Мотивированное решение от 01.11.2023 по делу № 02-5579/2023 от 09.08.2023

УИД 77RS0003-02-2023-008692-34

РЕШЕНИЕ 

     Именем Российской Федерации

город Москва                                                                                    17 октября 2023 года

Бутырский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Перовой Т.В., при секретаре Эндреевой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5579/2023 по иску Павловой Натальи Игоревны к ООО «КАРА+»                 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

установил:

Павлова Н.И. обратилась в суд с иском к ООО «КАРА+» о признании права собственности на **** доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства - гостиничный комплекс с апартаментами квартирного типа, расположенного по адресу: ****, ссылаясь на то, что между истцом и ООО «КАРА+» был заключен договор соинвестирования. Объектом по договору выступали апартаменты квартирного типа. Ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) за счет привлечения других лиц построить (создать) здание, ориентировочной общей площадью 11 368,0 кв.м.,                               на земельном участке с кадастровым номером ****, расположенным по адресу ****, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу апартаменты общей площадью 507,4 кв.м., предусмотренные договором. Истец выполнил свои обязательства по оплате цены договора, который был зарегистрирован в установленном законом порядке.                                  Ответчик свои договорные обязательства не исполнил, указанное здание надлежащим образом не построил, помещение истцу не передал, в связи с чем, истец обратилась в суд за защитой.

В судебном заседании представитель истца Павловой Н.И. - Сабатаров О.С.                 исковые требования поддержал, настаивал на его удовлетворении.

Представитель третьего лица ПАО МТС-Банк Тюлькин А.А. в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, ходатайствовал об оставлении искового заявления без рассмотрения по основаниям, предусмотренным абз. 2 ст. 222 ГПК РФ.

Ходатайство последнего рассмотрено судом по правилам ст.ст. 166, 224 ГПК РФ                     и в его удовлетворении отказано, поскольку в настоящем деле заявляется требование неденежного характера, к тому же, в отношении ответчика введена процедура наблюдения и на данной стадии у истца имеется право выбора подачи искового заявления, как в суд общей юрисдикции, так и в арбитражный суд.

Дело рассмотрено судом в отсутствие извещенных истца Павловой Н.И., Временного управляющего ответчика ООО «КАРА+» Гапонова М.В., с учетом представленных письменных возражений, представителя третьего лица Управления Росреестра по Москве, по правилам ч. ч. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав письменные доказательства по делу, суд установил следующее.

28.04.2022 между ООО «КАРА+» и Павловой Н.И. заключен договор участия в долевом строительстве № *****, по условиям которого застройщик  обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) здание, ориентировочной общей площадью 11368 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером ****, расположенным по адресу: ***** и после получения разрешения  на ввод в эксплуатацию задания передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию здания.

Согласно разделу 1 договора, объектом долевого строительства являются помещения - апартаменты ***** - соответственно.

Пунктом 3.2 договора установлен ориентировочный срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – не позднее 31.12.2022.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Москве.

 По договору уступки прав требований от 28.01.2022 Бернов А.С. передал                Павловой Н.И. имущественные права требований, принадлежащие ему на основании договора участия в долевом строительстве № ПР-506-514-СИ от 20.08.2015   

Застройщик имеет действующее разрешение на строительство на срок до 31.12.2023, проектная декларация размещена на сайте застройщика, но строительство не ведет более года, финансирование отсутствует.

При рассмотрении дела  установлено, что истец надлежащим образом исполнила свои обязанности по оплате цены договора долевого участия в строительстве, а застройщик в предусмотренный договором срок нежилые помещения (апартаменты) участникам долевого строительства не передал.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Из материалов дела следует, что строительство объекта долевого участия                               в настоящее время не завершено, имеется действующее разрешение на строительство.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»  по договору участия в долевом строительстве  одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Нормативное регулирование деятельности, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, устанавливает, что застройщик, выступая правообладателем земельного участка, создает объект недвижимого имущества от своего имени, чтобы иметь возможность распорядиться указанным объектом  путем передачи его в собственность другому лицу (участнику долевого строительства) за плату. На основании договора долевого участия между правообладателем земельного участка (застройщиком) и участником долевого строительства возникают обязательственные отношения: участник долевого строительства является покупателем помещения в многоквартирном доме, создаваемом застройщиком. Этот дом находится в залоге у участника долевого строительства, который не может одновременно выступать собственником заложенного имущества. Договор долевого участия не предусматривает возникновения права собственности на строящийся объект у участника долевого строительства, не обладающего правом на соответствующий земельный участок, на котором возводится здание, строение и сооружение.

Таким образом, надлежащим способом защиты права физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3, 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 ГК РФ с учетом особенностей, установленных законодательством о банкротстве (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019).

В рассматриваемом случае строительство гостиничного комплекса не завершено, в натуре апартаменты, как оборотоспособные объекты, не существуют, в связи с чем применение указанного способа защиты права невозможно.

Кроме того, из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2023 по делу № А40-250259/2022 в отношении ООО «Кара+» введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим назначен Гапонов М.В. Производство по делу о банкротстве в отношении ООО «Кара+» возбуждено 30.11.2022 на основании определения Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-250259/2022.

В соответствии с пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127  «О несостоятельности (банкротстве)» для целей параграфа         7 главы IX закона используются следующие понятия: требование о передаче машино-места и нежилого помещения - требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). При этом для целей настоящего параграфа под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

В ходе рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика ведется два реестра - реестр требований о передаче жилых помещений и реестр требований кредиторов должника.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров о признании права собственности на нежилые помещения, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», с момента признания должника банкротом и открытия конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

На основании п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика иному застройщику, который будет являться приобретателем. Законодательством о несостоятельности (банкротстве) предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения                   (ст. 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены. Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (пп.4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве) «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019)», утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019.

Поскольку требования истца основаны на договоре, предусматривающих передачу нежилых помещений площадью более 7 кв.м, с учетом подлежащих применению к спорным отношениям норм права, суд приходит к выводу, что в удовлетворении иска Павловой Н.И. о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства  следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ,

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░                              (░░░░░░░ ****) ░ ░░░ «░░░░+» (░░░ 7731018119) ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░:                                                                                     ░.░. ░░░░░░

░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 01.11.2023

4