Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-30021/2017 от 21.08.2017

Судья – Филонов Ю.Л. Дело № 33-30021/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 ноября 2017 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Роговой С.В.,

судей Палянчук Т.А., Башинского Д.А.,

по докладу судьи краевого суда Роговой С.В.,

при секретаре Красулиной О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Валиева Р.А. к ЗАО «Инвестиционная строительная Компания ЭНБИЭМ» и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО «Кит Финанс Капитал», ООО «Дорн» о признании предварительных договоров купли-продажи основными договорами и признании права на доли в завершённом строительством доме, признании договоров участия в долевом строительстве, договора залога прав (требований), договора купли-продажи недействительными, по правилам производства в суде первой инстанции.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 03 ноября 2015 года удовлетворены исковые требования Валиева Р.А к ЗАО «Инвестиционная строительная Компания ЭНБИЭМ» и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» о признании предварительных договоров купли-продажи основными договорами и признании права на доли в завершённом строительством доме.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <...> от <...> с дополнительными соглашениями к нему и приложениями, заключенный между Валиевым Р.А. и ЗАО «Инвестиционно- строительная компания «ЭНБИЭМ» признан основным договором купли-продажи общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> по адресу: <...>.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <...> от <...>, с дополнительными соглашениями к нему и приложениями, заключенный между Валиевым Р.А. и ЗАО «Инвестиционно- строительная компания «ЭНБИЭМ» признан основным договором купли-продажи одного машино-места общей площадью <...> гаража в жилом доме, по адресу: <...>.

За Валиевым Р.А. признано право на долю в завершённом строительством доме, которая соответствует двухкомнатной квартире, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> жилого дома по адресу: <...>.

Также за Валиевым Р.А. признано право на долю в завершённом строительством доме, которая соответствует одному машино-месту, общей площадью <...> кв. м., условный номер на этаже <...> Гаража в жилом доме, по адресу: <...>.

В апелляционной жалобе представитель ООО «ГлавМос-Риэлти» по доверенности Чех А.И. выражает несогласие с принятым решением суда и просит его отменить, указывает, что судом при вынесении оспариваемого решения не учтено, что спорное имущество находится в собственности ООО «ГлавМос-Риэлти», однако, юридическое лицо не было привлечено к рассмотрению дела, тогда как оспариваемый судебный акт затрагивает его права и законные интересы.

Изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия установила, что <...> между ЗАО ИСК «ЭНБИЭМ» и Валиевым Р.А., заключен ряд договоров, направленных на приобретение в собственность истцом по делу следующего недвижимого имущества: <...> комнатной квартиры общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> жилого дома по адресу: <...>.

<...> между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти» заключён Договор участия в долевом строительстве <...> предметом которого является приобретение ООО «ГлавМос-Риэлти» прав на жилые и нежилые помещения в строящемся жилом комплексе по адресу: <...>, <...>

Объектами долевого строительства являются жилые помещения (квартиры, квартиры-апартаменты) и нежилые помещения в жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: <...>, указанные в Приложении <...> к Договору залога (абз. 5 раздела 1 Договора залога).

<...> между 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и истцом Валиевым Р.А. заключен ряд договоров, направленных на приобретение в собственность истцом следующего недвижимого имущества: машино-места общая площадь которого <...> в подземном гараже-стоянке по адресу: <...>.

Машино-место приобреталось по предварительному договору <...> купли-продажи недвижимого имущества от <...>, заключенному с 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ». Расчеты производились на основании агентского договора <...> от <...> с ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость». Кроме того, был заключен договор поручительства <...> от <...>, где 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» выступило поручителем за должника – ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» по предыдущему договору. То есть были заключены три договора, обусловленные один другим, по одной сделке, исключительно направленной на приобретение машино-места.

<...> за ООО «ГлавМос-Риэлти» зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - квартиру <...> в <...>, в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО) зарегистрировано обременение в виде залога.

Согласно договору долевого участия в строительстве №<...> от <...>г. ООО «Дорн» приобрело в собственность вышеуказанное машино-место.

Однако, ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО «Кит Финанс Капитал», ООО «Дорн», являясь заинтересованными лицами, не были привлечены к участию в деле, тогда как обжалуемый судебный акт, затрагивает права и законные интересы указанных юридических лиц.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012г. №13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» обращено внимание судов на то, что в силу части 4 статьи 13 и части 3 статьи 320 ГПК РФ лица, не привлеченные к участию в деле, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции в случае, если данным решением разрешен вопрос об их правах и обязанностях, то есть они лишаются прав, ограничиваются в правах, наделяются правами и (или) на них возлагаются обязанности. При этом, такие лица не обязательно должны быть указаны в мотивировочной и (или) резолютивной частях судебного постановления.

