Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-11067/2010 ~ М-11566/2010 от 08.11.2010

                                     2-11067/2010

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

***                                                                                             г.Благовещенск       

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Бугаев А.В.,

при секретаре                                Лищук Д.А.,

с участием представителя истца Власова В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Логуш Тараса Яковлевича к Благовещенской городской общественной организации Амурского регионального отделения Союза МЖК России о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Логуш Т.Я. обратился в суд с данным исковым заявлением, уточнив предмет иска по заявлению от ***, принятому судом в порядке ч. 2 ст. 39 ГПК РФ, истец просит признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - квартиру ***, общей площадью с учетом холодных помещений 65,8 кв. метров, со степенью готовности 82%, расположенную на *** этаже, *** блок-секции многоквартирного жилого дома по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, *** квартал, ***.

Исковое заявление принято к производству Благовещенского городского суда согласно определению судьи от ***, в соответствии с которым к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Амурской области, Министерство финансов Амурской области, Управление Росреестра Амурской области.

В обоснование заявленного требования в иске указано, а в судебном разбирательстве представителем истца Логуш Т.Я. - Власовым В.С. даны пояснения об обстоятельствах того, что предметом заключенного *** между Семеновой ФИО1 и Благовещенской городской общественной организацией Амурского регионального отделения Союз МЖК России (далее - БГОО АРО Союз МЖК России), и зарегистрированного в установленном порядке, договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в *** квартале г.Благовещенска, является строительство двухкомнатной квартиры ***, площадью 64,18 кв. метров, расположенной на шестом этаже третьей блок-секции многоквартирного жилого дома в *** квартале г.Благовещенска по ***. В последующем по договору уступки права требования от ***, также зарегистрированному в установленном порядке, ФИО1, полностью оплативший стоимость строительства квартиры в сумме *** рублей, уступили право требования получения этой квартиры истцу Логуш Т.Я., который за произведенную в их пользу уступку права требования также полностью рассчитался с первоначальным кредитором Новыковым В.А.

По условиям договора от *** срок окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию определен - *** года. Однако в данный установленный срок застройщик БГОО АРО Союз МЖК России принятые на себя по договору обязательства не исполнил, на завершающей стадии строительство дома, уже фактически возведенного с кровлей, прекращено из-за отсутствия у ответчика средств.

Кроме того, определением Арбитражного суда Амурской области от *** по делу *** в отношении ответчика введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение, сроком до ***, и утвержден временный управляющий. По определению Арбитражного суда Амурской области от *** процедура наблюдения в отношении должника БГОО АРО Союз МЖК России продлена на срок до ***. В судебном заседании *** разбирательство по делу о банкротстве БГОО АРО Союз МЖК России отложено Арбитражным судом Амурской области на *** для подготовки сторонами мирового соглашения.

Согласно техническому паспорту на спорный объект по состоянию на ***, незавершенная строительством квартира *** имеет общую площадь с учетом холодных помещений 65,8 кв. метров, общую площадь 63,9 кв.м., жилую площадь 35,7 кв.м., процент готовности объекта составляет 82%. Размер общей фактически застроенной площади квартиры действительно превышает размер договорной площади на 1,62 кв. метров (65,8-64,18). Между тем, размер внесенной за строительство договорной платы в сопоставлении со степенью готовности квартиры свидетельствует о том, что строительство квартиры в том состоянии, в котором она находится в настоящее время, оплачено полностью. Кроме того, по смыслу пункта 3.1 договора от ***, доплата за излишние квадратные метры должна производиться по факту передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию. Однако до настоящего времени дом в эксплуатацию не введен, спорная квартира истцу как новому кредитору по акту приема-передачи не передана и поэтому в настоящее время ответчик не праве требовать производства доплаты за превышение фактической застроенной общей площади квартиры по сравнению с договорной на 1,62 кв. метров.

При таких обстоятельствах, ссылаясь на нормы ст. ст. 8, 130, 218 Гражданского кодекса РФ и положения Федерального закона от *** *** «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», представитель истца считает возможным признание за Логуш Т.Я. права общей долевой собственности на незавершенный строительством спорный объект - квартиру ***, строительство которой является предметом договора участия в долевом строительстве от ***.

В дополнение истец и его представитель сослались на то, что Законом Амурской области от *** «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Амурской области» установлены меры государственной поддержки граждан, являющихся участниками долевого строительства многоквартирных домов и пострадавших следствие неисполнения застройщиком, в отношении которого арбитражным судом принят судебный акт о введении одной из процедур банкротства, своих обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов. Представитель истца считает истца Логуш Т.Я. относящегося к категории граждан, на которых может распространяться действие этого Закона. В этой связи для включения в порядке, урегулированном статьей 2 названного Закона, в реестр граждан, пострадавших от бездействия застройщика БГОО АРО Союз МЖК России, истцу необходимо судебное решение о признании права собственности на объект долевого строительства.

С учетом изложенного и полагая заявленный способ судебной защиты единственным эффективным средством правовой защиты своего нарушенного вещного права, представитель истца настаивает на заявленном Логуш Т.Я. требовании, просит удовлетворить иск.

В судебное заседание истец Логуш Т.Я., представители ответчика и третьих лиц не явились, о месте, времени судебного заседания были уведомлены надлежаще, о причинах неявки и доказательств уважительности таких причин суду не сообщили. При таких обстоятельствах и на основании правил ч.ч. 3,5 ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителя истца и исследовав доказательства дела, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что *** между ФИО1 (Участник долевого строительства) и БГОО АРО Союз МЖК России (Застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в *** квартале г.Благовещенска. Предметом данного договора, зарегистрированного *** Управлением Федеральной регистрационной службы по Амурской области, явилось строительство Застройщиком однокомнатной квартиры ***, площадью 64,18 кв. метров, расположенной на *** этаже *** блок-секции в многоквартирном жилом доме в *** квартале г.Благовещенска по ***.

Пунктом 1.2 договора стоимость строительства квартиры определена в сумме *** рублей. Согласно пункту 2.1.3. договора срок ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры по акту приема-передачи определен - *** года.

Согласно техническому паспорту на квартиру *** в квартале *** г.Благовещенска, изготовленному ФИО4 по состоянию на ***, спорная квартира является объектом незавершенного строительства со степенью готовности 82%, общая застроенная площадь квартиры с холодными помещениями составляет 65,8 кв. метров.

На основании договора уступки права требования от *** ФИО1 уступил за плату, а ФИО2 принял право требования на получение спорной двухкомнатной квартиры, принадлежащее Новыкову В.А. в силу договора от *** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в *** квартале г.Благовещенска.

*** данная сделка уступки права требования от *** зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Амурской области по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от *** *** «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним».

Из материалов дела следует, что обязательство по оплате стоимости строительства спорной квартиры исполнено ФИО1 полностью в сумме *** рублей исходя из размера договорной общей площади квартиры 64,18 кв. метров, что подтверждается справкой за подписью *** БГОО АРО Союза МЖК России ФИО3

Факт оплаты истцом Логуш Т.Я. за приобретенное у ФИО1 по договору уступки от *** право требования подтверждается расписками от *** и ***.

Из материалов дела также следует, что на строительство многоквартирного дома в *** квартале г.Благовещенска застройщику БГОО АРО Союз МЖК России было выдано Администрацией г.Благовещенска разрешение на строительство от *** за ***. Земельный участок под строительство дома отведен застройщику постановлением мэра г.Благовещенска от *** ***, проектная декларация строительства дома опубликована в установленном порядке. Дополнительно земельный участок под застройку дома отводился ответчику согласно постановлению мэра г.Благовещенска от *** ***. *** Администрацией г.Благовещенска, с учетом внесенных изменений в проектную строительную документацию на дом, ответчику БГОО АРО Союз МЖК России было выдано новое разрешение на строительство за ***, согласно которому ранее выданное разрешение от *** *** утратило силу. Срок действия разрешения *** установлен до ***, данных о продлении этого срока по материалам дела не усматривается.

Как видно из существа иска, требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства - спорную квартиру за ***, заявлено истцом в связи с обстоятельствами фактического прекращения ответчиком строительства дома на завершающей стадии за пределами предусмотренного договором от *** срока ввода дома в эксплуатацию - *** года, бездействием ответчика ввиду непринятия им мер к завершению строительства и ко вводу дома в эксплуатацию, а также с учетом введения в отношении БГОО АРО Союз МЖК России процедуры, применяемой в деле о банкротстве - наблюдение.

Из дела следует, что данная процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение - введена в отношении БГОО АРО Союз МЖК России согласно определению Арбитражного суда Амурской области от *** по делу *** по заявлению ФИО5 о признании Благовещенской городской общественной организации Амурского регионального отделения Союз МЖК России несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Амурской области от *** срок процедуры, применяемой в деле о банкротстве Благовещенской городской общественной организации Амурского регионального отделения Союз МЖК России - наблюдение, продлен до ***. Из пояснений представителя истца следует, и не оспаривалось ответчиком, что судебном заседании Арбитражного суда Амурской области по данному делу о банкротстве от *** решен вопрос об отложении разбирательства дела на *** для подготовки сторонами мирового соглашения.

Право частной собственности защищается статьей 35 Конституции Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ч. 2 ст. 25 Федерального закона от *** *** «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства - регулируются действующим Федеральным законом от *** *** «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве).

Нормами данного Закона, действие которого распространяется на правоотношения сторон в данном споре по факту заключения БГОО АРО Союз МЖК России с первоначальным кредитором ФИО1 договора долевого участия в строительстве *** и получения ответчиком разрешения на строительство многоквартирного жилого дома в *** квартале г.Благовещенска также в период действия этого Закона, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый незавершенный строительством объект на стадии до момента ввода его в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Суд также учитывает, что Закон о долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект, строительство которого является предметом договора долевого участия в строительстве, в той ситуации, когда строительство застройщиком не ведется и действие договора фактически прекращено.

Возникновение права собственности истцов на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками договора возложенных на них обязательств.

Судом установлено, что обязательства по договору от *** участниками долевого строительства выполнены в полном объеме путем внесения долевого взноса на строительство спорного объекта недвижимости. По договору от *** в установленном Главой 24 ГК РФ порядке и с соблюдением требований статьи 11 Федерального закона от *** *** «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» произведена замена стороны в обязательстве с первоначального кредитора ФИО1 на нового кредитора (участника долевого строительства) - истца Логуш Т.Я.

Со своей стороны, ответчик БГОО АРО Союз МЖК России свои обязательства по договору от *** надлежащим образом не исполняет, поскольку в установленный договором срок строительство многоквартирного жилого дома в *** квартале г.Благовещенска и спорной квартиры *** в его составе - не окончено, дом в эксплуатацию не сдан и квартира в собственность истцам по приемо-сдаточному акту не передана.

Как видно по делу, размер общей фактически застроенной площади спорной квартиры действительно превышает размер закрепленной в договоре от *** общей площади на 1,62 кв. метров (65,8-64,18). Сопоставляя размер внесенной за строительство спорной квартиры договорной платы в сумме *** рублей, то есть фактически из расчета *** рублей за 1 кв. метр общей площади (***:64,18 кв. метров), со степенью готовности квартиры размером 82%, суд приходит к выводу о том, что строительство квартиры в том состоянии, в котором она находится в настоящее время, оплачено полностью. При этом суд учитывает, что по смыслу пункта 3.1 договора от ***, доплата за излишние квадратные метры должна производиться по факту передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства. Тогда как в данном случае спорная квартира до настоящего времени истцам как новым кредиторам по акту приема-передачи ответчиком не передана.

Право собственности на незавершенную строительством спорную квартиру (незавершенный строительством спорный жилой дом) до настоящего времени за каким-либо юридическим или физическим лицом не зарегистрировано. Многоквартирный многоэтажный жилом дом по *** г.Благовещенска фактически возведен с кровлей. На дом в целом, равно как и отдельно на спорную квартиру ***, изготовлены технические паспорта, что позволяет суду прийти к выводу о возможности индивидуально определить спорный объект недвижимости (квартиру ***) и отграничить его от других однородный объектов (квартир), расположенных в данном доме. Помимо прочего, указанные обстоятельства позволяют суду утверждать о том, что признанием за истцами права собственности на незавершенную строительством квартиру *** права и интересы других лиц не нарушаются.

В такой ситуации суд находит иные способы защиты не эффективными средствами правовой защиты интересов истца, поскольку, любые иные обязательственные требования могут удовлетворяться должником (ответчиком) только в рамках процедуры банкротства, введенной отношении БГОО АРО Союз МЖК России, что не обеспечивает надлежащую защиту права истца Логуш Т.Я. на получение в собственность квартиры *** в многоквартирном жилом доме в *** квартале г.Благовещенска по ***.

Суд считает, что необходимость в применении такого способа защиты, как признание права, связана, в числе прочего, с сомнениями истца в наличии у него (Логуш Т.Я.) определенного права, и поскольку неопределенность субъективного может привести к невозможности использования этого права или, по крайней мере, может затруднить его использование. В такой ситуации признание права суд полагает ничем иным, как средством устранения неопределенности во взаимоотношениях сторон, создания необходимых условий для реализации права и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

При этом суд находит, что защита нарушенного права истца Логуш Т.Я. не может быть поставлена в зависимость от действий ответчика БГОО АРО Союз МЖК России, не исполнившего надлежащим образом свои договорные обязательства. В противном случае иное означало бы нарушение статьи 13 Конвенции «О защите прав и основных свобод» (далее - Конвенция), гарантирующей каждому право на эффективное средство правовой защиты в государственном органе.

По мнению суда, данная правовая позиция сообразуется с положениями Постановления Европейского Суда по правам человека от ***1 года по делу «Бурдов против России», в котором указано, что пункт 1 статьи 6 Конвенции закрепляет за каждым право обращаться в суд в случае любого спора о его гражданских правах и обязанностях; таким образом, она заключает в себе «право на суд», одним из аспектов которого является право на доступ к правосудию, представляющее собой право возбуждать исковое производство в судах по вопросам гражданско-правового характера. Однако такое право было бы иллюзорным, если бы правовая система государства - участника Европейской Конвенции допускала, чтобы судебное решение, вступившее в законную силу и обязательное к исполнению, оставалось недействующим в отношении одной из сторон в ущерб ее интересам. Исполнение судебного решения, принятого любым судом, должно, таким образом, рассматриваться как составляющая «судебного разбирательства» по смыслу статьи 6 Конвенции.

При таких обстоятельствах, оценивая исследованные доказательства дела в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, принимая во внимание изложенные выше правовые выводы, суд полагает иск подлежащим удовлетворению и считает, что единственным эффективным способом защиты нарушенного права истца, гарантирующим восстановление нарушенного права, является признание за ним (Логуш Т.Я.) вещного права собственности на незавершенную строительством спорную квартиру ***.

Одновременно суд учитывает, что признание по судебному решению права собственности на незавершенный строительством объект долевого строительства является одним из условий для реализации закрепленных в Законе Амурской области от *** «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Амурской области» (опубликован *** в газете «Амурская правда» ***) мер государственной поддержки граждан, являющихся участниками долевого строительства многоквартирных домов и пострадавших следствие неисполнения застройщиком, в отношении которого арбитражным судом принят судебный акт о введении одной из процедур банкротства, своих обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Принимая решение об удовлетворении заявленного требования, суд принимает во внимание потребительский характер настоящего иска, поскольку договор долевого участия в строительстве от *** заключался в личных целях для обеспечения бытовых потребностей участника долевого строительства в жилье, что ответчиком не оспаривалось.

Исходя из предъявленного в защиту прав потребителя иска, истец Логуш Т.Я. при подаче искового заявления в суд была освобождена от уплаты государственной пошлины в силу Закона (п. 4 ч. 2 и ч. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ). Следовательно, по правилам ст. ст. 98, 103 ГПК РФ государственную пошлину следует взыскать с ответчика в доход соответствующего бюджета.

С учетом размера цены иска, определенной судом по указанной в техническом паспорте на незавершенную строительством квартиру *** инвентаризационной стоимости в сумме *** руб., в силу ч. 1 ст. 333.19 НК РФ размер подлежащей взысканию с ответчика БГОО АРО Союз МЖК Росси в доход местного бюджета муниципального образования г.Благовещенск государственной пошлины должен составлять *** руб. *** коп. (*** руб. + 1 % от суммы, превышающей *** руб.).

                             руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Признать за Логуш Тарасом Яковлевичем право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - квартиру ***, площадью с учетом холодных помещений 65,8 кв. метров, общей площадью 63,9 кв. метров, жилой площадью 35,7 кв.метров, со степенью готовности 82 %, расположенную на *** этаже *** блок-секции многоэтажного жилого дома по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, *** квартал, ***.

Взыскать с Благовещенской городской общественной организации Амурского регионального отделения Союз МЖК России в доход местного бюджета муниципального образования г.Благовещенск государственную пошлину в сумме *** рублей *** копеек.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение десяти дней.

Судья                                                                                                    А.В. Бугаев