Мотивированное решение по делу № 02-4123/2017 от 03.07.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва 24 августа 2017 года

Гагаринский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Кочневой А.Н., при секретаре Артемоновой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4123/2017 по иску Клюева Ю.А. к ЗАО «Строительное управление №155» о признании предварительного договора купли-продажи по существу договором инвестирования строительства, признании имущественного права на результат инвестиционной деятельности,

УСТАНОВИЛ:

Клюев Ю.А. обратился в суд с иском к ЗАО «Строительное управление №155» (далее – ЗАО «СУ №155»), уточнив требования, просит признать предварительные договоры №№ 1 от 21.02.2014 и №№ 2 от 02.04.2014 по существу договорами инвестирования строительства объекта капитального строительства, признать его имущественное право на результат инвестиционной деятельности в виде машино-места № №1 и №№2, расположенных по адресу: АДРЕС на .. и.. этаже соответственно, взыскать с ЗАО «СУ №155» компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., расходы на оплату представителя в размере 80 000 руб.

В обоснование иска указывает, что между ним и ответчиком заключены предварительные договоры, предметом которых является намерение сторон заключить в будущем договоры купли-продажи машино-места в надземном гараже-стоянке, расположенном по адресу: АДРЕС. Истец оплатил полную стоимость машино-мест согласно условиям предварительных договором, в связи с чем полагает, что продавец принял денежные средства от истца в качестве инвестиционных средств, в результате чего между сторонами возникли инвестиционные отношения, в связи с которыми у истца возникло право на результат инвестиционной деятельности. До настоящего времени обязательства ответчика по передаче машино-мест в собственность истцу не исполнено.

Определением суда от 2 августа 2016 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ДГИ г. Москвы, Правительство Москвы, ФСБ России (л.д. 62).

Определением суда от 14 сентября 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечен временный управляющий ЗАО «СУ №155» Белокопыт А.В. (л.д. 69).

Истец о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, явку представителя не обеспечил.

Ответчик о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, возражений по иску не представил.

Представитель третьего лица ФСБ России в судебном заседании полагал заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Третье лица о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, представители в судебное заседание не явились, мнения по иску не представили.

В порядке статьи 167 ГПК РФ суд рассматривает дело при данной явке.

Суд, выслушав представителя третьего лица, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.

Как усматривается из материалов дела, 21 февраля 2014 года между ЗАО «СУ №155» и Клюевым Ю.А. заключен предварительный договор №№ 1, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи (основной договор) машино-места, расположенного по адресу: АДРЕС, №№1 (л.д. 8-11).

Согласно п. 2.1 основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости – машино-место, расположенное по вышеуказанному адресу, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В п. 2.7 стороны согласовали стоимость машино-места в размере 600 000 руб., которые покупатель в целях обеспечения своих обязательств по договору обязуется перечислить на расчетный счет продавца в срок не позднее 26 февраля 2014 года (п. 2.8 договора).

Обязательства по перечислению денежных средств по договору истцом исполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 25.02.2014 №35010 (л.д. 12).

Также 2 апреля 2014 года между ЗАО «СУ №155» и Клюевым Ю.А. заключен предварительный договор №№2, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи (основной договор) машино-места, расположенного по адресу: АДРЕС, №№2 (л.д. 13-16).

Согласно п. 2.1 основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости – машино-место, расположенное по вышеуказанному адресу, в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В п. 2.7 стороны согласовали стоимость машино-места в размере 550 000 руб., которые покупатель в целях обеспечения своих обязательств по договору обязуется перечислить на расчетный счет продавца в срок не позднее 7 апреля 2014 года (п. 2.8 договора).

Обязательства по перечислению денежных средств по договору истцом исполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 04.04.2014 №№(л.д. 17).

Как указывает истец, ответчик свои обязательства по передаче машино-мест в собственность истца не исполнил, при этом полагает, что предварительные договоры являются недействительными сделками в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ, прикрывающими сделку по долевому участию граждан в строительстве, указывает, что осуществив платеж на расчетный счет ответчика, фактически стал участником долевого строительства.

Как следует из ответов Мосгосстройнадзора и Префектуры ЮАО г. Москвы на судебные запросы, строительство гаража-стоянки по адресу: АДРЕС приостановлено и в настоящее время не ведется в связи с банкротством Группы Компаний «СУ-155». Разрешение на строительство оформлено до 30.12.2009. Со стороны инвестора рассмотрение вопроса продления срока реализации инвестиционного проекта не инициировалось. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось (л.д. 56-57, 65).

В соответствии со ст. 170 ч. 2 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которые стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые истцом договоры соответствуют требованиям действующего законодательства, предъявляемым к предварительным договорам, в предварительных договорах определен предмет основного договора и установлено окончание срока, в который стороны должны заключить основной договор, стороны указаны как "продавец" и "покупатель", договоры не определяют правовую природу внесенных денежных средств, как инвестиционных, в договорах плата определена как обеспечительный платеж, составляющий стоимость объекта договора, определены обязательства сторон по купле-продаже в будущем машино-мест, что соответствует обязательствам сторон, возникающим из договора купли-продажи.

Довод истца о том, что заключенные между сторонами сделки на основании ч. 2 ст. 170 ГК РФ являются притворными, необоснованны, поскольку перечисленные истцом обстоятельства - заключение предварительного договора между истцом и ответчиком, заключение инвестиционного контракта между ответчиком, Правительством г. Москвы, УФСБ РФ по г. Москве и МО, оформление разрешительной документации на строительство объекта не свидетельствуют о совершении истцами и ответчиком притворной сделки.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании предварительных договоров №№1 от 21.02.2014 и №№2 от 02.04.2014 по существу договорами инвестирования строительства объекта капитального строительства удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в редакции, действовавшей на момент заключения договора, договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (пункт 5).

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу п. 1 ст. 2 того же Федерального закона под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

По смыслу закона при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся ввиду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по делу является наличие у застройщика права на привлечение денежных средств и соответствие формы привлечения денежных средств установленным требованиям закона, в том числе, ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ, то есть путем заключения договора участия в долевом строительстве.

Анализируя фактические обстоятельства по делу, принимая во внимание, что действующим гражданским законодательством, а также положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не предусматривает возможности в судебном порядке обязать заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, которые его сторонами не согласованы, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований к удовлетворению исковых требований Клюева Ю.А. о признании предварительного договора купли-продажи по существу договором инвестирования строительства не имеется.

В силу части 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В связи с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Предварительный договор направлен на заключение основного договора и носит поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества.

Поскольку свои намерения по продаже имущества путем заключения основного договора стороны не реализовали, заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, требование Клюева Ю.А. о признании имущественного права удовлетворению также не подлежит как не основанное на законе.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований о признании предварительных договоров договорами инвестирования, оснований для удовлетворения иска в части признания права истца на результат инвестиционной деятельности в виде машино-мест не имеется.

На основании ст. 100 ГПК РФ требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя также не подлежат удовлетворению.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Клюева Ю.А. к ЗАО «Строительное управление №155» о признании предварительного договора купли-продажи по существу договором инвестирования строительства, признании имущественного права на результат инвестиционной деятельности – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Гагаринский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 01 сентября 2017 года.

Судья А.Н. Кочнева