Пункт 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ устанавливает, что принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае.

Пунктом 32 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации определено, что суд апелляционной инстанции при установлении в судебном заседании предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции на основании части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выносит мотивированное определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которым обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции не отменяется.

Определением от 19 сентября 2017 года судебная коллегия по гражданским делам перешла к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ.

ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО «Кит Финанс Капитал», ООО «Дорн» привлечены судом апелляционной инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 октября 2017 г. ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО «Кит Финанс Капитал», ООО «Дорн» привлечены к участию в деле в качестве ответчиков.

Поскольку обжалуемый судебный акт затрагивает права лиц, не привлеченных к участию в деле, решение Адлерского районного суда г. Сочи от 03 ноября 2015 г. подлежит безусловной отмене.

Разрешая дело, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Валиев Р.А. обратился в суд с исковым заявлением к ЗАО «Инвестиционная строительная Компания ЭНБИЭМ» и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» о признании предварительных договоров купли-продажи основными договорами и признании права на доли в завершённом строительством доме.

Уточнив исковые требования при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции по правилам производства суда первой инстанции, истец просил признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <...> от <...> и предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <...>/Сг от <...>, заключенные между Валиевым Р.А. и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» договорами участия в долевом строительстве 19-этажного монолитного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой, расположенного по адресу: <...>.

Признать договор участия в долевом строительстве <...>-С от <...>, заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти» недействительным в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ГлавМос-Риэлти»: квартиру <...>, общей площадью <...> кв.м.( с учетом площади холодных помещений) этаж <...>, кадастровый <...>, расположенную по адресу: Краснодарский край, <...>.

Признать отсутствующим право собственности ООО «ГлавМос - Риэлти» на вышеуказанную квартиру.

Признать договор участия в долевом строительстве, заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ДОРН» недействительным в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ДОРН» машино-места <...>, общей площадью <...> кв. м., расположенного на этаже <...> в подземном гараже-стоянке, по адресу: Краснодарский край, <...>, с кадастровым номером <...>

Признать отсутствующим право собственности ООО «ДОРН» на указанное машино-место.

Признать договор <...>з залога прав (требований), заключенного <...> между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и ООО «ГлавМос-Риэлти», недействительным в части включения в перечень объектов долевого строительства, переданных взалог, а именно на квартиру <...>, общей площадью <...> кадастровый <...>, расположенную по адресу: Краснодарский край, <...>.

Признать за Валиевым А.Г. право собственности на вышеуказанную квартиру и на машино-место, указав в судебном акте, что решение является основанием для внесения записей о государственной регистрации права собственности за Валиевым А.Г. право собственности на квартиру с кадастровым номером 23:49:0402008:1675.

В судебном заседании представитель Валиева Р.А. по доверенности Гуйко Е.С. уточненные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ООО «ГлавМос-Риэлти» и КИТ «Финанс Капитал» ООО по доверенностям Чех А.И., просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель ООО «Дорн» по доверенности Соколенко Е.Н. возражала против удовлетворения искового заявления, полагая его необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

В судебное заседание не явились Валиев Р.А., временный управляющий ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «Энбиэм», о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.

Согласно части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, судебная коллегия полагает правильным удовлетворить исковые требования Валиева Р.А. по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что <...> между Валиевым Р.А. и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» (далее - Агент) заключен агентский договор <...>, согласно условиям которого Агент от имени и за счет Принципала совершает юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность истцов квартиры, соответствующей требованиям Принципала, а именно: <...> комнатная квартира, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> дома по адресу: <...> ориентировочной стоимостью <...> рубля.

Согласно п. 2.1.5 указанного договора Агент принял на себя обязательство осуществить за счет Принципала расчет по заключенному Принципалом договору купли-продажи квартиры в порядке и сроки, определенные указанным договором купли-продажи, в части оплаты стоимости квартиры, за счет денежных средств, перечисляемых Принципалом согласно п. 3.5 агентского договора.

Агентским договором установлено, что в целях обеспечения возможности исполнения Агентом своих обязанностей, предусмотренных п. 2.1.5. договора, Принципал перечисляет Агенту денежные средства в размере <...> рублей. Указанная сумма оплачивается Принципалом в течение 5 банковских дней с даты заключения агентского договора.

<...> между 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (далее - Поручитель) и между Валиевым Р.А. (далее - Кредитор) заключен договор поручительства <...>/С, согласно которому Поручитель принял на себя обязательства отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение Должником (OOO «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость») обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора <...> от <...> - осуществить за счет Принципала (Кредитора) расчет в сумме <...> рублей по заключенному Принципалом с Поручителем договору купли-продажи 2-комнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 121,20 кв.м., порядковый номер на этаже <...>, расположенного по адресу: <...>.

Таким образом, Валиев Р.А. выполнил свои обязательства по оплате стоимости приобретаемой квартиры, после чего, <...> между 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (далее - Общество, Продавец) и Валиевым Р.А. заключен предварительный договор <...> купли-продажи недвижимого имущества (далее - предварительный договор от <...>), предметом которого является фактическое привлечение Покупателя в число участников долевого строительства в объеме 2-комнатной квартиры, общей проектной площадью, включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> этаже жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу.

Пунктом 4.4 вышеуказанного предварительного договора установлена стоимость одного квадратного метра квартиры в раземер <...> рублей, при этом общая стоимость квартиры по договору купли-продажи определена <...> рублей.

Пунктом 3.1. предварительного договора установлено, что стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома, и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности общества на квартиру, но не позднее <...>, договор купли-продажи квартиры.

Учитывая изложенное, а также поручительство ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» за осуществление оплаты стоимости квартиры, судебная коллегия приходит к выводу, что Валиев Р.А. полностью оплатил стоимость спорной квартиры и машино-места, при этом сторонами существенные условия договоров были согласованы при их подписании.

Кроме того, <...> между Валиевым Р.А. и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» (далее - Агент) заключен агентский договор <...> согласно условиям которого Агент от имени и за счет Принципала совершает юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность истца следующего недвижимого имущества: машино-место, общая площадь которого <...> кв.м., в жилом доме по адресу:Краснодарский край, <...>. Стоимость машино-места определена в <...> рублей (п.1.1 Договора).

Согласно п. 2.1.5 указанного договора Агент принял на себя обязательство осуществить за счет Принципала расчет по заключенному Принципалом договору купли-продажи квартиры в порядке и сроки, определенные указанным договором купли-продажи, в части оплаты стоимости квартиры, за счет денежных средств, перечисляемых Принципалом согласно п. 3.5 агентского договора.

Агентским договором установлено, что в целях обеспечения возможности исполнения Агентом своих обязанностей, предусмотренных п. 2.1.5. договора, Принципал перечисляет Агенту денежные средства в размере 1164 000 рублей. Указанная сумма оплачивается Принципалом в течение 5 банковских дней с даты заключения агентского договора.

<...> между 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (далее - Поручитель) и между Валиевым Р.А. (далее - Кредитор) заключен договор поручительства <...>, согласно которому Поручитель принял на себя обязательства отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение Должником (OOO «ЭНБИЭМ--Стройсервис Недвижимость») обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора <...> от <...> - осуществить за счет Принципала (Кредитора) расчет в сумме <...> рублей по заключенному Принципалом с Поручителем договору купли-продажи указанного выше машино-места. Таким образом, Валиев Р.А. выполнил свои обязательства по оплате стоимости приобретаемого машино-места, после чего, <...> между 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (далее - Общество, Продавец) и Валиевым Р.А. заключен предварительный договор <...> купли-продажи недвижимого имущества (далее - предварительный договор от <...>), предметом которого является фактическое привлечение Покупателя в число участников долевого строительства в объеме машино-места, в подземном гараже-стоянке по адресу: Краснодарский край, <...>.

Пунктом 4.3 вышеуказанного предварительного договора установлена стоимость машино-места <...> рублей.

Пунктом 3.1. договора от <...> установлено, что стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома, и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности общества на машино-место, но не позднее <...>, договор купли-продажи машино-места.

Согласно квитанциям к приходному кассовому ордеру <...> от <...> и <...> от <...> Валиев Р.А. оплатил полную стоимость указанных объектов недвижимого имущества.

Данные обстоятельства в своей совокупности, а также поручительство ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» за осуществление оплаты стоимости квартиры и машино-места, позволяют судебной коллегии сделать вывод о том, что истцы полностью исплолнили свои обязательства по оплате за приобретаемое недвижимое имущество, при этом сторонами по сделкам существенные условия договоров были согласованы.

