Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1394/2014 ~ М-359/2014 от 21.01.2014

Дело № 2-1394/5-2014

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 марта 2014 г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд РК в составе:

председательствующего судьи Гасниковой О.Ю.,

при секретаре Протченко Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Исаевой А.В, к Обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОМОБ» о признании расторжения договора участия в долевом строительстве незаконным,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в суд с настоящим иском по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор № участия в долевом строительстве квартиры № в многоквартирном доме на пересечении улиц <адрес>. Истцом оплачена стоимость указанной квартиры в размере <данные изъяты>., в том числе с использованием заемных средств. В ДД.ММ.ГГГГ застройщик разорился и решением Арбитражного суда РК от ДД.ММ.ГГГГ признан банкротом, в отношении него ведется конкурсное производство. Зная, что ее требования обеспечены залогом, истец полагала, что рано или поздно дом будет продан или достроен, и она получит либо компенсацию как залогодержатель, либо квартиру. Не имея никакой информации, в ДД.ММ.ГГГГ она обратилась за информацией в Росреестр. Согласно выписки Росреестра, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ истец не является собственником квартиры ДД.ММ.ГГГГ. Ссылаясь на то, что указанный выше договор не расторгала и собственные обязательства перед ответчиком выполнила в полном объеме, истец просит признать расторжение договора по инициативе застройщика незаконным.

В ходе подготовки дела к слушанию к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ОАО «Сбербанк России», Администрация Петрозаводского городского округа.

Определением Петрозаводского городского суда РК от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ООО «УНР-47».

Истец в суд не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела, просила рассматривать дело в свое отсутствие. В ходе судебного заседания представитель истца адвокат Горепекин А.И., действующий на основании ордера, поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно показал, что Исаева А.В. при заключении спорного договора знала о финансовых проблемах ООО «ЭКОМОБ», на тот момент счета данного Общества были арестованы. Однако, надеясь получить жилье, она взяла заемные средства в ОАО «Сбербанк России» и выполнила свои обязательства по договору, внеся всю сумму в кассу предприятия, что подтверждается кассовыми чеками и приходным кассовым ордером. Будучи уверенной, что обязательства обеспечены залогом, истец не переживала по поводу банкротства ответчика. О том, что договор расторгнут, истец не знала, уведомления о расторжении договора она не получала ни от ООО «ЭКОМОБ», ни от Росреестра. О том, что она исключена из числа дольщиков, истец узнала в ДД.ММ.ГГГГ, получив Выписку в Росреестре. В ходе рассмотрения дела стало известно, что после признания ответчика банкротом объект незавершенного строительства был выставлен на продажу с торгов. В ходе торгов победил ФИО1, переданные им денежные средства были распределены между кредиторами, заявивших о своих правах. Исаева А.В. не заявилась в реестр кредиторов, более того, нарушила срок для включения требований в реестр кредиторов. Представитель истца полагал, что договор был расторгнут незаконно, полагал, что у ответчика отсутствовали основания для расторжения договора, поскольку на момент направления уведомления дольщику в ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры была, хоть и с задержкой в <данные изъяты> месяца, но оплачена в полном объеме. Также представитель истца показал, что решение о признании незаконным расторжения спорного договора необходимо для того, чтобы истец в дальнейшем смогла обратиться в Арбитражный суд за банкротством ответчика и применения процедур в рамках банкротства.

Ответчик на момент рассмотрения спора находится в стадии ликвидации, конкурсный управляющий извещен о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, причины неявки неизвестны.

Администрация Петрозаводского городского округа, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в суд не направила представителя, причины неявки неизвестны.

ОАО «Сбербанк России», извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в суд не направило своего представителя, причины неявки неизвестны.

