Судебный акт #1 () по делу № 33-250/2021 (33-5052/2020;) от 14.12.2020

УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Кузнецова М.С. Дело №33-250/2021

АП Е Л Л Я Ц И Н Н О Е     О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

город Ульяновск 9 марта 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Колобковой О.Б.,

судей Костенко А.П., Коротковой Ю.Ю.,

при секретаре Курановой Ю.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело №2-2-84/2020 по апелляционным жалобам Сахаровой Ольги Викторовны, Сахарова Виктора Александровича, общества с ограниченной ответственностью «Им.Данилова» на решение Сенгилеевского районного суда Ульяновской области от 19 июня 2020 года, по которому постановлено:

исковые требования муниципального учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Тереньгульский район» Ульяновской области удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 07 июля 2014 года № 25, заключенный между муниципальным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Тереньгульский район» Ульяновской области и главой крестьянского (фермерского) хозяйства Ротарем Константином Федоровичем, и дополнительное соглашение от 27 февраля 2015 года к указанному договору аренды в части аренды земельного участка с кадастровым номером *** площадью 9 940 027 кв.м, расположенного по адресу: ***

Расторгнуть договор уступки прав аренды земельного участка от 27 июня 2016 года, заключенный между главой крестьянского (фермерского) хозяйства Ротарем Константином Федоровичем и Сахаровым Виктором Александровичем в отношении земельного участка с кадастровым номером ***

Расторгнуть соглашение о замене стороны в обязательстве от 10 декабря 2019 года, заключенное между Сахаровым Виктором Александровичем и обществом с ограниченной ответственностью «Им. Данилова» в отношении земельного участка с кадастровым номером ***

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Им. Данилова», Сахарова Виктора Александровича, главу крестьянского (фермерского) хозяйства Ротаря Константина Федоровича возвратить муниципальному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Тереньгульский район» Ульяновской области земельный участок с кадастровым номером *** площадью 9 940 027 кв.м, расположенный по адресу: ***, путем освобождения земельного участка и подписания акта приема-передачи.

Взыскать с Сахарова Виктора Александровича в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 рублей.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей об ограничении прав и обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером ***

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении площади земельного участка с кадастровым номером ***, на площадь – 9 940 027 кв.м.

Заслушав доклад судьи Костенко А.П., пояснения представителей муниципального учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Тереньгульский район» Ульяновской области – Манохиной Е.В., Тимохина И.Н., возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Муниципальное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям МО «Тереньгульский район» Ульяновской области (далее – Комитет по имуществу района) обратилось в суд с иском к Сахарову В.А. о расторжении договора аренды земельного участка, договора уступки прав аренды земельного участка, соглашения о замене стороны в обязательстве и возложении обязанности возвратить земельный участок.

В обоснование исковых требований указано, что по результатам рассмотрения заявления главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ротаря К.Ф. о предоставлении в аренду земельного участка 03.07.2014 администрацией МО «Тереньгульский район» Ульяновской области вынесено постановление ***, согласно которому Комитету по имуществу района указано на заключение с главой КФХ Ротарем К.Ф. договора аренды земельного участка с кадастровым номером *** общей площадью 10213823 кв.м, расположенного по адресу: ***

07.07.2014 между Комитетом по имуществу района и главой КФХ Ротарем К.Ф. заключён договор аренды земельного участка ***. Предметом договора является арендуемый земельный участок с кадастровым номером *** общей площадью 10213823 кв.м, расположенный по адресу: *** для сельскохозяйственного производства.

В соответствии с подпунктом *** пункта *** договора арендодатель обязуется передать арендатору в пользование на условиях аренды из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства сроком с 07.07.2014 по 06.07.2063 указанный выше земельный участок.

27.02.2015 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером *** имеет площадь 9 940 027 кв.м, и сумма арендной платы за него составляет 50 097 руб.74 коп. в год.

27.06.2016 между главой КФХ Ротарем К.Ф. и Сахаровым В.А заключён договор уступки прав аренды указанного выше земельного участка.

В соответствии с пунктом *** договора уступки Ротарь К.Ф. уступает, а Сахаров В.А. принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды *** от 07.07.2014, заключённому между Комитетом по имуществу района и главой КФХ Ротарем К.Ф.

Согласно подпунктам *** пункта *** договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объёме все условия договора аренды, вносить в установленные договором аренды сроки арендную плату.

В силу подпункта *** пункта *** договора аренды, с учетом дополнительных соглашений к договору аренды, арендная плата составляет 50 097 руб.74 коп. в год. При этом оплата аренды производится арендатором два раза в год - до 15 сентября и до 15 ноября.