Кроме того, поскольку условия заключенных договоров были нарушены, по просьбе ответчика, <...> и <...>, между истцом и ООО «ИСК ЭНБИЭМ» были заключены дополнительные соглашения <...> о переносе даты заключения договоров купли-продажи квартиры и машиноместа, а именно не позднее <...>.

В силу норм ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, при этом суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать.

Судебная коллегия считает доводы ответчиков о том, что указанные выше договоры не являются ни договором купли-продажи, ни договором об участии в долевом строительстве несостоятельными в силу того, что независимо от наименования договора суд устанавливает его действительное содержание, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, а также и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 Гражданского кодекса РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Так, указанными выше договорами, предусмотрено строительство многоквартирного жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартир в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Судебная коллегия с учетом существа фактически сложившихся отношений приходит к выводу, что сторонами по делу действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Учитывая толкование норм, изложенных в вышеуказанном Федеральном законе, судебная коллегия считает, что его действие распространяется также и на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.)

На основании изложенного и с учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том,что у Валиева Р.А. возникло право требования спорной квартиры и машино-места.

Следовательно, доводы ответчиков на предмет того, что к возникшим правоотношениям не применяются нормы положений Закона №214-ФЗ, являются ошибочными и несостоятельными.

В связи с тем, что ответчик ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» не исполнил в срок свои обязательства по строительству жилого дома, оформлению права собственности на квартиру и машино-место, между сторонами своевременно не был заключен договор купли-продажи квартиры и машино-места и не подписан их акт приема-передачи.

Как следует из материалов дела, строительство жилого дома завершено лишь в <...> году, при этом 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <...> № <...>, согласно которому в эксплуатацию введен многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, <...>, (впоследствии произведена переадресация на «219к») на земельном участке общей площадью 4 921,0 кв. м, с кадастровым номером <...>

При этом, ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» не сообщило истцам о вводе в эксплуатацию указанного многоквартирного жилого дома.

Нормами пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статьи 12 вышеуказанного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств, в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Анализируя изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что на момент заключения предварительных договоров купли-продажи спорных квартиры и машино-места между Валиевым Р.А. и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» объекты недвижимости не были созданы, следовательно, уплаченные истцами денежные средства за их приобретение, фактически привлечены последним для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Истец до заключения предварительных договоров купли-продажи квартиры и машино-места, внес полную стоимость оплаты за указанные объекты недвижимого имущества Агенту для последующей передачи оплаты за квартиру и машино-место Продавцу, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями к приходному кассовому ордеру. При этом Продавец поручился за исполнение Агентом обязательства по передаче денег.

Оплаченная истцами сумма полностью соответствует стоимости квартиры и машино-места, в отношении которых заключены предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно статье 6 Федерального закона от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 и 14 «Обзора судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 г., не заключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Аналогичное право возникает у истцов, как у покупателей квартиры и машино-места, которые приобрели их посредством заключения предварительных договоров, если застройщик уклоняется от заключения основных договоров и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию фактически построенного многоквартирного дома. В этой ситуации гражданин, согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, имеет право на признание права собственности на квартиру (машино-место), если строительство дома фактически завершено.

Анализируя вышеизложенное и установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что требования заявлению Валиева Р.А. о признании за ним права собственности на спорную квартиру и машино-место являются законными и обоснованными, так как его доводы подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами.

Из материалов дела также усматривается, что Валиеву Р.А. после получения Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним стало известно, что квартира, являющаяся объектом предварительного договора <...> от <...>, общей площадью <...> кв.м., назначение: жилое, этаж: <...> кадастровый <...>, адрес: Россия, Краснодарский край, <...> зарегистрирована на праве собственности за ООО «ГлавМос-Риэлти» <...>, на основании договора участия в долевом строительстве <...>-С от <...>, заключенного между 3АО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти».

Из приложения <...> к договору участия в долевом строительстве <...>-С от <...> усматривается, что общая площадь квартиры (с учетом холодных помещений), порядковый номер на этаже - <...> следовательно, в проектную документацию внесены незначительные изменения.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРП от <...> зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО).

Согласно договору долевого участия в строительстве №<...> от <...>г. и перечня характеристик машино-мест, являющегося приложением к указанному договору и зарегистрированному в УФРС <...>, ООО «Дорн» приобрело в собственность вышеуказанное машино-место, площадь которого <...>м., условный номер на этаже <...> в подземном гараже-стоянке по адресу: <...>.

Анализируя изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», заключив с ООО «ГлавМос-Риэлти» договор участия в долевом строительстве <...> от <...> с обременением в виде залога в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО), а таже заключив <...> договор с ООО «Дорн» нарушило обязательства, предусмотренные п. 2.1 предварительных договоров <...> от <...> и <...> от <...>, согласно которым общество гарантировало, что на момент заключения договора купли-продажи квартира и машино-место не будут никому проданы, подарены, сданы в аренду, наем, переданы в безвозмездное пользование, не будут обременены иными гражданско--правовыми сделками и правами требований со стороны третьих лиц.

Определение подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, является существенным условием договора в силу ч. 4 статьи ФЗ-214 от 30.12.2004 г.

Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей в силу ст. 8 ГК РФ в числе прочего указаны договоры.

Таким образом, договоры, подписанные между застройщиком и истцом уже с момента достижения сторонами договоров соглашения по всем существенным условиям, влекло правовые последствия в отношениях между ними, и застройщик был связан обязательством перед Валиевым Р.А. по передаче объектов, являющихся предметом заключенных договоров.

По смыслу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ договор ддолевого участия в строительстве на какой-либо объект может быть заключен застройщиком только с одним лицом.

Однако, в нарушение указанных положений Федерального закона, между ответчиками ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ГлавМос-Риэлти» и ООО «ДОРН» заключены договора участия в долевом строительстве соответственно от <...>г. и <...>, объектами которых стали, в том числе, спорные квартира и машино-место, являющиеся предметом настоящего иска.

С учетом толкования норм права при конкуренции договоров долевого участия в отношении одного и того же объекта подлежат проверке такие юридические факты как-то: какой из договоров заключен раньше, факт оплаты таких договоров, отсутствие у сторон злоупотребления правом при их заключении и другие имеющие значение для дела обстоятельства.

Нормами статьи 10 Гражданского кодекса РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Анализируя вышеизложенное и установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» не имела права заключать какие-либо иные договоры в отношении спорных объектов недвижимости, поскольку указанные договоры от 2008 года, заключенные с истцом Валиевым Р.А. являлись действующими и не были расторгнуты либо оспорены в установленном законом порядке.

Таким образом, указанные действия характеризуются как недобросовестное поведение ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», противоречащее принципам предела осуществления гражданских прав, установленными статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации в
Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6,
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01
июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части
первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении
споров следует иметь в виду, что отказ в защите права со стороны суда
допускается лишь в случаях, когда материалы дела свидетельствуют о
совершении гражданином или юридическим лицом действий, которые могут
быть квалифицированы как злоупотребление правом (статья 10), в частности
действий, имеющих своей целью причинить вред другим лицам.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 указанной статьи).

Однако, в нарушение закона, предусматривающего заключение договора долевого строительства на один и тот же объект только с одним лицом, ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» заключило два договора на спорную квартиру и два договора на спорное машино-место.

Путем анализа договоров, заключённых между истцом и 3АО «ИСК «ЭНБИЭМ» и договоров <...>-С от <...>г. и № <...> от <...> участия в долевом строительстве, заключенного с ООО «ГлавМос-Риэлти» и ООО «ДОРН» судебная коллегия приходит к выводу, что в качестве объектов долевого строительства, подлежащего передаче после завершения строительства, во всех договорах указаны одни и те же объекты недвижимости. Данные договора заключались лишь с целью вывода из активов ЗАО «ИСК ЭНБИЭМ» имущества и недопущения обращения на это имущество взыскания по требованиям иных кредиторов, при заключении договоров долевого участия в строительстве в отношении спорного имущества Общество не имело намерения передать на праве собственности помещения иному лицу, а преследовало цель создания видимости возникновения юридических последствий, в частности добросовестности приобретения данного имущества у последующих его покупателей.

Совокупность имеющихся в деле доказательств позволяет судебной коллегии сделать выводы о недобросовестности участников последовательных сделок по отчуждению спорного имущества, в результате совершения которых права на него перешли к ООО «ГлавМос-Риэлти». Судебная коллегия считает, что недобросовестность ООО «ГлавМос-Риэлти» основано на том, что выбытие имущества от 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» произошло в результате недействительной сделки, при этом материалами дела подтверждены аффилированные связи между участниками сделок, что свидетельствует об их осведомленности о незаконности продажи спорного имущества.

Как следует из материалов дела и подтверждено представителями лиц, участвующих в деле, аффилированность лиц, а именно 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти» подтверждается полученной истцом информации размещенной на официальном сайте Группы Компаний «ЭНБИЭМ». Группа Компаний выполняет полный цикл работ, связанных с финансированием и строительством.

Функции технического заказчика осуществляет "ЭНБИЭМ- Стройсервис Инжиниринг", Реализацией объектов на первичном и вторичном рынках занимается "ЭНБИЭМ -Стройсервис Недвижимость", данные юридические лица, помимо прочих, входят в группу "ЭНБИЭМ- Девелопмент". При этом учредителем ООО «Главмос-Риэлти» с долей в размере 99% является ООО«ЭНБИЭМ-Девелопмент»

Руководителем ООО «ЭНБИЭМ-Девелопмент» является Бабель Михаил Иванович, он же является учредителем ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» с долей в размере 50%.

Учредителями как ООО «ЭНБИЭМ-Девелопмент», так и "ЭНБИЭМ -Стройсервис Недвижимость" являются кипрские компании с ограниченной ответственностью "Хаслерфа Файненс Лимитед" и компания с ограниченной ответственностью "ЭНБИЭМ Риал Эстейт Девелопмент Лимитед" (Кипр).

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что ООО «ГлавМос-Риэлти» и ООО «Дорн» знали о наличии договорных отношений между 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и Валиевым Б.А., данные обстоятельства подтверждаются тем, что со стороны ООО «ГлавМос-Риэлти» оспариваемый договор долевого участия в строительстве подписан учредителем (90% доли) 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» - Бабель М.А., который знал, что в отношении данного спорного объекта имеются притязания истца.

Таким образом, спорное имущество в период совершения сделки по его отчуждению фактически должно было быть передано истцу, однако являясь подконтрольным застройщику ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», так и не было передано на законных основаниях первоначальному покупателю Валиеву Р.А.

Поскольку договоры на спорную квартиру и машино-место заключены и оплачены Валиевым Р.А. ранее договоров, заключенных с ООО «ГлавМос-Риэлти» и ООО «ДОРН», судебная коллегия приходит к выводу, что договора участия в долевом строительстве <...>-С от <...> и № <...> от <...> являются ничтожными сделками в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ГлавМос-Риэлти» и ООО «Дорн» спорной квартиры и также машино-места. При этом сделка, направленная на обременение спорной квартиры <...> в силу залога (ипотеки) в пользу ООО «КИТ Финанас Капитал» также является недействительной.

Пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая данное положение закона, право собственности на спорные жилые помещения, которые в настоящее время зарегистрированы за ответчиками ООО «ГлавМос Риэлти» и ООО «Дорн», подлежит прекращению ввиду применения последствий недействительности сделок, заключенных между ответчиками.

Доводы ответчика «Кит Финанс Капитал» (ООО) о пропуске Валиевым Р.А. срока исковой давности применительно к спорным правоотношениям, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку исковые требования основаны на том, что между Валиевым Р.А. и 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» был заключен фактически договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. При этом, к возникшим отношениям применяются не положения Гражданского кодекса РФ о предварительных договорах, а положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-Ф3.

Истцами заявлены исковые требования, в том числе о признания права собственности на спорные объекты, которое может быть удовлетворено только в случае создания таковых.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, многоквартирный жилой дом, в котором находится спорная квартира и машино-место, завершен строительством <...>, <...> дому присвоен почтовый адрес.

Ранее указанной даты требование о признании права собственности на квартиру истцами не могло быть заявлено, поскольку многоквартирный жилой дом являлся объектом незавершенного строительства и не имел почтового адреса.

Ввиду того, что предварительными договорами установлен срок исполнения обязательств с указанием на событие - после окончания строительства Жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности общества на квартиру и машино-место. При этом дополнительным соглашением <...> установлен срок - не позднее <...>.

Наступление названной даты при отсутствии созданного объекта, завершения его строительством и вводе в эксплуатацию делает невозможным исполнение договорных обязательств по передаче ответчиком спорных объектов в собственность истцов.

Также не является пропущенным срок исковой давности о признании права собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» и ООО «Дорн» отсутствующим, и о снятии обременений в виде ипотеки в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал».

Нормами статьи 200 Гражданского кодекса РФ установлено, если законом не установлено иное, течение срока восковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года (по общему правилу статьи 196). Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ).

