Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5518/2018 ~ М-4942/2018 от 18.07.2018

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 ноября 2018 г г.Раменское

Раменский городской суд Московской области

в составе: председательствующего судьи Бессмертновой Е.А.,

при секретаре Поляковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-5518/18 по иску Бугайчук Е. А. к Комаровой М. Н. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Бугайчук Е.А. обратилась в суд с иском к Комаровой М.Н. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки (л.д. 5-8). В обоснование иска указала, что <дата>г. заключен договор купли-продажи (купчая) доли земельного участка между Комаровой М.Н. и Бугайчук Е.А., согласно которому Комарова М.Н. продала Бугайчук Е.А. ? долю земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером <номер>, находящегося по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. Впоследствии истцу стало известно, что на приобретенном участке невозможно строительство жилого дома. Приобретенный земельный участок расположен в границах минимальных расстояний от оси крайней нитки КМНПП. Приобретая земельный участок, истица не была поставлена в известность о том, что земельный участок находится в зоне минимального расстояния от оси магистрального трубопровода и на нем нельзя возводить объекты капитального строительства.

    В судебном заседании истец заявленные требования поддержала, просила иск удовлетворить.

    Ответчик Комарова М.Н. в судебное заседание, будучи извещена, не явилась, мнения по иску не представлено.

    Представитель третьего лица Администрации Раменского муниципального района Московской области в судебном заседании отсутствовал, извещены, представили мнение по иску (л.д. 32-34).

    Представитель УФСГРКК по Московской области в судебное заседание не явился, извещены, представили мнение по иску (л.д.45).

    Представитель третьего лица АО «Транснефть – Верхняя Волга» в судебном заседании оставил разрешение требований на усмотрение суда.

    Судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, в порядке ст.ст. 167, 233 ГПК РФ.

    Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В силу ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

    Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

    По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.549 ГК РФ).

    Согласно правилам, предусмотренным ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).

В судебном заседании достоверно установлено и подтверждается материалами дела, что согласно договору купли-продажи (купчей) земельного участка, заключенному 16 августа 2014г. Комарова М.Н. продала Бугайчук Е.А. принадлежащий ей по праву общей долевой собственности ? долю в праве на земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером <номер>, находящийся по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. Долю земельного участка стороны оценили в <...> руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (п. 21, п. 2.2 договора).

Согласно п. 3.1 доля земельного участка правами других лиц не обременена. Ограничений в пользовании участком не имеется (п. 3.2 договора).

    Договор купли-продажи земельного участка от 27.09.2012г. заключен в письменной форме, прошел государственную регистрацию.

Таким образом, между сторонами оговорено существенное условие договора купли-продажи - продажа истцам земельного участка имеющего целевое назначение - индивидуальное жилищное строительство и свободного от прав третьих лиц.

Соглашением собственников о разделе земельных участков от 25.11.2016г. земельный участок площадью <...>. м с кадастровым номером <номер> разделен на два земельных участка: земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером <номер> и земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером <номер>

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч. 2 ст. 432 Гражданского кодекса РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены пунктом 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Спорный земельный участок покупался истцом с целью строительства на нем жилого помещения.

Согласно пояснений истца следует, что решением Раменского городского суда по гражданскому делу №2-651/17 от 19 июня 2017г. запрещено строительство любых построек, строений и сооружений, поскольку участок расположен в <...> м зоне минимально допустимого расстояния от КМНПП. Тем же решением Крупину С.Н., Бугайчук Е.А. запрещено возводить на земельных участках с кадастровыми номерами <номер> и <номер> любые постройки, строения и сооружения без письменного разрешения АО «Транснефть – Верхняя Волга». Исходя из заключения строительно-технической экспертизы, проведенной по гражданскому делу, следует, что возведение на земельных участках с кадастровыми номерами <номер> объекта капитального строительства (жилого дома) не представляется возможным, так как вся занимаемая ими площадь находится в зоне минимального расстояния от оси магистрального трубопровода. В момент приобретения земельного участка истец не была осведомлена о том, что земельный участок находится в зоне минимального расстояния от оси магистрального трубопровода и на нем нельзя возводить объекты капитального строительства.

Оспаривая договор купли-продажи земельного участка, истец ссылается на наличие существенного изменения хозяйственного назначения данного участка, что является существенным изменением условий, при которых данный договор заключался.

