Мотивированное решение по делу № 3а-2194/2020 от 30.12.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес                                                                                                           10 июля 2020 года

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В.,

при секретаре Ромашове Е.Д.

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело № 3а-2194/2020 по административному исковому заявлению ООО «Резон-С» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 2 384,2 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0004025:1037, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения ООО «Резон-С» в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 26 декабря 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес                                                                                                           10 июля 2020 года

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В.,

при секретаре Ромашове Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-2194/2020 по административному исковому заявлению ООО «Резон-С» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Резон-С» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества адрес об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества

общей площадью 2 384,2 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0004025:1037, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке
№ 2019-401 от 18.12.2019 года, составленный оценщиком ООО КГ «Бизнес-Круг».

В ходе рассмотрения дела административный истец ООО «Резон-С» дополнительное (уточненное) административное исковое заявление не подал.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества адрес, представляющий также интересы Правительства адрес, а также представитель Управления Росреестра по адрес в судебное заседание не явились, о дате и времени его проведения уведомлены надлежащим образом, направили в суд ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом  2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в адрес, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества адрес от 29 ноября 2018 года № 40557, в отношении спорных объектов недвижимости определена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке № 2019-401 от 18.12.2019 года, составленный оценщиком ООО КГ «Бизнес-Круг».

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 16 января 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы № Э631/20 от 21 февраля 2020 года, проведенной экспертом ООО «Консалтинговая группа «Формула успеха»:

- отчет об оценке № 2019-401 от 18.12.2019 года, составленный оценщиком ООО КГ «Бизнес-Круг», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 2 384,2 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0004025:1037, расположенного по адресу: адрес,
адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма

Административный истец не согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их не объективными, вследствие чего подал письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика возражений относительно выводов оценочной судебной экспертизы не направил, письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы не подал.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы № Э631/20 от 21 февраля 2020 года, подготовленное экспертом ООО «Консалтинговая группа «Формула успеха», соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. №№ 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного истца, письменные ответы эксперта, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации в скриншоты предложений.

Доводы стороны истца о том, что экспертом необоснованно выявлены нарушения при подготовке досудебного отчета оценщиком, несостоятельны.

Как верно указал эксперт в своем заключении, поскольку объекты-аналоги №№ 1 и 2 нельзя отнести к объектам, расположенным на первой линии дороги, тогда как объект исследования расположен на первой линии, то к ценам объектов-аналогов №№ 1 и 2 требуется внести корректировки на расположение относительно красной линии, так как это один из ценообразующих параметров для торговой недвижимости, что указывает на объективность и правомерность замечаний эксперта к отчету об оценке.

Также эксперт верно отметил и установил, что площадь объекта-аналога № 1 составляет не 625 кв.м, как указал оценщик в отчете, а 1 896,8 кв.м., что подтверждено данными публичной кадастровой карты, которая содержит фактические показатели по объектам недвижимости. Таким образом, использование неверной площади в расчетах досудебного отчета привело к искажению результатов исследования. В этой части замечания эксперта к отчету оценщика также объективны и правомерны.

Доводы стороны истца о том, что объект оценки расположен в адрес, тогда как эксперт использует объекты-аналоги, расположенные в адрес, судом отклоняются.

На стр. 30-35 заключения эксперт провел анализ ценообразующих параметров для объекта исследования, в числе которых были отмечены факторы, влияющие на местоположение, - расположение относительно административных округов (ценовую зону), удаленность от станции метрополитена, расположение относительно красной линии. Все факторы, влияющие на местоположение, были учтены в расчетах эксперта на стр. 44-48. Цены объектов-аналогов были скорректированы на расположение относительно административных округов (ценовую зону), тем самым учтено различие между объектом исследования, расположенным в адрес, и объектами-аналогами, расположенными в адрес.

Таким образом, эксперт обоснованно применил корректировку на местоположение объекта исследования по отношению к объектам-аналогам, и рыночная стоимость в рамках сравнительного подхода искажена не была.

Доводы стороны истца о том, что объект оценки является объектом класса С, тогда как эксперт при подборе аналогов не указывает класс здания, несостоятельны.

Согласно материалам дела, данным открытых источников сети интернет, визуального осмотра объект исследования представляет собой торговый центр. В Российской Федерации отсутствует общепринятая классификации торговой недвижимости по классам. Подобранные объекты-аналоги в рамках сравнительного подхода, как и объект исследования представляют собой торговые центры, что подтверждено скриншотами на стр.73-83 заключения.

На стр. 40 заключения эксперта изложена информация о том, что все объекты-аналоги подбираются исходя из функционального назначения: здания ТЦ (торговые центры). Данное утверждение было основано на том, что в расчетах эксперт использует «Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией Л.А. Лейфера, в котором приводится классификация коммерческой недвижимости и советующие ценообразующие параметры по каждому классу. Согласно классификации, указанной в справочнике, все объекты-аналоги представляют собой торговые центры, то есть относятся к высококлассной торговой недвижимости.

Таким образом, все объекты-аналоги сопоставимы с объектом исследования по функциональному назначению/использованию и рыночная стоимость в рамках сравнительного подхода не искажена.

Ссылка истца на то, что эксперт в рамках сравнительного подхода применяет корректировку на торг из «Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией Л.А.Лейфера, однако данный справочник используется для всей России, а необходимо использовать справочник для
адрес, несостоятельна.

В рамках заключения эксперта скидка на торг для объекта исследования (высококлассной торговой недвижимости) принята в размере 9,2% согласно исследованиям, проведенным ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», результаты которого приведены в «Справочнике оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Нижний Новгород 2017 г.» под редакцией Л.А. Лейфера, в котором сказано, что при отсутствии данных для городов, рекомендуется пользоваться данными по России.

Эксперт в рамках сравнительного подхода использовал среднее значение скидки на торг для активного/развитого рынка высококлассной торговой недвижимости по России, представленное в указанном справочнике (стр. 43 заключения), так как данные отдельно для торговой недвижимости адрес с активным рынком не приведены.

Таким образом, эксперт использовал среднее значение скидки на торг по России в связи с рекомендациями, представленными в «Справочник оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Нижний Новгород, 2017 год». Использованное значение скидки на торг соответствует рыночному уровню.

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия и квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, дипломом о высшем образовании, дипломом о прохождении профессиональной переподготовки в НОУ «Московская финансово-промышленная академия», квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности № 003025-1 от 07 февраля 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», свидетельством о членстве в СРОО «Российское общество оценщиков» и др.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке № 2019-401 от 18.12.2019 года, составленный оценщиком ООО КГ «Бизнес-Круг», требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является
26 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 2 384,2 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0004025:1037, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения ООО «Резон-С» в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 26 декабря 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов