Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4420/2019 ~ М-3586/2019 от 09.07.2019

Дело №2-4420/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 октября 2019 года г. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе: председательствующего федерального судьи Адамановой Э.В., при секретаре судебного заседания Строгановой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4420/2019 по иску Темникова ФИО10 к Багдасаряну ФИО11 об установлении границ, признании права собственности на земельный участок,

Установил:

Темников П.Н., уточнив исковые требования, обратился в Щелковский городской суд Московской области с исковым заявлением к Багдасаряну А.С. об установлении границ, признании права собственности на земельный участок. В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ истцом и ответчиком заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи (купчая) земельного участка, по условиям которого, ответчик продал истцу принадлежащий ему по праву собственности земельный участок площадью 600 кв.м., находящийся в <адрес> на землях населенных пунктов, находящихся в ведении Гребневского сельского округа Щелковского района Московской области, предоставленный для индивидуального жилищного строительства. Договор надлежащим образом исполнен сторонами, однако истец, не осведомленный о необходимости государственной регистрации договора и возникшего из него права собственности, в орган по регистрации прав длительное время не обращался, а обратившись в Росреестр 22.02.2019 г. получил уведомление о приостановлении от 26.02.2019 г., в связи с наличием неустранимых, по мнению истца, оснований для приостановления, препятствующих государственной регистрации, что и послужило причиной обращения в суд.

По гражданскому делу назначена судебная землеустроительная экспертиза (л.д.245-248).

Просил, с учетом уточнения по результатам проведенной по делу экспертизы, признать за Темниковым П.Н. право собственности на земельный участок №28-1, находящийся в ЖСК «Гребнево-2» Щелковского района Московской области, устанавливаемой площадью 658 кв.м. и границами, установленными в соответствии с вариантом№2 (приложение №2-2) заключения № эксперта ФИО5 с координатами характерных точек границ в системе координат МСК-50, подготовленными экспертом.

Истец Темников П.Н., извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Его представитель Мерцалов А.С., действующий по доверенности (копия в деле), с заключением экспертизы ознакомлен, возражений не имеет, уточненные исковые требования поддержал, на их удовлетворении настаивал с учетом экспертного заключения.

Ответчик Багдасарян А.С., извещенный о времени и месте судебного заседания и третье лицо Щелковский отдел Управления Росреестра по Московской области, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, своих представителей в судебное заседание не направили, об уважительности причин неявки суд не уведомили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили, письменных возражений относительно исковых требований не представили.

Третьи лица ЖСК «ГРебнево-2» и Зелинский К.Э., извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, своих представителей в судебное заседание не направили, представили в материалы дела письменные заявления, в которых обстоятельства, положенные в обоснование исковых требования подтвердили, против удовлетворения исковых требований не возражали, просили рассмотреть дело в их отсутствие и направить им копию судебного акта.

Суд, с учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Третье лицо Администрация г.о. Щелково Московской области в лице представителя Яценко Л.В., действующего по доверенности (копия в деле), в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований об установлении границ и признании права собственности на земельный участок по варианту №1 заключения эксперта ФИО5, против удовлетворения исковых требований по варианту № заключения эксперта ФИО5 возражало в связи с превышением устанавливаемой площади спорного земельного участка (658 кв.м.) над площадью, указанной в правоустанавливающих документах (600 кв.м.) и уменьшением вследствие запользования истцом земель общего пользования - проезда.

Выслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства каждое в отдельности, а также в их совокупности и взаимной связи, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Багдасаряном ФИО12 (ответчик) и Темниковым ФИО13 (истец) заключен Договор купли-продажи (купчая) земельного участка, удостоверенный нотариусом города Щелково и Щелковского района Московской области ФИО1, зарегистрированный в реестре за №, по условиям которого ответчик продал истцу принадлежащий ему по праву собственности земельный участок с кадастровым номером № (предыдущий кадастровый номер №) площадью 600 кв.м., находящийся в <адрес> на землях населенных пунктов, находящихся в ведении Гребневского сельского округа Щелковского района Московской области, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, что подтверждается копиями документов(л.д.8-13,21), представленных истцом в материалы дела и копиями документов, представленных нотариусом в материалы дела по запросу суда (л.д. 218-234).

Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14,15) земельный участок передан истцу ответчиком, а согласно п.2.3. договора (л.д. 8-13) расчёт между сторонами произведен полностью.

Таким образом, обязательства сторон по договору купли-продажи исполнены полностью и надлежащим образом.

Истец, длительное время не обращавшийся за государственной регистрацией договора и возникшего из него права собственности, ДД.ММ.ГГГГ обратился в Щелковский отдел Управления Росреестра по Московской области с заявлением вх. № о государственной регистрации перехода права, права собственности на указанный земельный участок и представил имеющиеся у него документы.

ДД.ММ.ГГГГ истец уведомлен о приостановлении государственной регистрации по решению регистратора сроком на три месяца по следующим основаниям: указанный в договоре паспорт ответчика при проверке по паспортному досье имеет статус «не действителен»; в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрируемом объекте недвижимости, что препятствует осуществлению государственной регистрации на основании ч.4 ст.14 Закона о регистрации; ЕГРН не содержит сведений о зарегистрированном праве ответчика на объект недвижимости; Договор купли-продажи не зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства и отсутствуют заявления сторон о его государственной регистрации; отсутствуют документы, подтверждающие уплату государственной пошлины в установленном порядке и размере, и истцу предложено устранить обстоятельства, послужившие основанием приостановления.

Однако, отсутствие в ЕГРН сведений о регистрируемом объекте недвижимости и отсутствие в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве ответчика на объект недвижимости являются неустранимыми.

В силу ч.3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности по сделке должны обе ее стороны.

Согласно ч. 7 ст. 15 указанного закона, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При этом, нарушенное право покупателя может быть защищено любыми предусмотренными законом способами, в том числе предусмотренными ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности путем признания права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно части 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица (статья 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для предъявления требований по пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации являются именно факты владения истцом (покупателем), надлежащим образом исполнившим свои обязательства по договору, вещью и необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации, а для предъявления требований в порядке ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации – объективная невозможность регистрации права во внесудебном порядке.

Факт исполнения истцом обязательств по оплате цены недвижимости по договору подтверждается п.2.3 договора, согласно которому расчёт между сторонами произведен полностью до подписания договора, факт вступления во владение подтверждается передаточным актом, а также освоением земельного участка (возведение ограждения, благоустройство, строительство жилого дома и хоз. построек в пределах его границ, что может быть подтверждено экспертным путём).

Факт уклонения ответчика от государственной регистрации прав подтверждается неосуществлением государственного кадастрового учёта земельного участка и государственной регистрации прав на него (в ЕГРН отсутствуют сведения о земельном участке и о зарегистрированных правах ответчика на него), а также неосуществлением государственной регистрации договора, необходимость которой установлена п.8 ст.2 Федерального закона от 30.12.2012 г. №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», что незаконно и нарушает права истца.

Невозможность государственной регистрации прав во внесудебном порядке, в свою очередь обусловлена тем, что сведения о земельном участке, переданном по договору, отсутствуют в ЕГРН, что на основании ч.4 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является препятствием для государственной регистрации прав истца без одновременного кадастрового учета земельного участка, при котором земельный участок должен быть сформирован в необходимом составе сведений о нем, в том числе сведений о его границах и площади (п.3 ст.6 Федерального закона от 25.10.2001 г. №136-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации, ч.2 ст.8, п.3 ч.4 ст.8, ч.8 ст.22 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Таким образом, для государственной регистрации права собственности истца на приобретенный по договору земельный участок необходимо осуществить его государственный кадастровый учет в необходимом составе сведений, в том числе установить его границы на местности и площадь, для разрешения этих вопросов необходимы специальные познания в области землеустройства.

Учитывая основания заявленных исковых требований, требующих разрешения вопросов, для которых необходимы специальные познания в области землеустройства, суд на основании ст.79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца определением от 08.08.2019 г. назначил по делу судебную землеустроительную экспертизу, производство которой поручил эксперту ФИО5, на разрешение перед которым поставил следующие вопросы:. Определить фактические границы и площадь земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> Определить находится ли земельный участок по адресу: <адрес> в пределах границ ЖСК «Гребнево-2» <адрес>; Определить соответствуют ли границы и площадь земельного участка по адресу: <адрес> правоустанавливающим и землеустроительным документам; Определить имеется ли в пределах границ земельного участка по адресу: <адрес> объекты капитального строительства и определить их взаимное положение относительно земельного участка.

Согласно выводам эксперта ФИО5, изложенным в заключении№, при визуальном осмотре, проводимом на основании Определения Федерального судьи Щелковского городского суда Московской области от 08 августа 2019 года, и сопоставлении результатов визуального осмотра с материалами дела, экспертом выявлено, что смежная граница между земельными участками по адресу: <адрес> отсутствует. Учитывая выявленные обстоятельства, определить фактические границы и площадь только земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, не представляется возможным.

В связи с вышеописанными обстоятельствами экспертом, принято решение об определении фактического местоположения границ и площади единого земельного участка (включающего <адрес>) находящегося по адресу: <адрес>. Фактическая площадь единого земельного участка (включающего <адрес>) находящегося по адресу: <адрес> составляет 1297 кв.м. Координаты поворотных точек единого земельного участка (включающего <адрес>) находящегося по адресу: <адрес> по фактическому пользованию представлены в тексте заключения (ответ на вопрос 1).

В представленных материалах дела, отсутствует информация о местоположении границ ЖСК «Гребнево-2» Щелковского района Московской области. На момент проведения обследования, границы ЖСК «Гребнево-2» не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

В представленных материалах дела имеется копия фрагмента генерального плана ЖСК «Гребнево-2» (л.д.113), в которой обозначен земельный участок <адрес>. Также в данном графическом материале отображены смежные участки с обозначением их нумерации.

При сопоставлении результатов натурных измерений, а также сопоставлении нумерации соседних участков согласно генеральному плану (л.д.113) и нумерации соседних участков согласно сведений ЕГРН (нумерации совпадает), можно сделать вывод о том, что местоположение обследуемого участка соответствует местоположению участка <адрес>, который входит в границы ЖСК «Гребнево-2», согласно генеральному плану (ответ на вопрос 2).

В ответе на вопрос № установлено, что при визуальном осмотре, проводимом на основании Определения Федерального судьи Щелковского городского суда Московской области от 08 августа 2019 года, и сопоставлении результатов визуального осмотра с материалами дела, выявлено, что смежная граница между земельными участками по адресу: <адрес> отсутствует, В связи с чем определить фактические границы и площадь только земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, не представляется возможным.

Учитывая раннее выявленные обстоятельства, определить соответствуют ли фактические границы и площадь земельного участка по адресу: <адрес> правоустанавливающим и землеустроительным документам, не представляется возможным.

Для определения взаимного расположения фактических границ единого земельного участка (включающего <адрес>) находящегося по адресу: <адрес> и границы земельного участка по адресу: <адрес> согласно правоустанавливающим документам, экспертом произведено построение контура участка <адрес> согласно плану участка (л.д.10, данный план является обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ) по имеющимся геодезическим данным. Полученный контур был соотнесен с фактическим местоположением границ, с учетом расположения смежной границы земельного участка <адрес> (согласно сведениям ЕГРН и плану участка (л.д.10).

Взаимное расположение фактических границ единого земельного участка (включающего <адрес>) находящегося по адресу: <адрес>, ЖСК «Гребнево-2», участок № и границы земельного участка по адресу: <адрес> согласно правоустанавливающим документам представлено в графическом приложении № к настоящему заключению.

При обзоре взаимного расположения фактических границ единого земельного участка, (включающего <адрес> находящегося по адресу: <адрес> и границы земельного участка по адресу: <адрес> согласно правоустанавливающим документам (приложение №1) можно сделать вывод о том, что имеется несоответствие фактического расположение ограждения единого земельного участка <адрес> границам земельного участка <адрес> согласно правоустанавливающим документам по линии 1-2 (с южной стороны) и линии 2-3 (по фасадной линии участка).

С учетом выявленных обстоятельств экспертом предложены варианты установления границ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Подробно варианты установления границ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> описаны в тексте заключения и графически отображены в приложения №2-1 и №2-2 к заключению при ответе на вопрос 3.

При визуальном осмотре выявлено, что в пределах границ единого земельного участка (включающего <адрес>) находящегося по адресу: <адрес>, расположен жилой дом блокированной застройки.

В процессе проведения натурных измерений определено местоположение (координаты) части жилого дома находящейся в пользовании истца. Координаты контура части жилого дома в пользовании истца расположенного по адресу: <адрес>, представлены экспертом в тексте заключения.

Взаимное расположение части жилого дома в пользовании истца и границ единого земельного участка, включающего <адрес>, находящегося по адресу: <адрес> представлено в графическом приложении №1 к настоящему заключению.

В ответе на вопросе №3 экспертом представлены варианты установления границ земельного участка, находящегося по адресу: Московская область, Щелковский район, ЖСК «Гребнево-2», участок №28-1, которые учитывают фактическое местоположение части жилого дома в пользовании истца -ответ на вопрос 4.

Варианты №1 и №2 установления границ спорного земельного участка отличаются прохождением границы по фасадной стороне земельного участка и площадью 600 кв.м. и 658 кв.м. соответственно, при этом устанавливаемая площадь земельного участка по варианту №1 соответствует площади по договору, а площадь по варианту №2 соответствует фактическим границам земельного участка.

Как следует из объяснений истца в судебном заседании, фактическая граница земельного участка сформировалась давно в результате выравнивания ограждения земельного участка с ограждениями смежных земельных участков (№№26, 27).

При этом, как указал эксперт в заключении, устанавливаемая площадь земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> составляющая 658 кв.м., не противоречит законодательству, поскольку разница (58 кв.м.) между уточняемой площадью земельного участка (658 кв.м.) и площадью земельного участка, согласно правоустанавливающим документам (600 кв.м.), не превышает минимальный предельный размер земельного участка для индивидуального жилищного строительства (400 кв.м.), согласно Правилам землепользовании и застройки территории сельского поселения Гребневское, утвержденных Решением совета депутатов Щелковского района Московской области от 28.11.2017 года 610/66-155-НПА, и не нарушает положения ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Суд принимает заключение эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку оно согласуется с другими доказательствами по делу, научно обоснованно, при проведении экспертизы эксперт предупрежден за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации, ему разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст.85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, экспертиза назначена в соответствии с требованиями ст.ст.79-80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, проведена при осмотре объектов исследования, выводы эксперта научно аргументированны, объективны и достоверны, оснований сомневаться в компетентности эксперта у суда не имеется, поскольку его квалификация и опыт работы подтверждены надлежащими документами, заключение экспертов содержит исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, является определенным и не имеет противоречий.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что третьи лица с вариантом установления границ спорного земельного участка в соответствии с экспертным заключением согласны, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Относительно доводов третьего лица Администрации г.о. Щелково Московской области о невозможности установления границ земельных участков по варианту №2 заключения эксперта в связи с увеличением площади земельного участка по сравнению с правоустанавливающими документами и уменьшением проезда, суд считает необоснованными и подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Согласно пп.32 п.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если.. . в результате осуществления государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о местоположении границ земельного участка и (или) его площади, в том числе на основании карты-плана территории, площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.. . на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

Минимальный предельный размер земельного участка для земель с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», к которым относятся земельные участки сторон, установлен Правилами землепользования и застройки с/пос. Гребневское, утвержденными Решением Совета депутатов Щёлковского муниципального района Московской области №610/66-155-НПА от 28.11.2017 г. «Об утверждении Правил землепользования и застройки территории (части территории) сельского поселения Гребневское Щёлковского муниципального района Московской области», и составляет 400 кв.м.

Таким образом, по варианту №2 заключения эксперта увеличение устанавливаемой площади земельного участка (58 кв.м.) не превышает установленный предельный минимальный размер земельного участка (400 кв.м.) и не превышает 10% его площади.

Учитывая, что спорный земельный участок в устанавливаемых по варианту №2 заключения эксперта границах в течение длительного времени находится в фактическом пользовании истца, закреплен на местности ограждением, не выступает за линию внешних ограждений смежных земельных участков, а также учитывая отсутствие возражений против варианта установления границ со стороны третьего лица ЖСК «Гребнево-2», к ведению которого относятся земли общего пользования (проезды) в пределах границ ЖСК, суд соглашается в этой части с выводами эксперта-землеустроителя о том, что такое увеличение не противоречит законодательству и не нарушает права третьих лиц.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ,

Решил:

Иск Темникова ФИО14 - удовлетворить

Установить границы земельного участка <адрес> расположенного <адрес> устанавливаемой площадью 658 кв.м. и границами, установленными в соответствии с вариантом№2 (приложение №2-2) заключения № эксперта ФИО5 со следующими координатами характерных точек границ в системе координат МСК-50:

Обозначение характерных точек границы	Координаты, м
<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>

Признать за Темниковым ФИО15 право собственности на земельный участок <адрес> расположенный <адрес> устанавливаемой площадью 658 кв.м. и границами, установленными в соответствии с вариантом№2 (приложение №2-2) заключения № эксперта ФИО5 со следующими координатами характерных точек границ в системе координат МСК-50:

Обозначение характерных точек границы	Координаты, м
X	Y
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации права собственности и государственного кадастрового учёта образованных и измененных объектах недвижимого имущества в составе характеристик, установленных вступившим в законную силу решением суда, и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляции в Московский областной суд через Щёлковский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья                                Э.В. Адаманова