Мотивированное решение по делу № 02-0002/2023 от 17.02.2021

77RS0021-02-2021-002911-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес

Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2023 года

Мотивированное решение составлено 17 февраля 2023 года

02 февраля 2023 года Пресненский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Жребец Т.Е., при секретаре Пучкиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2/2023 по иску Маркиной Елены Валерьевны, Элдазаровой Наны Нодаровны, Клименко Евгения Валерьевича, Чикиной Ольги Александровны, Третьякова Александра Владимировича, Крекотень Владимира Борисовича, Коржова Олега Викторовича, Говердовской Елены Леонидовны, Величко Александра Владимировича, Ярош Ирины Владимировны, Онищенко Елены Николаевны, Тартаковского Алексея Владимировича, Михайлова Валерии Сергеевны, Киселевой Натальи Владимировны, Власовой Татьяны Юрьевны, Бежанова Вадима Игоревича, Сидоренко Константина Викторовича, Скоробогатых Владимира Николаевича, Кулик Михаила Ильича, Муравьева Олега Васильевича, Гукасяна Хачатура Микаеловича к ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие», под управлением ООО «Управляющая компания «Деловой дом Калита», в лице ООО «Управляющая компания «Деловой дом Калита», АО ... адрес» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на нежилые помещения, признании права собственности отсутствующим, возложении обязанности

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие», под управлением ООО «Управляющая компания «Деловой дом фио», в лице ООО «Управляющая компания «Деловой дом фио», АО ... адрес» об истребовании имущества из чужого законного незаконного владения, признании права собственности на нежилые помещения, признании права собственности отсутствующим, возложении обязанности.

Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками жилых помещений в многофункциональном жилом комплексе RedSaid на основании заключенных с ОАО ... адрес» договоров участия в долевом строительстве, по условиям которых застройщик обязался построить и передать в собственность дольщикам квартиры и общее имущество, расположенные в многофункциональном жилом комплексе с ДОУ и подземной автостоянкой по адресам: адрес и адрес; застройщик принял на себя обязательства построить многофункциональный жилой комплекс в соответствии с Проектной документацией, Проектной декларацией, ввести комплекс в эксплуатацию и передать жителям в срок не только квартиры, но и помещения общедомового имущества, инженерное оборудование, помещения проходной, входных групп, помещения для размещения служб сервиса, иные помещения и оборудование для обслуживания многоквартирных домов, а также земельные участки. Помимо того застройщик обязался оборудовать дома жилого комплекса внутренними сетями и системами, которые после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должны принадлежать на праве долевой собственности участникам долевого строительства и/или собственникам помещений. Между тем, собственникам помещений стало известно, что помещения диспетчерских служб (инженерные помещения), помещения КПП (центральная проходная) в нарушение закона не являются долевой собственностью собственников помещений комплекса, а принадлежат на праве собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» (далее - Фонд). При этом собственники помещений не давали согласие на передачу в собственность данных помещений. Кроме того, до настоящего времени собственники помещений лишены возможности беспрепятственно осуществлять вход в дома, осуществлять открытие подъездных дверей из квартир дома, поскольку застройщиком не выполнены требования Проектной документации, а именно не установлены система охраны входов (СОВ) - система домофонии. При приобретении квартир и заключении договоров участия в долевом строительстве истцы ориентировались на Проектную документацию и Проектную декларацию застройщика, действующие в момент заключения договоров. Застройщик без уведомления инвесторов изменил назначения помещений, которые привели к созданию препятствий к использованию жилых помещений собственниками, а затем произвел отчуждение помещений общего имущества в пользу ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие». В Проектной документации на 2012 год, утвержденной положительным заключением Государственной экспертизы (рег. № 77-1-4-0234-12 от 12.04.2012 г.), предусмотрено размещение следующих помещений: помещение диспетчерских служб на 1-м этаже в корпусе 6 (строительном) - помещения с кадастровыми №№ ... площадью 14,4 кв.м, ... площадью 45,2 кв.м, ... площадью 65,5 кв.м, ... площадью 26 кв.м, расположенные по адресу: адрес...; помещение КПП в корпусе 2 (строительном) - помещение с кадастровым № ... площадью 90,97 кв.м, расположенное по адресу: адрес.... Проектной декларацией от 2017 года была откорректирована группа служебных помещений в корпусе 6 (строительном), а именно указано, что «помещение сервисной службы выделено в состав встроенно-пристроенных арендных помещений». Указанные выше помещения с 21.08.2018 г. принадлежат на праве собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» и обременены доверительным управлением ООО «Управляющая компания «Деловой дом фио». Однако, помещение КПП (центральная проходная), расположенное по адресу: адрес..., фактически является единственным способом прохода собственников, жителей и посетителей комплекса на внутреннюю территорию к жилым помещениям; передача данного помещения в собственность третьих лиц фактически означает, что жители дома не имеют права свободно и беспрепятственно осуществлять проход в принадлежащие им квартиры и лишены права владения и пользования данным помещением по своему усмотрению. В помещениях диспетчерских служб в настоящий момент располагается управляющая компания ООО УК «Р7 Резидентс», которая на коммерческой основе арендует указанные помещения у ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие», тем самым возлагая на собственников помещений жилого комплекса дополнительные расходы за содержание общедомового имущества, а в будущем лишают собственников право разместить иную управляющую компанию. Право долевой собственности на спорные помещения зарегистрировано на ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» 21.08.2018 г., т.е. после введения дома в эксплуатацию и передачи квартир по передаточным актам истцам и иным собственникам; согласия на передачу в долевую собственность Фонду указанных помещений собственники помещений, в том числе истцы, не давали. Спорные нежилые помещения имеют неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолированы от него, являются вспомогательными; пользование жилыми помещениями в жилом комплексе без спорных нежилых помещений проектом не предусмотрено. Спорные помещения используются для нужд собственников других помещений многофункционального жилого комплекса, что свидетельствует об их принадлежности к общему имуществу всех собственников помещений в многофункциональном жилом комплексе с ДОУ и подземной автостоянкой.