На основании подпункта *** пункта *** договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случае невнесения арендатором двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Арендатором допущено невнесение арендной платы более 5 раз подряд: 15.11.2016, 15.09.2017, 15.11.2017, 15.09.2018, 15.11.2018, 15.09.2019, 15.11.2019.

Из п.4.1 договора следует, что за неуплату арендатором платежей в срок, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки действующей на это время ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки платежа.

Как следует из платёжного поручения *** от 03.09.2019, ООО «Им. Данилова» была уплачена сумма за аренду земельного участка по договору *** от 07.07.2014 в размере 150 631 руб.02 коп.

В соответствии с прилагаемым расчетом задолженности на 15.09.2019 за ответчиком образовалась задолженность по платежам в соответствии с договором аренды 17 386 руб.55 коп. (150 849 руб. 86 коп.(задолженность) + 17 167 руб.71 коп. (пени) = 168 017 руб.57 коп. – 150 631 руб. 02 коп.).

Кроме того, согласно подпункту *** пункта *** договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды.

Из сведений публичной кадастровой карты земельный участок с кадастровым номером *** расположенный по адресу: ***, относится к категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешённым использованием - для сельскохозяйственного производства.

Арендатором Сахаровым В.А. указанный выше земельный участок, несмотря на требования законодательства Российской Федерации, использовался не по целевому назначению. Нецелевое использование арендатором Сахаровым В.А. указанного выше земельного участка подтверждается, в том числе сведениями, представленными Россельхознадзором и Ульяновской межрайонной природоохранной прокуратурой, а также судебным решением Сенгилеевского районного суда Ульяновской области от 14.02.2019 по делу ***

Согласно подпункту *** пункта *** договора аренды арендодатель имеет право требовать расторжения договора в судебном порядке в случае существенного нарушения условий договора арендатором, направив не менее чем за 60 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин.

Уведомление о намерении расторгнуть договор было направлено Сахарову В.А. 17.12.2019. Данный факт подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления 20.12.2019. До настоящего времени ответ от Сахарова В.А. не поступил.

Таким образом, Сахаров В.А., являясь арендатором указанного земельного участка, за период действия указанного договора аренды неоднократно допускал существенное нарушение условий договора аренды.

Истец просит, с учетом дополнения исковых требований, расторгнуть договор аренды от 07.07.2014 *** в части прав и обязанностей главы КФХ Ротаря К.Ф. в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, общей площадью 9 940 027 кв.м, расположенного по адресу: ***; расторгнуть договор уступки прав аренды указанного земельного участка от 27.06.2016, заключенный между главой КФХ Ротарем К.Ф. и Сахаровым В.А.; расторгнуть соглашение о замене стороны в обязательстве от 10.12.2019, заключенное между Сахаровым В.А. и ООО «Им. Данилова» о передаче прав и обязанностей на указанный земельный участок; обязать главу КФХ Ротаря К.Ф., Сахарова В.А., ООО «Им. Данилова» возвратить арендодателю указанный земельный участок путем его освобождения и подписания акта приёма-передачи земельного участка.

Судом привлечены к участию в деле в качестве соответчиков – глава КФХ Ротарь К.Ф., ООО «Им. Данилова»; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - МУ администрация МО «Михайловское сельское поселение» Тереньгульского района Ульяновской области, МУ администрация МО «Тереньгульский район» Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области, Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области.

Рассмотрев исковые требования по существу, суд принял вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Сахаров В.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы указывает, что при принятии оспариваемого решения судом первой инстанции были нарушены нормы процессуального права. Считает, что поскольку в настоящее время договор аренды спорного земельного участка заключен с ООО «Им. Данилова», то настоящий спор должен быть рассмотрен арбитражным судом.

Также отмечает, что спорный земельный участок предназначен для извлечения прибыли, а не для индивидуальных нужд.

Дополняет, что соглашение о замене стороны в обязательстве от 10.12.2019 было зарегистрировано надлежащим образом в Росреестре и могло быть обжаловано в течение года в судебном порядке.

Кроме того отмечает, что спорный договор был заключен в период нахождения в браке с Сахаровой О.В., соответственно, последняя является заинтересованным лицом и должна была быть привлечена судом к участию в деле. Он заявлял такое ходатайство в судебном заседании, однако оно было оставлено без рассмотрения.

Кроме того, указывает на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, имеющиеся в нём противоречия касаемо состояния спорного земельного участка в настоящий момент. Отмечает, что главой крестьянского (фермерского) хозяйства Ротарем К.Ф. не было выявлено нарушений, однако договор, заключенный с ним, был расторгнут судом без указания оснований его расторжения.

В апелляционной жалобе ООО «Им.Данилова» также просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь в обоснование своей позиции на доводы, аналогичные доводам, изложенным в апелляционной жалобе Сахарова В.А.

В апелляционной жалобе Сахарова О.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь в обоснование своей позиции на доводы, аналогичные доводам, изложенным в апелляционной жалобе Сахарова В.А. и ООО «Им.Данилова».

Полагает, что поскольку оспариваемое решение суда затрагивает её законные права и интересы, то она должна быть привлечена к участию в деле в качестве третьего лица.

В возражениях на апелляционные жалобы Комитет по имуществу района просит оставить решение суда без изменения, жалобы – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, возражений на апелляционные жалобы, возражения представителя Сахарова В.А. - Безгузова А.В., судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

На основании п.1 ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

В соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Исходя из положений ст. 12 ЗК РФ целями охраны земель являются предотвращение и ликвидация загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия на земли и почвы, а также обеспечение рационального использования земель, в том числе для восстановления плодородия почв на землях сельскохозяйственного назначения и улучшения земель.

Согласно п.1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п.1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы определяется договором аренды (п.4 ст.22 ЗК РФ).

Из материалов дела следует, что 07.07.2014 между Комитетом имущества района (арендодатель) и главой КФХ Ротарем К.Ф. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером *** площадью 10 213 823 кв.м по адресу: ***

27.02.2015 заключено дополнительное соглашение к указанному договору аренды, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером *** имеет площадь 9 940 027 кв.м, арендная плата составляет 50 097 руб. 74 коп.

27.06.2016 между КФХ Ротарем К.Ф. и Сахаровым В.А. заключен договор уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 9 940 027 кв.м.

В соответствии с *** указанного договора уступки Ротарь К.Ф. уступил, а Сахаров В.А. принял права и обязанности арендатора указанного земельного участка по договору аренды *** от 07.07.2014, заключенному между Комитетом имущества района и главой КФХ Ротарем К.Ф., на срок 49 лет.

На основании п.п. *** договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора аренды, вносить в установленные договором аренды сроки арендной платы.

При этом арендная плата производится арендатором два раза в год – до 15 сентября и до 15 ноября.

10.12.2019 между Сахаровым В.А. и ООО «Им. Данилова» было заключено соглашение о замене стороны в обязательстве в отношении земельного участка с кадастровым номером ***.

Судом установлено, что по состоянию на 18.06.2020 ответчиками нарушены условия договора аренды в части невнесения арендной платы. В частности, допущено невнесение арендной платы за пользование спорным земельным участком более пяти раз подряд: 15.11.2016, 15.09.2017, 15.11.2017, 15.09.2018, 15.11.2018, 15.11.2019.

Фактически, как установлено судом первой инстанции, ООО «Им.Данилова» была внесена арендная плата 03.09.2019 в размере 150 631 руб. 02 коп., а также были внесены платежи в период рассмотрения дела 03.04.2020 – 25 267 руб. 71 коп. и 17 678 руб. 61 коп.

При этом на момент рассмотрения апелляционной жалобы у ответчиков также имелась задолженность по арендной плате за указанный земельный участок.

Так, из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате за указанный земельный участок по состоянию на 03.02.2021 задолженность составляет 50 097 руб. 74 коп.

Разрешая спорные правоотношения и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что правовые основания для расторжения договоров, предусмотренные п. 2 ст. 450 ГК РФ, имеются.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствующими закону и обстоятельствам дела.

В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Аналогичные положения содержатся в подп.3 п.1 ст. 619 ГК РФ. Кроме того, из подп. 2 данной нормы закона следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор существенно ухудшает имущество.

Обращаясь с требованием о расторжении: договора аренды, договора уступки права аренды земельного участка, соглашения о замене стороны в обязательстве, истец также ссылался на нарушение условий договора аренды в части использования арендатором земельного участка не по целевому назначению.

В соответствии с п.п. *** договора аренды *** от 07.07.2014 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора; не допускать действий, приводящих к ухудшению качества и характеристик участка, экологической обстановке на арендуемой территории, а также к загрязнению территории поселения.

Материалами дела подтверждается, что Сахаровым В.А., как арендатором земельного участка, ненадлежащим образом исполнялись возложенные на него обязанности, а именно не проведены мероприятия о защите земельного участка от загрязнения его отходами производства и потребления, какие-либо меры по их устранению не приняты.

Данные обстоятельства подтверждаются решениями Сенгилеевского районного суда Ульяновской области от 14.02.2019, от 26.10.2020, согласно которым на Сахарова В.А. возложена обязанность по ликвидации на спорном земельном участке несанкционированной свалки и рекультивации загрязненной территории.

Поскольку на арендуемом земельном участке имеется несанкционированная свалка, при этом на дату ее обнаружения владельцем земельного участка являлся Сахаров В.А., и данный факт никем не оспаривается, суд пришел к обоснованному выводу о нарушении ответчиком принятых на себя обязательств в использовании земельного участка в не предусмотренных договором целях.

Учитывая, что факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, выразившегося в просрочке более двух раз подряд внесения арендных платежей, а также в использовании земельного участка в не предусмотренных договором целях подтвержден допустимыми и относимыми доказательствами, суд первой инстанции правомерно, в соответствии с требованиями закона и условиями договора, расторг договор аренды и последующие сделки, связанные с данным земельным участком.

Доводы жалоб Сахарова В.А., ООО «Им.Данилова» о том, что в настоящее время договор аренды спорного земельного участка заключен с ООО «Им. Данилова» и настоящий спор должен быть рассмотрен арбитражным судом; спорный участок предназначен для извлечения прибыли, а не для индивидуальных нужд, судебной коллегией отклоняются, как основанные на ошибочном толковании норм процессуального права.

В материалах дела отсутствуют сведения об использовании спорного земельного участка с целью извлечения прибыли. Кроме того, из толкования указанных выше договоров не следует, что они заключены для экономической деятельности, а также то, что договор аренды спорного земельного участка, соглашения о замене стороны в обязательстве были заключены Сахаровым В.А., как физическим лицом.

В связи с этим рассмотренный спор не отвечает признакам подсудности арбитражному суду дел, предусмотренным статьей 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежал рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства в силу ст. 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы жалоб Сахарова В.А., ООО «Им. Данилова» о том, что главой крестьянского (фермерского) хозяйства Ротарем К.Ф. не было выявлено нарушений, однако договор, заключенный с ним, был расторгнут судом без указания оснований его расторжения, судебной коллегией также отклоняются, поскольку Ротарем К.Ф. данное обстоятельство не оспаривается, конкретного интереса в использовании данного земельного участка Ротарь К.Ф. не имеет, при этом изначально спорный земельный участок был передан по договору аренды от 07.07.2014 КФХ Ротарю К.Ф., права и обязанности у последующих арендаторов возникли именно из данного договора аренды указанного земельного участка.

Несостоятельными являются доводы жалоб Сахарова В.А., ООО «Им. Данилова», Сахаровой О.В. о том, что обжалуемый судебный акт принят о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле – Сахаровой О.В. (супруги Сахарова В.А.).

Как следует из материалов дела, Сахарова О.В. не является ни участником рассмотренных судом правоотношений, ни стороной спорных сделок, о расторжении которых принято решение в связи с существенным нарушением арендатором условий договора. Судебный акт не содержит каких-либо выводов о правах и законных интересах Сахаровой О.В. и не возлагает на нее каких-либо обязанностей.

При этом, исходя из положений ст. 34, ст. 35 СК РФ, заключенные договоры аренды земельного участка, уступки права аренды земельного участка, соглашения о замене стороны в обязательстве нельзя отнести к совместно нажитому имуществу супругов, подлежащему разделу. В данном случае нормы права о совместно нажитом имуществе не применимы.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 2 п. 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», следует, что если при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции будет установлено, что апелляционная жалоба подана лицом, не обладающим правом апелляционного обжалования судебного постановления, поскольку обжалуемым судебным постановлением не разрешен вопрос о его правах и обязанностях, суд апелляционной инстанции на основании ч. 4 ст. 1, абз. 4 ст. 222 и п. 4 ст. 328 ГПК РФ выносит определение об оставлении апелляционной жалобы без рассмотрения по существу.

Поскольку оспариваемым решением суда права и законные интересы Сахаровой О.В., являющейся лицом, не привлеченным к участию в деле, не затронуты, вопрос в отношении ее прав и обязанностей не разрешен, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что она не является лицом, наделенным правом обжалования вышеуказанного решения суда, в связи с чем полагает необходимым оставить поданную апелляционную жалобу Сахаровой О.В. без рассмотрения по существу.

Другие доводы, приведенные Сахаровым В.А., ООО «Им. Данилова» в апелляционных жалобах, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену решения суда.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства и обоснованно пришел к выводу, что оснований, предусмотренных законом для отказа в удовлетворении требований, не установлено.

Вывод суда мотивирован, соответствует собранным по делу доказательствам и оснований для признания его неправильным не имеется.

Обстоятельства дела исследованы судом с достаточной полнотой, всем представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка. Материальный и процессуальный закон применены судом правильно.

В силу изложенного решение суда является правильным и отмене по доводам апелляционных жалоб не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Сенгилеевского районного суда Ульяновской области от 19 июня 2020 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Сахарова Виктора Александровича, общества с ограниченной ответственностью «Им.Данилова» - без удовлетворения.

Апелляционную жалобу Сахаровой Ольги Викторовны оставить без рассмотрения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи: