и пассивного требований наступил до заявления о зачете, то обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения обязательства (или возможности досрочного исполнения пассивного обязательства), который наступил позднее, независимо от дня получения заявления о зачете (п. 15 Постановления).

Как разъяснено в п. 19 Постановления вышеназванного Пленума, если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск.

Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (ст. ст. 137, 138 ГПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (ч. 2 ст. 56, ст. 67, ч. 1 ст. 196, ч. ч. 3, 4 ст. 198 ГПК РФ, ч. 1 ст. 64, ч. 1 - 3.1 ст. 65, ч. 7 ст. 71, ч. 1 ст. 168, ч. ч. 3, 4 ст. 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

Как усматривается из материалов дела, требования сторон договора участия в долевом строительстве являются встречными, однородными, срок их исполнения наступил, в связи с чем, выразившееся в возражения и встречном иске требования Давыдова В.А. о зачете требований в части взыскания разницы за увеличение площади квартиры №198 и уменьшения площади квартиры №197 подлежат удовлетворению.

Поскольку, задолженность истца ООО «Проект Мичуринский» перед ответчиком Давыдовым В.А. (78 696,54 руб) превышает задолженность ответчика Давыдова В.А. перед истцом по оплате увеличения площади квартиры (26 438,14 руб), и от имени ответчика истцу было направлено уведомление о прекращении встречных обязательств зачетом путем подачи встречного заявления, то обязательства ответчика перед истцом подлежат прекращению зачетом на основании ст. 410 ГК РФ. При этом с ООО «Проект Мичуринский» в пользу Давыдова В.А. подлежат взысканию денежные средства в сумме 52 258,39 руб.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно части 7 статьи 1 Закона о регистрации, государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Частью 3 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном названным федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

В соответствии с ч. 4 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда.

Таким образом, поскольку в по результатам проведенной судебной экспертизы установлено изменение площадей квартир по адресу: г.Москва, Мичуринский проспект д.56 кв. 97 (61 кв.м), квартира №198 – 78,8 кв.м., суд считает необходимым установить, что настоящее решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН о площадях вышеуказанных квартир.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Проект Мичуринский» к Давыдову В. А. о взыскании разницы между стоимостью фактической и проектной площади объекта недвижимости оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Проект Мичуринский» в пользу Давыдова В.А. денежные средства в размере 52258,39 руб.

Настоящее решение суда по вступлении в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части уточнения сведений об общей площади квартиры №197, расположенной по адресу:** , согласно ее фактическому размеру 61 кв. м, а также квартиры №198, расположенной по адресу:** , согласно ее фактическому размеру 78,8 кв. м.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Решение изготовлено в окончательной форме 30.06.2023 года

10