Одновременно, в нарушение адрес ... адрес» не произведено оснащение домов системами охраной входов для установки аудио- и видеодомофонов. Так, Проектной декларацией установлено, что застройщик осуществляет строительство многофункционального жилого комплекса в соответствии с Положительным заключением государственной экспертизы Проектной документации (рег. № 77-1-4-12 от 19.04.2012 г.), в состав общего имущества входит, в том числе механическое, электротехническое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме и обслуживающее более одного помещения. Согласно Проектной документации предусматривается оборудование корпусов № 1 - № 9 жилого комплекса внутренними сетями и системами связи: телефонизация, радиофикация, телевидение (СКТВ), охрана входов (СОВ), сбор и обработка информации (ССОИ), охранно-тревожная сигнализация (ОТС), контроль и управлением доступом (СКУД), охранное телевидение (СОТ), домовой кабелепровод, автоматическая пожарная сигнализация (АПС) и оповещение и управление эвакуацией (СОУЭ) в соответствии с заданием на разработку проектной документации и специальными техническими условиями на проектирование противопожарной защиты. В Проектной документации указано, что застройщик должен был монтировать на базе многоабонентского аудиодомофонного и видеодомофонного оборудования с применением электронных идентификаторов, с обеспечением управления подъездными дверями с пульта консьержа и квартирных сигнальных устройств; двухсторонней видеосвязи от подъездной панели вызова с квартирами и консьержем, от квартиры с консьержем; двухсторонней аудиосвязи от шлагбаумов и калиток на территорию автостоянки и ДОУ с постами охраны; прохода в жилые корпуса, ДОУ автостоянку по электронным идентификаторам. Между тем до настоящего времени проектные решения в части установки системы домофонии не реализованы; жители не имеют возможности пользоваться домофоном, в связи с его отсутствием. Таким образом, застройщиком нарушены требования Проектной документации, в нарушение закона участниками долевого строительства не переданы системы домофонии; открытие внутриподъездных дверей осуществляется только через консьержа.

В данной связи, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК, истцы просили суд истребовать из чужого незаконного владения у ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» и признать за жителями многофункционального жилого комплекса по адрес, ... и адрес, ... право собственности на следующие нежилые помещения с кадастровыми №№ ... площадью 14,4 кв.м, ... площадью 45,2 кв.м, ... площадью 65,5 кв.м, ... площадью 26 кв.м, расположенные по адресу: адрес, ...; признать отсутствующим право собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» на помещение с кадастровым № ... площадью 90,97 кв.м, расположенное по адресу: адрес, ..., признать право долевой собственности на данное помещение за собственниками помещений многофункционального жилого комплекса с ДОУ и подземной автостоянкой, расположенных по адресу: адрес, д. 9, корп. 1, корп. 2, корп. 3, корп. 4, адрес, ... обязать АО ... адрес» в течение 30-ти дней с момента вступления в силу судебного акта осуществить в многоквартирных домах по адресам: адрес, ... и адрес, ... монтаж многоабонентского аудиодомофонного и видеодомофонного оборудования с применением электронных идентификаторов, с обеспечением управления подъездными дверями с пульта консьержа и квартирных сигнальных устройств, двухсторонней видеосвязи от подъездной панели вызова с квартирами и консьержем, от квартиры с консьержем, двухсторонней аудиосвязи от шлагбаумов и калиток на территорию автостоянки и ДОУ с постами охраны, прохода в жилые корпуса, ДОУ автостоянку по электронным идентификаторам; в случае неисполнения АО ... адрес» решения суда взыскать с указанного ответчика в пользу истцов судебную неустойку в размере сумма за каждый день неисполнения решения суда; признать общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов многофункционального жилого комплекса по адресу: адрес, ..., адрес, ... следующие нежилые помещения: нежилое помещение с кадастровым № ..., площадью 14,4 кв.м, расположенное по адресу: адрес, ...; нежилое помещение с кадастровым № ..., площадью 45,2 кв.м, расположенное по адресу: адрес, ...; нежилое помещение с кадастровым № ..., площадью 65,5 кв.м, расположенное по адресу: адрес, ...; нежилое помещение с кадастровым № ..., площадью 26 кв.м, расположенное по адресу: адрес, ...; нежилое помещение с кадастровым № ..., площадью 90,97 кв.м, расположенное по адресу: адрес, ...; внести в ЕГРН сведения о праве долевой собственности собственников помещений на общее имущество в отношении помещений с кадастровыми №№ ..., ..., ..., ..., ...; указать, что решение суда после вступления его в законную силу является основанием для государственной регистрации права собственности собственников помещений на общее имущество в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В судебном заседании 01.02.2023г. объявлялся перерыв до 02 февраля 2023 года до 17 час. 30 мин.

Истцы Кулик М.И., Сидоренко К.В., Чикина О.А., Величко А.В., Киселева Н.В. представители истцов по доверенностям, в судебное заседание явились, требования иска с учетом утонений поддержали.

Представитель ответчика АО ... адрес» в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения требований истцов, по доводам изложенным в возражениях, приобщенных в материалы дела, также заявил о пропуске истцами срока исковой давности.

Иные стороны в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещались.

При таком положении, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав объяснения явившихся участников, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как разъяснено в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 10.09.2015 г. между ОАО ... адрес» и Киселевой Н.В. был заключен договор участия в долевом строительстве № 500/15/К-ДДУ, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой, имеющий адресные ориентиры: адрес, адрес, адрес, в состав которого входит многоквартирный жилой дом - отдельно стоящее здание корпуса 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру общей проектной площадью 83,24 кв.м, состоящую из 2 комнат, расположенную в корпусе 8, подъезд 4, лестничный блок 402, этаж 7, с условным номером 934, порядковым номером на этаже 2; участник долевого строительства обязуется выполнять обязательства, указанные в договоре и вытекающие из применимого права, уплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства у застройщика.

