Решение по делу № 2-5633/2016 ~ М-5329/2016 от 01.09.2016

№ 2-5633/16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 ноября 2016 года с.Старосубхангулово РБ

Белорецкий межрайонный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Мустафиной З.З.,

при секретаре Валиуллиной Р.А.,

с участием: истца Рунова С.Н.,

ответчика Каримова А.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Рунова С. Н., Руновой А. Е. к Каримову А. Т. о расторжении договора аренды с правом выкупа,

У С Т А Н О В И Л:

Рунов С.Н., Рунова А.Е. обратились в суд с иском к Каримову А.Т. о расторжении договора аренды. В обоснование иска указано, что д.м.г. был заключен договор аренды с правом выкупа (Рунов С.Н. и Рунова А.Е. - Арендодатель, Каримов А.Т. - Арендатор). По условиям договора Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду жилой дом и земельный участок расположенные по адресу: адрес. По условиям договора Арендатор обязан уплачивать Арендодателю арендную плату согласно графику платежей (приложение №1 к договору). В нарушения условий договора Арендатор несвоевременно и не в полном объеме вносит арендную плату, имеет задолженность за несколько месяцев. Согласно условиям договора, Арендодатель имеет право расторгнуть договор в случае не своевременного внесения Арендатором арендной платы более двух раз подряд. Арендатору д.м.г. было направлено письмо с требованием погасить образовавшуюся задолженность. По сей день задолженность не погашена, сума задолженности на д.м.г. составляет сумма руб. Ответчик, фактически пользуясь переданным ему в аренду имуществом, в последние пять месяцев не исполняет свои обязательства как арендатор и не производит (уплату арендных платежей, тем самым нарушает требования норм ст. 606 и 614 ГК РФ, предусматривающих обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом. При заключении договора истец рассчитывал на получение дохода в виде ежемесячных арендных платежей, но ответчик в нарушение условий договора не вносит арендную плату и тем самым лишает истца законного дохода. Просят расторгнуть договор аренды с правом выкупа от д.м.г., заключенный между истцами и ответчиком и взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях сумму задолженности по арендной плате в сумме сумма руб., а также госпошлину в сумме сумма рублей.

В судебном заседании истец Рунов С.Н. исковые требования поддержал, дополнив тем, что данный договор аренды не зарегистрирован в Управлении РОСРЕЕСТРА, поскольку земельный участок и жилой дом оформлены в ипотеку.

Ответчик Каримов А.Т. исковые требования не признал. В судебном заседании показал, что действительно они заключили договор аренды с правом выкупа, однако в Управлении РОСРЕЕСТРА, его отказались регистрировать т.к. земельный участок и жилой дом оформлены в ипотеку.

В судебном заседании истец Рунова А.Е. не присутствует, о времени и месте рассмотрения спора извещена надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

По ходатайству ответчика допрошенная свидетель Каримова А.А., показала, что она является супругой Каримова А.Т., на земельный участок и жилой дом, расположенный по адресу: адрес по документа принадлежит Рунову С.Н. и Руновой А.Е., оформлена ипотека в Банк, фактически они с мужем оплачивают ипотеку. У них были финансовые затруднения и они несколько месяцев не оплачивали указанную ипотеку, просили Рунова С.Н., чтобы в банке сделал реструктуризацию, поскольку сумма ежемесячного платежа в размере сумма была для их семьи слишком большой. Рунов С.Н. согласился, после этого мы стали платить меньше, но ежемесячно. д.м.г. она встретившись с Руновым С.Н., он сказал, что проблем с банком нет.

Выслушав присутствующие стороны, изучив материалы гражданского дела, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ установлено, что не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельных участков, заключенные сроком менее чем на один год.

В соответствии со статьей 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Из материалов дела следует, что между Руновым С.Н. (арендодатель) и Каримовым А.Т. (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа ( без даты) в отношении объектов недвижимости: земельный участок, ... и находящиеся на вышеуказанном земельном участке жилой дом, которые находятся под обременением права- ипотека в силу закона.

По условиям договора указанные объекты имущества были переданы во владение и пользование ответчика Каримова А.Т.., как арендатора, на срок до д.м.г.. (п.7.1).

В соответствии с условиями договора арендная плата уплачивается Арендодателю согласно графику платежей (приложение №1 к договору) (п.2.1).

На момент заключения договора аренды с правом выкупа недвижимое имущество находилось под обременением права- ипотека в силу закона у Банк.

В рамках рассмотрения спора установлено, что договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от ( без даты) зарегистрирован в Управлении РОСРЕЕСТРА не был.

Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Пунктом 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше норм, документом, подтверждающим заключение договора аренды земельных участков, является письменный договор, зарегистрированный в установленном законом порядке.

Согласно ст.166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским Кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В рамках рассмотрения спора установлено, что истцы Рунов С.Н., Рунова А.Е., обладая правом собственности на спорные объекты недвижимости, являющимся под ограничением(обременением) права- ипотека в силу закона (Банк) расположенные по адресу: адрес, заключили с ответчиком Каримовым А.Т. договор аренды с правом выкупа спорного недвижимого имущества, находящегося в собственности Руновых.

Оценив представленные сторонами доказательства в своей совокупности, в соответствии с требованиями с. 67 ГПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Рунова С.Н., Руновой А.Е. о расторжении договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа ( без даты), заключенного между Руновым С.Н., Руновой А.Е. и Каримовым А.Т., поскольку доказательств обоснованности заявленных требований стороной истца не представлено, судом не добыто.

Договор аренды с правом выкупа не зарегистрирован в Управлении РОСРЕЕСТРА, а поэтому считается не заключенным.

Истцами Руновым С.Н., Руновой А.Е. также заявлено требование взыскании с ответчика в пользу истцов в равных долях сумму задолженности по арендной плате в размере сумма рублей, а также государственную пошлину в размере сумма рублей, суд также считает не подлежащими удовлетворению заявленные требования, поскольку отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Рунова С. Н., Руновой А. Е. к Каримову А. Т. о расторжении договора аренды с правом выкупа, взыскании с ответчика в пользу истцов в равных долях сумму задолженности по арендной плате в размере сумма рублей, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через постоянное судебное присутствие в селе Старосубхангулово Бурзянского района Белорецкого межрайонного суда РБ в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированный текст решения суда изготовлен к 17 часам 11.11.2016 года.

Председательствующий судья: З.З. Мустафина