Решение по делу № 2-3049/2018 ~ М-3372/2018 от 01.10.2018

К делу № 2-3049/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    г. Крымск                             «08» октября 2018 года.

Крымский районный суд Краснодарского края в составе: председательствующего судьи                Корныльева В.В.,

при секретаре                            Кривопуск Л.А.,     

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алексановой Ирины Ивановны к Сельскохозяйственному производственному кооперативу Колхозу «Ленинский путь» о признании права собственности и государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Алексанова И.И. обратилась в Крымский районный суд с иском к Сельскохозяйственному производственному кооперативу Колхозу «Ленинский путь» (Колхоз «Ленинский путь») о признании права собственности и государственной регистрации перехода права собственности.

Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Колхозом «Ленинский путь» был заключён договор купли-продажи, по условиям которого, ей в собственность за плату был передан объект незавершённого строительства (здание кафе), обладающий следующими уникальными характеристиками: инвентарный номер – 7115, площадь – 277,3 кв.м., расположенный на земельном участке, находящемся в ведении администрации Киевского сельского поселения <адрес>, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес> зарегистрировать право собственности на названный объект капитального строительства с кадастровым номером №, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости ей не удалось по причине того, что он поставлен на государственный кадастровый учет с ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ответчика без основных характеристик объекта капитального строительства и в соответствии с пунктом 2.2 Договора продавец не передавал ей никаких правоудостоверяющих документов на объект незавершённого строительства. Кроме того, по договорённости с продавцом она должна была окончить строительство указанного здания, прежде чем будет зарегистрировано право на него. Провести государственный кадастровый учет изменений на указанный объект капитального строительства также не получилось, поскольку действующее законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривает возможность обращения с соответствующим заявлением только собственника такого имущества с одновременным предоставлением документов, подтверждающих права на него. При этом, продавец недвижимого имущества, СПК Колхоз «Ленинский путь» в лице председателя, уклоняется от исполнения сделки, её государственной регистрации, а также не обеспечил постановку на государственный кадастровый учет земельного участка на котором он возведён, необходимого для эксплуатации проданного объекта капитального строительства.

В судебное заседание истица Алексанова И.И. не явилась. О времени, дате и месте рассмотрения гражданского дела была своевременно надлежащим образом уведомлена. От неё поступило письменное ходатайство, в котором она просит суд рассмотреть настоящее дело в своё отсутствие, при этом, на удовлетворении исковых требований настаивает в полном объёме. Суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие истицы Алексановой И.И..

Представитель ответчика – Сельскохозяйственного производственного кооператива Колхоза «Ленинский путь» в судебное заседание не явился. О времени, дате и месте рассмотрения гражданского дела был своевременно надлежащим образом уведомлен, не обеспечил участие своего представителя в судебном заседании. Представил в материалы гражданского дела письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором исковые требования признал, не возражал против их удовлетворения и подтвердил факт заключения договора купли-продажи между ним и истцом на спорный объект, а также перечисление денег в счёт выкупной цены за здание. Суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие данного представителя ответчика.

Представители третьих лиц – администрации муниципального образования <адрес> и администрации Киевского сельского поселения <адрес>, в судебное заседание не явились. О времени, дате и месте рассмотрения гражданского дела были своевременно надлежащим образом уведомлены, не обеспечил участие своего представителя в судебном заседании. От них поступили письменные ходатайства, в которых они просят суд рассмотреть настоящее дело в их отсутствие, вопрос об удовлетворении исковых требований оставили на усмотрение суда. Суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие указанных представителей третьих лиц.

Исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства на их относимость, допустимость и достаточность, суд пришёл к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Алексановой Ириной Ивановной и Сельскохозяйственным производственным кооперативом – Колхозом «Ленинский путь» был заключён договор купли-продажи (далее – договор), по условиям которого, ему в собственность за плату был передан объект незавершённого строительства (здание кафе), обладающий следующими уникальными характеристиками: инвентарный номер – 7115, площадь – 277,3 кв.м., расположенный на земельном участке, находящемся в ведении администрации Киевского сельского поселения <адрес>, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьёй 550 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Судом установлено, что сторонами договора требования к его форме и содержанию были соблюдены, воля сторон была направлена на отчуждение объекта недвижимого имущества ответчиком в пользу истицы.

В соответствии с п. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

К объектам гражданских прав, в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ, относятся недвижимые вещи. К недвижимым вещам (недвижимости) названная статья относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пункт 3 названной статьи предусматривает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что Колхоз «Ленинский путь» после заключения сделки уклонялся от её исполнения в части регистрации права собственности покупателя и постановки отчуждённых объектов на государственный кадастровый учёт.

Пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктами 1-3 Акта приёма-передачи объекта незавершённого строительства (Кафе) от 06.092018 года предусмотрено, что продавец передал, а покупатель принял указанное имущество в состоянии, как оно есть на день подписания акта.

Таким образом, в рассматриваемом случае ответчиком было исполнено обязательство по передаче истцу спорного имущества, в связи с чем последний имеет право на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ обратиться с иском о государственной регистрации перехода права. При этом ответчиком подтверждено, что денежные средства в счёт выкупной цены, им получены, претензий к истцу он не имеет.

Пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ.

Судом установлено, что право собственности продавца на спорное имущество возникло в силу закона, поскольку он самостоятельно, за собственный счёт возвёл его на принадлежащем ему земельном участке до вступления в силу Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В течение срока приобретательской давности право ответчика на спорный объект недвижимого имущество никем оспорено не было, в связи с чем он, помимо прочего, является давностным приобретателем по правилам статьи 234 Гражданского кодекса РФ.

Данные обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, напрямую лицами, участвующими в деле, не оспорены и, по этой причине, считаются признанными ими.

В силу пунктов 1-2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, Колхоз «Ленинский путь» являлся надлежащим отчуждателем недвижимого имущества, поскольку был его собственником независимо от государственной регистрации права на него.

При этом судом также не установлено обстоятельств, позволяющих квалифицировать спорное имущество в качестве самовольной постройки, поскольку в период его возведения застройщик обладал правом на землю, позволяющем строительство на ней, а само строительство осуществлялось в 1992 году, то есть до вступления в силу Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ.

По смыслу статьи 11 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, вправе обратиться за его защитой в суд в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.

Статьёй 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что одним из способов защиты права является признание права.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым признать за истицей право собственности на спорный объект капитального строительства.

Кроме того, в связи с тем, что продавцом не были переданы покупателю какие-либо документы на земельный участок, на котором возведён спорный объект капитального строительства, необходимый для его эксплуатации, истицей Алексановой И.И. были проведены работы, необходимые для формирования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, и постановки его на кадастровый учёт с целью последующего его предоставления ей в аренду, в соответствии с действующим земельным законодательством РФ.

Судом установлено, что границы спорного земельного участка сформировались более 15 лет назад и характеризуются местоположением объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка, а также границами смежных земельных участков.

В соответствии с частью 10 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Существование границ спорного земельного участка на местности подтверждается приложенными документами, а также сведениями о государственном кадастровом учёте смежных земельных участков. При этом земельный участок отвечает требованиям Правил землепользования и застройки Киевского сельского поселения <адрес>, утверждённым решением Совета Киевского сельского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, а также Генеральному плану Киевского сельского поселения <адрес>.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Киевского сельского поселения <адрес> вид разрешенного использования «общественное питание», необходимый для эксплуатации спорного здания в соответствии с его проектируемым назначением, относится к условно разрешённым вида использования земельных участков для территориальной зоны Р-О, в которой находится формируемый земельный участок.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ применение условных видов разрешенного использования к образуемым объектом недвижимости запрещается.

Согласно части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях: создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования (пункт 4 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Аналогичная норма содержится и в пункте 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Таким образом, при утверждении Правил землепользования и застройки Киевского сельского поселения <адрес> органом местного самоуправления не учтена сложившаяся планировка территории и существующее фактическое использование земельных участков, в том числе и земельного участка под спорным объектом недвижимого имущества, строительство которого начато в 1992 году, право собственности на который возникло до введения в действие Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также до принятия Правил землепользования и застройки Киевского сельского поселения <адрес>, утверждённых решением Совета Киевского сельского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты права является неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Вместе с тем, в соответствии с частью 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

С учётом изложенного, суд полагает возможным удовлетворить требования истца о присвоении формируемому земельному участку вида разрешённого использования «общественное питание», поскольку оно соответствует проектируемому назначению спорного объекта незавершённого строительства, что подтверждается имеющимися в деле документами.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Алексановой Ирины Ивановны к Сельскохозяйственному производственному кооперативу Колхозу «Ленинский путь» о признании права собственности и государственной регистрации перехода права собственности – удовлетворить в полном объёме.

Признать за Алексановой Ириной Ивановной право собственности на объект незавершенного строительства – нежилое здание, с кадастровым номером №, площадью 277,3 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества от Сельскохозяйственного производственного кооператива Колхоза «Ленинский путь» к Алексановой Ирине Ивановне, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ. <данные изъяты>.

Настоящее решение суда является основанием для внесения следующих изменений в сведения о государственном кадастровом учёте указанного объекта незавершённого строительства:

площадь объекта – 277,3 кв.м.;

степень готовности – 67%.

Утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории Киевского сельского поселения <адрес>, расположен-ного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, площадью 769 кв.м., категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – общественное питание, согласно координат характерных точек границ:

Условный номер земельного участка: ЗУ1
Площадь земельного участка: 769 кв.м.
Система координат МСК-23
Каталог координат
Номер точки	Координаты
X (м)	Y (м)
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>

    Настоящее решение суда является основанием для подготовки межевого плана и обращения в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о постановке на государственный кадастровый учёт земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, площадью 769 кв.м..

    Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> провести государственный кадастровый учёт указанных объектов.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Крымский районный суд.

Судья: подпись.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>