Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1200/2011 ~ М-1278/2011 от 16.12.2011

Дело № 2-1200/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Шарыпово от 29 декабря 2011 года             

Шарыповский городской суд Красноярского края в составе

председательствующей судьи Байтеряковой Р.В.,

с участием представителя истца Кононенко И.А. (по доверенности),

представителей третьих лиц:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю Ильиной Е.В. (по доверенности);

Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Красноярскому краю Даниленко В.Н. (по доверенности);

Отдела архитектуры и градостроительства администрации города Шарыпово Тезиковой М.Н.;

при секретаре судебного заседания Королевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зубарева Сергея Александровича о признании права собственности на законченный строительством объект недвижимости, -

УСТАНОВИЛ:

Истец Зубарев С.А. обратился в суд с иском о признании права собственности на объект недвижимого имущества – пятиэтажное здание общей площадью 4397,3 м2, расположенное по адресу: Красноярский край г. Шарыпово, м-н Пионерный, д.12.

Свои требования истец мотивировал тем, что он на открытых торгах на основании договора купли продажи недвижимого имущества от 06.09.2011 г., заключенного с продавцом ОАО «Э.ОН Россия» приобрел объект недвижимости - объект незавершенного строительства 5-этажный дом, площадью 4397,3 кв.м., инв. <данные изъяты>, лит.А, по адресу: Красноярский край <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.09.2011 г. серия <данные изъяты>, о чем в ЕГРП 28.09.11 сделана запись регистрации <данные изъяты>

До заключения договора купли-продажи истцом объект был осмотрен, при осмотре объекта было видно, что фактически объект является полностью законченный строительством, предметом действующего договора подряда не является, как пояснил продавец (ОАО «Э.ОН Россия») изменение статуса объекта на «незавершенный строительством» произведено в 2004 году, по собственной инициативе, в связи с намерениями данного собственника произвести перепланировку здания общежития №12 Пионерного м-на г. Шарыпово под жилой дом на 70 квартир за счет средств краевого бюджета, на что был подготовлен рабочий проект «Реконструкция общежития № под жилой 70 квартирный дом в <адрес> На основании рабочего проекта, собственником здания ОАО «Березовская ГРЭС-1» в 2004 г., было подано заявление в БТИ о техническом учете здания как «незавершенное строительством» до окончания реконструкции. Однако, рабочий проект реконструкции здания не получил одобрения Управления Главгосэкспертизы России в связи с несоответствием проектных решений строительным нормам и правилам, действующим на территории РФ, а так же из-за неэкономичного расходования бюджетных средств, о чем выдано Заключение № от 25 мая 2004 года. Таким образом, реконструкция здания фактически не производилась, здание не перепланировалось.

С целью получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец обратился в Отдел архитектуры и градостроительства администрации г. Шарыпово, однако в выдаче разрешения было отказано в связи с тем, что здание закончено строительством и введено в эксплуатацию актом приемки законченного строительства от 27.11.1980 г. государственной приемочной комиссии, данный акт по юридическому содержанию тождественен разрешению на ввод объекта в эксплуатацию и на основании части 3 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" признается действительным, основания для повторного ввода объекта в эксплуатацию отсутствуют, разрешения на реконструкцию здания не выдавалось.

При обращении истца в органы, осуществляющие санитарный надзор и государственный противопожарный надзор так же было указано, что оснований для повторного ввода введенного объекта в эксплуатацию не имеется, так как документы подтверждающие выполнение реконструкции здания отсутствуют. Постановление Совета Министров СССР от 13.07.1970 года N 538 в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации, и СНиП Ш-3-76 предусматривают приемку завершенных строительством объектов государственными приемочными комиссиями, приемка в эксплуатацию объектов оформляется актом, датой ввода в эксплуатацию объектов считается дата подписания акта государственной приемочной комиссией. В 1980 году документом, подтверждающим ввод объекта в эксплуатацию, являлся акт государственной приемочной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию. Такой документ имеется и представлен истцом. На основании вышеизложенного следует, что объект недвижимости - здание, назначением - жилое, 5- этажное, общей площадью 4397,3 кв.м., инвентарный №, литера А, А1, кадастровый номер № по адресу: Красноярский край, г. Шарыпово, <адрес> является объектом законченного строительства, введенным в эксплуатацию 27.11.1980 г. на основании акта приемки объекта государственной приемочной комиссии.

Вместе с тем, названный объект ошибочно состоит на кадастровом учете как объект незавершенного строительства в связи с планируемой реконструкцией здания, которая фактически не производилась. Получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, ввести его в эксплуатацию, поставить на кадастровый учет как объект законченный строительством истец в настоящее время не имеет возможности, поскольку объект уже введен в эксплуатацию в 1980 году, а предыдущий правообладатель объекта ошибочно заявил об изменении его статуса на «объект незавершенный строительством», не получив разрешения на реконструкцию и не приступив к ней. Данные обстоятельства препятствуют в реализации истцом своих законных правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом, принадлежащим ему на праве собственности. Никаким иным способом, кроме судебной защиты прав, истец не может признать здание законченным строительством и введенным в эксплуатацию. Вместе с тем, от установления данного факта зависит изменение имущественных прав истца. В настоящем случае, действующим законодательством не предусмотрен иной (внесудебный) порядок признания объекта законченным строительством и введенным в эксплуатацию.

Кроме того, введено в эксплуатацию здание было 27.11.1980 г. согласно действующих строительных и санитарных норм и правил как общежитие для временного проживания граждан, в связи планируемой и неосуществленной реконструкцией здания объект не эксплуатировался по назначению с 1994 г. За период с 1980 г. по настоящее время требования действующих СНиП и СанПиН изменились и в настоящее время здание не может эксплуатироваться с назначением - жилое, вместе с тем использование здания с назначением «нежилое» не противоречит действующим нормам и правилам, для изменения функционального назначения здания и его перевода в нежилое не требуется реконструкции здания, о чем выдано заключение ООО «НеоПроект» исх. №099/11 от 14.12.11.Пунктом 2.1. Решения Шарыповского городского Совета Красноярского края от 29.11.2005 N 4-28 "Об утверждении Положения о порядке перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые" установлен перечень требуемых документов для получения Решения главы города о переводе помещения из жилого в нежилое. В т.ч. к заявлению прилагается правоустанавливающий документ на помещение, заявленное к переводу в нежилое, перевод допускается только законченных строительством объектов, и только полученное распоряжения главы города о переводе помещения, согласно п.2.11. указанного Решения, является основанием для получения в установленном порядке архитектурно-планировочного задания на проект реконструкции помещения.

Ввиду наличия указанных противоречий в учете здания как «незаконченное строительством» истец не имеет возможности изменить назначение здания с «жилого» на «нежилое» и осуществлять его использование.

При рассмотрении дела представитель истца Кононенко И.А. исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям.

Истец Зубарев С.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю Ильина Е.В. (по доверенности) в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала, полагала возможным исковые требования удовлтворить.

Представитель третьего лица – Шарыповского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризации - Федеральное БТИ» по Красноярскому краю Даниленко В.Н. (по доверенности) в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала, пояснив, что по состоянию на декабрь 2011 года на государственном кадастровом учете объектов капитального строительства спорное помещение значится как объект – жилой дом, общежитие. Статус объекта – «законченный строительством».

Представитель третьего лица - начальник отдела архитектуры и градостроительства администрации г. Шарыпово Тезикова М.Н. исковые требования истца поддержала и подтвердила, что спорный объект недвижимости введен в эксплуатацию в 1980 г. Разрешений на реконструкцию объекта Отделом архитектуры и градостроительства администрации г. Шарыпово не выдавалось, сведения о самовольной перепланировке, переоборудования или реконструкции данного объекта отсутствуют. Из этого следует, что объект капитального строительства, пятиэтажное здание, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Шарыпово, <адрес> был введен в эксплуатацию до принятия Градостроительного кодекса РФ, в установленном законом порядке, действовавшем в период его ввода в эксплуатацию, на объект имеется действующий акт приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченного строительством здания жилищно-гражданского назначения от 27.11.1980г., в настоящий момент отсутствуют основания для повторного ввода объекта в эксплуатацию.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 ст.8 ГК РФ предусмотрены основания возникновения гражданских прав и обязанностей, к которым относятся договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему, судебное решение, установившее гражданские права и обязанности.

В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

В силу п.1 ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании ст.ст.264, 265 ГПК РФ суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение или прекращение личных или имущественных прав граждан, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.

В соответствии с п.1 ст.4 Закона о государственной регистрации государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В силу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Из справки МИФНС № 12 по Красноярскому краю от 2 декабря 2011 года следует, что Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей отсутствуют сведения о приобретении физическим лицом Зубаревым Сергеем Александровичем статуса индивидуального предпринимателя или главы крестьянско-фермерского хозяйства.

По договору купли-продажи недвижимого имущества № от 06.09.2011г. Зубарев С.А. приобрел в собственность объект недвижимого имущества общей площадью 4397,3 м2, пятиэтажное здание, расположенное по адресу: Красноярский край г. Шарыпово, <адрес>

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 24 ЕК №069711 от 28.09.2011г. Зубарев С.А. является собственником объекта незавершенного строительства, 5-этажный, протяженность застроенная площадь 1115,7 м2, степень готовности 63%, инв. № 04:440:002:000448140, лит А, по адресу: Красноярский край, г. Шарыпово Пионерный мкр, объект 12.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Порядок выдачи разрешения определен п.З статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения связана с основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, в котором должны содержаться необходимые сведения о данном объекте для постановки его на учет (п.п. 10, 11 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, признаются действительными.

Это означает, что все разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, выданные до введения в действующего ГК РФ, действительны в полном объеме и не должны переоформляться.

Как видно из решения исполнительного комитета Шарыповского районного Совета народных депутатов № 327-11 от 27.11.1980 г. спорный объект недвижимости введен в эксплуатацию актом приемки государственной приемочной комиссией законченного строительством здания жилищно-гражданского назначения от 27.11.1980г. Выдан технический паспорт жилого строения.

Согласно сообщениям Отдела государственного пожарного надзора по г. Шарыпово и Шарыповскому району и Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю о порядке получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, здание, по адресу: Красноярский край, г. Шарыпово, <адрес> пятиэтажное, общей площадью 4397,3 м2, инвентарный № 04:440:002:000448140, литера А, А1, кадастровый номер 24:57:0000000:0:4338, введено в эксплуатацию согласно акта приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченного строительством здания жилищно-гражданского назначения от 27.11.1980г. Согласно п. 5.15 главы СНиП 111-3-76 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством предприятий, зданий и сооружений «Основные положения», действующей в тот момент, приемка в эксплуатацию законченного строительством (реконструкцией) объекта оформлялась актом, подписанным всеми членами государственной приемочной комиссии, при этом подпись члена государственной приемочной комиссии являлась разрешением представляемого им органа или организации на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешения на реконструкцию объекта и документов, свидетельствующих о ее проведении не представлено, в связи с чем отсутствуют основания для повторного ввода объекта в эксплуатацию с участием вышеуказанных организаций.

Данное обстоятельство так же подтверждено сообщением ФГУП «Ростехинвентаризации – Федерального БТИ» № 658 от 09.12.2011г. из которого следует, что спорный объект недвижимости поставлен на учет объектов капитального строительства 27.11.1980 г. на основании акта приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченного строительством здания жилищно-гражданского назначения как вновь построенный и введенный в эксплуатацию. По состоянию на 9.12.2011г. на государственном кадастровом учете объектов капитального строительства значится, как жилой дом, общежитие. Статус объекта – «законченный строительством». Сведения о реконструкции объекта отсутствуют, технические характеристики на 9.12.2011 г. соответствуют сведениям, заявленным при первичной постановке объекта на учет.

Согласно заключению № Э-299-3 Управления Главгосэкспертизы России по Красноярскому краю по рабочему проекту «Реконструкция общежития №12 под жилой 70 квартирный дом в <адрес> г. Шарыпово», рабочий проект недопустимо использовать для реконструкции из-за несоответствия проектных решений строительным нормам и правилам, действующим на территории РФ, а так же из-за неэкономичного расходования бюджетных средств.

Из представленной выписки из домовой книги видно, что в спорном объекте недвижимости на регистрационном учете зарегистрированных граждан нет.

Распоряжением администрации города Шарыпово № 3158 от 31.10.2011 г. земельный участок, имеющий местоположение по адресу: г.Шарыпово, <адрес> предоставлен Зубареву С.А. в аренду сроком на 10 лет. 8.11.2011 г. договор аренды земельного участка № 512 заключен и зарегистрирован 23.11.2011 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Согласно сообщению № 4227 от 13.12.2011 г. комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации города Шарыпово объект недвижимости, расположенный по адресу: г.Шарыпово, <адрес> не является муниципальной собственностью и в реестре муниципального имущества муниципального образования город Шарыпово не значится.

Как следует из заключения ООО «НеоПРОЕКТ+» № 099/11 от 14.12.2011г. спорный объект недвижимости не подлежит реконструкции под жилой дом, использование здания для постоянного проживания граждан недопустимо. При использовании здания, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Шарыпово, м-н Пионерный, объект 12 с назначением «нежилое», противоречия действующим нормам и правилам отсутствуют, изменение функционального назначения здания и его перевод в нежилое не требует проведения реконструкции здания.

Оценивая вышеприведенные доказательства в их совокупности, суд находит факт существования спорного объекта как объекта завершенного строительством с назначением - нежилое, доказанным, влекущим за собой юридические последствия для собственника, и полагает, что документы, подтверждающие указанный факт, не могут быть получены иным способом.

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 268, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд –

РЕШИЛ:

Исковые требования Зубарева Сергея Александровича удовлетворить.

Установить, что объект недвижимого имущества-здание, этажностью 5 этажей, общей площадью 4397,3 кв.м, год ввода в эксплуатацию 1980, кадастровый номер № инвентарный номер № литера А, А1, расположенный по адресу: Красноярский край, город Шарыпово, <адрес> на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером № общей площадью 3411 кв.м., является объектом завершенного строительством, с назначением – нежилое.

Признать за Зубаревым С.А. право собственности на указанный объект: пятиэтажное здание, общей площадью 4397,3 кв.м., назначение – нежилое, кадастровый номер №, инвентарный номер №, литера А, А1, расположенный по адресу: Красноярский край, город Шарыпово, <адрес>

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Шарыповский городской суд Красноярского края в течение 10 (десяти) суток.

Председательствующий: подпись