Пунктом 2.7 договора предусмотрено, что в целях реализации договора застройщик вправе без согласования с участником долевого строительства вносить изменения в Проектную документацию; стороны соглашаются с тем, что изменение Проектной документации не будет являться для участника долевого строительства существенным, в частности, в следующих случаях: изменения Проектной документации, непосредственного не затрагивающие квартиру (п. 2.7.1); изменения Проектной документации в отношении мест общего пользования многоквартирного жилого дома, не создающие препятствий к использованию квартиры (затруднение доступа в квартиру и т.п.) (п. 2.7.2); изменение вида использования нежилых помещений многоквартирного жилого дома (п. 2.7.7).

20.09.2019 г. между ОАО ... адрес» и Киселевой Н.В. подписан акт приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве от 10.10.2015 г. № 500/15/К-ДДУ, по которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял в собственность объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики - квартиру № 85, расположенную по адресу: адрес, общей площадью 81,10 кв.м.

Право собственности Киселевой Н.В. на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 06.11.2019 г.

23.12.2016 г. между ОАО ... адрес» и Величко А.В. был заключен договор участия в долевом строительстве № 739/16/К-ДДУ, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой, имеющий адресные ориентиры: адрес, адрес, адрес, в состав которого входит многоквартирный жилой дом - отдельно стоящее здание корпуса 5, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру общей проектной площадью 108,83 кв.м, состоящую из 3 комнат, расположенную в корпусе 5, подъезд 2, лестничный блок 203, этаж 7, с условным номером 581, порядковым номером на этаже 3; участник долевого строительства обязуется выполнять обязательства, указанные в договоре и вытекающие из применимого права, уплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства у застройщика.

Право собственности Величко А.В. на квартиру № 90 по адресу: адрес зарегистрировано 16.07.2019 г.

06.06.2014 г. между ОАО ... адрес» и Говердовской Е.Л. был заключен договор участия в долевом строительстве № 114/14/К-ДДУ, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой, имеющий адресные ориентиры: адрес, адрес, адрес, в состав которого входит многоквартирный жилой дом - отдельно стоящее здание корпуса 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру общей проектной площадью 127,15 кв.м, состоящую из 4 комнат, расположенную в корпусе 8, подъезд 3, лестничный блок 303, этаж 5, с условным номером 909, порядковым номером на этаже 3; участник долевого строительства обязуется выполнять обязательства, указанные в договоре и вытекающие из применимого права, уплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства у застройщика.

15.04.2018 г. между ОАО ... адрес» и Говердовской Е.Л. подписан акт приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве от 06.06.2014 г. № 114/14/К-ДДУ, по которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял в собственность объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики - квартиру № 60, расположенную по адресу: адрес, общей площадью 125,90 кв.м.

Право собственности Говердовской Е.Л. на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 21.09.2018 г.

19.09.2014 г. между ОАО ... адрес» и Коржовым О.В., фио был заключен договор участия в долевом строительстве № 183/14/К-ДДУ, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой, имеющий адресные ориентиры: адрес, адрес, адрес, в состав которого входит многоквартирный жилой дом - отдельно стоящее здание корпуса 7, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру общей проектной площадью 200,22 кв.м, состоящую из 5 комнат, расположенную в корпусе 7, подъезд 3, лестничный блок 301, этаж 3, с условным номером 828, порядковым номером на этаже 1; участник долевого строительства обязуется выполнять обязательства, указанные в договоре и вытекающие из применимого права, уплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства у застройщика.

18.03.2016 г. между ОАО ... адрес» и Крекотенем В.Б., фио был заключен договор участия в долевом строительстве № 552/16/К-ДДУ, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой, имеющий адресные ориентиры: адрес, адрес, адрес, в состав которого входит многоквартирный жилой дом - отдельно стоящее здание корпуса 1, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру общей проектной площадью 108,81 кв.м, состоящую из 3 комнат, расположенную в корпусе 1, подъезд 1, лестничный блок 101, этаж 4, с условным номером 9, порядковым номером на этаже 1; участник долевого строительства обязуется выполнять обязательства, указанные в договоре и вытекающие из применимого права, уплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства у застройщика.

Право общей совместной собственности фио и Крекотень В.Б. на квартиру № 9 по адресу: адрес зарегистрировано 06.06.2018 г.

31.03.2015 г. между ОАО ... адрес» и Третьяковым А.В., Чикиной О.А. был заключен договор участия в долевом строительстве № 395/15/К-ДДУ, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой, имеющий адресные ориентиры: адрес, адрес, адрес, в состав которого входит многоквартирный жилой дом - отдельно стоящее здание корпуса 5, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру общей проектной площадью 45,70 кв.м, состоящую из 1 комнат, расположенную в корпусе 5, подъезд 1, лестничный блок 103, этаж 8, с условным номером 518, порядковым номером на этаже 3; участник долевого строительства обязуется выполнять обязательства, указанные в договоре и вытекающие из применимого права, уплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства у застройщика.

16.02.2018 г. между ОАО ... адрес» и Третьяковым А.В., Чикиной О.А. подписан акт приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве от 31.03.2015 г. № 395/15/К-ДДУ, по которому застройщик передал, а участники долевого строительства приняли в общую совместную собственность объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики - квартиру № 28, расположенную по адресу: адрес, общей площадью 111,10 кв.м.

Право общей совместной собственности Чикиной О.А. и фио на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 06.03.2018 г.

20.05.2015 г. между ОАО ... адрес» и Бежановым В.И. был заключен договор участия в долевом строительстве № 432/15/К-ДДУ, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой, имеющий адресные ориентиры: адрес, адрес, адрес, в состав которого входит многоквартирный жилой дом - отдельно стоящее здание корпуса 6, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру общей проектной площадью 81,11 кв.м, состоящую из 2 комнат, расположенную в корпусе 6, подъезд 1, лестничный блок 106, этаж 15, с условным номером 720, порядковым номером на этаже 6; участник долевого строительства обязуется выполнять обязательства, указанные в договоре и вытекающие из применимого права, уплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства у застройщика.

01.03.2018 г. ОАО ... адрес» составлен односторонний акт о передаче квартиры Бежанову В.И. по договору участия в долевом строительстве от 20.05.2015 г. № 432/15/К-ДДУ, по которому застройщик передал в собственность участника долевого строительства объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики - квартиру № 102, расположенную по адресу: адрес..., общей площадью 78,9 кв.м.

Право собственности фио на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 07.09.2018 г.

11.10.2016 г. между ОАО ... адрес» и Власовой Т.Ю. был заключен договор участия в долевом строительстве № 502/15/К-ДДУ, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой, имеющий адресные ориентиры: адрес, адрес, адрес, в состав которого входит многоквартирный жилой дом - отдельно стоящее здание корпуса 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру общей проектной площадью 83,24 кв.м, состоящую из 2 комнат, расположенную в корпусе 8, подъезд 4, лестничный блок 402, этаж 12, с условным номером 948А, порядковым номером на этаже 2; участник долевого строительства обязуется выполнять обязательства, указанные в договоре и вытекающие из применимого права, уплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства у застройщика.

Право собственности Власовой Т.Ю. на квартиру № 100 по адресу: адрес зарегистрировано 17.08.2018 г.

19.04.2016 г. между ОАО ... адрес» и Гукасяном Х.М. был заключен договор участия в долевом строительстве № 595/16/К-ДДУ, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой, имеющий адресные ориентиры: адрес, адрес, адрес, в состав которого входит многоквартирный жилой дом - отдельно стоящее здание корпуса 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру общей проектной площадью 115,34 кв.м, состоящую из 3 комнат, расположенную в корпусе 8, подъезд 3, лестничный блок 301, этаж 3, с условным номером 899, порядковым номером на этаже 1; участник долевого строительства обязуется выполнять обязательства, указанные в договоре и вытекающие из применимого права, уплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства у застройщика.

15.04.2018 г. между ОАО ... адрес» и Гукасяном Х.М. подписан акт приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве от 19.04.2016 г. № 595/16/К-ДДУ, по которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял в собственность объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики - квартиру 50, расположенную по адресу: адрес, общей площадью 113,10 кв.м.

Право собственности Гукасяна Х.М. на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 07.09.2018 г.

30.06.2017 г. между ОАО ... адрес» и Муравьевым О.В., фио был заключен договор участия в долевом строительстве № 824/17/К-ДДУ, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой, имеющий адресные ориентиры: адрес, адрес, адрес, в состав которого входит многоквартирный жилой дом - отдельно стоящее здание корпуса 7, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру общей проектной площадью 49,84 кв.м, состоящую из 1 комнат, расположенную в корпусе 7, подъезд 1, лестничный блок 102, этаж 7, с условным номером 788, порядковым номером на этаже 2; участник долевого строительства обязуется выполнять обязательства, указанные в договоре и вытекающие из применимого права, уплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства у застройщика.

Право общей совместной собственности фио и фио на квартиру № 22 по адресу: адрес зарегистрировано 16.10.2018 г.

30.04.2014 г. между ОАО ... адрес» и фио был заключен договор участия в долевом строительстве № 96/14/К-ДДУ, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой, имеющий адресные ориентиры: адрес, адрес, адрес, в состав которого входит многоквартирный жилой дом - отдельно стоящее здание корпуса 8, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру общей проектной площадью 83,24 кв.м, состоящую из 2 комнат, расположенную в корпусе 8, подъезд 4, лестничный блок 402, этаж 11, с условным номером 946, порядковым номером на этаже 2; участник долевого строительства обязуется выполнять обязательства, указанные в договоре и вытекающие из применимого права, уплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства у застройщика.

14.06.2018 г. между ОАО ... адрес» и фио подписан акт приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве от 30.04.2014 г. № 96/14/К-ДДУ, по которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял в собственность объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики - квартиру № 97, расположенную по адресу: адрес, общей площадью 81,10 кв.м.

Право собственности фио на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 02.07.2018 г.

10.12.2019 г. между ОАО ... адрес» и Ярош И.В. подписан акт приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве от 01.08.2014 г. № 146/14/К-ДДУ, по которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял в собственность объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики - квартиру № 33, расположенную по адресу: адрес, общей площадью 79,80 кв.м.

Право собственности Ярош И.В. на указанную выше квартиру зарегистрировано в ЕГРН 10.01.2020 г.

20.06.2018 г. между ОАО ... адрес» и Тартаковским А.В. подписан акт приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве от 30.03.2017 г. № 778/17/К-ДДУ, по которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял в собственность объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики - квартиру № 76, расположенную по адресу: адрес, общей площадью 138,20 кв.м.

Право собственности Тартаковского А.В. на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 27.11.2019 г.

Также, 01.04.2019 г. за фио зарегистрировано право собственности на квартиру № 83 по адресу: адрес.

25.01.2018 г. за Клименко Е.В. зарегистрировано право собственности на квартиру № 22 по адресу: адрес...; 30.01.2018 г. - на квартиру № 21 по тому же адресу.

06.08.2018 г. за фио зарегистрировано право собственности на квартиру № 12 по адресу: адрес.

15.01.29018 г. за Онищенко Е.Н. зарегистрировано право собственности на квартиры № 19 и № 20 по адресу: адрес.

28.12.2018 г. за фио и Сидоренко К.В. зарегистрировано право общей совместной собственности на квартиру № 112 по адресу: адрес....

13.04.2018 г. за Кулик М.И. зарегистрировано право собственности на квартиру № 33 по адресу: адрес.

23.12.2019 г. за Михайловой В.С. зарегистрировано право собственности на квартиру № 32 по адресу: адрес....

07.11.2018 г. за фио зарегистрировано право собственности на квартиру № 72 по адресу: адрес.

03.04.2014 г. Комитетом государственного строительного надзора адрес ОАО ... адрес» выдано разрешение на строительство объекта капительного строительства по адресу: адрес, адрес, адрес.

19.04.2012 г. Мосгосэкспертизой выдано положительное заключение (рег. № 77-1-4-0234-12) Проектной документации без сметы и результатов инженерных изысканий, в п. 4.2 которого указано, что многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой представляет собой 9 отдельно стоящих объемов переменной этажности (1-21 этажей), объединенных общим одно-двухуровневым стилобатом; на 1-м этаже корпуса 2 размещаются КПП, вестибюли, торговые и обслуживающие помещения; на 1-м этаже корпуса 6 размещаются помещения диспетчерских служб комплекса, торговых и обслуживающих помещений.

В Проектной документации на 2012 год, утвержденной положительным заключением Государственной экспертизы (рег. № 77-1-4-0234-12 от 12.04.2012 г.), предусмотрено размещение следующих помещений: помещение диспетчерских служб на 1-м этаже в корпусе 6 (строительном) - помещения с кадастровыми №№ ... площадью 14,4 кв.м, ... площадью 45,2 кв.м, ... площадью 65,5 кв.м, ... площадью 26 кв.м, расположенные по адресу: адрес...; помещение КПП в корпусе 2 (строительном) - помещение с кадастровым № ... площадью 90,97 кв.м, расположенное по адресу: адрес....

Проектной декларацией от 2017 года была откорректирована группа служебных помещений в корпусе 6 (строительном), а именно указано, что «помещение сервисной службы выделено в состав встроенно-пристроенных арендных помещений».

31.10.2017 г. Комитетом государственного строительного надзора адрес ОАО ... адрес» выдано разрешение № 77-181000-008077-2017 на ввод объекта по строительному адресу: адрес, адрес, адрес эксплуатацию.

В обоснование заявленных требований истцы ссылались на то, что собственникам помещений стало известно, что помещения диспетчерских служб (инженерные помещения), помещения КПП (центральная проходная) в нарушение закона не являются долевой собственностью собственников помещений комплекса, а принадлежат на праве собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» (далее – Фонд), при этом собственники помещений не давали согласие на передачу в собственность данных помещений.

Так, 06.04.2017 г. между ОАО ... адрес» и ООО Управляющая компания «Деловой фио» был заключен договор участия в долевом строительстве № 09/17/н-ДДУ, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой, имеющий адресные ориентиры: адрес, адрес, адрес, в состав которого входит многоквартирный жилой дом - отдельно стоящее здание корпуса 2 и/или отдельно стоящее жилое здание корпуса 6, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - нежилое помещения № 1 площадью 90,97 кв.м, наименование: помещения отдела продаж, расположенное по адресу: адрес, адрес, адрес, с условным № 5 и нежилое помещение № 2 площадью 45,19 кв.м, наименование: помещение инженерной компании, расположенное по адресу: адрес, адрес, адрес, с условным № 20; участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства у застройщика при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

21.02.2018 г. между ОАО ... адрес» и ООО Управляющая компания «Деловой фио», осуществляющее управлением имуществом ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» подписан акт приема-передачи нежилого помещения по договору участия в долевом строительстве № 09/17/Н-ДДУ от 06.04.2017 г., по которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял в собственность объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики: нежилое помещение пом. I, ком. 1-8, кадастровый № ..., расположенное по адресу: адрес..., площадью 91 кв.м.

03.05.2018 г. между ОАО ... адрес» и ООО Управляющая компания «Деловой фио», осуществляющее управлением имуществом ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» подписан акт приема-передачи нежилого помещения по договору участия в долевом строительстве № 09/17/Н-ДДУ от 06.04.2017 г., по которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял в собственность объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики: нежилое помещение пом. II, ком. 9, расположенное по адресу: адрес..., площадью 45,2 кв.м.

11.10.2017 г. между ОАО ... адрес» и ООО Управляющая компания «Деловой фио» был заключен договор участия в долевом строительстве № 44/Н-ДДУ, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой, имеющий адресные ориентиры: адрес, адрес, адрес, в состав которого входит многоквартирный жилой дом - отдельно стоящее жилое здание корпуса 6, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства - нежилое помещения № 1 площадью 14,40 кв.м, наименование: аппаратная АТС, расположенное по адресу: г. Москва, адрес, адрес, адрес, с условным № 1; нежилое помещение № 2 площадью 65,53 кв.м, наименование: диспетчерская охраны, расположенное по адресу: адрес, адрес, адрес, с условным № 2; нежилое помещение № 3 площадью 25,99 кв.м, наименование: помещение службы эксплуатации, расположенное по адресу: адрес, адрес, адрес, с условным № 3; участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику цену договора и принять объекты долевого строительства у застройщика при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

17.11.2017 г. между ОАО ... адрес» и ООО Управляющая компания «Деловой дом Калита» адрес «Фонд Реконструкция и Развитие» заключено дополнительное соглашение № 1 к договору участия в долевом строительстве № 44/Н-ДДУ от 11.10.2017 г., по которому внесены изменения в п. 1.2 договора, в характеристиках объектов долевого строительства исключено наименование.

03.05.2018 г. между ОАО ... адрес» и ООО Управляющая компания «Деловой фио», осуществляющее управлением имуществом ЗПИФ Недвижимости «ФРИР» подписаны акты приема-передачи нежилых помещений по договору участия в долевом строительстве № 44/Н-ДДУ от 11.10.2017 г., по которым застройщик передал, а участник долевого строительства принял в собственность объекты долевого строительства, имеющие следующие характеристики: нежилое помещение пом. II, ком. 17, расположенное по адресу: адрес..., площадью 14,4 кв.м; нежилое помещение пом. II, ком. 1, расположенное по адресу: адрес..., площадью 65,5 кв.м; нежилое помещение пом. II, ком. 6, расположенное по адресу: адрес..., площадью 26,0 кв.м.

Право собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» на нежилое помещение с кадастровым № ... площадью 91 кв.м зарегистрировано в ЕГРН 14.05.2018 г.; в тот же день зарегистрировано обременение - доверительное управление ООО Управляющая компания «Деловой дом фио».

