Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2232/2014 ~ М-1315/2014 от 03.03.2014

Дело № 2-2232/14

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Щелково                                     02 июня 2014 г.

Щелковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего федерального судьи Кулагиной И.Ю.,

при секретаре судебного заседания Богоявленской Л.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михайловой ФИО5 к ООО «Группа компаний «Строительное управление 22» о признании права собственности на жилое помещение, возврате излишне уплаченных денежных средств, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

Михайлова Н.И., уточнив требования, обратилась в Щелковский городской суд Московской области с иском к ООО «Группа компаний «Строительное управление 22» о признании права собственности на жилое помещение, возврате излишне уплаченных денежных средств, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда. В обоснование требований указала, что 8 декабря 2011 года между истцом и ООО «Группа компаний «Строительное управление 22» был заключен предварительный договор №167/6-А-П о заключении в будущем основного договора купли - продажи однокомнатной квартиры, согласно которому, основной Договор должен быть заключен не позднее, чем через 60 календарных дней после даты регистрации ответчиком своего права собственности на квартиру. Адрес квартиры по договору: <адрес>, <адрес>м. Стоимость квартиры по договору составила 1717420 рублей из расчета 43000 тысячи рублей за 1 кв.м. общей площади. Непременным условием оплаты квартиры являлась покупка простого векселя у ответчика на сумму 1717420 рублей, что соответствует цене квартиры в предварительном договоре, с хранением Данного векселя у ответчика, с выдачей при этом соответствующих документов. Постановлением Администрации сельского поселения Анискинское Щелковского муниципального района Московской области № 106 от 26 августа 2013 года была произведена переадресация зданий и сооружений. Согласно приложению к постановлению Администрации сельского поселения Анискинское от 26 августа 2013 года жилому дому, в котором расположена квартира, присвоен адрес: <адрес>. Дом построен, в марте 2013 г. Введен в эксплуатацию. Между истцом, Ответчиком и Управляющей Компанией ООО «Сантехмонтаж» заключен трехсторонний договор о передаче в пользование истцу однокомнатной квартиры, которой присвоен № 141. На квартиру в УК «ФИО6» открыт лицевой счет, на основании которого истцом оплачиваются коммунальные услуги. Квартира была передана мне Ответчиком по акту приема-передачи к Договору № 651 от 17.12.2012 г. Согласно предварительному договору, общая площадь квартиры составляет 39,2 кв.м., вместе с тем, по результатам обмеров БТИ общая площадь <адрес> составляет 37,3 кв.м., что подтверждается техническим паспортом здания, выданным Щелковским филиалом ГУП МО «МОБТИ». Оплата квартиры произведена истцом полностью исходя из площади 39,2кв.м. Соответственно, разница в метрах оплаченной и фактической площади составляет 1,9 кв.м., в связи с чем, возврату подлежит сумма в размере 81 700 рублей, поскольку, согласно предварительному договору, в п.3.3 указано, что если по результатам обмеров БТИ общая площадь квартиры (с учетом комнат и помещений вспомогательного назначения) уменьшится по сравнению с предусмотренной в п.3.2, стоимость квартиры будет соразмерно уменьшена, исходя из стоимости одного кв.м., указанной в п.3.2. В предварительном договоре не имеется оговорки по поводу того, что общая площадь квартиры рассчитывалась с учетом площади лоджии. Следовательно, согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при заключении предварительного договора стороны под «общей площадью» квартиры понимали сумму площади квартиры (жилая площадь и площадь помещений вспомогательного использования). Денежные средства, уплаченные за недополученную площадь, являются неосновательным обогащением продавца квартиры и должны быть возвращены в силу ст. 1102 ГК РФ. 21.01.2014г. истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием вернуть излишне уплаченные денежные средства в установленный законом срок. Ответчик от разрешения спора в досудебном порядке отказался, выразив свои доводы в письме от 30 января 2014г. № 48. Таким образом, ООО «Группа компаний Строительное управление 22» неправомерно удерживает чужие денежные средства. Истец считает вправе истребовать с Ответчика неустойку в размере 1% от стоимости квартиры за каждый просроченный день. Кроме того, в сентябре 2012 года истец уволилась с работы по причине возраста и состояния здоровья в надежде переехать на постоянное место жительства в приобретенную квартиру. При получении Свидетельства о собственности на данную квартиру Михайлова Н.И. имела возможность получить налоговый вычет, перенеся его на предшествующие налоговые периоды, но не более трех. Полагает, что по причине ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по государственной регистрации права собственности, истцом упущена финансовая выгода в виде возврата налоговых вычетов в размере 70 287, согласно справке 2 НДФЛ. Просит суд признать за Михайловой Н.И. право собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 81 700 рублей, неустойку в размере 1000 рублей, упущенную выгоду в размере 70 287 рублей, 10 000 рублей в качестве компенсации морального ущерба, штраф в размере 50% от присужденной суммы.

В судебном заседании Михайлова Н.И. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила удовлетворить. Учитывая, что на момент рассмотрения дела спорная квартира передана в собственность истца, требования о признании права собственности не поддержала. Денежные средства с учетом разницы стоимости квартиры по предварительному договору и договору купли-продажи получила. В остальной части просила иск удовлетворить с учетом уточнения.

Представитель ответчика – Тарасов И.Н., действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск не признал, полагал, что оснований для удовлетворения требований не имеется. Представил письменный отзыв, согласно которому предварительный договор № 167/6-А-П от 08.12.2011 г. предусматривает передачу прав на указанную квартиру Михайловой Н.И. после окончания строительства, в течение 60 дней после возникновения права собственности на эту квартиру у ООО «ГК СУ 22».Договор купли-продажи подписан в указанный срок. Стоимость квартиры по соглашению сторон составила 1 685 600 рублей. Согласно п. 14 договора, договор купли-продажи содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении спорной квартиры, которые отменяют и делают недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты между сторонами в устной или письменной форме до заключения указанного договора. Вексель был предъявлен к исполнению, оставшаяся часть денежных средств в размере 31 820 рублей будет возвращена истцу в ближайшее время. Просит в иске отказать.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по соглашению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными нормативными актами.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 В судебном заседании установлено, что 08 декабря 2011 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор № 167/6-А-П, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес>

Предварительный договор № 167/6-А-П от 08.12.2011 г. предусматривает передачу прав на указанную квартиру Михайловой Н.И. после окончания строительства и возникновения права собственности на эту квартиру у ООО «ГК СУ 22». При этом, данный договор не предусматривает оплату каких-либо денежных средств Михайловой Н.И. на этапе строительства объекта недвижимости.

Кроме того, 08 декабря 2011 года между ООО «ГК СУ 22» и Михайловой Н.И.. заключен договор передачи векселя № 167/6-А-ПВ, согласно которому ООО «ГК СУ 22» продало, а Михайлова Н.И. купила простой беспроцентный вексель, номиналом 1717420 руб., за 1717420 руб., со сроком платежа – по предъявлении, но не ранее 30.09.2013 г. (л.д.16).

Согласно Гражданского кодекса РФ вексель - ничем не обусловленное обязательство.

Таким образом, по смыслу указанных соглашений стороны договорились о том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры. То есть застройщик обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. Застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи - квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится физически.

Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации.

Закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату.

Михайлова Н.И. подписала соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. Таким образом, получила не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать, поскольку указанная ценная бумага подтверждает, что гражданин передал на определенный срок ответчику деньги в долг, которые потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. Таким образом, впоследствии застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств.

В соответствии с п. 2.1 Предварительного договора, основной Договор должен быть заключен не позднее, чем через 60 календарных дней после даты регистрации ответчиком своего права собственности на квартиру.

Постановлением Администрации сельского поселения Анискинское Щелковского муниципального района Московской области № 106 от 26 августа 2013 года была произведена переадресация зданий и сооружений. Согласно приложению к постановлению Администрации сельского поселения Анискинское от 26 августа 2013 года жилому дому, в котором расположена квартира, присвоен адрес: <адрес> (л.д.28-29).

Из представленного в материалы дела свидетельства (л.д.91) усматривается, что право собственности ответчика на спорную <адрес> доме по указанному адресу зарегистрировано в установленном законом порядке 21 апреля 2014 года.

20 мая 2014 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В силу п.1 договора, квартира имеет площадь с учетом комнат и помещений вспомогательного назначения 39,2 кв.м., площадь жилого помещения 37,3 кв.м.

Согласно п.3 договора купли-продажи, указанная квартира оценена сторонами в 1 685 600 рублей, вне зависимости от площади квартиры.

Согласно п. 14 договора, заключенный договор купли-продажи содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, которые отменяют и делают недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты между сторонами в устной или письменной форме до заключения указанного договора.

Таким образом, суд приходит к выводу, что с учетом положений ст. 421 Гражданского кодекса РФ, нарушений прав истца действиями ответчика судом не установлено.

Доказательств того, что при подписании предварительного договора истец не была согласна с его условиями, суду не представлено.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (п. 1). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2).

Принимая во внимание вышеуказанные нормы права, исследовав и оценив доказательства в их совокупности по правилам ст. ст. 55, 67, 71 ГПК РФ, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в части взыскания неосновательного обогащения в размере 81 700 рублей, поскольку спорные денежные средства были получены ответчиком на основании заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи.

Поскольку факт заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи был установлен, также был правомерно установлен факт получения денежных средств ответчиком от истца в качестве платы за продаваемое недвижимое имущество.

Из пояснений истца в судебном заседании следует, что разница стоимости квартиры между предварительным договором и договором купли-продажи квартиры ответчиком возвращена.

Закон РФ "О защите прав потребителей" не применяется к возникшим между сторонами правоотношений в рамках предварительного договора и договора купли-продажи векселя, кроме того, нарушений прав истца действиями ответчика судом не установлено, в связи с чем, требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворению не подлежат.

    Требования о взыскании упущенной выгоды в размере 70 287 рублей суд также находит необоснованными, поскольку основной договор купли-продажи заключен в предусмотренный предварительным договором срок - шестьдесят дней с момента государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру.

При таких обстоятельствах, в силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Михайловой ФИО7 к ООО «Группа компаний «Строительное управление 22» о признании права собственности на жилое помещение, возврате излишне уплаченных денежных средств, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья                            И.Ю.Кулагина.