Представитель ООО «УНР-47» Зубкова О.В., действующая на основании доверенности, просила отказать истцу в удовлетворении иска. В обоснование своей позиции показала, что объект незавершенного строительства на пересечении <адрес> со степенью готовности <данные изъяты> % был выставлен на торги, о чем было опубликовано объявление в газете <данные изъяты> откликнулся ФИО1 и назначил наибольшую цену; в результате, с ним был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. ФИО1 перечислил на специальный счет ООО «ЭКОМОБ» денежные средства. Всем дольщикам, включенным в реестр, перечислены были денежные средства. ФИО1 обратился в Администрацию Петрозаводского городского округа, был заключен договор аренды земельного участка, в настоящее время между ФИО1 и ООО «УНР-47» заключен договор субаренды земельного участка. ООО «УНР-47» заказало новый проект и за счет собственных средств, а после снятия обременений за счет средств дольщиков, построило жилой дом, до ввода дома в эксплуатацию все квартиры были реализованы. Представитель ООО «УНР-47» полагала, что имеются основания для отказа в удовлетворении иска, поскольку истец неосмотрительно вела себя - бездействовала с ДД.ММ.ГГГГ, не обратилась за консультацией к юристу, не обратилась в арбитражный суд о включении в реестр кредиторов. Тот факт, что истец не получила уведомления, не имеет значения. Кроме того, представитель третьего лица поставила под сомнение внесение истцом стоимости квартиры, сославшись на то, что представленные кассовые чеки не подтверждают то, что эти деньги были внесены в кассу ООО «ЭКОМОБ» именно Исаевой А.В.

Суд, заслушав лиц, участвующих по делу, исследовав письменные материалы дела, обозрев дела правоустанавливающих документов № (в отношении земельного участка) и № (в отношении незавершенного строительства) приходит к следующим выводам.

Долевое участие в строительстве регулируется нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии). Его действие распространяется на отношения между застройщиком и участником долевого строительства, связанные с привлечением застройщиком денежных средств для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно пунктам 4 и 5 статьи 5 Закона о долевом участии застройщик вправе отказаться от исполнения договора в следующих случаях:

- просрочка внесения платежа участником долевого строительства в течение более чем два месяца, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем единовременного внесения платежа;

- систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный договором период.

Для того чтобы отказаться от исполнения договора, застройщик должен (ст. 9 Закона о долевом участии):

- направить участнику долевого строительства в письменной форме предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку;

- получить документальное подтверждение получения участником долевого строительства направленного предупреждения либо получить возврат заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По истечении 30 дней с даты направления участнику долевого строительства предупреждения, при неисполнении участником долевого строительства просроченного обязательства по оплате и при соблюдении указанных условий застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При принятии такого решения застройщик направляет участнику долевого строительства уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.

Договор будет считаться расторгнутым со дня направления такого уведомления. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Согласно пункту 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) чтобы внести запись в ЕГРП о расторжении договора, застройщик должен представить в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр), следующие документы:

- заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве;

- копию уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма, с отметкой об отправке.

Согласно пункту 4 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации и пункту 11 Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня 2005 года № 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" орган, осуществляющий государственную регистрацию, при представлении заявления одной из сторон договора участия в долевом строительстве (в том числе заявления о расторжении в одностороннем порядке) в течение одного рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.

Таким образом, для внесения записи в ЕГРП о расторжении договора достаточно заявления одной стороны - застройщика. Орган лишь должен уведомить в письменной форме другую сторону.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о государственной регистрации аренды ООО «ЭКОМОБ» на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (расположен в северо-восточной части кадастрового квартала №).

ДД.ММ.ГГГГ между Исаевой А.В. и ООО «ЭКОМОБ» заключен договор № участия в долевом строительстве квартиры № в многоквартирном доме на пересечении улиц <адрес> (дом № по ГП). ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации указанного договора. Также в ЕГРП внесена запись о возникающем на основании ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ залоге у Исаевой А.В. права аренды вышеуказанного земельного участка и на создаваемый объект недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства.

Пункт 4.1 спорного договора предусматривает, что цена договора составляет <данные изъяты>., участник долевого строительства в силу п.4.2 договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ должен оплатить цену договора. В ходе судебного заседания установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Исаевой А.В. оплачена цена договора в размере <данные изъяты>., что подтверждается кассовыми чеками и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, доказательства обратного суду не представлены.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП было зарегистрировано право собственности ООО «ЭКОМОБ» на жилой дом со степенью готовности <данные изъяты> %, расположенный по адресу: <адрес>.

Решением Арбитражного суда РК от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЭКОМОБ» признано банкротом, введено конкурсное производство.

ДД.ММ.ГГГГ конкурсный управляющий Отчиев П.М., действующий от имени ООО «ЭКОМОБ», обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации расторжения вышеуказанного договора участия в долевом строительстве.

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра направило в адрес Исаевой А.В. уведомление о поступлении документов на государственную регистрацию расторжения вышеуказанного договора участия в долевом строительстве.

После того, как конкурсным управляющим ООО «ЭКОМОБ» было представлено в Управление Росреестра уведомление о расторжении спорного договора от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП на основании указанного уведомления была внесена запись о прекращении договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта - жилого дома со степенью готовности <данные изъяты> %, расположенного по адресу: <адрес>; в связи с чем, было прекращено право собственности ООО «ЭКОМОБ» на указанный объект.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП на основании дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ была прекращена запись об аренде вышеуказанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись об аренде вышеуказанного земельного участка на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией Петрозаводского городского округа и ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «УНР-47» был заключен договор субаренды земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись об аренде вышеуказанного земельного участка на основании указанного договора субаренды.

На момент рассмотрения настоящего дела многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями, расположенный по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Лыжная, д. 8 «а», введен в эксплуатацию. Квартира, расположенная в соответствии с проектом ООО «УНР-47» на месте квартиры № по проекту, заказанному ООО «ЭКОМОБ», зарегистрирована на праве собственности за ООО «УНР-47», жилому помещению присвоен №. Согласно пояснений представителя ООО «УНР-47», данная квартира забронирована.

Истец указала в своем заявлении, что о расторжении договора долевого участия в строительстве дома ей стало известно в ДД.ММ.ГГГГ, данное обстоятельство никем надлежащим образом не оспорено.

На основании изложенного выше, суд приходит к выводу, что у застройщика ООО «ЭКОМОБ» не было основания для отказа от исполнения договора долевого строительства дома, заключенного с Исаевой А.В., несмотря на то, что последней были нарушены сроки оплаты в соответствии с требованиями Закона о долевом участии (оплата должна была быть произведена не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а произведена ДД.ММ.ГГГГ), на момент направления конкурсным управляющим ООО «ЭКОМОБ» в адрес дольщика Исаевой А.В, предупреждения о расторжении договора (03.12.2010), сумма по договору долевого участия была оплачена дольщиком в полном объеме.

Кроме того, суд приходит к выводу, что застройщиком ООО «ЭКОМОБ» нарушена процедура расторжения договора, поскольку в деле правоустанавливающих документов № 10:01:0140168:51 отсутствуют доказательства получения участником долевого строительства направленного предупреждения, отсутствуют и сведения о возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. В ходе судебного заседания ответчика также не представил данных доказательств.

Также судом установлено, что в нарушение требования ст. 9 Закона о долевом участии застройщик направил ДД.ММ.ГГГГ участнику долевого строительства уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, не выдержав 30 дней с даты направления участнику долевого строительства предупреждения.

Таким образом, суд находит исковые требования Исаевой А.В. основанными на законе, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 98 ГПК РФ расходы истца по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>. подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать расторжение договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Исаевой А.В, и Обществом с ограниченной «ЭКОМОБ», незаконным.

Взыскать с Общества с ограниченной «ЭКОМОБ» в пользу Исаевой А.В, расходы по оплате государственной пошлины в сумме ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение месяца с момента изготовления решения в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья О.Ю. Гасникова

Решение в полном объеме в соответствии со ст. 199 ГПК РФ вынесено 25.03.2014