Согласно положений п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Пп. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ установлено, что изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Истец ссылается на то, что при заключении договора полагала, что исходя из целевого назначения земельного участка, указанного в правоудостоверяющих документах на земельный участок, сможет его использовать по целевому назначению для строительства индивидуального жилого дома. Именно в строительстве дома была заинтересована, поскольку имеет сына-инвалида, с которым планировала проживать в доме.

В судебном заседании истец также ссылалась на то, что если бы ей было изначально известно, что приобретаемый ею участок не подлежит индивидуальной застройке, договор с ответчиками вообще не был бы заключен.

Согласно положениям ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел, ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ, при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Существенными условиями оборота, земельного участка предназначенного для индивидуального жилищного строительства, является сама возможность капитального строительства на нем, с целью проживания в построенном объекте, использования созданного объекта, в соответствии с нормами ст. 209 ГК РФ.

Нахождение земельного участка полностью в границах минимальных расстояний от оси крайней нитки Кольцевого МНПП в силу положений СП 36.13330.2012, а также пп.п4.3, 4.4, 5.1, 5.7 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Министерством топлива и энергетики Российской Федерации 29.04.1992 г. и Постановлением Госгортехнадзора от 22.04.1992г. №9, предполагает ограничение. Так, в охранной зоне магистрального трубопровода категорически запрещается производить всякого рода действия, которые могут нарушить нормальную эксплуатацию трубопровода либо привести к его повреждению, в том числе, выполнять строительно-монтажные работы, возводить любые постройки и сооружения, оборудовать несанкционированные переезды, производить складирование материалов, свалок, осуществлять земляные работы, работы по планировке и отсыпке грунта.

С учетом установленных в отношении земельного участка ограничений, использование его по целевому назначению становиться невозможным.

Истцу не были предоставлены сведения о нахождении земельного участка в охранной зоне магистрального нефтепродуктопровода и невозможности строительства жилого дома на данном земельном участке.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что при заключении сделки истец была введена в заблуждение в отношении качества предмета сделки, поскольку имела намерение приобрести участок для размещения жилого дома, а использование земельного участка в соответствии с указанных целевым назначением ввиду наличия охранной зоны нефтепродуктопровода невозможно.

Не предоставление информации о наличии указанного обстоятельства имеет существенное значение, поскольку такая информация должна была повлиять на решение о покупке данного земельного участка и стоимость земельного участка.

Таким образом, в результате нарушения ответчиком условий договора, истец лишилась того, на что рассчитывала при его заключении, а ответчик ввела истца в заблуждение и продала участок, не соответствующий условиям договора и его целевому назначению, который не может быть использован, в том числе для строительства жилого дома.

Характеристики и недостатки земельного участка не были оговорены в договоре купли-продажи, возникли до заключения договора купли-продажи и являются существенными, то есть не позволяют использовать такой участок в соответствии с разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок имеет существенные недостатки, возникшие до заключения договора купли-продажи и не были оговорены в договоре, участок не соответствует условиям договора купли-продажи, его целевому назначению и разрешенному использованию, а также не может быть использован по целевому назначению, требования истца о расторжении договора и возврата сторон в первоначальное положение подлежат удовлетворению.

Продавец не предоставила информацию о наличии обременений земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

С учетом изложенного, договор купли-продажи подлежит расторжению, а денежные средства в размере <...> рублей подлежат возврату покупателю. При этом право собственности покупателя на земельный участок подлежит прекращению.

Исходя из положения ст. 98 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика в пользу истца возврат госпошлины в размере <...> руб.

    Руководствуясь ст. ст. 194 – 199, 233 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

    Исковые требования Бугайчук Е. А. удовлетворить.

    Признать недействительным договор купли-продажи (купчую) земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером <номер> расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 16 августа 2014 года между Бугайчук Е. А. и Комаровой М. Н..

Возвратить в собственность Комаровой М. Н. земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>

Взыскать с Комаровой М. Н. в пользу Бугайчук Е. А. денежные средства в размере <...> руб., полученные за продажу земельного участка.

Взыскать с Комаровой М. Н. в Бугайчук Е. А. возврат госпошлины в размере <...> руб.

Решение может быть отменено Раменским городским судом по заявлению ответчика в течение 7 дней со дня вручения копии настоящего решения, а также может быть обжаловано сторонами в течение месяца в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд.

    Мотивированное решение изготовлено 23 ноября 2018г.

Судья: