Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-21807/2017 от 19.06.2017

Судья Шепилов С.В. к делу N 33-21807/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

1 августа 2017 г. г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Дунюшкиной Н.В.,

судей Онохова Ю.В., Роговой С.В.,

по докладу судьи краевого суда Дунюшкиной Н.В.,

при секретаре Артеменко Н.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО КИТ «Финанс Капитал» на основании доверенности Белинина С.В. на решение Адлерского районного суда г. Сочи от 26 апреля 2017 г.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Демьянов И.К. обратился в суд с иском к ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО КИТ «Финанс Капитал» о признании права собственности на жилое помещение.

В обоснование требований указано, что 1 августа 2007 г. между истцом и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» был заключен агентский договор N 30/С, согласно которому ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» взяло на себя обязательство за вознаграждение и по поручению истца совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность квартиры. По условиям договора стоимость квартиры составляет 8417237 рублей 00 копеек, которую истец уплатил. 9 августа 2007 г. между истцом и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» был заключен предварительный договор N 30/С купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец надлежащим образом и в полном объеме осуществил финансирование строительства и приобрел в качестве результата инвестиционной деятельности право на получение и оформление в свою собственность двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 121,20 кв. м, порядковый номер на этаже 3, расположенной на 6 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома по адресу: <...>. Жилой дом был окончен строительством и введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 6 февраля 2015 г., ему присвоен почтовый адрес: <...>. Согласно кадастровому паспорту квартире присвоен <...>, общая площадь квартиры составила 99,3 кв. м. В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора стороны обязались заключить в будущем после окончания строительства жилого дома, но не позднее 31 декабря 2010 г. договор купли-продажи квартиры. При этом 28 июня 2016 г. истцом была получена выписка из ЕГРП, согласно которой право собственности на квартиру зарегистрировано за ООО «ГлавМос-Риэлти» с установлением ипотеки в силу закона в пользу ООО КИТ «Финанс Капитал». Право ООО «ГлавМос-Реэлти» возникло на основании договора участия в долевом строительстве N 1011-С от 14 октября 2011 г., соглашения об уступке права от 27 июня 2013 г. Таким образом, несмотря на выполнение истцом всех обязательств по договору N 30/С надлежащим образом и приобретение им прав на квартиру, истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на квартиру в установленном законом порядке.

Демьянов И.К. полагает свои права нарушенными и просит признать право собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на квартиру N <...>, расположенную по адресу: <...> отсутствующим; снять обременения в виде ипотеки в силу закона ООО «КИТ Финанс Капитал» на спорную квартиру, признать за Демьяновым И.К. право собственности на квартиру N <...>, расположенную по адресу: <...>.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 26 апреля 2017 г. требования истца удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель ответчика выражает несогласие с принятым решением суда и просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований истца. В обоснование жалобы указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом допущены нарушения норм материального и процессуального права.

Демьянов И.К., представитель ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», представитель ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили. Судебная коллегия, руководствуясь статьями 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя ООО КИТ «Финанс Капитал» на основании доверенности Чех А.И., настаивавшую на удовлетворении апелляционной жалобы, представителя ООО «ГлавМос-Риэлти» на основании доверенности Драгуна А.Н., поддержавшего доводы жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва и возражений на нее, судебная коллегия оснований для отмены судебного решения не усмотрела.

Из материалов дела следует, что на основании договора инвестирования в строительство жилого комплекса по <...> N 03.3/39 от 26 апреля 2006 г., разрешения на строительство от 11 мая 2007 г., от 15 октября 2009 г., от 19 ноября 2010 г., от 28 марта 2013 г., договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) от 20 февраля 2006 г., 1 августа 2007 г. между Демьяновым И.К. и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» был заключен агентский договор N 30/С, согласно которому ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» взяло на себя обязательство за вознаграждение и по поручению истца совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность квартиры.

Согласно пункту 1.1 агентского договора N 30/С стоимость квартиры составляет 8417 237 рублей 00 копеек. Истец выплатил необходимую сумму в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N 1716 от 9 августа 2007 г.