Так, материалами дела подтверждено, что истец неоднократно обращался к руководству 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», и последнее ставило его в известность о том, что именно он является правообладателем спорного имущества. При этом, узнав о вводе жилого многоквартирного дома в эксплуатацию, <...> истец вновь обратился с письмами к 3АО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», в которых требовали заключить с ним договор купли-продажи спорных объектов, однако ответа на данное письмо последним получено не было, что послужило впоследствии поводом для обращения за защитой нарушенных прав в суд.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что трехлетний срок исковой давности в данном случае истцом не пропущен.

Что касается довода ООО «ГлавМос-Риэлти» и КИТ Финанс Капитал (ООО) относительно неверного выбора способа защиты нарушенных прав истцов, а именно ссылка на то, что в данном случае, при наличии зарегистрированного права собственности на квартиру за ответчиком, право Валиева Р.А. не подлежит защите путем предъявления вещного иска в порядке ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает необоснованным, основанном на неверном толковании норм действующего гражданского законодательства, поскольку на момент предъявления исковых требований Валиев Р.А. не являлся собственником спорного имущества и не мог при подаче иска руководствоваться требованиями, предусмотренными ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иные доводы ответчиков направлены на переоценку представленных доказательств, иное толкование норм права, не содержат обстоятельств, которые опровергали бы доводы истцов, а потому не могут служить основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.

Анализируя установленные по делу обстоятельства и представленные в дело доказательства в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что уточненные исковые требования Валиева Р.А. подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 03 ноября 2015 года отменить.

Принять по делу новое решение, резолютивную часть которого изложить в следующей редакции:

Удовлетворить исковые требования Валиева Р.А. к ЗАО «Инвестиционная строительная Компания ЭНБИЭМ» и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО «Кит Финанс Капитал», ООО «Дорн», о признании предварительных договоров купли-продажи основными договорами и признании права на доли в завершённом строительством доме.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <...> от <...> и предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <...> от <...>, заключенный между Валиевым Р.А. и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» договорами участия в долевом строительстве 19-этажного монолитного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой, расположенного по адресу: <...>.

Признать договор участия в долевом строительстве <...>-С от <...>, заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти» недействительным в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ГлавМос-Риэлти»: квартиру <...>, общей площадью <...> кв.м. этаж 12, кадастровый <...>, расположенную по адресу: Краснодарский край, <...>.

Признать отсутствующим право собственности ООО «ГлавМос - Риэлти» на квартиру <...>, общей площадью <...> кадастровый <...>, расположенную по адресу: Краснодарский край, <...>.

Признать договор участия в долевом строительстве № <...> от <...>, заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ДОРН» недействительным в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ДОРН», а именно машино-место, общей площадью <...>.м., условный номер на этаже <...>, по адресу: Краснодарский край, <...>, <...> с кадастровым номером <...>

Признать отсутствующим право собственности ООО «ДОРН» на машино-место, общей площадью <...> кв. м., условный номер на этаже <...> по адресу: Краснодарский край, <...>, с кадастровым номером <...>

Признать договор <...>з залога прав (требований), заключенный <...> между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и ООО «ГлавМос-Риэлти», недействительным в части включения в перечень объектов долевого строительства, переданных взалог, а именно на квартиру <...>, общей площадью <...> кадастровый <...>, расположенную по адресу: Краснодарский край, <...>.

Признать за Валиевым Р.А. право собственности на квартиру <...>, общей площадью <...> кадастровый <...>, расположенную по адресу: Краснодарский край, <...>.

Признать за Валиевым Р.А. право собственности на машино-место, общей площадью <...> в подземном гараже-стоянке, по адресу: Краснодарский край, <...>, с кадастровым номером <...>

Аннулировать в ЕГРН запись о регистрации права собственности и об обременении в виде залога прав (требований) на следующие объекты недвижимости:

- за ООО «Дорн» на машино-место, общей площадью <...> в подземном гараже-стоянке, по адресу: Краснодарский край, <...>, с кадастровым номером <...>

- за ООО «Глав-Мос Риэлти» на квартиру <...>, общей площадью <...>, кадастровый <...>, расположенную по адресу: Краснодарский край, <...>.

Решение является основанием для внесения ФГБУ ФКП «Росреестра» записи о государственной регистрации права собственности за Валиевым Ринатом Азатовичем на указанные объекты недвижимого иимущества в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним.

Председательствующий:

Судьи: