Определение суда апелляционной инстанции по делу № 33а-3141/2019 от 27.05.2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 апреля 2019 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Баталовой И.С.

при секретаре Комаровой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-685/2019 по административному исковому заявлению ООО «Пульсар» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости:

- здания по адресу: *** с кадастровым номером *** равной рыночной стоимости в размере 146 149 579 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: *** равной рыночной стоимости в размере 70 040 172 руб.

В обоснование исковых требований указано, что административный истец является собственником здания. В соответствии со ст.373 Налогового кодекса РФ истец является плательщиком налога на имущество в отношении принадлежащего ему здания, налоговая база по которому исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Одновременно административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, размер арендной платы за который исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Несоответствие внесенной в единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости их рыночной стоимости нарушает права административного истца как собственника здания и арендатора земельного участка.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером *** утверждена по состоянию на 01 января 2018 года Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2018 г.» в размере 272 578 717 руб. 92 коп.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** утверждена по состоянию на 01 января 2018 года Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2018 г.» в размере 215 291 178 руб. 39 коп.

Полагая, что кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, административный истец обратился к независимому оценщику ООО «МАКСИЛАЙН» за составлением отчета об оценке рыночной стоимости объектов. Согласно отчету об оценке №МЛ-002-105-001/19 от 18.01.2019г рыночная стоимость на дату установления кадастровой стоимости определена в отношении:

- здания с кадастровым номером *** в размере 146 149 579 руб.

- земельного участка с кадастровым номером *** в размере 70 040 172 руб.

Реализуя свое право на пересмотр кадастровой стоимости, административный истец обратился с иском в Московский городской суд.

В судебном заседании представитель административного истца исковые требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по результатам проведенной судебной экспертизы, уточненные административные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения иска возражал по доводам письменных пояснений. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о рассмотрении дела.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке») кадастровая стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, предусмотренном данным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 закона.

В силу статьи 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Судом установлено, что административному истцу на основании договора купли-продажи от 18.10.2013г. на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером *** по адресу: г****, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 18.08.2015г.

На основании договора аренды земельного участка №М-02-036949 от 22.03.2012г., соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2013г. административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: ***. Приложением 2 к договору аренды определено, что размер арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером *** утверждена по состоянию на 01 января 2018 года Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2018 г.» в размере 272 578 717 руб. 92 коп.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** утверждена по состоянию на 01 января 2018 года Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № 40557 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2018 г.» в размере 215 291 178 руб. 39 коп.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении здания уплачивает налоговые платежи исходя из кадастровой стоимости. Арендная плата по договору аренды земельного участка также зависит от кадастровой стоимости. Таким образом, административный истец имеет правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости и вправе обращаться в суд с соответствующим иском.

Оспаривая установленную в отношении объектов недвижимости кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке, составленный ООО «МАКСИЛАЙН». Согласно отчету об оценке №МЛ-002-105-001/19 от 18.01.2019г рыночная стоимость на дату установления кадастровой стоимости определена в отношении:

 - здания с кадастровым номером *** в размере 146 149 579 руб.

- земельного участка с кадастровым номером *** в размере 70 040 172 руб.

Представитель административных ответчиков в письменных пояснениях, настаивая на отказе в удовлетворении требований истца, указал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда от 19 февраля 2019 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Независимая экспертная оценка ВЕГА».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 3А-685/2019, отчет об оценке, представленный административным истцом и составленный ООО «МАКСИЛАЙН» №МЛ-002-105-001/19 от 18.01.2019г, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Нарушения, допущенные оценщиком, подробно описаны в тексте экспертного заключения. Лица, участвующие в деле, данный вывод эксперта не оспаривали.

Рыночная стоимость объектов недвижимости по результатам судебной экспертизы определена в следующем размере:

- в отношении здания с кадастровым номером *** в размере 162 001 860 руб.

- в отношении земельного участка с кадастровым номером *** в размере 71 580 337 руб.

Представитель административного истца в судебном заседании с заключением судебной экспертизы согласился, административный исковые требования уточнил, просил определить кадастровую стоимость объектов недвижимости по результатам судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика в судебном заседании с заключением судебной экспертизы не согласился, представил письменные возражения, на основании ст.83 КАС РФ заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Оспаривая заключение эксперта, представитель административного ответчика указал, что экспертом при оценке сравнительным подходом используемая цена предложений объектов-аналогов не соответствует рыночным данным коммерческой недвижимости офисного назначения в Северо-Восточном административном округе Москвы. Суд не может согласиться с указанным выводом. Так, на стр.82 экспертного заключения подробно описана процедура отбора объектов-аналогов аналогов, приведены соответствующие источники информации, из которых отобраны аналоги, и не доверять которым не имеется оснований, экспертом детально описаны критерии отбора объектов-аналогов, среди которых указаны такие как: наличие права собственности на здание и права аренды на земельный участок, местоположение – Северо-Восточный административный округ, район Марьина Роща, условия финансирования рыночные, дата продажи/предложения – 01.01.2018г. Довод административного ответчика о том, что выбраны аналоги с заниженной стоимостью, не подтвержден. Ссылка на наличие объявления о продаже спорного объекта недвижимости по цене, превышающей цену объектов-аналогов, не подтверждает довод административного ответчика, поскольку соответствующее объявление содержит цену, актуальную на 07 апреля 2018 года, тогда как на данную дату оценка не проводилась.

Также суд не может согласиться с утверждением административного ответчика о том, что экспертом неверно выбрана ставка капитализации в 11,6%. По мнению административного ответчика, следовало применить ставку 10%. Однако административным ответчиком не учтено, что данная ставка капитализации в размере 11,6% в рамках доходного подхода, является научно обоснованной, приведена в «Справочнике оценщика недвижимости» Лейфера Л.А., который отражает текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Оснований полагать, что данная ставка не соответствует действительности, не имеется. Кроме того, административными ответчиками не приведено каких-либо расчетов, из которых бы следовало, что при применении в доходном подходе ставки капитализации в 10% результат оценки был бы иным, с учетом того, что при согласовании результатов оценки доходному подходу был присвоен вес 0,1.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что замечания административных ответчиков к экспертному заключению не являются обоснованными, не влияют на итоговую рыночную стоимость объектов недвижимости, в связи с чем на основании ст.83 КАС РФ судом отказано в назначении по делу повторной экспертизы. Само по себе несогласие представителя административного ответчика с рыночной стоимостью объектов недвижимости, указанной в экспертном заключении, не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объектов оценки, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов.

В свою очередь административными ответчиками каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Судом отклоняются ранее изложенные в письменных возражениях доводы административных ответчиков о том, что истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, суд отмечает, что соответствующее право предоставлено истцу Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года №1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Также подлежат отклонению и доводы административных ответчиков о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец. Эти доводы правового значения для разрешения заявленных требований не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что представитель административного истца уточнил административные исковые требования, предлагая определить кадастровую стоимость объектов недвижимости по результатам судебной экспертизы, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в п. 25 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать дату обращения в суд – 31 января 2019г.

Из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" следует, что актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** и земельного участка с кадастровым номером ***.

Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости:

- здания по адресу: *** с кадастровым номером *** в размере 162 001 860 руб.

- земельного участка по адресу: *** с кадастровым номером *** в размере 71 580 337 руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 31 января 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда И.С. Баталова

Мотивированное решение изготовлено 15 апреля 2019 года

8