Решение по делу № 02-4628/2016 от 29.04.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 сентября 2016 года Преображенский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Сакович  Т.Н., при секретаре Баженове А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4628/16 по иску **** к ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ», ООО «ТРЕЙДИНДУСТРИЯ», **** о признании недействительными договора купли-продажи, об обязании заключить основной договор купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с данным иском к ответчикам с учетом уточненных исковых требований от ****г. просит суд признать договор купли-продажи недвижимости № **** от ****г., заключенный между ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» и ООО «ТрейдИндустрия» недействительным; погасить регистрационную запись в ЕГРП № ****от **** г. признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от **** года, заключенный между ООО «ТрейдИндустрия» и ****; погасить регистрационную запись в ЕГРП № ****г.; признать основной договор купли-продажи между ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» и ****. на спорное нежилое помещение, заключенным на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от ****г.; признать право собственности за ****. на нежилое помещение с кадастровым номером ****площадью 37,1 кв.м, расположенное по адресу: города Москва, ул. ****3, а именно: мансарда, комната ****, мотивировав свои требования тем, что ****года  между  истцом и ответчиком ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ****, общей ориентировочной площадью 38,7 кв.м, а именно: мансарда, комната **** (Лот ****). Общая цена Аппартамента составляла сумму в размере ****долларов США, включая НДС 18%. Обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору истцом выполнены в полном объеме. Согласно п.1.4. договора договор должен быть заключен сторонами не позднее ****г. при условии выполнения Покупателем обязательств по оплате Обеспечительного платежа, предусмотренного договором, а также в случае получения Продавцом соответствующих документов на недвижимость, необходимых для регистрации перехода права собственности на покупателя и снятия залога с недвижимости.

Обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору истцом произведен в полном объеме. Ответчик уклоняется от подписания основного договора купли-продажи недвижимости. При этом, из выписки ЕГРП на спорный объект недвижимости следует, что право собственности на спорное нежилое помещение оформлено на ООО «ТрейдИндустрия» на основании договора купли-продажи № **** от ****г. В дальнейшем ООО «ТрейдИндустрия» по договору купли-продажи от ****. продало спорный объект ****. Истец полагает, что данные договора купли-продажи является недействительными в силу ст.ст. 166, 168 ГК РФ, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Представитель истца по доверенности Иванов Н.В. в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали, полагали иск подлежащим удовлетворению.

Представитель ответчика ****. по доверенности Тимошенко А.Н., а также представитель ответчика ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» Калинин А.М. в судебное заседание явились, исковые требования не признали, просили в иске отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск.

Ответчик ООО «ТрейдИндустрия» в судебное заседание не явились, извещались по месту регистрации, возражений на иск не представили. При таких обстоятельствах, принимая во внимание положения ч. 2 ст. 54 ГК РФ о том, что местом нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке по основаниям ст. 118, 119 ГПК РФ.

Третьи лица  Управление Росреестра  по Москве, ПАО «Промсвязьбанк»  в судебное заседание не явились, извещались.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, ****  года между ****. и ответчиком ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ****, общей ориентировочной площадью 38,7 кв.м, а именно: мансарда, комната **** (Лот ****).

Общая цена Апартамента составляла сумму в размере ****долларов США, включая НДС 18%. Обязательства по выплате обеспечительного платежа по договору произведен в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями (л.д. 21-23).

Согласно п.1.4. договора основной договор должен быть заключен сторонами не позднее ****года.  Согласно дополнительного соглашения № **** от ****. п.1.4. договора был изложен в новой редакции, согласно которой основной договор должен быть заключен сторонами не позднее ****г.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ч.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им. При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора, предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п.1 ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" указанный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно ч.1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из условий договора, заключенного сторонами ****года, из содержания которого следует, что целью заключения договора явилось получение истцом в собственность – недвижимость, находящееся по адресу: г. Москва, ул. ****, общей ориентировочной площадью 38,7 кв.м, а именно: мансарда, комната **** (Лот ****), таким образом, между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве иного объекта недвижимости, в связи с чем к возникшим правоотношениям применяются положения Закона РФ "О защите прав потребителей", в части, не урегулированной Федеральным законом РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о форме сделок (п. 1 ст. 160) предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 550, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 ГК РФ).

В указанной связи, исходя из предмета иска, подлежит правовой оценке предварительный договор с учетом требований ст. 432 ГК РФ, согласно которым договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предварительный договор купли-продажи содержит данные о стоимости объекта, его место расположения, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, и объект купли-продажи, подлежащий передаче при заключении основного договора, его стоимость, порядок оплаты.

Давая оценку данному предварительному договору с учетом дополнительного соглашения к нему, суд приходит к выводу о том, что его условия содержат все существенные условия договора купли-продажи, заключение предварительного договора было направлено на приобретение истцом спорного имущества в собственность.

При этом какие-либо доказательства соглашения сторон об иных обязательствах в отношении спорного имущества в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что по своей правовой природе данный договор является основным договором продажи недвижимости, государственная регистрация которого в установленном законом порядке не произведена, в связи с чем заявленные исковые требования о признании за истцом право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером ****, площадью 37,1 кв.м, расположенное по адресу: города Москва, ул. ****, мансарда, комната ****, законны, обоснованы, а потому подлежат удовлетворению.

При этом суд также отмечает, что согласно соглашению № **** о т ****г. ответчик фактически передал спорное имущество истцу и согласно п.2 настоящего соглашения датой передачи недвижимости считается дата подписания настоящего соглашения.

Кроме того, согласно заключенного между ООО «РЭДЭКС» и ****. от ****. № ****, истец осуществляет пользование спорным имуществом и обязуется оплачивать эксплуатационное и техническое  обслуживание здания , в котором расположено помещения заказчика (истца). Факт оплаты истцом эксплуатационных расходов подтверждается представленным платежным поручением.

В обоснование требований о признании права собственности на спорное жилое помещение, истец ссылался на то, что оно оплачено ею в полном объеме,  фактически ей передано, однако от заключения основного договора собственник уклоняется, произвел отчуждение другому лицу.

Данные обстоятельства нашли свое объективное подтверждение в ходе рассмотрения настоящего дела, и не оспаривалось стороной ответчика ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ». Таким образом, действительная воля сторон, направленная на возмездное отчуждение спорного имущества, была ими реализована и нашла свое отражение в предварительном договоре купли-продажи, который по своей природе является сделкой, которая влечет для сторон, ее заключивших, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Судом также установлено, что истец обязательства, предусмотренные предварительным договором, исполнил в полном объеме, ответчик ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» обязательства по договору исполнил частично, передав имущество лишь в фактическое пользование. От юридической передачи имущества ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ», вопреки требованиям ст. 309, 310 ГК РФ, уклонилось.

Судом также установлено, что ****года ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» заключило договор купли-продажи недвижимости № **** с ООО «ТрейдИндустрия», государственная регистрация права которого произведена ****.

Указанное, по мнению суда, свидетельствует о злоупотреблении своим правом (собственника) при повторном заключении договора в отношении одного и того же имущества без урегулирования отношений с покупателем по первому договору.

Согласно п. 3 ст. 1  ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1  ГК РФ).

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10  ГК РФ, в связи с чем договор купли-продажи, заключенный ****года между ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» и ООО «ТрейдИндустрия», является недействительным на основании ст. 10 и 168 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, подлежит погашению запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № ****г. о регистрации права собственности ООО «ТрейдИндустрия» на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. ****, мансарда, комната ****кв.м, кадастровый номер ****.

  Признавая договор купли-продажи, заключенный ****года между ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» и ООО «ТрейдИндустрия», является недействительным, суд полагает обоснованными исковые требования о признании договора купли-продажи недвижимости от ****года, заключенный между ООО «ТрейдИндустрия» и ****недействительным.

При таких обстоятельствах, суд не может согласиться с возражениями ответчика ****.

При таких обстоятельствах, подлежит погашению запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № ****от ****. о регистрации права собственности ****. на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. ****, площадью 37,1 кв.м, кадастровый номер ****.

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" указанный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при подаче иска в суд, в размере ****руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать договор купли-продажи недвижимости № 37 от 11 ноября 2015 года, заключенный между ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» и ООО «ТрейдИндустрия» недействительным.

Погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № **** от ****. о регистрации права собственности ООО «ТрейдИндустрия» на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ****кадастровый номер ****.

Признать договор купли-продажи недвижимости от ****года, заключенный между ООО «ТрейдИндустрия» и ****недействительным.

Погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество № ****от ****. о регистрации права собственности ****  на нежилое помещение, расположенное по адресу: ****, площадью 37,1 кв.м, кадастровый номер ****.

Признать основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ****, площадью 37,1 кв.м, кадастровый номер ****, заключенным между ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ» и ****на условиях предварительного договора от ****г.

Признать право собственности за ****на нежилое помещение расположенное по адресу: г. Москва, ****, мансарда, комната ****, площадью ****кв.м, кадастровый номер ****.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности за **** на нежилое помещение расположенное по адресу: г. Москва, ул. ****, мансарда, комната ****, площадью ****кв.м, кадастровый номер ****.

Взыскать с ООО «РЕВКО ИНВЕСТМЕНТ», ООО «ТРЕЙДИНДУСТРИЯ», ****в пользу ****расходы по государственной пошлины в размере ****руб., что составляет по ****руб. , с каждого.

По вступлении решения суда в законную силу, отменить ранее наложенные обеспечительные меры, согласно определения суда от ****года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Т.Н. Сакович