Право долевой собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» на нежилое помещение с кадастровым № 77:0004038:6335 площадью 14,4 кв.м зарегистрировано в ЕГРН 21.08.2018 г.; в тот же день зарегистрировано обременение - доверительное управление ООО Управляющая компания «Деловой дом фио».

Право долевой собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» на нежилое помещение с кадастровым № ... площадью 45,2 кв.м зарегистрировано в ЕГРН 21.08.2018 г.; в тот же день зарегистрировано обременение - доверительное управление ООО Управляющая компания «Деловой дом фио».

Право долевой собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» на нежилое помещение с кадастровым № ... площадью 65,5 кв.м зарегистрировано в ЕГРН 21.08.2018 г.; в тот же день зарегистрировано обременение - доверительное управление ООО Управляющая компания «Деловой дом фио».

Право долевой собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» на нежилое помещение с кадастровым № ... площадью 26 кв.м зарегистрировано в ЕГРН 21.08.2018 г.; в тот же день зарегистрировано обременение - доверительное управление ООО Управляющая компания «Деловой дом фио».

В целях проверки доводов истцов о том, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов, определением суда от 10.03.2022 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр Независимых Экспертиз «Вектор».

По выводам судебной строительно-технической экспертизы, помещение с кадастровым № ... предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме; помещения с кадастровыми №№ ..., ..., ..., ... не предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме. В ходе проведения экспертного осмотра установлено, что помещение с кадастровым № ..., расположенное по адресу: адрес..., общей площадью 14,4 кв.м, используется в качестве помещения персонала; в данном помещении установлены слаботочные шкафы поставщиков интернета и телевидения для жилого дома, в данном помещении имеются предусмотренные на этапе строительства закладные шахты для прокладки кабельной продукции систем электроснабжения и слаботочных систем для предоставления возможности подключения услуг жителям жилого дома, помещение также снабжено электроснабжением для данного помещения. Помещения с кадастровыми №№ ..., ..., ..., ... в своем составе не имеют каких-либо инженерных коммуникацией и сети, кроме инженерных систем, предназначенных для обслуживания непосредственно данных помещений. Постоянный открытый доступ обслуживающего инженерно-технического персонала в помещения с кадастровыми №№ ..., ..., ..., ... не требуется; в помещение с кадастровым № ... требуется постоянный открытый доступ обслуживающего инженерно-технического персонала. Помещения с кадастровыми №№ ..., ..., ..., ... не являются техническими помещениями; помещение с кадастровым № ... является техническим помещением. Помещения с кадастровыми №№ ..., ..., ..., ... не являются необходимыми для обслуживания общедомового имущества; помещение с кадастровым № ... является необходимым для обслуживания общедомового имущества. Проектная документация в части, касающейся помещений с кадастровыми №№ ..., ..., ..., ..., ... соответствует требованиям действующего законодательства, Государственных стандартов, а также строительным, противопожарным нормам и правилам.

В судебном заседании от 13.09.2022 г. эксперт фио пояснил, что судебная строительно-техническая экспертиза основана на Методических рекомендациях; помещение с кадастровым № ... являются помещением свободной планировки, по решению собственника его используют в качестве главного входа, при этом, если помещение будет закрыто, люди смогут заходить через ворота; в данном помещении имеются инженерные коммуникация, которые предназначены исключительно для обслуживания этого помещения. Также эксперт показал, что по четырем спорным помещениям техническая документация им не исследовалась.

Ввиду того, что при составлении заключения судебной строительно-технической экспертизы экспертом не в полном объеме было исследовано и установлено функциональное назначение спорных помещений согласно Проектной документации, определением суда от 14.09.2022 г. по делу назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр Независимых Экспертиз «Вектор».

Согласно заключению дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, функциональное значение, предполагаемое использование помещения с кадастровым № ..., расположенного по адресу: адрес..., предусмотренное Проектной документацией, получившей в установленном порядке положительное заключение Государственной экспертизы, установлено как вестибюль главного входа в комплексе с подсобными помещениями и санузлами. Из Проектной документации на «Многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой» раздел 5, лист 81, стадия П, установлено, что помещения с кадастровыми №№ ..., ..., ..., ..., расположенные по адресу: адрес... согласно поэтажного плана и экспликации имеют назначение - служебно-бытовые помещения. Проектной документацией предусмотрено использование названных помещений для обслуживания более одного помещения в жилом комплексе и/или для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, размещения оборудования для обслуживания помещений жилого комплекса, что подтверждается назначением помещений.

Суд считает указанное экспертное исследование, допустимым доказательством по делу, поскольку оно в полной мере соответствует требованиям закона. Экспертиза проведена в установленном порядке на основании определения суда, выполнена компетентным лицом, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по делу согласно ст. 307 УК РФ. При проведении дополнительной судебной экспертизы в распоряжение эксперта были предоставлены все имеющиеся в материалах дела документы, которые учитывались экспертом при даче заключения, что следует из текста заключения, выводы эксперта являются ясными и понятными, эксперт обладает квалификацией, необходимой для дачи ответов на поставленные вопросы, поддержал свое заключение в судебном заседании. Оснований сомневаться в правильности или обоснованности изложенных специалистом выводов суд не усматривает. Доказательств, опровергающих выводы исследования, суду не представлено.

Разрешая настоящий спор в указанной части, суд приходит к выводу о том, что тот факт, что право собственности ответчика - ЗПИФН ««Фонд Реконструкция и Развитие» на спорные помещения зарегистрировано в ЕГРП, не означает, что право собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, возникшее в силу закона, прекратилось.

При этом суд учитывает, что в п. 3 Постановления № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

В данной связи, передача в собственность ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» права собственности на спорные нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений, и поэтому не может являться условием договоров участия в долевом строительстве.

Таким образом, невозможна регистрация права частной собственности на спорные помещения, объективно входящие в общее имущество, предназначенные для обслуживания всего жилого дома, как то предусмотрено Проектной документацией.

Проанализировав собранные по делу доказательства, в том числе имеющуюся в материалах дела Проектную документацию, объяснения сторон, заключения судебной строительно-технической экспертизы и дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, учитывая расположение спорных помещений внутри домов, их функциональное назначение, фактическое использование в целях обслуживания многофункционального жилого комплекса, наличие в помещениях технического оборудования, суд приходит к выводу, что нежилые помещения с кадастровыми №№ ..., площадью 14,4 кв.м, ..., ..., ..., площадью 26 кв.м, расположенные по адресу: адрес... и нежилое помещение с кадастровым № ..., расположенное по адресу: адрес... относятся к общему имуществу многофункционального жилого комплекса, собственниками квартир в котором являются истцы.

Судом обращается внимание на то, что в силу положений ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ спорные помещения не могли быть приобретены в собственность по договорам участия в долевом строительстве и в силу этих же норм принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. Сделки, совершенные в отношении спорного имущества ответчиками, являются ничтожными, а равно не порождают такого правового последствия, как возникновение у ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» права собственности на это имущество.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 19.05.2009 г. № 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Спорные нежилые помещения обладают всеми признаками, характерными для помещений общего пользования.

Недвижимое имущество, отвечающее требованиям, предъявляемым к общему имуществу здания, не может быть признано личной собственностью какого-либо отдельного правообладателя, в связи с чем требования истцов признать за жителями многофункционального жилого комплекса по адрес... и адрес... право собственности или право долевой собственности на спорные нежилые помещения не может быть удовлетворено.

Спорные нежилые помещения входят в состав общего имущества многофункционального жилого комплекса и, следовательно, являются общей собственностью собственников помещений в здании, в связи с чем право собственности ЗПИФН «Фонд Реконструкция и развитие» на ранее указанные нежилые помещения признается судом отсутствующим, с возложением обязанности на ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» возвратить в общую долевую собственность собственников многоквартирных домов многофункционального жилого комплекса по адрес... и адрес... право собственности на спорные нежилые помещения.

В соответствии с п. п. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 24.01.2012 г. № 12576/11, иск о признании зарегистрированного права отсутствующим по смыслу п. 52 постановления Пленума от 29.04.2010 г. № 10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, в связи с чем суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истцов в части истребования из чужого незаконного владения у ЗПИФН «Фонд Реконструкция и Развитие» спорных помещений.

Разрешая заявленные требования истцов обязать АО «7-й адрес» в течение 30-ти дней с момента вступления в силу судебного акта осуществить в многоквартирных домах по адресам: адрес... и адрес... монтаж многоабонентского аудиодомофонного и видеодомофонного оборудования с применением электронных идентификаторов, с обеспечением управления подъездными дверями с пульта консьержа и квартирных сигнальных устройств, двухсторонней видеосвязи от подъездной панели вызова с квартирами и консьержем, от квартиры с консьержем, двухсторонней аудиосвязи от шлагбаумов и калиток на территорию автостоянки и ДОУ с постами охраны, прохода в жилые корпуса, ДОУ автостоянку по электронным идентификаторам, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований в заявленной части не имеется, поскольку не усматривает, что права истцов были нарушены АО ... адрес», при этом суд учитывает следующее.

Согласно Проектной документации на 2011 год, в основных технических решениях заявлены система контроля и управления доступом (п. 3.1), система видеодомофонной связи (п. 3.219.04.2012 адрес выдано положительное заключение (рег. № 77-1-4-0234-12) Проектной документации без сметы и результатов инженерных изысканий, в котором указано, что предусматривается оборудование корпусов № 1 - 9 жилого комплекса внутренними сетями и системами связи: телефонизация, радиофикация, телевидение (СКТВ), охрана входов (СОВ), сбор и обработка информации (ССОИ), охранно-тревожная сигнализация (ОТС), контроль и управление доступом (СКУД), охранное телевидение (СОТ), домовой кабелепровод, автоматическая пожарная сигнализация (АПС) и оповещение и управление эвакуацией (СОУЭ); СОВ - на базе многоабонентского аудиодомофонного и видеодомофонного оборудования с применением электронных идентификаторов, с обеспечением управления подъездными дверями с пульта консьержа и квартирных сигнальных устройств; двухсторонней видеосвязи от подъездной панели вызова с квартирами и консьержем, от квартиры с консьержем; двухсторонней аудиосвязи от шлагбаумов и калиток на территорию автостоянки и ДОУ с постами охраны; прохода в жилые корпуса, ДОУ автостоянку по электронным идентификаторам.

В обоснование заявленных требований в указанной части истцы ссылались на то, что до настоящего времени проектные решения в части установки системы домофонии не реализованы; жители не имеют возможности пользоваться домофоном, в связи с его отсутствием; открытие внутриподъездных дверей осуществляется только через консьержа.

АО ... адрес» представлено заключение ООО «МААТ.фио Котовой» от 28.06.2021 г. № 127 о проведении строительно-технического исследования системы контроля и управления доступом на территорию жилого комплекса, расположенного по адресу: адрес..., ... и адрес..., ....

Из представленного заключения следует, что на основании проведенного исследования эксперт пришел к выводу о том, что Проектная документация многофункционального жилого комплекса, расположенного по адресу: адрес..., ... и адрес..., ..., соответствует в части системы контроля и управления доступом требованиям строительных норм и правил, законодательства РФ в области строительства. В результате визуального осмотра установлено, что многофункциональный жилой комплекс с ДОУ и подземной автостоянкой», расположенный по адресу: адрес..., ... и адрес..., ... оснащен системой СКУД в соответствии с актуальной редакцией Проектной документации Шифр 02-17 СБ, 2017 г., прошедшей государственную экспертизу. В результате визуального осмотра установлено, что действующая система контроля и управления доступом в многоквартирных домах по адресам: адрес... и адрес... обеспечивает доступ на территорию жилого комплекса и в помещения МОП, оборудованные СКУД, всех жильцов, имеющих постоянный пропуск в виде смарт-карты; существующая система контроля управления доступом ограничивает доступ лицам, не имеющим постоянного пропуска на территорию жилого комплекса; действующая система контроля и управления доступом в многоквартирных домах, расположенных по адресам: адрес... и адрес..., не ограничивает доступ жильцов данных домов в их квартиры.

Суд принимает во внимание, что на очередном общем собрании собственников, проводимом в очно-заочной форме, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: адрес..., оформленном протоколом № 1/2 от 01.07.2019 г., на повестку дня вынесен вопрос № 11 об утверждении установки системы домофонии за счет собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, в соответствии с Коммерческим предложением от 28.03.2019 г. № 309/2, поступившим от адрес безопасности», и включении системы домофонии в состав общего имущества собственников помещений; поручении управляющей организации ООО «Р7 Групп» заключить договор с адрес безопасности» на установку и монтаж системы домофонии в многоквартирном доме; утверждении механизма оплаты установки системы домофонии за счет единоразовых платежей собственников, определяемых пропорционально площади помещений, принадлежащих собственникам, и включаемых в платежный документ, поступающий от управляющей организации ООО «Р7 Групп» в рамках исполнения обязательств по договору управления многоквартирным домом. По данному вопросу принято решение отказаться утверждать установку системы домофонии за счет собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, в соответствии с Коммерческим предложением от 28.03.2019 г. № 309/2, поступившим от адрес безопасности», и включение системы домофонии в состав общего имущества собственников помещений; отказаться поручать управляющей организации ООО «Р7 Групп» заключить договор с адрес безопасности» на установку и монтаж системы домофонии в многоквартирном доме; отказаться утверждать механизма оплаты установки системы домофонии за счет единоразовых платежей собственников, определяемых пропорционально площади помещений, принадлежащих собственникам, и включаемых в платежный документ, поступающий от управляющей организации ООО «Р7 Групп» в рамках исполнения обязательств по договору управления многоквартирным домом, «ЗА» проголосовало 28,92%, «ПРОТИВ» - 31,5%.

Представителем АО ... адрес» заявлено о пропуске истцами срока исковой давности, указывая на то, что квартиры, а вместе с ними общедомовое имущество включая, по мнению истцов домофонное оборудование (объекты участия в деловом строительстве), должны быть переданы истцам не позднее 31.12.2017 (п.5.1 типового договора). Иск был предъявлен только 12.02.2021.

В силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

На основании п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд полагает, что довод представителя ответчика о пропуске истцами срока исковой давности несостоятелен, поскольку объекты участия в деловом строительстве - квартиры, а вместе с ними общедомовое имущество включая, домофонное оборудование не были переданы истцам не позднее 31.12.2017. Акты приема-передач были подписаны с истцами после 31.12.2017 года, в связи с чем срок исковой давности истцами не пропущен.

По смыслу статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей адрес.

Согласно ст. 210 ГПК РФ решение суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном федеральным законом.

Такой порядок регламентирован разделом VII ГПК РФ (ст. ст. 428 ГПК РФ).

Из ч. ч. 1 и 3 ст. 1 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» следует, что исполнительные листы выдаются на основании судебных актов, возлагающих обязанность по передаче другим лицам денежных средств и иного имущества либо совершение в их пользу определенных действий или воздержание от совершения определенных действий.

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Защита кредитором своих прав в соответствии с п. 1 настоящей статьи не освобождает должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (глава 25 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», на основании п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

Согласно п. 31 указанного Постановления судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства.

Суд вправе присудить денежные средства на случай неисполнения судебного акта в целях побуждения к своевременному исполнению судебного акта по не денежному требованию и компенсации за ожидание соответствующего исполнения.

К требованиям неимущественного характера отнесены требования, в которых определена необходимость совершения должником определенных действий или необходимость воздержаться от совершения определенных действий.

Для обеспечения исполнения судебного решения предусмотрены специальные правила в Законе «Об исполнительном производстве», касающиеся исполнения требований неимущественного характера, содержащихся в исполнительных документах.

Об уклонении от исполнения обязательства в натуре может свидетельствовать неисполнение обязательства в установленный решением суда или законодательством об исполнительном производстве срок, а взыскание компенсации за неисполнение решения суда (судебной неустойки - астрента) возможно только при соблюдении порядка заявителем по исполнению решения суда, предусмотренного ст. ст. 210, 428 ГПК РФ, а также Федеральным законом «Об исполнительном производстве», и вопросы о принятии истцом данного исполнения подлежат установлению в рамках исполнительного производства с особенностями, предусмотренными Федеральным законом «Об исполнительном производстве».

Поскольку в удовлетворении исковых требований, в части заявленной к АО ... адрес» отказано, производные требования о взыскании судебной неустойки также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать отсутствующим право собственности Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие", на нежилые помещения с кадастровыми номерами: №..., площадью 14,4 кв.м., №..., площадью 45,2 кв.м., №..., площадью 65,5 кв.м., №..., площадью 26 кв.м., расположенные по адресу: адрес..., а также на помещение с кадастровым номером ..., площадью 90,97 кв.м., расположенное по адресу адрес

Обязать Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Фонд "Реконструкция и Развитие" возвратить в общую долевую собственность собственников многоквартирных домов многофункционального жилого комплекса по адресу: адрес,2,3,4, адрес,2,3,4:

нежилое помещение с кадастровыми номерами №..., площадью 14,4 кв.м, расположенное по адресу: адрес....

нежилое помещение с кадастровым номером №..., площадью 45,2 кв.м., расположенное по адресу: адрес....

нежилое помещение с кадастровым номером №..., площадью 65,5 кв.м., расположенное по адресу: адрес....

нежилое помещение №..., площадью 26 кв.м., расположенное по адресу: адрес....

нежилое помещение с кадастровым номером ..., площадью 90,97 кв.м., расположенное по адресу г. адрес.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности собственников помещений на общее имущество в порядке, установленном ФЗ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Пресненский районный суд адрес.

Судья Жребец Т.Е.

Мотивированное решение по делу № 02-0002/2023 от 17.02.2021

02-0002/2023

Документы

Детальная проверка физлица