Решение по делу № 3а-1535/2018 ~ М-963/2018 от 17.09.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 октября 2018 года                                г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи    Родиной Т.А.,

при секретаре                Арсеньевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1535/2018 по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Центральный рынок" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя открытого акционерного общества «Центральный рынок» по доверенности Бобиной С.В.,

у с т а н о в и л:

открытое акционерное общество «Центральный рынок» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка №, площадью 494 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 398 514 рублей.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного земельного участка, затрагивая права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Бобина С.Ю. поддержала заявленное требование в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФК Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения.

Выслушав представителя административного истца, пояснения свидетеля ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает заявленное административным истцом требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, открытому акционерному обществу «Центральный рынок» на основании договора купли-продажи от 15 декабря 2015 года на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 494 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28 декабря 2015 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года в размере 4 554 778,80 руб., что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 августа 2018 года № 63-00-102/18-774046.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как собственника земельного участка от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Считая кадастровую стоимость завышенной, общество 1 августа 2018 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

Комиссия своим решением от ДД.ММ.ГГГГ № отклонила заявление общества, после чего административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке рыночной стоимости № 05-072, выполненный 15 июня 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью Расчетно-информационный центр «Мегаполис» ФИО1, являющимся членом СРО Союз «Федерация специалистов оценщиков». Указанным отчетом рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 398 514 рублей.

Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов. В нем указана дата оценки 1 января 2013 года, дата составления отчета 15 июня 2018 года. Величина рыночной стоимости спорного земельного участка определена оценщиком в соответствии с заданием на оценку, с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, допущений и ограничительных условий, использованных оценщиком при проведении оценки. В отчете приведен перечень использованных при исследовании нормативных документов, методических материалов, сведения правоустанавливающих документов, представленных заказчиком оценки.

Анализ рынка выполнен оценщиком в соответствии с требованиями пунктов 10, 11 Федерального стандарта оценки № 7.

Расчет рыночной стоимости производился в соответствии с видом фактического использования объекта оценки на дату оценки – в качестве земельного участка коммерческого назначения – для дальнейшей эксплуатации магазина.

Определение рыночной стоимости произведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В рамках этого подхода оценщиком по данным базы «Волга-Инфо» и открытых источников информации в результате изучения фактических данных о ценах предложений земельных участков из сегмента рынка объекта оценки отобрано 6 объектов-аналогов – земельные участки, расположенные в Автозаводском и Центральном районах г. Тольятти, имеющие вид разрешенного использования - под размещение объектов коммерческого назначения, местоположение которых характеризуется развитой коммерческой близостью к главным магистралям. Описание объектов-аналогов приведено в таблице 8.3.1.1. на страницах 63-64 отчета.

Оценщиком выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки с объектами-аналогами.

Вводя корректировки на торг, на площадь, на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщик определил рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 1 398 514 рублей. Расчет стоимости представлен в таблице на страницах 71-73 отчета.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1 пояснил, что им составлялся отчет об оценке спорного земельного участка. Указал, что замечание Комиссии по рассмотрению споров относительно обоснования выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов необоснованно, поскольку обоснование отказа от затратного и доходного подходов им приведено на страницах 57 и 60. Замечание комиссии относительно отсутствия информации об объектах аналогах является несостоятельным, поскольку выписка из базы «Волга-Инфо» отражает все предложения на рынке и содержит всю информацию об объектах-аналогах, использованную в ходе анализа ценообразующих факторов и установления корректировок (страница 82 отчета).

Коммуникации являются сооружениями, то есть улучшениями земельного участка, соответственно их стоимость, в том числе стоимость их прокладки, установки, подключения, не учитывается в стоимость участка, поскольку это может привести к двойному налогообложению. Как объект оценки, так и все объекты-аналоги, имеют возможность подключения соответствующих коммуникаций и по данному ценообразующему фактору являются тождественными.     

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, он обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупреждён об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересован.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что приведённые в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, к отчету приложены документы и материалы, используемые при проведении оценки, а также документы, подтверждающие квалификацию оценщика.

Отчет содержит определение рыночной стоимости земельного участка на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведённых в рамках выбранного оценщиком подхода. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определённая отчетом об оценке рыночная стоимость земельного участка является достоверной.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определённом отчетом об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 1 августа 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требование открытого акционерного общества «Центральный рынок» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 494 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 398 514 рублей.

Датой обращения открытого акционерного общества «Центральный рынок» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 1 августа 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:                                     Т.А.Родина