Судом установлено, что 9 августа 2007 г. между истцом и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» заключен предварительный договор N 30/С купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец надлежащим образом и в полном объеме осуществил финансирование строительства и приобрел в качестве результата инвестиционной деятельности право на получение и оформление в свою собственность квартиры, имеющей следующие характеристики: 2-комнатная квартира, общей проектной площадью 121,20 кв. м, порядковый номер на этаже 3, расположенная на 6 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома по адресу: <...>.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно статье 455 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

6 февраля 2015 г. было закончено строительство и введен в эксплуатацию объект – жилой дом, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 6 февраля 2015 г. Указанному объекту присвоен почтовый адрес: <...>, дом 219к, что подтверждается справкой о присвоении почтового адреса от <...> Согласно кадастровому паспорту квартире присвоен N 164, общая площадь квартиры составила 99,3 кв. м.

При этом согласно выписке из ЕГРП 23-23/050-23/022/012/2016-518/1 от 22 марта 2016 г. право собственности на квартиру зарегистрировано за ООО «ГлавМос-Риэлти», а также установлена ипотека в силу закона в пользу ООО КИТ «Финанс Капитал».

Судом установлено, что право ООО «ГлавМос-Риэлти» возникло на основании следующих договоров: договора участия в долевом строительстве N 1011-С от 14 октября 2011 г., соглашения об уступке прав (требований) от 27 июня 2013 г.

В тоже время, как правомерно указал, на момент заключения ООО «ГлавМос-Риэлти» договора участия в долевом строительстве 14 октября 2011 г. спорная квартира уже принадлежала истцу, что подтверждается исследованными судом первой инстанции договорами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 1, 3 – 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, но не обязательство по передаче имущества.

Конституционный Суд РФ, неоднократно разъяснял, что в актах, разрешающих дело по существу, суд определяет действительное материально-правовое положение сторон, то есть применяет нормы права к тому или иному конкретному случаю в споре о праве (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2013 г. N 8-П, постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30 ноября 2012 г. N 29-П, постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 января 2010 г. N 1-П и другие).

Разрешая спор, суд правильно применил к спорным правоотношениям положения материального закона, регламентирующие порядок и последствия заключения договора купли-продажи недвижимости.

Так согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Условия заключенного между сторонами договора истолкованы судом правильно.

Из содержания агентского договора следует, что на момент подписания предварительного договора истец уже передал ответчику 8417237 рублей 00 копеек в счет оплаты за приобретаемое недвижимое имущество, которое будет создано в будущем.

Приведенные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Таким образом, суд правильно учел, что сторонами заключен договор, хотя и поименованный ими как предварительный, но при этом, обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора полную цену недвижимого имущества была исполнена истцом на основании ранее заключенного агентского договора с соответчиком.

С учетом аффелированости соответчиков, суд правильно квалифицировал спорные отношения, как сделку купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 1 статьи 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускаются.

Судом установлено, что в результате действий ответчиков Демьянов И.К. не имеет возможности зарегистрировать право собственности на квартиру в установленном законом порядке.

Частью 3 статьи 17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей пункта 1 статьи 10 названного кодекса установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу пункта 3 статьи 10 в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.

В частности, злоупотребление правом может выражаться в отчуждении третьим лицам имущества, в отношении которого уже имеются обоснованные правопритязания. Таким образом, судебная коллегия квалифицирует поведение ответчиков, как злоупотребление правом, направленное на невыполнение обязательств перед истцом.

Согласно статье 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 Постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 – 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение Адлерского районного суда г. Сочи от 26 апреля 2017 г. приведенным требованиям отвечает в полной мере. Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Доводы жалобы о том, что ООО КИТ «Финанс Капитал» не было извещено о времени и месте слушания дела опровергаются телеграммой, представленной в материалах дела (л.д. 72).

Статьей 28 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

Из приведенных норм права следует, что основными критериями отнесения того или иного спора к подведомственности арбитражного суда являются субъектный состав и экономический характер спора, применяемые в совокупности.

С учетом характера спора и его субъектного состава судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о подведомственности спора арбитражному суду.

Прочие доводы жалобы направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения и потому не могут служить основанием к отмене решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Адлерского районного суда г. Сочи от 26 апреля 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО КИТ «Финанс Капитал» на основании доверенности Белинина С.В. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи краевого суда: