Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-90/2020 ~ М-32/2020 от 23.01.2020

Дело № 2-90/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Бобров,

Воронежская область                                                                                     17 марта 2020 года

Бобровский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего - судьи Васильевой Т.Б.,

при секретаре судебного заседания Меренковой Л.А.,

с участием представителя истца Кочегаровой С.И. адвоката Лискина А.В., представившего удостоверение №1838 и ордер №530 от 12.02.2020,

представителя ответчика ООО "ЭкоНиваАгро" по доверенности Саввиной О.Б.,

ответчика Кочегарова В.В. и его представителя адвоката Коваль А.Н., представившей удостоверение №3231 и ордер №31332 от 17.02.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Кочегаровой С.И. к Кочегарову В.В., ООО «ЭкоНиваАгро» о взыскании долга по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Кочегарова С.И., обратилась в Бобровский районный суд Воронежской области с иском к Кочегарову В.В., ООО «ЭкоНиваАгро» о расторжении договора аренды земельного участка от 25.07.2011 и взыскании долга по арендной плате (л.д.6-8), которое ею было уточнено 02.03.2020 (л.д.195-202, 245 т.1).

Согласно уточненному исковому заявлению 25 июля 2011 г. между собственниками земельных долей земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и Истцом, был подписан с ответчиком Кочегаровым В.В. договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, согласно которому ему был передан сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером <номер>, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью 1228000 кв. м, а ответчик принял во временное владение и пользование указанный земельный участок, договор был зарегистрирован в Бобровском отделе Управления Росреестра по Воронежской области. За период с даты заключения договора аренды и до декабря 2018 года истец Кочегарова С.И. выкупила у других арендодателей принадлежащие им доли в этом земельном участке, в связи с чем, истцу стали принадлежать 22 доли из 24 долей в праве общей долевой собственности на указный выше земельный участок. Ответчиком Кочегаровым В.В. в нарушении договора аренды с 2011года до настоящего времени арендная плата не выплачивалась. «13» декабря 2018г. Истец направила в адрес Кочегарову В.В. письмо, в котором заявила о своем намерении расторгнуть договор аренды земельного участка в связи существенным нарушением арендатором своих обязательств по договору, а именно неисполнением ответчиком Кочегаровым В.В. обязательств по уплате арендной платы. Ответа на письмо получено не было. «20» декабря 2018г. Истец повторно направила в его адрес письмо, в котором заявляла о своем намерении расторгнуть договор аренды по тем же основаниям. Письмо было получено ответчиком Кочегаровым В.В. 25 декабря 2018г., что подтверждается сведениями почты России, однако ответа на письмо также не последовало. Задолженность по арендной плате за указанный выше период ответчиком Кочегаровым В.В. не выплачена. 7 октября 2019г. истцу пришло по почте письмо от ООО «ЭкоНиваАгро», из содержания которого она узнала, что между Кочегаровым В.В. и ООО «ЭкоНиваАгро» 17.12.2018г. был заключен договор № 1/8 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.07.2011г. с кадастровым номером <номер>, и теперь арендатором земельного участка является ООО «ЭкоНиваАгро». Новым арендатором истцу было предложено получить арендную плату за 2019г. в размере 190 520 руб. На собрании участников общей долевой собственности на спорный земельный участок Новый арендатор был уведомлен о том, что бывший арендатор Кочегаров В.В. за весь период действия договора аренды ни разу не выплатил никому из арендодателей арендную плату, в связи с чем, новый арендатор несет в солидарном порядке ответственность за ее невыплату, и, что истец, как собственник 22 долей из 24 долей желает расторгнуть договор аренды в судебном порядке и взыскать задолженность по арендной плате в солидарном порядке с прежнего арендатора Кочегарова В.В. и с нового арендатора ООО «ЭкоНиваАгро». До момента подачи в суд настоящего искового заявления задолженность Ответчиками по арендной плате за период с даты заключения договора аренды и до заключения договора перенайма не была выплачена. Просит суд расторгнуть с ООО «ЭкоНиваАгро» договор аренды земельного участка от 25.07.2011. Взыскать с Ответчиков в солидарном порядке в пользу Истца задолженность по арендным платежам за 2017 и 2018 годы в размере 203720,72 руб. (л.д.195-202, 245 т.1).

Определением Бобровского районного суда от 17.03.2020 исковое заявление Кочегаровой С.И. к Кочегарову В.В., ООО «ЭкоНиваАгро» в части расторжения договора аренды оставлено без рассмотрения (л.д.7-8т.2).

Истец Кочегарова С.И. и ее представитель адвокат Лискин А.В. в судебном заседании поддержали уточненные исковые требования по изложенным основаниям. Просили их удовлетворить.

Ответчик Кочегаров В.В. в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что задолженности по арендной плате перед истцом до 2017 года не имел. В 2017 и 2018 годах спорный земельный участок по просьбе истца был передан ей в пользование. Истец с сыном хотели попробовать получить больший доход, чем он уплачивает в качестве арендной платы. Они его обрабатывали, собирали урожай. Он отчитывался за землю, поскольку договор аренды не был расторгнут. В связи с тем, что истец фактически пользовалась спорным земельным участком в 2017-2018 годах, ее исковые требования о взыскании с него за эти годы арендной платы считает не обоснованными. Требования о расторжении договора аренды истец ему не заявляла. В конце 2018 года, когда он уже не был арендатором, он получал письмо от истца, которое не имело содержания. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика Кочегарова В.В. адвокат Коваль А.Н. поддержала доводы, представленные в письменных возражениях на иск, согласно которым с 2017 по 2018 годы Кочегарова С.И, по договоренности с Кочегаровым В.В. самостоятельно использовала земельные доли и получала доход, но договор аренды никто не расторгал и истец не предлагала ее доверителю его расторгнуть. Истец не представила суду относимых и допустимых доказательств в подтверждение факта направления Кочегарову В.В. представленных суду писем с требованием о расторжении договора аренды, а также в подтверждение факта ненадлежащего использования ее доверителем земли. По изложенным основаниям, считает заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению (л.д.138-140 т.1).

Представитель ответчика ООО "ЭкоНиваАгро" по доверенности Саввина О.Б. в судебном заседании с доводами, изложенными истцом и его представителем не согласился по основаниям, изложенным в письменных возражениях и дополнении к ним, согласно которым, считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ООО «ЭкоНиваАгро» как с ответчиком в части расторжения договора аренды в соответствие с п. 2. ст. 452 ГК РФ. Общество не является солидарным ответчиком по требованиям о взыскании задолженности по арендным платежам на основании того, что 17.12.2018года между ИП КФХ Кочегаровым В.В. (старый арендатор) и ООО «ЭкоНиваАгро» (новый арендатор) был заключен договора №1/8 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.07.2011 года, согласно которому ООО «ЭкоНиваАгро» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 1 228 000 кв.м на основании договора №1/8 от 17.12.2018 года передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.07.2011 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 29.12.2018 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области сделана запись регистрации <номер>. После регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области указанного договора №1/8 от 17.12.2018 года было опубликовано уведомление участникам о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды от 25.07.2011 в газете «Воронежский курьер» №4 (3870) от 22-28 января 2019 года (стр.1), а также 04.10.2019 года направлено письмо Истцу с уведомлением о передаче прав и обязанностей по договору аренды и предложением о получении арендной платы за 2019 год, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления от 23.10.19 года. С 29.12.2019 года по настоящее время ООО «ЭкоНиваАгро» использует земельный участок с кадастровым номером <номер> в соответствие с целевым назначением, что подтверждается актами расхода семян и посадочного материала № 28751, № 70615 и объемами выполненных работ за апрель, июнь, июль, август 2019 года. 24.12.2019 года ООО «ЭкоНиваАгро» Истцу была выдана арендная плата за 22/24 земельные доли в размере 190 520 рублей за 2019 год, что подтверждается расходным кассовым ордером 3245 от 24.12.2019 года. Также обществом был оплачен земельный налог за 2018 год в размере 20745 руб., оплата которого входит в арендную плату. Кроме того, ООО «ЭкоНиваАгро» считает, что у Истца не имеется оснований для расторжения договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, Соответственно невыплата предыдущим арендатором арендных платежей за 2017г, 2018г. не может являться основанием досрочного расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке. Просит суд отказать Истцу в удовлетворении исковых требованиях (л.д.62-66, 166-167 т.1).

Заслушав мнения сторон, оценив доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, с учетом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального Кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По общему правилу, закрепленному в статьях по смыслу ст.ст. 4, 45, 46, 47, 56, 57 ГПК РФ, обязанность доказывания лежит на стороне, предъявившей исковые требования.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

     В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;3) предоставления арендатором определенных услуг;4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

     Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами 25 июля 2011 г. между собственниками земельных долей земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и Истцом, был подписан с ответчиком Кочегаровым В.В. договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, согласно которому ему был передан сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером <номер>, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью 1228000 кв. м, а ответчик принял во временное владение и пользование указанный земельный участок (л.д. 10-12, 12об.-21т.1), договор был зарегистрирован в Бобровском отделе Управления Росреестра по Воронежской области (л.д. 70-87 т.1).

17.12.2018 года между ИП КФХ Кочегаровым В.В. (старый арендатор) и ООО «ЭкоНиваАгро» (новый арендатор) был заключен договор №1/8 передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.07.2011 года, подписан акт приема-передачи от 17.12.2018 который был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д.88-92 т.1).

Согласно договору аренды от 25.07.2011 договор заключен на срок 49 лет (п. 2). По настоящему договору арендная плата выплачивается каждому арендодателю в зависимости от размера доли в праве на земельный участок, ежегодно в натуральном выражении или по согласию сторон в денежном выражении по цене сложившейся на момент продажи в следующем размере: зерно фуражное - 500 кг за земельную долю, масло растительное - 10 кг за земельную долю, выплата налогов за земельный участок за полную земельную долю. Размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон в течение одного года, но не более одного раза в год (п.5).Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере, порядке, в сроки и на условиях, установленных Договором (п. 7.2.2.)

Истцом заявлена ко взысканию с ответчиков в солидарном порядке сумма арендных платежей за 2017, 2018 годы в размере 203720,72 руб. Представлен расчет данной суммы исходя из средних цен товаропроизводителей Бобровского района на зерно фуражное и масло растительное, сложившихся в 2017-2018годах (л.д.203-205т.1).

Заявленные истцом требования о взыскании арендной платы за 2017 и 2018 годы суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу отсутствия доказательств ее оплаты со стороны ответчика Кочегарова В.В., который не оспаривает факт неуплаты указанных арендных платежей.

Доводы Кочегарова В.В. о том, что в 2017-2018годах истец с его разрешения пользовалась спорной землей, соответственно, он не должен был платить ей арендную плату, суд считает несостоятельными.

Факт пользования истцом спорным земельным участком в указные годы, подтвержденный при помощи показаний свидетелей Свидетель №1, Свидетель №5, Свидетель №6, Свидетель №2, Свидетель №3, Свидетель №4, и не оспариваемый истцом, не имеет правового значения по делу.

Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором».

     Согласно ч.1 ст. 453 ГК РФ «Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное».

Согласно п.12 вышеуказанного Договора аренды от 25.07.2011»Изменение условий Договора и его прекращение до истечения срока его действия допускается по письменному соглашению сторон…».

Поскольку ответчиком Кочегаровым В.В. суду не представлено письменных доказательств того, что в договор аренды в части уплаты арендной платы вносились изменения в установленном законом порядке, в частности изменения о том, что передача истцу спорного земельного участка во временное пользование влечет освобождение арендатора от уплаты арендных платежей, вышеуказанные доводы Кочегарова В.В. основаны на неправильном толковании норм материального права и не могут быть приняты судом.

С учетом изложенного, с Кочегарова В.В. в пользу истца подлежат взысканию арендные платежи за 2017-2018годы.

Исходя из системного толкования cт. ст. 384, 615 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ следует, если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. Поскольку обязанность по внесению арендной платы обусловлена фактическим землепользованием, возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, когда землепользователем являлся прежний арендатор, не отвечает возмездно-эквивалентным началам гражданско-правовых отношений.

В связи с этим сама по себе сделка перенайма, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не является безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения сделки перенайма.

С учетом изложенного, исковые требования истца о взыскании сумм указанных арендных платежей с обоих ответчиков в солидарном порядке удовлетворению не подлежат, поскольку противоречат вышеуказанным положениям ГК РФ и п. 1.3 договора №1/8, заключенного 17.12.2018 года между ИП КФХ Кочегаровым В.В. (старый арендатор) и ООО «ЭкоНиваАгро» (новый арендатор) передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 25.07.2011 года, согласно которому старый арендатор гарантирует, что на момент заключения настоящего договора задолженность по уплате арендной платы отсутствует.

Вместе с тем заявленную истцом ко взысканию сумму ежегодной арендной платы в размере 203720,72 рублей суд считает завышенной.

Согласно выписке из ЕГРПН (л.д. 40-41т.1) Кочегаровой С.И. по состоянию на 2017 год принадлежала на праве собственности 21/24 доля в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок.

Следовательно, размер арендной платы за 2017 год составит: (21доля х500 (кг зерна) х 7036,5 руб. (средняя стоимость 1 т зерна в 2017году, исходя из средних цен товаропроизводителей Бобровского района на зерно фуражное (л.д.203-205 т.1) =73883,3 руб.+ 21 доля х10л растительного масла х 45,08 руб. (стоимость 1 л. масла в 2017году, исходя из средних цен товаропроизводителей Бобровского района на растительное масло) = 9468,8 руб. )=83352руб.

При этом, ко взысканию подлежит арендная плата за 2017год в размере 76387,39руб., то есть в пределах заявленных исковых требований за 2017год.

Согласно выписке из ЕГРПН (л.д. 40-41т.1) Кочегаровой С.И. по состоянию на 2018 год принадлежали 22/24 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Следовательно, арендная плата за 2018 год составит: (22доли х 500 (кг зерна) х 7293,9 руб. (средняя стоимость 1 т зерна в 2018году, исходя из средних цен товаропроизводителей Бобровского района на зерно фуражное (л.д.203-205 т.1))=80231,7руб.) + (22доли х 10литров растительного масла х 47,9руб. (стоимость 1 л. растительного масла в 2018году, исходя из средних цен товаропроизводителей Бобровского района на растительное масло) = 10538руб.)=90774руб.

Итого, общая сумма арендной платы за 2017-2018 годы составит 76387,39руб.+ 90774руб. =167161,4руб.

На основании ст.333.40 НК РФ истцу подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина в размере 10883,6руб.(16420руб.уплаченная при обращении в суд государственная пошлина-5537,2руб. государственная пошлина, подлежащая уплате по делу, исходя из уточненных исковых требований имущественного и неимущественного характера=10883,6руб.).

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Частично удовлетворить исковые требования Кочегаровой С.И. и взыскать в ее пользу с Кочегарова В.В. 167161(сто шестьдесят семь тысяч сто шестьдесят один) рубль 40 копеек арендной платы за 2017-2018 годы.

В удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за 2017-2018годы в солидарном порядке с ООО «ЭкоНиваАгро» - отказать.

Возвратить Кочегаровой С.И. излишне уплаченную государственную пошлину в размере 10883(десять тысяч восемьсот восемьдесят три) рубля 60 копеек, уплаченную по квитанциям от 11.01.2020 и 13.01.2020 при обращении в Бобровский районный суд Воронежской области с исковым заявлением.

    Разъяснить Кочегаровой С.И., что с заявлением о возврате уплаченной суммы государственной пошлины ему следует обратиться в Межрайонную инспекцию Федеральной налоговой службы России по Воронежской области № 14, приложив к нему данное определение суда, а также подлинник платежного документа (квитанции). Заявление о возврате излишне уплаченной суммы государственной пошлины может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы..

Копию данного решения направить в адрес лиц, участвующих в деле.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через Бобровский районный суд Воронежской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий                                                              Т.Б. Васильева

Мотивированное решение изготовлено 21.03.2020