Определение суда апелляционной инстанции от 18.09.2019 по делу № 02-0102/2019 от 04.12.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 апреля 2019 года                                                                                           город Москва

        Солнцевский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Кисляковой Т.С., при секретаре Бовджанове А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-102/19 по иску Еременко Т. Н. к ООО «Татьяна» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, по встречному иску ООО «Татьяна» к Еременко Т. Н. о признании сделки недействительной, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

        Еременко Т.Н.  обратился в суд с иском к ООО «Татьяна» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, ссылаясь на то, что на основании договора аренды нежилого помещения от 01.08.2015г. передал во временное пользование ответчику нежилое помещение, площадью 231,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. …., д. …. Размер ежемесячной арендной платы определен сторонами в сумме 200 000 руб. В период с 01.08.2015г. ответчиком арендная плата не выплачивалась, в связи с чем у ООО «Татьяна» образовалась  задолженность по арендным платежам в размере 7 200 000 руб. Вместе с тем, условиями договора аренды предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, последний возмещает арендатору  стоимость неотделимых улучшений в размере 4 500 000 руб. За период с 01.08.2015г. по 01.08.2018г.  Задолженность по основному долгу составляет сумму в размере 7 200 000 руб., неустойка в размере 4 052 000 руб. До настоящего времени задолженность по арендным платежам ответчиком не погашена, в связи с чем истец с учетом стоимости неотделимых улучшений в размере 4 500 000 руб. просил взыскать с ответчика сумму задолженности в размере 6 752 000 руб., расторгнуть договор аренды и обязать ответчика освободить нежилое помещение по вышеуказанному адресу.

        Впоследствии истец уточнил свои исковые требования в соответствии с которыми просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.08.2015г., обязать ответчика освободить занимаемое помещение, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате  за период с 15.10.2015г. по 15.10.2018г. в размере 6 438 000 руб., неустойку в размере 3725 514 руб., а также произвести взаимозачет обязательств истца перед ответчиком по возмещению стоимости неотделимых улучшений на сумму в размере 4 500 000 руб., уменьшив сумму исковых требований на 4 500 000 руб.

        ООО «Татьяна» обратилось в суд со встречным иском к Еременко Т.Н. о признании сделки недействительной, взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что заключенный между сторонами договор аренды нежилого помещения от 01.08.2015г. является мнимой сделкой, в  том числе и его пункты 2.3 и 3.1.2, поскольку заключен без намерения создать соответствующие правовые последствия. Ссылаясь на условия договора ООО «Татьяна» ссылалось на обязательства Еременко Т.Н. о возмещении неотделимых улучшений в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, просило взыскать с Еременко Т.Н. сумму в размере 4 500 000 руб., а также признать договор аренды от 01.08.2015г. недействительным.

        Представители Еременко Т.Н. в судебном заседании исковые требования поддержали, встречный иск не признали, просили применить последствия пропуска срока исковой давности к требованиям о расторжении договора.

        Представитель ООО «Татьяна» в судебном заседании исковые требования не признала, просила применить последствия пропуска срока исковой давности, встречный иск поддержала.

        Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований Еременко Т.Н. и встречных исковых требований ООО «Татьяна».

         Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

        Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

        В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

        Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

        Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

        Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

        Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

        Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

        Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

        В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

        Судом установлено и из материалов дела следует, что на основании договора №…. купли-продажи нежилого помещения от 21.03.2011г. Еременко Т.Н. является собственником нежилого помещения, площадью 231,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. …., д. ….

        01.08.2011г. между Еременко Т.Н. и ООО «Татьяна» заключен договор аренды нежилого помещения, согласно условиям которого Еременко Т.Н. передал во временное пользование ООО «Татьяна» нежилое помещение,  площадью 231,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. …., д. …., а ООО «Татьяна» обязалось производить ежемесячную оплату в размере 200 000 руб.

        Согласно п. 2.3 договора обязательства арендатора по перечислению арендной платы по настоящему договору считаются исполненными надлежащим образом, с момента их поступления на расчетный счет банка арендодателя или на иной счет, предварительно предоставленный арендатору арендодателем в письменной форме.

        Пунктом 3.1.2 предусмотрены обязанность арендодателя обеспечить арендатора коммунальными услугами, предоставляемыми городскими коммунальными службами.

        Пунктом 5.7 договора определена стоимость неотделимых улучшений в сумме равной  4 500 000 руб., а пунктом 5.8 договора предусмотрена обязанность арендодателя по возмещению неотделимых улучшений в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

        Пунктом 7.2 предусмотрено, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

        Во исполнение обязательств, принятых на себя на основании договора аренды от 01.08.2015г. Еременко Т.Н. передал во временное пользование ООО «Татьяна» вышеуказанное нежилое помещение, о чем свидетельствует акт приема-передачи.

        Однако ответчиком обязательства по своевременному ежемесячному внесению арендной платы надлежащим образом не исполнялись, в связи с чем у ответчика образовалась соответствующая задолженность.

        Согласно расчету истца задолженность ответчика за период с 15.10.2015г. по 15.10.2018г. составляет сумму в размере основного долга 6 438 000 руб. и  неустойки в размере 3 725 514 руб.

        20.08.2018г. Истец направил в адрес истца претензию, которая оставлена ответчиком без ответа.

        Ответчиком  в ходе рассмотрения дела по существу заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности

        Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

        В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

        Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

        В п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Как следует из материалов дела истец обратился в суд с настоящим иском 25.10.2018г. При это истцом предъявлены требования за период с 15.10.2015г. по 15.10.2018г.

Таким образом, истец обратился в суд за пределами срока исковой давности, который пропущен по требованиям о взыскании задолженности за период  до 25.10.2015г.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчик более двух раз подряд не вносил арендную плату, суд приходит к выводу о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.08.2015г. с возложением на ответчика обязанности по освобождению арендуемого жилого помещения и взысканием задолженности по арендным платежам за период с 25.10.2015г. по 15.10.2015г. в размере 6 264 000 руб.

Разрешая вопрос о взыскании с ответчика неустойки, суд учитывая заявление ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ, приходит к выводу о том, что размер предъявленной ко взысканию неустойки является чрезмерно завышенным  и подлежит снижению до суммы в размере 2 000 000 руб.

Разрешая встречные исковые требования суд исходит из следующего.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В обоснование своих встречных исковых требований ООО «Татьяна» ссылалось на то, что договор аренды является мнимой сделкой, поскольку заключен без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Вместе с тем, ООО «Татьяна» пользовалось нежилым помещением, переданным на основании договора аренды, что свидетельствует об исполнении договора арены.

Каких-либо достоверных доказательств, свидетельствующих о мнимости оспариваемой сделки, не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании сделки недействительной.

Еременко Т.Н. в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Оспариваемый договор аренды нежилого помещения заключен 01.08.2015г., а с настоящими требования ООО «Татьяна» обратилось 05.03.2019г., то есть за пределами срока исковой давности.

Таким образом, в удовлетворении требований о признании сделки недействительной подлежит отказать также в связи с пропуском срока исковой давности.

Пунктом 5.7 договора определена стоимость неотделимых улучшений в сумме равной  4 500 000 руб., а пунктом 5.8 договора предусмотрена обязанность арендодателя по возмещению неотделимых улучшений в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в настоящем случае инициатором расторжения договора аренды является арендодатель, суд приходит к выводу о взыскании с Еременко Т.Н. суммы неотделимых улучшений в размере 4 500 000 руб.

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Учитывая заявление стороны истца о произведении взаимозачета однородных требований, суд полагает возможным произвести взаимозачет взысканных  сумм, путем взыскания с ООО «Татьяна» денежных средств в размере 3 764 000 руб. (6 264 000+2000 000)-4 500 000).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░ «░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ — ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01.08.2015░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░ «░░░░░░░».

░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░» ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ 231,2 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░. ░░░░░░, ░░. …., ░. …., ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 6 264 000 ░░░., ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 2 000 000 ░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ — ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ — ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░» ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 4 500 000 ░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ — ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 3 764 000 ░░░.

        ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                                                                                                ░.░. ░░░░░░░░░